德阳市某花园一期评估报告_secret

1、 2 致委托方函德阳市*有限公司：承蒙贵公司委托，我公司对位于德阳市工农村建大花园一期1#、2#、7#楼的房地产价值进行了评估，估价时点为2008年4月，目的是为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供价值参考依据。估价对象如下：（1）土地使用权状况土地使用证号：德国用（2005出）字第XXXX号；土地使用权面积：55294.57m;土地用途：商住混合；土地使用权性质：国有出让；土地使用权终止日期：2078年4月15日；出让合同中的建筑面积：82581.32m（2）建筑物状况(见表1) 表 1 建筑状况表楼号1#2#7#合计规划建筑面积5350m6194.54m3191.69m14736.2

2、3m用途商业底商住宅临街为商业其余为住宅在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集的有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2008年4月15日的房地产市场价格为6936.9万元。 德阳市首佳房地产评估有限责任公司2008年4月15日3 估价师声明及估价的假设限制条件3.1估价师声明(1)我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制

3、。(3)我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人厉害关系。(4)我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。(5)我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。(6)没有人对本估价报告提供重要专业帮助。3.2估价的假设和限制条件(1)在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(2)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。(3)本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。(4)报告中的土地权属、面积、使用年限等均以国有土地使用证为依据。如上述情

4、况发生变化，评估结果须做相应调整。(5)报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以房屋所有权证为依据。如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。根据房屋所有权证，委估对象正截建筑面积为14736.23 m，如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。(6)根据国有土地使用证，委估地块用途为商住混合，根据德阳政发200231号文件，此用途属于商住用途范畴，根据房屋所有权证委估房屋为商业和居住，根据评估人员的现场勘察，委估对象实际用途为商住。根据合法原则，本次评估设定委估对象为商住用途。如上述情况发生变化，评估对象须相应调整。(7)本报告估价对象为商住混合，它们作为一个整体共同产生收益。若单独以其

5、中的营业性房产设定抵押权，在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响，本报告中为考虑该因素对评估结果的影响，在此提请报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影响。(8)委托方提供的资料属实。且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。(9)本报告评估目的是为委托方向银行办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格须做相应调整。(10)本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。 (11)本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时

6、间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。4 估价结果报告4.1估价项目名称四川建大花园房地产抵押价格评估 4.2委托估价方与受托估价方(略)4.3估价对象概况本此评估对象为德阳*有限公司所属位于工农村建筑职业技术学院对面的建大花园一期1#、2#、7#楼，土地面积为14736.23m。证载房屋建筑面积为14736.23m，实际房屋建筑面积为14736.23m。4.3.1个别因素委估对象位于德阳市工农村，估价对象南靠嘉陵江路，北接已建居民小区，

7、东临云峰山路，西与岷山路接壤。根据国有土地使用证，德阳*有限公司以出让方式取委估对象的国有土地使用权，商住用途，出让年限为70年，使用年限为2008年4月25日至2078年4月24日，剩余出让年限为69年。根据房屋所有权证，房屋所有权人为德阳*有限公司，均建成于2008年，证载1#楼为商业用地，建筑面积为5350 m；2#和7#楼均为商住混合楼，建筑面积分别为6194.54 m和3191.69 m。估价对象宗地红外线内基础设施达到“七通”，即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖及供气。委估对象建筑风格颇具中国传统特色，大量运用假山，小湖以及庭院风格，结合现代与古典，并且住宅倡导绿色居住环境。具体

8、建筑及装修情况如下表：(见表2) 表 2 建筑及装修情况表幢号结构建成年份（年）建筑面积（m）层数房屋装修情况1框架20085350二层外墙采用特色仿古建筑。由于本楼为全商业用楼，所以室内装修为业主自行解决。2底二框架20086194.54七层本楼为底商住宅楼，外墙采用天蓝色瓷砖，并且辅助外墙漆，室内基本没有装修7框架20083191.69七层本楼临街处为商业用楼，其他为住宅。外墙采用天蓝色瓷砖，并且辅助外墙漆，室内基本没有装修。4.3.2区域因素委估对象位于德阳市工农村建筑职业技术学院对面，东临云峰山路，西与岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小区。委估对象位于城乡结合部，南边距四川建院约

9、五百米，区域教育业很好；商业繁华度一般；周边分布有银行、学校、小区、商场。宗地红外线基础设施开发程度达到“四通”，即通路、供电、供水及通讯。4.4估价目的为委托方向银行进行抵押贷款提供房地产市场价格参考依据。4.5估价时点2008年4月15日4.6估价定义根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指上述项目于估价时点2008年4月15日出让国有土地使用权及其建筑物在现状条件下的公开市场价格。出让国有土地使用权价格是指委估对象用途为商住混合，剩余出让年限为69年，实际开发程度为宗地红外线“四通”（即通路、供电、供水、通讯）及红外线内场地平

10、整条件下的土地使用权价格；建筑物价格是指委估对象在现状结构和装修条件下，于估价时点2008年4月15日的价值。4.7估价依据4.7.1有关政策法规和文件：(1)中华人民共和国城市房地产管理法(2)中华人民共和国土地管理法(3)德阳市房地产抵押管理方法(4)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(5)房地产估价规范 国家标准4.7.2委托估价方提供的资料：(1)国有土地使用证(2)房屋所有权证(3)德阳市国有土地使用权出让合同(4)委托方企业法人营业执照(5)有关评估的其他资料4.7.3受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。4.8估价原则我们在本次估价时遵循了以下

11、原则：4.8.1合法原则(1)估价对象具有合法的出让土地使用权及房屋所有权。(2)估价对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。4.8.2高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用最有效发挥为前提的。4.8.3替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 4.8.4时点原则 估价结论首先具有很

12、强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。4.9估价方法通过认真的勘察现场，并且根据待估房地产的特性，估价人员决定采用市场比较法、成本法和收益法进行测算。4.10估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在

13、认真分析现有的资料基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产在估价时点2006年4月15日的市场价值为6936.9万元（币种：人民币）建大花园一期1#、2#、7#楼的房地产总价：6936.9万元大写金额：陆千玖百叁拾陆万玖千元整 EQ 4.11估价人员（略）4.12估价作业日期2008年4月15日至2008年4月20日4.13估价报告应用的有效期本报告估价结果有效期自报告完成之日起壹年。5 估价技术报告5.1个别因素分析委估对象为德阳*有限公司所属的建大花园，位于德阳工农村建筑职业技术学院对面，东临云峰山路，西与岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小区。

14、其土地总面积为55294.57 m。证载房屋建筑面积为14736.23m，实际建筑面积为14736.23m，其中商业面积为5736.23m。根据国有土地使用证可知，德阳*有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权，出让年限为70年，土地使用权面积为14736.23 m。委估对象建筑风格颇具中国传统特色，大量运用假山、小湖，主体建筑外观为仿古设计。具体建筑物及装修情况(见表3) 表3 建筑物及装修情况表幢号结构层数建成年份建筑面积（m）现状用途房屋装修情况1框架二层20055350商业外墙为兰色瓷砖，屋顶采用琉璃瓦，内墙面刮腻子找平。2底二框七层20056194.54底商住宅楼外墙为兰色瓷砖

15、，屋顶采用琉璃瓦，内墙面刮腻子找平7框架七层20053191.69住宅兼商业用途外墙为兰色瓷砖，屋顶采用琉璃瓦，内墙面刮腻子找平。估价对象宗地红外线内基础设施达到“七通”，即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖及供气，具体情况如下：（1）道路：东临云峰山路，南临嘉陵江路。（2）供电：市政供电，建有变电站1座，变电能力为3400KVA，输入、 输出电压分别为10KV、0.4KV，年总用电量为500KVA，供电保证率100%。（3）供水：市政管网供应，供水能力为22万t/年，管径150mm，供水保证率为100%；宗地内管网管径100mm，总长度20000m。（4）排水：雨污水分排，宗地内污水排水点管

16、径100400mm，雨水排水点管径200300mm，明渠规格2.5m1.5m。（5）通讯：总通讯能力600门，交换机型号为NEC7400，实装电话481门，其中直拨35门，分机600门。（6）供暖：自建6t供暖锅炉3台。（7） 供气：天然气。5.2区域因素分析：影响房地产的价格水平的区域因素主要有商业繁华条件、交通条件、规划条件以及环境条件等因素。估价人员经市场调查并经过现场勘察，该区域有下述特点：5.2.1商业繁华程度该区域属于德阳市旌南开发区，东临云峰山路，西与岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小区，并且在周围有以岷山苑为代表的中档住宅小区，也有鲁能花园等中高档住宅，该区域聚集规模已经

17、形成。并且估价对象的周边分布着很多的零售商店、餐馆，商业区虽然远离市中心，但是由于紧邻学校的原因所以发展的较好，并且随着两所学校招生的不断扩大商业繁荣程度仍在继续上升。5.2.2交通条件及基础设施建设委估对象所在区域临成渝高速以及108国道，路面状况优良，通达能力强，在区域内有1路、5路、19路、23路公共车通过，出行相对便捷。；委估对象基础设施建设良好：在小区内部的基础设施如：幼稚园、超市、停车场；在小区北面有德阳市医院旌南分院，并且辖区内有工商银行以及邮政储蓄所，也建有中型的超级市场，购物生活相当方便。5.2.3规划条件区域内土地多规划为综合、居住用地。据估价人员现场勘察得知，德阳市已经把

18、该区域作为重要的文化教育基地，并且今年也已经在筹建汽车总站在此地。由于委估对象所在区域主要是学校的老师以及教职员工，考虑到他们的收入稳定并且相对德阳市整体水平偏上，住房需求在逐步提高，加之处于旌南开发区，所以投资环境好，委估对象的房地产价格处于同级同类物业偏高水平。5.2.4环境条件委估对象绿化面积已达到了40%,且所在区域内无工厂以及造成空气污染的来源，居住环境较好、非常舒适。5.3市场背景分析 影响房地产价格的一般因素主要指影响城镇房地产总体价格水平的社会、经济、政策和自然等各项因素，具体内容包括城市地理位置、房地产市场发展状况、产业税收政策、人口与城镇发展、土地利用规划及计划等。5.3.

19、1地理位置德阳市位于我国西部四川省，在成都市与绵阳市的中间，具有良好的开发潜力，并且与成都也建成了一个都市消费圈，也被誉为“四川明珠”。5.3.2房地产市场发展状况“八五”期间，德阳市的房地产开发产业得到迅速发展，各类型房地产均得到了一定的发展空间，房地产价格也一路攀升，但由于部分企业决策不当，盲目投资，使投资规模过大，投资结构不合理，供需严重失衡，造成了商业用房、写字楼、商品住宅出现不同程度的积压，从而在一定程度上抑制了这类房地产的价格水平，平均降价幅度为10.8%，非常不利于城市的建设发展与房地产市场的健康稳定发展。但随着社会经济的不断发展，政府宏观调控与微观管理的加强，房地产市场发展已较

20、为稳定并且稳中有升。德阳市20072008年经济保持了稳步增长的态势，德阳市房地产开发和住宅建设适度发展，带动了整个城市房地产价格水平的稳步上涨，并且上涨的幅度在11.3%左右。随着城市基础设施的不断改善，尤其是德阳市的旧城改造使得投资环境进一步改善，加之大量的商业及住宅房需拆迁而异地安置，使得综合用房需求有所增长，改善了住房积压状况，存量房地产市场逐渐活跃起来.德阳的房地产需求的增加也相应带动了周边县级市的房地产市场发展，达到了双赢的局面。5.3.3产业、税收及金融政策随着住房制度改革的继续深化，国家及地方把住宅建设培育成为新的经济增长点和新的消费热点政策的出台，按照培育市场、盘活存量、培养

21、消费的思路，采取了以下促进消化积压房产的措施：(1)降低存贷款利率，一方面有利于减少开发企业的财务费用，另一方面有利于促进消费，从而有利于刺激房地产的发展；与此同时，住宅金融进一步完善，尤其是随着住房公积金归集力度的加大及公积金向个人购房低息贷款业务与综合保险业务的结合，在很大程度上提高了个人购房能力，刺激了住房消费。(2)通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给，限制了土地供给总量，将使地价总体水平上升。(3)国家和地方各级政府为了盘活房地产市场和开展“安居工程”的建设，相应减免了48项房地产开发的税费，降低了开发成本；同时降低契税的条例出台，均在一定程度上刺激房地产市

22、场需求的发展，从长远看将会带动房地产价格的小幅上涨。 5.4最高最佳使用分析最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、风格上可行、经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据城市总体规划及估价对象现实的区位条件，我们认为估价对象的规划用途为最佳用途，即本次评估土地以综合用途商住为主，并保持继续使用为前提。5.5估价方法选择及方法定义5.5.1估价方法选择在我们国家，房地产估价方法

23、通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正系数法等。其中市场比较法、收益法、成本法、假设开发法适用于房地、建筑物或土地的估价，而路线价法、基准地价修正系数法仅适合于宗地地价评估。市场比较法适用于同一供求范围内存在较多的类似房地产交易实例；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。估价时宜选用两种以上的估价方法进行估价。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察，待估房地产同一供需圈内有大量类似的房地产

24、销售案例，且估价对象以保持现状继续使用为最高最佳使用，宜选用市场比较法进行评估；对于估价对象中的商业部分，考虑到其为收益性房地产，且有明显的潜在收益，对其采用收益法进行评估；对于估价对象中的住宅，由于该区域类似房地产的成本易于获取且估价对象刚刚建成不久，故采用成本法对其进行评估；最后运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定房地产估价结果。总体来说，本文选用成本法、市场比较法以及收益法作为本次评估房地产价格的基本方法。对于商业用地采用市场比较法和收益法两种方法进行评估，而住宅用地采用市场比较法和成本法两种方法进行评估。5.5.2方法定义(1)成本法：所谓成本法是指求取估价对象在估

25、价时点的重置或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(2)比较法：是将估价对象在估价时点的近期有过的交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(3)收益法：是运用适当的还原利率，将房地产的未来年纯收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。这种估价方法以效用价值论和地租理论为理论依据，主要用于收益性房地产的估价。5.6测算过程及步骤在测算估价对象的价格时，估价人员考虑到住宅楼和商业楼的性质，所以对两种不同性质的用地分开来计算。对住宅楼主要采用市场比较法和成本法，取两者简单算术平均值作为评估结果；对

26、商业楼主要采用市场比较发和收益法，取两者加权算术平均值作为评估结果；最后将商业与住宅的评估结果相加即得该估价对象的房地产总值，具体操作步骤与计算过程能如下：5.6.1住宅部分的价格测算步骤及过程5.6.1.1 市场比较法（1）搜集交易实例可比案例一：德阳市工农村岷山小区，位于旌阳区南郊，一路公交车终点站处。框架结构，共6层，2008年4月投入使用。住宅建筑面积约8000m。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。可比案例二：德阳市工农村鲁能房产开发公司开发的小区。四川建筑职业技术学院对面。框架结构，共5层，2007年12月投入使用。住宅建筑面积约8000m。

27、该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。可比案例三： 德阳市工农村澳洲风情小区，位于旌阳区南郊四川工程职业技术学院对面。框架结构，共6层，2008年12月投入使用。住宅建筑面积共6000m。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。（2）编制因素比较表（见表4）（3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算（见表5）比较因素估价对象案例一案例二案例三交易价格待估1470元/m1310元/m1380元/m交易情况正常正常正常正常交易时点2008.42007.42006.122007.12区域因素配套设施较好较好较好较好繁华程度一般

28、一般一般一般离市中心距离较近较近较近较近交通便捷度便利便利便利便利环境质量较好较好较好较好区域规划好好好好个别因素素建筑结构及质量较好较好好好装修情况一般一般好一般物业管理一般一般较好好成新度较新一般一般一般人流量一般一般较多多表4 因素条件比较说明表5 比较因素条件指数比较因素估价对象案例一案例二案例三交易情况100100100100交易时点100100100100区域因素配套设施20212220繁华程度20201922离市中心距离15161517交通便捷度15151515环境质量15151515区域规划15151517合 计100102103106个别因素建筑结构及质量19192020装修

29、情况20212421物业管理20202020成新度19181919人流量20232222合 计100101105102（4）评估结果结果如下表：（见表6）市场比较法的计算公式为：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 由公式及表6中的修正系数可得：为了充分考虑三个案例的与估价对象可比程度的差异，我们采用加权平均法求取估价对象的综合价格，赋予可比案例一、可比案例二、可比案例三的权数依次为0.6、0.2、0.2，则估价对象的评估价值为： 综上所述，市场比较法测算的住宅部分的评估总值为：1211.4万元 表6 因素比较修正系数及计算结果比较案例交易价格（元/m）

30、147013101380交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/102100/103100/106个别因素修正100/101100/105100/102比准价格（元/m）145511781186权重060202评估价格（元/m） 1346 建筑面积（m） (2#楼+7#楼) 9000评估总值（万元）1211.45.6.1.2成本法根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。因为建筑建成日期与估价时点相差不多，因此在估

31、价中没有扣除折旧的费用。成本法公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润土地使用权价格（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 = 1 * GB3 土地取得费及税费：根据对德阳市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内土地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为470元/m，估价对象总建筑面积为9000m，则估价对象的土地取得费及税费为： = 2 * GB3 建筑安装工程费：根据2000年建筑工程概预算定额标准，与估价对象类似的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费平均为950元/m，类似于项目的主体结构造价大约占建筑安装工

32、程总造价的68%。根据估价员现场勘察，以及凭借经验测算2#和7#楼的建筑安装工程费为： 2#楼和7#楼的建筑安装工程费合计 581.4万元 = 3 * GB3 专业人士费：包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究以及招投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，则专业人士费为： = 4 * GB3 管理费：该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费的5%，则管理费为： 上述四项费用合计为：1054.845万元 = 5 * GB3 投资利息：利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地

33、平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。2#楼和7#楼达到现状的正常建设期为0.5年，假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计算，则投资利息为： 投资利息=土地费用利息+建设期利息 = 6 * GB3 投资利润：以上述土地使用价款、建安工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为： = 7 * GB3 采用成本法测算的房地产价格：采用成本法测算的房地产价格为上述六项之和：P总价=10548450+3164535+1476783=1518.9（万元）P单价=

34、元/m5.6.1.3住宅部分的评估价值我们采用市场比较法与成本法的测算价格的简单算术平均数作为住宅部分房地产的最终评估价值。即为：P待估住宅房地产的单价=（元/m）P待估住宅房地产的总价=15179000= 1365（万元）5.6.2商业部分的价格测算步骤及过程5.6.2.1市场比较法（1）选取可比较案例可比案例一：德阳市旌南商场。位于德阳市工农村，据待估房地产约1000米。框架结构，共一层，2008年2月投入使用。商业面积约为6000m。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。可比案例二：三三商业小区。位于德阳市工农村，据待估房地产约200米。框架结构，共

35、一层，2008年9月投入使用。商业面积约为4800m。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。可比案例三：岷江商场。位于德阳市工农村，据待估房地产约800米。框架结构，共二层，2005年12月投入使用。商业面积约为5400m。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。（2）编制因素比较表（见表7）表7 因素条件比较说明比较因素估价对象案例一案例二案例三交易价格（ m/元）待估8200元8300元8700元交易情况正常正常正常正常交易时点2008.42007.22007.92007.12区域因素配套设施一般较好好一般繁华程度较

36、好较好一般好交通条件较好一般较好好社会环境较好较好较好较好规划限制一般一般一般一般发展前景一般一般一般较好个别因素装修情况较好较好一般好物业管理一般一般一般一般成新度好一般较好较好楼层二层一层一层二层人流量一般好较好较好（3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算（见表8）表8 比较因素条件指数 比较因素估价对象案例一案例二案例三交易情况100100100100交易时点100100100100区域因素配套设施20212220繁华程度20201922交通条件15161517社会环境15151515规划限制15151515发展前景15151517合 计100102100106个别因素装修情况2020

37、1921物业管理20202020成新度20181919楼层20202020人流量20232222合 计100101100102(4)计算结果评估结果如下表：（见表9）表9 因素比较修正系数及计算结果比较案例交易价格（元/m）820083008700交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正1.231.111.106区域因素修正100/102100/100100/106个别因素修正100/101100/100100/102比准价格955192139622评估单价（元/m） 9462建筑面积(m)（1#楼+部分2#、7#楼）5736.23评估总值(万元) 5427.6 其中表中的有些项目做具体说明见下： = 1 * GB3 关于交易日期修正系数由于房地产价格在这段时间内是逐期平均上升，则采用逐期递增的价格变动率进行交易日期修正，基本公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数 = 在估价时点时的价格 在进行调查以及搜集资料获知该类房地产价格2007年一月末至2008年4月末平均每月比上月上涨1.5%。则待估对象的价格变动率为：2007年2月末修正到2008年4月末：（1+1.5%）14=1.232007年9月末修正到2008年4月末：（1+1.5%）7=1.112007年