物业公司会计核算办法

1、斑物业公司会计核版算办法耙2014-11绊-05哀阿 安物业公司会计核鞍算办法斑第一疤章捌 奥经营收入核算管氨理规定叭1凹鞍经营收入的范围奥经营收入是指企板业从事物业管理唉和其他经营活动凹所取得各项收入傲，包括主营业务斑收入和其他业务艾收入。岸1.芭1办主营业务收入是败指企业在从事物艾业管理活动中，埃为物业产权人、拔使用人提供维修耙、管理和服务所扒取得的收入，包八括物业管理收入扒、物业经营收入搬和物业大修收入般。摆1.1.把1啊物业管理收入是摆指企业向物业产昂权人、使用人收凹取的公共性服务斑收入、公众代办伴性服务收入和特胺约服务收入。企靶业收取使用权房啊（如老公房）的疤租金也计入物业哀管理收入

2、，并设敖置明细科目核算傲。坝1.1.跋2百物业经营收入是绊指企业除物业管百理及服务以外的唉其他经营性收入拌。如企业经营自版己拥有产权的房暗屋建筑物和共用摆设施取得的收入八、前期费收入败等扮哎1.1.跋3傲物业大修收入是昂指企业接受业主背管理委员会或者背物业产权人、使背用人的委托，对吧房屋共用部位、白共用设施设备进般行大修取得的收班入盎。翱扒1.疤2澳其他业务收入是笆指企业从事主营霸业务以外的其他阿经营活动所取得案的收入，包括企跋业代为经营业主敖委员会或者物业胺产权人、使用人吧提供的房屋建筑袄物和共用设施取氨得的收入，如代安为房屋出租取得氨的收入；代为经翱营停车场、游泳矮池、各类球场等颁共用设施

3、取得的阿收入；还包括房捌屋中介代理收入班、材料物资销售碍收入、废品回收捌收入、商业经营哎收入及无形资产拔转让收入等。碍1.2.疤1靶商业用房经营收般入是指企业利用案业主管理委员会鞍或者物业产权人矮、使用人提供的蔼商业用房，从事奥经营活动取得的拌收入，如开办健摆身房、歌舞厅、耙美容美发屋、商叭店、饮食店等经挨营收入。暗2稗拔经营收入的确认俺及其时间靶2.哎1袄企业应当在劳务拔已经提供，同时蔼收讫价款或取得佰收取价款的凭据耙时确认为经营收百入的实现。当年捌度经营收入必须蔼计入当年度损益捌，不得提前或延把后跋。办板2.懊2哎物业大修收入应奥当在业主管理委搬员会或者物业产爸权人、使用人签罢证认可后，确

4、认皑为营业收入的实啊现。企业与业主哀委员会或者物业哀产权人、使用人办双方签订付款合安同或协议的，可蔼根据合同或者协袄议所规定的付款邦日期或者在收到败合同规定的价款爸之日确认营业收瓣入的实现。板3办叭经营收入会计科暗目处理埃3.1班阿因物业管理、物捌业经营、物业大笆修等业务取得的叭经营收入计背入埃“罢主营业务收隘入暗”傲科目。其他如材板料物资销售等属爸于其他业务收入按范围的收入计按入班“巴其他业务收啊入白”岸科目。以上科目阿必须按收入类别艾和项目管理处分熬别设置并进行明拔细核算。伴3.2俺哀企业利用业主委捌员会的场地收取吧停车使用费，所跋取得的收入计巴入盎“板其他应付暗款案颁埃*翱*碍场地停车费

5、代暗收啊”奥科目贷方，并全摆额计提和交纳营皑业税及附加税费巴。根据物业管理瓣服务协议支付业霸主委员会收益或安各种应承担的管哎理费用（按协议百规定列支）时，艾计澳入暗“奥其他应付半款熬捌背*盎*敖场地停车费代癌收盎”澳科目借吧方俺;氨物业公司自身获暗得的收益，班即阿“办其他应付啊款奥颁*氨*笆场地停车费代哀收暗”半科目的贷方余额癌，借记并转按入靶“隘其他业务收搬入绊”皑。各企业可根据斑实际情况按项目八管理处和费用类矮别设置明细账哎进肮 班行核算。癌第二艾章扮 捌成本费用核算管癌理规定般1盎埃成本核算方法成稗本核算应遵循收矮入成本配比原则霸，按照物业管理盎、物业经营、物艾业大修等不同业斑务项目分别

6、归集扮各自成本费用，案成本核算方法一岸旦确定，至少在袄一个会计年度内半不得任意改变。爸2哀把成本划分原则为绊了正确核算成本办，须分清以下成氨本费用界限：昂2.佰1坝生产经营成本和肮非生产经营成本皑的界限只有正常百的生产经营活动吧消耗才能计入生阿产经营成本。生疤产经营成本主要芭包括：直接从事搬物业管理等经营板活动的人员工资艾、奖金和按规定办比例提取的福利埃费、工会经费、俺教育经费；房屋艾共用部位、共用扒设施搬设备维修及保养奥费爸；房屋共用部位八、共用设施设备癌耗用的水电费吧；直接从事物业办管理等经营活动佰人员的癌劳动保护费；绿败化费、保洁费、昂保安费拌；直接用于物业胺管理等经营活动般的固定资产折

7、旧把费等等。非生产澳经营活动消耗，阿如投资活动，筹傲资活动；非生常艾损失消耗，如灾拔害盗窃损失、违鞍约金、滞纳金等巴赔偿支出、资产扮减值损失等，均瓣不能计入生产经疤营成本。巴2.2巴罢生产经营成本与安期间费用的界限般凡与企业直接生澳产经营活动无关笆的经营管理性支懊出均计入期间费败用。如：为组织半管理企业而发生笆的行政性管理支氨出等。挨2.3拜八不同会计期间的扮成本费用界限根按据鞍“伴权责发生蔼制跋”百原则确定当期的柏成本费用，正确摆核版算扮“捌待摊费安用熬”板和坝“坝预提费袄用按”案。会计期末未经凹主管税务机关认搬可埃的败“案待摊费哎用熬”拌及懊“百预提费佰用捌”按，均应计入当年阿度损益。安2

8、.4哀半不同核算单位的拌费用界限根据管稗理需要，按照管拌理处核算成本费暗用。管理处发生敖的成本费用，直佰接计入该管理处板成本翱。绊熬3半斑成本核算及科目隘设佰置邦3.板1拔按不同管理处设拜置班“隘主营业务成柏本阿”跋明细账，计算并澳归集主营业务成氨本。摆3.柏2八主营业务成本下隘按物业管理过程盎中不同的核算对罢象，设熬置叭“把物业管理成斑本绊”蔼、巴“办物业经营成阿本矮”拜、按“奥物业大修成氨本八”搬，并在明细科目伴下按成本类别设稗置三级明细科目疤。袄3.3癌芭物业管理成本的背核算芭3.3.鞍1颁自营方式管理成爱本的核算。采用拔自营方式进行物暗业管理服务的，盎可将发生的各项埃直接费用按成本啊类

9、别计白入岸“阿主营业务成蔼本俺八物业管理成昂本巴”疤。矮版3.3.埃2坝出包方式管理成芭本的核算。对部拔分采取出包方式坝进行的公共性服颁务，如绿化、保昂洁等，一般按照佰签订的承包合同八付款，成本即为哀合同的结算款，安并按成本类别计按入熬“埃主营业务成胺本奥白物业管理成蔼本鞍”拌。哎3.4版稗物业经营成本的奥核算物业管理企哎业经营由业主委拔员会或物业产权爱人、使用人提供氨的房屋、建筑物柏和共用设施等物背业应付给物业产把权人、使用人的扒租赁费、承包费百等计暗入艾“隘主营业务成班本版颁物业经营成吧本挨”艾。直接为以上经颁营项目发生的人啊工工资、奖金和鞍按规定比例提取鞍的福利费、工会背经费、教育经费斑

10、、劳动保护费；版材料费、水电费八等也计绊入瓣“背主营业务成坝本熬搬物业经营成凹本稗”般。耙3.霸5蔼物业大修成本的佰核算物业大修成佰本是指物业管理氨企业承接的房屋爸共用部位、共用岸设施设备大修、澳更新改造任务实埃际发生的工程支坝出。吧3.瓣6癌其他业务支出的罢核算其他业务支碍出是指企业从事绊其他经营活动所办发生的有关成本埃和费用支出。企吧业支付的商业用靶房有偿使用费，昂计入其他业务支百出。昂3.蔼7八期间费用的核算般企业筹建期间所案发生的开办费，矮在企业尚未实现笆收入之前计百入办“氨长期待摊费耙用澳”癌，不计入当期损疤益。在实现收入霸后，开办费一次把计入当期损益。翱属于筹建期以后岸至企业实现收

11、入背前发生的期间费扳用，直接计入当跋期损益；企业实吧现收入以后，即袄正常经营期间发邦生的期间费用，蔼直接计入当期损把益。期间费用核傲算的科目设置按捌照袄哀*邦*俺集团财务管理制稗度的规定执行矮。办公费、通讯奥费、业务招待费把、业务宣传费、罢差旅费统一在期扳间费用下按照部绊门类别进行核算肮。佰第三袄章版 邦物业工程的核算爸1矮稗物业工程的内容靶物业工程，是指昂物业管理企业承埃接的房屋共同部板位、共同设施设绊备大修、更新改挨造及由业主委员澳会或者物业产权白人、使用人提供肮的管理用房、商爸业用房进行装饰盎装修等工程。物跋业工程按其实施岸方式的不同一般爱分为两种：自营颁方式，指物业管凹理企业自行组织把

12、施工；出包方式挨，指物业管理企鞍业委托外单位承俺包工程。疤2办芭物业工程的核算碍应扒在袄“靶在建工扳程般”翱科目下设置明细敖科半目芭“靶物业工败程半”把，用于归集物业奥工程所发生的各艾项支出。该科目八借方登记物业工靶程发生的各项支办出；贷方登记已靶完物业工程成本鞍的结转数；科目胺借方余额，反映澳在建工程的实际胺成本。本科目应肮按工程项目类别岸设置明细账进行半核算。拜2.扳1艾自营工程的核算摆。企业自行组织岸施工时，本科目瓣借方核算物业工凹程施工中发生各耙项费用，包括人案工费、材料费、碍工程物资、机械百使用费等。上述百费用在发生时确摆定由某个工程项袄目负背担百,巴则直接计入该项挨目成本；若涉及盎

13、多个工程项目，皑应增设相应科目笆归集有关费用支皑出，再按一定标办准分配计入各有斑关项目。昂2.2蔼霸出包工程的核算扳。委托外单位承爸包工程时，将支笆付给承包单位的班工程价款，计板入皑“澳在建工癌程蔼霸绊物业工办程佰埃百*靶*吧工扮程哎”拔科目，贷班记傲“霸银行存佰款蔼”办等科目扮。柏2.3澳癌工程完工交付使胺用的核算。班2.3.版1袄企业承接的房屋白共同部位、共同巴设施设备大修、昂更新改造工程完般工交付使用时，摆其工程决算价款按，须经业主委员拔会或物业产权人伴、使用人签证认肮可。若该工程价哀款由维修基金列罢支，则根据分摊板表进行转账结算败；若该工程不由爸维修基金列支，盎则根据物业产权扮人、使用

14、人的签背证进行价款结算俺。傲2.3.凹2隘工程完工交付使把用的会计科目处盎理：借唉记吧“蔼银行存稗款百”癌或澳“巴长期应付罢款扮哀代管基疤金阿”靶科目，贷笆记按“暗主营业务收矮入蔼鞍物业大修收绊入矮”颁科目；同时结转版已完物业工程成鞍本，借搬记拔“肮主营业务成哀本邦凹物业大修成熬本百”吧，贷罢记摆“芭在建工艾程跋绊物业工氨程肮皑*斑*暗工盎程邦”坝科目。碍第四唉章扒 班维修基金的核算颁1笆昂科目设置应澳在案“爱专项应付扒款唉”鞍下设置明细科安目版“澳代管基颁金啊”凹，用于核算企业绊接受委托管理的瓣房屋共用部位、熬共用设施设备维艾修基金。傲2皑芭维修基金的核算昂2.扮1扮收到维修基金的岸核算收到

15、维修基暗金时，借澳记氨“柏银行存办款柏”袄科目，贷板记笆“挨专项应付懊款般斑代管基瓣金跋耙本唉金盎”拜。跋2.稗2耙维修基金利息核八算企业收到银行碍计息通知单，属稗于代管基金存款埃的利息收入，借罢记瓣“傲银行存百款拌”靶科目，贷把记摆“哎专项应付靶款耙胺代管基皑金扮扮利息收澳入般”啊。敖2.皑3罢维修基金收益核班算物业企业有偿瓣使用产权属全体傲业主共有的商业碍用房和共用设施败设备，应支付的拌有关费用，如租挨赁费、承包费、艾有偿使用费等，斑作为维修基金的唉收益，计阿入板“笆专项应付扳款氨傲代管基肮金耙”叭的贷方。袄2.安4绊维修基金使用核捌算由本企业承接袄房屋共用部位、案共用设施设备进爸行大修、

16、更新、氨改造任务的项目芭，实际发生的工碍程支出，通蔼过颁“把物业工昂程埃”叭科目核算，核算班方法同第四章拔2.3.靶1颁。由外单位承接佰大修任务的，工罢程完工后，经业安主委员会或者物版业产权人、使用熬人签证认可后与班承接单位进行结扳算，并根据维修矮基金分摊表进行扒分配转账，借癌记扳“把专项应付佰款把胺代管基败金版”岸，贷瓣记般“拔银行存佰款氨”俺等科目。胺第五吧章佰 捌代收款项的核算啊八企业应阿在吧“般其他应付碍款坝“暗科目下搬设置明细科巴目熬“颁代收款傲项吧”巴，用于核算企业颁代收代付款项，懊如代收的电表初拜装费、有线电视拔初装费等。企业办受物业产权人委稗托代为收取的房凹租等，也在本科芭目核

17、算。本科目巴应按代收代交费八用种类设置明细鞍并按往来单位进鞍行核算。艾第六班章凹 俺现金流量分类根百据懊*把*俺集规板字凹2005艾霸第暗1哀7疤号文件，结合物奥业行业特点，对啊现金流量的分类按规定如下：伴1爸拌现金流量的具体蔼分类：序稗号板 哀小博科代巴码靶 案大博科代办码安 摆项唉 凹目伴 疤名阿 凹称埃具坝 按体瓣 拌归鞍 佰集澳 俺范癌 熬围稗一懊、坝 唉经营活动现金流安量瓣 稗啊1艾、胺111 20斑1佰百销售商品，提供哎劳务收到的现金鞍销售商品、提供袄劳务及其他业务熬收入实际收到的背现金，如，物业安管理及其经营、扮材料销售、出租艾收入、代理中介扒等业务所收到的岸现金啊2哀、绊112

18、 20拔2艾八收到的税费返还拜收到返还的各种艾税费，包括地方霸性财政返还收入罢3白、鞍113 20靶3唉唉收到的其他与经哀营活动有关的现俺金反映企业除上斑述项目外收到的拔与经营活动有关扒的现金流入，包拌括各种管理费收半入、罚没收入、矮个人赔偿款、职皑工备用金及个人颁各种代垫还款、盎存款利息收入、按质保金等绊4版、哎121 20笆4白耙购买商品、接受扮劳务支付的现金版购买材料、商品瓣、接受劳务实际拔支付的现金，主伴要包括主营业务坝和其他业务性支耙出所支付的现金版，具体指物业管爱理成本支出（含袄物业非在编现场百操作人员工资）凹5爱、哀122 20跋5瓣拌支付给职工以及叭为职工支付的现安金支付给在职

19、职按工的工资、奖金班、福利、各种社蔼会保障性支出及唉个人所得税等。案固定资产等在建吧工程职工支出不罢在此项巴6隘、安123 20柏6熬扳支付的各种税费白企业按规定支付按的各种税费，不伴包括固定资产等澳资本化税费支出伴7靶、靶124 20靶7袄爸支付的其他与经半营活动有关的现皑金反映企业除上隘述项目以外的与阿经营活动有关的柏支出，如罚款支皑出、个人备用金半及各种代垫款现跋金支出、管理费埃用及营业费用现阿金支出等邦二邦、摆 矮投资活动现金流霸量皑1吧、癌211 30案1办靶收回投资所收到哎的现金企业出售熬、转让或到期收岸回（除现金等价稗物以外）的短期爱投资、长期股权疤投资、长期债权柏投资本金所收到

20、般的现金哎2罢、安212 30邦2袄拌取得投资收益所鞍收到的现金企业袄因股权性和债权胺性投资而取得的罢股利、利息所收拜到的现金肮3拜、挨213 30昂3爱拔处置固定资产、鞍无形资产和其他扒长期资产所收到拔的现金净额处置摆收入减处置费用拌后的净额，包括哀保险赔偿性收入霸。（支出数以负昂数反映）暗4扳、吧214 30皑4胺翱收到的其他与投邦资活动有关的现叭金反映企业除上矮述项目以外的与霸投资活动有关的懊现金收入熬5板、艾221 30胺5耙芭购建固定资产、蔼无形资产和其他版长期资产所支付捌的现金企业购建板固定资产、无形跋资产和其他长期哀资产所支付的现笆金，不包括资本摆化利息及融资租敖赁费胺6按、扒2

21、22 30岸6暗拜投资所支付的现皑金企业权益性和笆债权性投资所支耙付的现金（含投懊资支付的手续费伴），包括委托银瓣行贷款、暂列入伴往来科目的投资班。肮7邦、蔼223 30绊7般熬支付的其他与投霸资活动有关的现暗金反映企业除上艾述项目外与投资安活动有关的现金稗支出搬三颁、霸 碍筹资活动现金流般量昂1扳、拜311 40坝1般坝吸收投资所收到翱的现金企业收到跋的投资者投入的碍现金，包括发行熬股票、债券等方跋式筹集资金实际把收到的款项净额耙（发行收入减支邦付的佣金等发行敖费用的净额）半2斑、般313 40笆2叭扒借款所收到的现埃金企业举借各种扒长短期借款收到俺的现金，包括银盎行贷款（含委托靶贷款）、向

22、集团俺外单位借款所收翱到的现金笆3阿、板314 40疤3唉傲收到的其他与筹柏资活动有关的现坝金（集团内关联颁企业各种往来款胺）反映企业收到扮的除上述项目外办与筹资活动有关按的现金，包括接板受现金捐赠、集芭团内拨款、押金靶、代收款项、代把收维修资金等矮4叭、昂321 40盎4把肮偿还债务所支付巴的现金反映企业靶偿还债务本金所瓣支付的现金，包罢括银行还贷（含案委托贷款还贷）鞍、偿还向外单位氨所借款项等瓣5拌、靶322 40笆5挨瓣分配股利、利润搬或偿还利息所支袄付的现金企业支绊付的股利、利息爱等现金支出，包斑括计入固定资产绊价值、财务费用氨和项目开发成本拔的各种借款利息佰、票据贴息及融哀资租赁费百

23、6斑、巴324 40把6耙巴支付的其他与筹拌资活动有关的现背金（集团内关联白企业各种往来款胺）反映企业支付叭的除上述项目以坝外的与筹资活动昂有关的现金支出绊，包括捐赠支出捌、集团内拨款归爱还代收款项、划瓣转维修资金等现爱金支出办四、汇率变动对疤现金的影响敖1翱.搬现金流量发生时巴的记帐汇率与现般金及现金等价物唉净增加额中外币拔现金净增加额期板末汇率之间的折般算差额傲2耙皑“凹将净利润调节为肮经营活动现金流皑量办”挨补充资料的填列搬序号小博科代暗码敖 鞍大博科代码拜项袄 岸目班 胺名伴 唉称癌 败具碍 阿体碍 傲归澳 翱集霸 啊范袄 把围颁1 701 7斑01疤拜净利傲润氨 隘反映企业当期实隘现

24、的净利润，按按利润表背中胺“罢净利艾润按”叭填列柏2 702 7办02跋敖计提的资产减值背准鞍备挨 碍反映企业计入当拔期损益的八大资岸产减值准备计提案数，按八大资产半减值准备科目分拜析填列邦3 703 7跋03安阿固定资产折搬旧背 按反映企业计提的瓣计入当期损益的颁累计折旧，暗按败“翱累计折唉旧哎”艾明细科目分析填案列柏4 704 7肮04艾哎无形资产摊芭销按 哎计入当期损益的搬无形资产摊销数哎，敖按昂“皑无形资暗产暗”扒明细科目分析填办列瓣5 705 7疤05芭案长期待摊费用摊白销般 背反映计入当期损八益的长期待摊费班用摊销数。具体熬按盎“碍长期待摊费埃用扮”八明细科目分析填埃列半6 706

25、 7斑06班斑少数股东损叭益盎 按编制合并报表的啊企业，在合并利稗润表中反映少数绊股东的损益按合靶并利润柏表昂“板少数股东损挨益氨”澳数填列啊7 707 7肮07叭敖未确认的投资损败失编制合并报表罢的企业，在合并捌资产负债表中反癌映的子公司超过百母公司投资账面澳价值的那部分亏蔼损，按合并资产把负债扳表疤“盎未确认投资损捌失稗”案填列啊8 708 7败08哎鞍待摊费用的减少败（减：增加案）挨 皑反映企业当期待艾摊费用的增减数暗，伴按半“盎待摊费熬用澳”皑科目期初期末差般额填列白9 709 7办09斑隘预提费用的增加般（减：减少版）暗 癌反映企业当期预叭提费用的增减数叭，背按版“败预提费奥用翱”拌

26、科目期初期末差靶额填列。项目开哀发预提成本不在爸此列叭10 710 白710爸芭处置固定资产、癌无形资产和其他百长期资产的损失奥（减：收益）反爸映企业处置固定败资产、无形资产伴和其他长期资产奥发生的净损益，拌按办“艾营业外收唉入笆”白、案“奥营业外支八出懊”伴明细科目分析填扒列摆11 711 爸711拌白固定资产报废损靶失隘 八反映企业固定资俺产盘亏（或盘盈皑）的净损益，暗按熬“俺营业外收绊入蔼”氨、氨“扮营业外支艾出奥”懊明细科目分析填凹列稗12 712 拜712吧笆财务费版用澳 霸反映企业本期发霸生的属于投资活哎动和筹资活动并罢计入当期损益的背利息支出等财务埃费板用肮(斑含项目开发利息碍支

27、啊出皑)皑。利息收入不在傲此列。班按阿“叭财务费爸用捌”傲、鞍“叭开发成鞍本哀”跋明细科目分析填埃列爸13 713 芭713凹佰投资损失（减：胺收益坝）斑 啊反映企业投资所翱发生的净损益，半按盎“颁投资收昂益拜”阿科目填列半14 714 八714败颁递延税款贷项（八减借项埃）伴 埃反映企业本期递白延税款的净增加搬或净减少，跋按拌“懊递延税隘款懊”艾科目分析填列案15 715 傲715氨罢存货的减少（减按：增加稗）坝 稗反映企业存货的俺减少或增加，按摆存货下属科目期爱初期末差额填列巴16 716 跋716挨板经营性应收项目癌的减少（减：增靶加皑）芭 板只反映企业与经凹营活动有关的应昂收明细科目的

28、减背少或增加，应扣肮除计案入败“胺其他应收扒款俺”笆等科目中集团内隘外投资和筹资性熬活动往来款项，埃按爸“癌应收票阿据癌”白、暗“暗应收账八款傲”肮、瓣“胺其他应收唉款鞍”隘、板“唉预付账凹款懊”案、邦“鞍应收补贴柏款瓣”百及其他流动资产袄科目期初期末差唉额填列板17 717 暗717隘吧经营性应付项目罢的增加（减：减拜少傲）霸 袄只反映企业与经埃营活动有关的应扒付明细科目的增奥加或减少，应扣笆除计拜入把“耙其他应付霸款按”氨等科目中集团内佰外投资和筹资性敖活动往来款项，翱按吧“斑应付票艾据艾”扒、岸“稗应付账般款八”伴、扳“佰预收账哀款柏”跋、瓣“按应付工把资奥”爱、板“扮应付福利芭费哀”唉

29、、艾“背应交税哀金碍”班、罢“唉其他应交邦款半”绊、稗“澳其他应付拌款熬”般、扳“暗预计负伴债半”吧、跋“伴长期应付把款百”搬、挨“版专项应付班款凹”昂等科目期初期末扒差额填列霸18 799 摆799肮昂其暗他佰 按其他需调整和反按映的项目熬第六爸章半 伴附则班物业公司的会计捌处理胺第一章背袄经营收入核算管白理规定蔼1懊经营收入的范围叭经营收入是指企懊业从事物业管理袄和其他经营活动安所取得各项收入肮，包括主营业务皑收入和其他业务绊收入。昂1.1邦主营业务收入是芭指企业在从事物叭业管理活动中，蔼为物业产权人、笆使用人提供维修按、管理和服务所靶取得的收入，包耙括物业管理收入扒、物业经营收入摆和物业

30、大修收入颁。爱1.1.1安物业管理收入是俺指企业向物业产罢权人、使用人收敖取的公共性服务百收入、公众颁*伴性服务收入和特霸约服务收入。企班业收取使用权房扒（如老公房）的靶租金也计入物业癌管理收入，并设版置明细科目核算肮。昂1.1.2奥物业经营收入是瓣指企业除物业管版理及服务以外的鞍其他经营性收入版。如企业经营自败己拥有产权的房肮屋建筑物和共用般设施取得的收入阿、前期费收入等疤。碍1.1.3爱物业大修收入是隘指企业接受业主啊管理委员会或者蔼物业产权人、使懊用人的委托，对俺房屋共用部位、碍共用设施设备进霸行大修取得的收癌入。绊1.2哀其他业务收入是翱指企业从事主营袄业务以外的其他扳经营活动所取得敖

31、的收入，包括企矮业代为经营业主暗委员会或者物业笆产权人、使用人颁提供的房屋建筑耙物和共用设施取伴得的收入，如代把为房屋出租取得鞍的收入；代为经氨营停车场、游泳霸池、各类球场等办共用设施取得的阿收入；还包括房半屋中介代理收入鞍、材料物资销售爸收入、废品回收办收入、商业经营蔼收入及无形资产唉转让收入等。瓣1.2.1袄商业用房经营收敖入是指企业利用办业主管理委员会巴或者物业产权人岸、使用人提供的霸商业用房，从事奥经营活动取得的笆收入，如开办健爱身房、歌舞厅、办美容美发屋、商八店、饮食店等经佰营收入。敖2拌经营收入的确认爸及其时间八2.1吧企业应当在劳务稗已经提供，同时稗收讫价款或取得疤收取价款的凭据

32、拔时确认为经营收背入的实现。当年挨度经营收入必须白计入当年度损益瓣，不得提前或延靶后。巴佰以下内容需要回瓣复才能看到扒2.2百物业大修收入应柏当在业主管理委把员会或者物业产蔼权人、使用人签搬证认可后，确认蔼为营业收入的实隘现。企业与业主半委员会或者物业把产权人、使用人皑双方签订付款合拔同或协议的，可肮根据合同或者协扮议所规定的付款败日期或者在收到澳合同规定的价款阿之日确认营业收氨入的实现。隘3哀经营收入会计科昂目处理奥3.1耙因物业管理、物矮业经营、物业大般修等业务取得的稗经营收入计跋入稗“隘主营业务收办入盎”败科目。其他如材阿料物资销售等属败于其他业务收入板范围的收入计霸入邦“靶其他业务收绊

33、入扒”哎科目。以上科目安必须按收入类别拔和项目管理处分把别设置并进行明岸细核算。拔3.2唉企业利用业主委澳员会的场地收取蔼停车使用费，所盎取得的收入计叭入敖“爱其他应付拜款半霸*哀场地停车费代瓣收扳”罢科目贷方，并全昂额计提和交纳营傲业税及附加税费凹。根据物业管理矮服务协议支付业摆主委员会收益或跋各种应承担的管巴理费用（按协议鞍规定列支）时，傲计艾入邦“矮其他应付盎款肮佰*柏场地停车费代八收佰”岸科目借方敖;斑物业公司自身获敖得的收益，肮即案“坝其他应付扒款靶扳*般场地停车费代笆收板”袄科目的贷方余额瓣，借记并转敖入懊“澳其他业务收案入般”板。各企业可根据熬实际情况按项目瓣管理处和费用类板别设

34、置明细账进搬行核算。百跋第二章案蔼成本费用核算管皑理规定扮1半成本核算方法成叭本核算应遵循收败入成本配比原则阿，按照物业管理岸、物业经营、物坝业大修等不同业癌务项目分别归集摆各自成本费用，奥成本核算方法一班旦确定，至少在阿一个会计年度内蔼不得任意改变。罢2凹成本划分原则为八了正确核算成本矮，须分清以下成埃本费用界限：挨2.1背生产经营成本和佰非生产经营成本般的界限只有正常奥的生产经营活动芭消耗才能计入生败产经营成本。生埃产经营成本主要瓣包括：直接从事奥物业管理等经营安活动的人员工资袄、奖金和按规定啊比例提取的福利靶费、工会经费、碍教育经费；房屋叭共用部位、共用案设施设备维修及八保养费；房屋共敖

35、用部位、共用设吧施设备耗用的水阿电费；直接从事坝物业管理等经营鞍活动人员的劳动白保护费；绿化费败、保洁费、保安扳费；直接用于物把业管理等经营活扒动的固定资产折邦旧费等等。非生蔼产经营活动消耗绊，如投资活动，埃筹资活动；非生霸常损失消耗，如坝灾害盗窃损失、邦违约金、滞纳金矮等赔偿支出、资绊产减值损失等，败均不能计入生产版经营成本。氨2.2隘生产经营成本与罢期间费用的界限艾凡与企业直接生笆产经营活动无关胺的经营管理性支笆出均计入期间费艾用。如：为组织白管理企业而发生稗的行政性管理支碍出等。懊2.3跋不同会计期间的啊成本费用界限根氨据盎“澳权责发生坝制氨”稗原则确定当期的翱成本费用，正确罢核佰算板“

36、跋待摊费氨用半”伴和傲“艾预提费佰用办”隘。会计期末未经八主管税务机关认搬可按的坝“翱待摊费绊用捌”澳及凹“案预提费扳用吧”叭，均应计入当年扳度损益。笆2.4霸不同核算单位的阿费用界限根据管岸理需要，按照管袄理处核算成本费哀用。管理处发生碍的成本费用，直伴接计入该管理处笆成本。霸3拌成本核算及科目耙设置暗3.1岸按不同管理处设按置啊“稗主营业务成盎本盎”把明细账，计算并版归集主营业务成笆本。稗3.2斑主营业务成本下氨按物业管理过程盎中不同的核算对瓣象，设隘置爸“笆物业管理成盎本邦”搬、奥“败物业经营成办本班”埃、案“半物业大修成盎本暗”罢，并在明细科目办下按成本类别设坝置三级明细科目皑。颁3.

37、3版物业管理成本的澳核算哀3.3.1扒自营方式管理成安本的核算。采用百自营方式进行物爸业管理服务的，啊可将发生的各项摆直接费用按成本蔼类别计笆入扳“版主营业务成笆本绊败物业管理成半本皑”懊。哀3.3.2氨出包方式管理成叭本的核算。对部扒分采取出包方式翱进行的公共性服安务，如绿化、保爱洁等，一般按照般签订的承包合同版付款，成本即为肮合同的结算款，绊并按成本类别计懊入拔“佰主营业务成伴本阿绊物业管理成拌本拔”霸。敖3.4凹物业经营成本的罢核算物业管理企埃业经营由业主委袄员会或物业产权阿人、使用人提供安的房屋、建筑物鞍和共用设施等物把业应付给物业产叭权人、使用人的办租赁费、承包费爸等计半入巴“疤主营

38、业务成笆本隘鞍物业经营成隘本傲”扮。直接为以上经绊营项目发生的人板工工资、奖金和蔼按规定比例提取百的福利费、工会摆经费、教育经费蔼、劳动保护费；安材料费、水电费叭等也计爸入斑“氨主营业务成澳本背疤物业经营成俺本背”挨。矮3.5碍物业大修成本的鞍核算物业大修成败本是指物业管理半企业承接的房屋拌共用部位、共用办设施设备大修、柏更新改造任务实拔际发生的工程支绊出。邦3.6爸其他业务支出的芭核算其他业务支板出是指企业从事扮其他经营活动所埃发生的有关成本哀和费用支出。企靶业支付的商业用傲房有偿使用费，凹计入其他业务支挨出。懊3.7班期间费用的核算拌企业筹建期间所翱发生的开办费，爸在企业尚未实现鞍收入之前

39、计碍入吧“背长期待摊费矮用跋”氨，不计入当期损碍益。在实现收入拌后，开办费一次疤计入当期损益。稗属于筹建期以后熬至企业实现收入班前发生的期间费跋用，直接计入当胺期损益；企业实按现收入以后，即扒正常经营期间发般生的期间费用，伴直接计入当期损把益。期间费用核笆算的科目设置按芭照爸*昂集团财务管理制皑度的规定执行啊。办公费、通讯肮费、业务招待费哎、业务宣传费、案差旅费统一在期暗间费用下按照部拜门类别进行核算哎。皑败耙第三章般霸物业工程的核算班1癌物业工程的内容板物业工程，是指百物业管理企业承般接的房屋共同部艾位、共同设施设敖备大修、更新改安造及由业主委员岸会或者物业产权靶人、使用人提供板的管理用房、

40、商版业用房进行装饰跋装修等工程。物坝业工程按其实施八方式的不同一般俺分为两种：自营爸方式，指物业管班理企业自行组织扳施工；出包方式跋，指物业管理企芭业委托外单位承般包工程。吧2唉物业工程的核算拔应坝在斑“班在建工肮程拔”版科目下设置明细澳科扮目伴“傲物业工昂程肮”哀，用于归集物业半工程所发生的各胺项支出。该科目哎借方登记物业工办程发生的各项支懊出；贷方登记已跋完物业工程成本挨的结转数；科目挨借方余额，反映啊在建工程的实际安成本。本科目应般按工程项目类别暗设置明细账进行吧核算。懊2.1搬自营工程的核算挨。企业自行组织艾施工时，本科目盎借方核算物业工昂程施工中发生各搬项费用，包括人瓣工费、材料费、

41、碍工程物资、机械挨使用费等。上述叭费用在发生时确鞍定由某个工程项罢目负担拔,邦则直接计入该项昂目成本；若涉及半多个工程项目，埃应增设相应科目背归集有关费用支版出，再按一定标伴准分配计入各有背关项目。傲2.2扳出包工程的核算半。委托外单位承柏包工程时，将支按付给承包单位的扳工程价款，计盎入邦“艾在建工伴程案爱埃物业工懊程唉绊*捌工熬程懊”埃科目，贷半记半“瓣银行存罢款邦”班等科目。捌2.3背工程完工交付使翱用的核算。坝2.3.1扮企业承接的房屋百共同部位、共同绊设施设备大修、笆更新改造工程完摆工交付使用时，案其工程决算价款艾，须经业主委员半会或物业产权人翱、使用人签证认背可。若该工程价皑款由维修

42、基金列盎支，则根据分摊扮表进行转账结算蔼；若该工程不由疤维修基金列支，柏则根据物业产权埃人、使用人的签懊证进行价款结算肮。跋2.3.2白工程完工交付使俺用的会计科目处隘理：借拌记搬“芭银行存背款把”把或疤“瓣长期应付安款绊懊代管基扮金懊”凹科目，贷扒记柏“板主营业务收傲入邦半物业大修收爸入翱”靶科目；同时结转碍已完物业工程成搬本，借绊记岸“伴主营业务成扮本熬半物业大修成埃本唉”绊，贷挨记巴“八在建工皑程百胺物业工巴程把扒*哎工背程傲”埃科目。敖邦第四章扳跋维修基金的核算碍1邦科目设置应跋在爱“笆专项应付柏款唉”扳下设置明细科俺目案“案代管基把金半”皑，用于核算企业芭接受委托管理的般房屋共用部位

43、、靶共用设施设备维哎修基金。敖2办维修基金的核算昂2.1瓣收到维修基金的背核算收到维修基蔼金时，借吧记靶“案银行存翱款邦”吧科目，贷版记岸“扳专项应付胺款百扒代管基扒金稗白本扳金凹”霸。办2.2绊维修基金利息核芭算企业收到银行啊计息通知单，属拌于代管基金存款澳的利息收入，借靶记爸“艾银行存稗款百”柏科目，贷把记版“懊专项应付把款皑哎代管基罢金氨败利息收耙入拜”昂。背2.3扳维修基金收益核氨算物业企业有偿鞍使用产权属全体霸业主共有的商业扳用房和共用设施胺设备，应支付的埃有关费用，如租唉赁费、承包费、哎有偿使用费等，阿作为维修基金的盎收益，计懊入办“埃专项应付芭款背版代管基艾金百”巴的贷方。笆2.

44、4扒维修基金使用核鞍算由本企业承接爸房屋共用部位、斑共用设施设备进颁行大修、更新、肮改造任务的项目埃，实际发生的工疤程支出，通吧过扳“澳物业工吧程罢”胺科目核算，核算拌方法同第四章傲2.5吧由外单位承接大耙修任务的，工程八完工后，经业主敖委员会或者物业捌产权人、使用人懊签证认可后与承霸接单位进行结算办，并根据维修基矮金分摊表进行分暗配转账，借搬记暗“把专项应付昂款坝哀代管基百金柏”敖，贷隘记伴“傲银行存艾款皑”爱等科目。岸碍第五章埃傲代收款项的核算巴班企业应挨在哎“八其他应付百款罢“靶科目下设置明细扒科拜目瓣“鞍代收款鞍项熬”班，用于核算企业绊代收代付款项，伴如代收的电表初摆装费、有线电视哀初

45、装费等。企业奥受物业产权人委唉托代为收取的房皑租等，也在本科捌目核算。本科目肮应按代收代交费斑用种类设置明细般并按往来单位进翱行核算。扮物业管理企业会吧计核算补充规定稗一会计科目及使吧用说明笆班第白204澳号科目八昂预收账款懊1.碍本科目核算企业巴按合同规定向有吧关单位和个人预吧收的款项，如企瓣业为物业产权人版使用人提供的公柏共卫生清洁公用鞍设施的维修保养百和保安绿化等预稗止的公共性服务肮费等办2.巴企业向有关单位笆和个人预收的款疤项，借记银行存八款科目，贷记本爸科目；收入实现岸时，借记本科目摆，贷记经营收入案其他业务收入科爸目有关单位和个靶人补付的款项，巴借记银行存款等疤科目，贷记本科坝目；

46、退回多付的捌款项，作权反会肮计分录罢预收账款情况不袄多的公司，也可爸以将预收的款项敖直接记入应收账奥款科目的贷方，跋不设本科目傲3.稗本科目应按有关背单位和个人设置耙明细账拔4.哀本科目期末贷方袄余额，反映企业按向有关单位和个笆人预收的款项；八期末如为借方余靶额，反映应由有般关单位和个人补绊付的款项般第邦205稗号科目矮埃代收款项爱1.坝本科目核算企业隘因代收代交有关癌费用等应付给有挨关单位的款项，班如代收的水电费叭煤气费有结电视阿费电话费等皑企业受物业产权瓣人委托代为收取邦的房租等，也在肮本科目核算佰2.鞍企业收到代收的柏各种款项时，借扳记银行存款等科坝目，贷记本科目碍；交给有关单位拜时，借

47、记本科目坝，贷记银行存款颁等科目收取代办霸手续费等服务收挨入时，借记本科捌目，贷记经营收鞍入科目办3.捌本科目应按代收矮代交费用种类设奥置明细账澳4.班本科目贷方余额搬，反映企业尚未八支付的代收款项跋第板209拌号科目罢吧其他应付款叭1.爱本科目核算企业瓣应付暂收其他单埃位或个人的款项伴，如物业产权人挨使用人入住时或懊入住后准备进行把装修时，企业向耙物业产权人使用笆人收取的可能因斑装修而发生的毁拜损修复安全等方跋面费用的保证金扮等爸2.案发生的各种应付把暂收款项，借记斑银行存款等科目隘，贷记本科目；氨支付时，借记本扳科目，贷记银行啊存款等科目爱3.稗本科目应按债权安人或应付暂收款爱项的类别设置

48、明挨细账艾4.搬本科目期末余额白，反映企业尚未坝收付的其他应付矮款翱第隘281佰号科目岸斑代管基金熬1.肮本科目核算企业拔接受委托管理的哀房屋共用部分共肮用设施设置维修般基金斑2.肮企业代收代管基敖金时，借记银行阿存款代管基金存懊款科目，贷记本安科目疤企业收到银行计澳息通知，属于代版管基金存款的利八息收入，借记银蔼行存款代管基金阿存款科目，贷记吧本科目企业有偿皑使用产权属全体耙业主共用的商业疤用房和共用设施岸设备，应负担的稗有关费用，如租耙赁费承包费有偿笆使用费等，应按邦受益对象，借记笆经营成本管理费埃用其他业务支出盎科目，贷记本科翱目代管基金按规阿定用途使用，应盎分别以下两种情板况进行处理：

49、由奥本企业承接房屋鞍共用部位共用设摆施设备大修更新扳改造任务的，实肮际发生的工程支背出，借记物业工埃程科目，贷记银百行存款库存材料版等有关科目；工熬程完工，其工程懊款经业主委员会扳或者物业产权人拜使用人签证认可拌后进行转账，借艾记本科目，贷记扮经营收入癌-敖物业大修收入科班目；结转已完物扒业工程成本，借澳记经营成本科目败，贷记物业工程拔科目由外单位承靶接大修任务的，疤工程完工，其工氨程款经业主委员胺会或者物业产权暗人使用人签证认癌可后与承接单位捌进行结算，借记案本科目，贷记银耙行存款等科目伴3.隘本科目应按单幢办房屋设置明细账案4.俺本科目期末贷方翱余额，反映代管靶基金的结余盎第熬411版号科

50、目摆拌物业工程罢1.氨本科目核算企业俺承接物业工程所伴发生的各项支出把企业对业主委员颁会或者物业产权拜人使用人提供的绊管理用房商业用斑房进行装饰装修艾发生的支出，也跋在本科目核算败2.昂企业承接的房屋笆共用部位共用设岸施设备大修更新爸改造工程发生的凹各项支出，借记挨本科目，贷记银摆行存款库存材料办等科目工程完工埃，其工程款经业安主委员会或者物扮业产权人使用人拌签证认可后进行拌转账，借记代管耙基金科目，贷记白经营收入物业大案修收入科目；结霸转已完物业工程摆成本，借记经营捌成本科目，贷记扳本科目企业对业熬主委员会或者物肮业产权人使用人绊提供的管理用房昂商业用房进行装隘饰装修发生的支百出，借记本科目

51、案，贷记银行存款扒库存材料等有关瓣科目，工程完工皑结转成本，借记昂递延资产科目，癌贷记本科目胺3.搬本科目应按工程笆项目设置明细账把4.搬本科目期末借方案余额，反映在建胺工程的实际成本熬5.哎企业可以根据实白际业务需要，增阿设相应的科目埃第叭501办号科目拜岸经营收入案1.绊本科目核算企业捌的物业管理（主肮营业务）活动中疤，为物业产权人拜使用人提供维修隘管理和服务等劳败务而取得的各项颁收入，包括物业般管理收入物业经氨营收入和物业大扮修收入物业管理啊收入是指企业向板物业产权人使用啊人收取的公共性敖服务费收入公众澳代办性服务费收霸入和特约服务收肮入物业经营收入耙是指企业经营业背主委员会或者物懊业产

52、权人使用人挨提供的房屋建筑叭物和共用设施取敖得的收入，如房按屋出租收入和经拜营停车场游泳池邦各类球场等共用哎设施收入物业大皑修收入是指企业氨接受业主委员会拜或者物业产权人案使用人的委托，把对房屋共用部位俺共用设施设备进肮行大修取得的收氨入疤2.傲企业取得的和项靶收入，应按下列敖原则确认：企业案应当在劳务已经般提供，同时收讫跋价款或取得收取般价款的凭证时确霸认为营业收入的艾实现物业大修收胺入应当经业主委瓣员会或者物业产啊权人使用人签证鞍认可后，确认为霸营业收入的实现敖；企业与业主委哎员会或者物业产肮权人使用人双方俺签订付款合同或隘协议的，应当根靶据合同或者协议败所规定的付款日芭期确认为营业收柏入

53、的实现耙3.百企业为物业产权柏人使用人提供公蔼共性服务公众代挨办性服务以及特捌约服务而取得的伴物业管理收入，扳借记银行存款应阿收账款等科目，按贷记本科目企业坝经营业主委员会搬或者物业产权人柏使用人提供的房矮屋建筑物和共用暗设施取得的物业挨经营收入，借记疤银行存款应收账爱款等科目，贷记胺本科目企业承接艾房屋共用部位共哀用设施设备大修埃工程，工程完工哎，其工程款经业柏主委员会或者物背业产权人使用人班签证认可后进行案转账，借记代管俺基金科目，贷记熬本科目瓣4.碍本科目应按经营靶收入的种类设置罢明细账，如物业哎管理收入物业经吧营收入物业大修瓣收入等，其中物半业管理收入，企俺业可以根据实际鞍管理，按照物

54、业挨管理收入的组成癌内容（如来源渠瓣道等）设置明细罢账，进行明核算盎5.斑期末，应将本科癌目的余额转入本邦年利润科目，结背转后本科目应无斑余额爱第办502疤号科目靶百经营成本拌1.颁本科目核算企业坝物业管理物业经邦营物业大修等应拜结转的经营成本隘企业所属物业管氨理单位在经营中肮发生的管理人员搬的工资资金及职凹工福利费固定资蔼产折旧费及修理隘费水电费取暖费氨办公费差旅费邮奥电通讯费交通运袄输费租赁费财产盎保险费劳动保护啊费保安费绿化维版护费低值易耗品拜摊销及其他费用搬等间接费用，记肮入管理费用科目八，不在本科目核八算颁2.搬企业为物业产权拔人使用人提供公吧共性服务公众代拜办性服务及特约暗服务所发

55、生的直霸接费用，直接记爱入本科目，借记佰本科目，贷记银癌行存款库存材料坝应付账款等科目柏企业经营物业应罢付给物业产权人版使用人的租赁费碍承包费等，直接翱记入本科目，借哎记本科目，贷记伴代管基金或应付翱账款科目月份终拌了，企业应及时啊结转已完物业工哎程成本，借记本扒科目，贷记物业矮工程科目奥3.叭本科目的明细核阿算应与经营收入邦的明细核算相对败应隘4.耙期末，应将本科白目的余额转入本笆年利润科目，结绊转后，本科目应稗无余额半第皑511板号科目柏盎其他业务收入敖1.隘本科目核算企业靶除主管业务以外坝的其他业务活动傲所取得的收入，熬包括房屋中介代瓣销手续费收入材暗料物资销售收入氨废品回收收入商爸业用

56、房经营收入疤及无形资产转让袄收入等商业用房哀经营收入是指企翱业利用业主委员盎会或者物业产权跋人使用人提供的懊商业用房，从事皑经营活动取得的爸收入，如开办健蔼身房歌舞厅美容白美发商店饮食店俺等经营收入其他埃业务收入的确认扳原则，与主营业敖务收入确认原则捌相同肮2.挨企业取得的各项稗其他业务收入，澳借记银行存款应唉收账款等科目，绊贷记本科目板3.唉本科目应按其他耙业务的种类设置稗明细账，如房屋败中介代销手续费艾收入物资销售收胺入废品回收收入昂商业用房以营收巴入等艾4.坝期末，应将本科鞍目的余额转入本邦年利润科目，结傲转后本科目应无凹余额叭第罢512坝号科目俺靶其他业务支出挨1.百本科目核算企业版除

57、主营业务以外般的其他业务所发俺生的各项支出，百包括为销售商品唉提供劳务而发生巴的相关成本费用爱以及相关税金及把附加等暗2.班企业发生的其他哎业务支出，借记拜本科目，贷记应胺付工资银行存款袄应交税金其他应昂交款代管基金等安科目傲3.罢本科目应按其他啊业务的种类设置埃明细账，如房屋唉中介代销手续费隘支出物资销售成跋本废品回收成本扮商业用房经营支班出等癌4.搬期末，应将本科般目的余额转入本熬年利润科目，结安转后本科目应无八余额白二会计报表的编疤制说明跋1.哀在资产负债表住蔼房周转金项目下搬增设代管基金项敖目，反映企业接佰受委托管理的房半屋共用部位共用笆设施设备维修基奥金的结余本项目安应根据代管基金败

58、科目的期末贷方袄余额填列邦2.班物业工程科目的哀期末余额在资产板负债表存货项目伴中反映八3.癌代收款项科目的懊期末余额，在资伴产负债表其他流稗动负债项目中反扳映搬浅议物业管理企哎业会计核算的新哎规定案李俊杰霸一俺物业管理是房地稗产业发展到一定叭程度的一种自然昂延续物业管理会佰计的出现和发展版是物业管理公司柏进入市场实行企把业化经营专业化阿管理和社会化服皑务的必然产物财坝政部通知在柏2000敖年碍1氨月胺1暗日起贯彻执行财耙会字盎19994邦4板号文关于物业管拔理企业执行艾伴有关问题的通知伴以及物业管理企按业会计核算补充搬规定（试行），般以物业管理的行半业特点，融合了胺会计核算方法和扳会计程序，

59、丰富拔了会计工作的内肮容，使目前上海熬地区物业管理企跋业，由采用多种颁行业会计制度统氨一过渡到完整的傲系统的可以操作氨可以实施的会计盎方法和步骤上来拔笔者曾对上海几啊家颇有影响的物熬业管理企业作了翱一次调查，大多阿数企业财务人员跋认为：物业管理懊会计没能像工业霸会计制度那样成疤熟可操作，很难吧做到融会贯通运奥用自如原因有三百：其一，物业管凹理行业作为新兴敖行业，国家地方爱房管部门不断有爱新的政策法规和凹条款出台，使物挨业管理会计核算氨跟不上新政策的坝实施要求；其二班，财务人员过去佰不能以会计法为肮准绳实施操作，拔而是以某些不够芭成熟的房管要求傲处理业务，造成皑核算过程中偏差哀；其三，物业管昂理

60、行业的工作内安容从原来简单的版房屋养护到运用奥现代化管理科学盎和先进的维护养拜护技术，从简单吧的为使用人提供耙服务到智能化管昂理，管理的内容邦丰富了，服务的艾项目扩大了，而耙财务人员缺少专颁业培训，主管部把门又很少有权威哀性的政策解释上扳述三个原因阻碍疤了物业管理财务艾的正常发展爱物业管理企业的安会计核算在明确般执行房地产开发安企业会计制度基背础上，再按照物澳业管理企业会计挨核算补充规定（笆试行）执行是近爸年来比较具体的拜对物业会计的工隘作性指导，统一扳了物业管理行业挨会计科目的设置瓣如新设的第敖205疤号科目代收款项爱，第案281鞍号科目代管基金唉，第翱411叭号科目物业工程霸是在行业中常见