法律知识研究房地产信托融资分析与

1、.：.；省人民政府水行政主管部门建立水土坚持监测网络，对全省水土流失动态进展监测、预告，省人民政府定期将监测、预告情况予以公告。县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土坚持监视管理机构，该当建立执法房地产信托融资分析与研讨【摘要】 引见房地产信托的根本概念，简要描画了其开展现状和其产品方式，指出了房地产信托的局限性及其风险，并提出了相应的对策建议，以供房地产信托融资参考。1 房地产信托出现背景房地产工程投资金额宏大而且投资周期较长的特点决议了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，添加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003-06-13 中国人民银行发布了，使得国家银根对房

2、地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机遭到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻觅宽广的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业开展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵敏、平安、合法以及有效管理、受害稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供开展的新契机和市场空间。我国于 2002-6 公布的，我国信托业经过了第 5次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需胜利的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以加强信托实力提高竞争力。一方面，扩展了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓宽了房地产业

3、的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。按照，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财富委托给受托人，由受托人按委托人的志愿以本人的名义，为受害人的利益或特定目的，进展管理或者处分的行为。信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受害人。委托人是原财富一切者，可以是自然人、法人和其它组织;受托人是信托投资公司;受害人是享有信托受害权的自然人、法人和其它组织。值得指出的是，受托人可以是众多受害人之一，但不能是独一的受害人。信托财富是信托的载体，处于信托关系的中心位置。信托法规定，依法构成的信托财富具有独立性、一切权和受害权的分别性和延续性。一是信托财富与未构成信托的其它财富相区别

4、，委托人死亡或者解散、撤销和破产，除委托人作为独一受害人外，信托财富不属于委托人遗产或者清算财富。二是受托人对信托财富运用、处分所产生的债务不得和其固有财富所产生的债务相抵消，不同的信托财富所产生的债务债务也要分账处置。三是信托财富也独立于受害人的自有财富，受害人除享有受商定的权益，不得在信托存续中对信托财富本身提出要求。四是除了债务人在设立信托前，对该信托财富曾经享有优先受偿权、处置信托事物本身产生债务而债务人要求清偿、信托财富应担负的税款等，信托财富处于委托人、受托人及受害人三方债务人的追及范围之外，不得对其强迫执行。五是除法律或者信托文件另有规定外，信托不因委托人和受托人的死亡、丧失民事

5、行为才干、依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因受托人的辞任而终止。房地产信托普通是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资方案，与委托人(投资者)签署信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进展房地产投资，或进展房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进展相关的房地产投资活动。2 房地产信托融资的开展方式在、及实施以后，信托业的法律位置、生存空间就有了新的定位。全国各信托投资公司推出了本人的信托产品，在房地产行业有了新的尝试，主要采取 4 种方式对房地产业提供投资。2.1 股权类信托针对那些自有资金比例缺乏 30%、存在一定资金缺

6、口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司，信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例到达 30%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进展房地产工程的开发和运作。信托投资公司作为股东获得股本金的投资汇报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。这种方式是完全符合中国人民银行的有关政策规定的，2003 年第二季度中国人民银行在货币政策报告中提到，要加强房地产股权融资的力度。这种融资方式在我国现阶段还比较可行的，目前房地产开发还属于受害较高的产业，所以，许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产有资金高度密集、高度专业化等特点，普通

7、投资者局限于本身实力还达不到独立开发的要求，这时候就可以利用信托工具融资顺利地参与房地产工程地投资开发，获得称心的投资报答。股权类信托投资的操作方式，根据参股方式的不同也分几种：普通股方式、优先股方式和股权回购方式。采取不同的操作方式视获得的受害和承当的风险而定。2.2 买卖类信托由于房地产工程存在一定的开发和销售周期，所需资金量大，房地产企业的资金链往往出现紧张，为处理这个问题，信托投资公司就可以利用信托买卖的职能，经过一次性地购买房地产开发工程的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金，等到房地产工程销售资金回笼再将这部分资产购回。这种操作类似抵押贷款，信托投资公司可以以比较适宜的价钱

8、购买部分工程，回购时间短，受害较好，风险更低。同时，房地产开发企业也从信托投资公司一次性获得一笔资金，使其资金流得以维持，为以后的开发发明了有利的资金条件。2.3 债务融资信托这种方式需求与银行结合，构成一个完好的资金链。债务融资信托是针对自有资金比例曾经到达30%，但由于特定缘由呵斥短期资金短缺，比如有的房地产开发企业由于土地购置资金缺乏而不能获得土地进展工程开发。这时候信托投资公司就可以筹集一笔资金定向地贷给房地产开发企业，补上其土地购置上的资金缺口，于是房地产企业获得土地证以后就能进展按揭或获取银行贷款，然后将信托投资公司的贷款返还。这种操作方式类似商业银行的信贷业务。但是，政策规定银行

9、不允许这样做。2.4 物业类投资信托主要是针对成熟的房地产物业进展处置。比如出租率比较高的写字楼和商铺，假设业主有更好的资金安排或者投资方案，需求将房地产物业提早出让变现获得资金，信托投资公司就可以经过发行信托投资方案，筹集社会闲散资金将这部分物业购买过来，再委托专业的物业管理公司进展租赁、转让等处置，获得受害的一部分以利率的方式还给受害人。这种方式相当于房地产金融租赁的方式，一些实力雄厚的外资商业企业是潜在的协作对象，比如沃尔玛、家乐福等外企大举进军中国市场，它们的选址理念普通是只租不买，而且租期较长。总的来说，房地产信托融资的资金本钱较低，资金操作的风险也比商业银行信贷小，在产品的操作方式

10、方面也比较的灵敏，同时也能满足宽广投资者的需求。3 房地产信托融资风险分析及对策建议3.1 房地产信托融资潜在的风险(1)虽然我国的市场经济体制在不断地完善，但针对一个兴隆的金融市场来说还是不够的。不完备的信誉制度和产权制度都对信托的开展有制约作用。信托投资公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投资公司依靠于政府，是“官办的融资窗口。由于房地产信托是一个复合行业，需求较高素质的专业人员和较强的工程运营管理才干，在这方面也存在缺乏，就投资者而言面临着相当的管理风险。(2)目前国家就信托有相关的法律法规，但还是远远不够的。在房地产信托的 4 种产品方式的详细操作过程中，不是一切程序都具有详细的法

11、律根据，甚至有的还和现有法律相冲突。比如信托投资公司在设计信托产品时，经常运用各种信誉加强措施来保证其“预期收益率的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财富损失的最终追索对象。财政支持明显地与相关规定相冲突。所以，无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。(3)由于遭到每份信托方案合同数量不能超越 200 份和每份合同个人金额不得低于人民币 5 万元的限制，资金来源和融资规模就遭到了很大的约束。所以，信托投资公司的客户即委托人绝大多数来源于机构投资者，并且信托投资公司经过提高每份合同的投资金额来扩展融资金额。这

12、样，投资者在面对一些长期工程时，就必需思索投资信托的流动性。目前，投资信托合同只能在信托投资公司提供的买卖平台进展转让，参与者较少。在信誉评级体制和定价体系还没建立起来的情况下，投资者面临较大的流动性风险。(4)房地产信托产品利用多元化投资降低风险，但房地产工程遭到国家整体经济周期的影响，以及房地产工程本身特点的限制，房地产工程的操作也面临市场和销售时机变化的影响。所以在面对房地产信托高受害的同时，也面临着房地产工程风险。3.2 相应的对策建议(1)建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的 3 部法律法规还是缺乏的，必需将相关法律的制定任务细致化、完备化，自创西方兴隆国家的阅

13、历，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规那么。另外，为了防止房地产信托的双重税(信托财富和受害人都纳税)问题和保证信托财富的独立性应尽快地制定针对信托的相关税法和财会制度。(2)建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系。完善的信息批露制度可以减少投资者的盲目性和添加其自信心。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘阅历丰富的专家为顾问以及和银行建立长期的战略协作关系，利用其成熟的风险控制阅历。(3)运用信托方案的拆分战略和建立流通机制。针对难以扩展融资规模的问题，可以将大的工程细分，然后分别推出信托投资方案。这种既没有违反国家的有关规定，又可以充分地利用信托的灵敏性和处理融资规模问题。天津北方国投曾经有胜利的类似操作了。利用商业银行分布宽广的买卖柜台和如今方便快捷的网上银行为信托产品建立买卖平台，同时，信誉评级体制和定价体系应加快制定步伐，这