高纬环球-成都西南物流商业中心项目商业策划ppt课件

1、西南物流商业中心工程，成都2021-11-05汇报要点此次汇报将主要处理以下问题：问题一：本工程所在地域能否能做大型商业？问题二：商业能做多大规模？问题三：详细商业定位是什么？问题四：租金程度预测对本工程的可实现性？问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？问题六：财务测算1研讨思绪与方法问题1：本工程所在地域能否能做大型商业？我们将经过以下研讨，找出本工程所在地域能否具备开发商业的空间和容量。消费者研讨竞争情况零售商需求市场空间及未来开展趋势地块条件2消费者研讨竞争情况零售商需求市场空间及未来开展趋势地块条件3会展商圈金沙光华商圈春熙路商圈东二环商圈盐市口商圈骡马市和西大街商圈南二环商圈本工

2、程成熟商圈区域型商圈市场空缺商业开发空间：从现有商圈分布可以看出，成都的春熙路、盐市口和骡马市三大商圈主要分布在一环线内；从分布空间可以看出，本工程所在的西南部地域尚未构成商业气氛，缺乏中心商业，且地域主要以住宅工程为主，居住人口众多，具备开展成为辐射区域的区域型综合商业的开展空间； 成都主要商圈分布图4未来开展趋势：成熟商圈的百货走中高端精品道路：从近两年各个商圈的开展来看，中高端时髦类百货是城区商业开展的重点之一；购物中心开展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模在逐渐添加，区别于百货等传统商业新商业方式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心规划

3、：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的构成，并占据区域商业中心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；工程所在地域具有商业市场空间，尤其是本工程所在地域不存在大型商业工程购物中心已成为开展趋势在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才干保证足够的聚客力5消费者研讨竞争情况零售商需求市场空间及未来开展趋势地块条件研讨目的：针对全市范围内，商业建筑面积在8万平方米以上的大型商业、区域范围内建筑面积在5万平方米以上的商业工程进展研讨，以分析本工程的市场开展空间和潜在竞争情况。6全市范围内商业建筑面积在8万平方米以上的未来供应情况及竞争分析71234本工程建筑

4、面积在8万平方米以上的商业工程 - 现有天府汇城购物中心新城市广场SM城市广场成都万达商业广场8项目名称开业时间建筑面积（平方米）商业类型项目描述直接竞争1.天府汇城购物中心2003170,000购物中心与本项目区位不同无2.新城市广场2005100,000购物中心位于相对成熟的商业区内无3.SM城市广场2006170,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无4.成都万达商业广场2008150,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无从位置来看，现有大型商业工程主要位于二环路沿线地域，且主要位于城区的东侧和南侧，道路和交通条件较好；从商业类型来看，均为购物中心类型，业态较为丰富

5、，主力店包括百货公司和超市；业态较为丰富，除主力店外，还包括多个餐饮、文娱、时髦专卖店，个人护理等；从开业时间来看，天府汇城购物中心是成都最早的大型购物中心工程，所在地域是全市商务相对集中和中高档住宅集中区域，因其优越的位置和便利交通，以及周边大量中高档住宅和商务人群，其运营不断坚持着较为良好的势头；SM城市广场和万达商业广场均位于二环沿线的住宅集中区域，它们的开发是随着地域大量新增住宅的开发而构成，商业体量较大，但由于目前周边住宅的入住率不高，且工程在业态和品牌安排方面以及设计等方面缺乏特征，目前运营情况普通；SM广场由于在规划和招商任务方面存在一定问题致使目前工程运营情况相对更差；经过对现

6、有大型商业的供应来看，虽然均为购物中心定位，但在业态丰富度、内外部设计、品牌引进，运营管理等多方面均有一定缺乏，这也是本工程应该引以为鉴的地方；现有四个大型商业多数以效力工程周边居住人群为主，从位置和辐射方位来看缺乏以对本工程构成直接竞争；9143628791011121314151617185本工程19建筑面积在8万平方米以上的商业工程 未来10项目名称开业时间商业面积商业类型建设及招商情况项目概况直接竞争1. 群光广场2010110,600购物中心建设中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源无2. 国金天地2011150,000购物中心停工中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源/规模大无

7、3. 成都国际商城2011126,145购物中心未动工/未招商成熟商业区/高端百货/体量大无4. 人民商场二期2010108,000购物中心建设中/未招商成熟商业区/老品牌优势/中高档无5. 富力.天汇MALL2009180,000购物中心改造中/招商中成熟商业区/烂尾项目，形象差无6. 同辉商业广场二期未定80,000购物中心未动工/招商中品牌资源/规模较大且距项目近/资金有问题有7. 财富又一城2011 80,000购物中心建设中/招商中服务周边居民/与本项目不在同一区位/家乐福入驻无8. 春风里商业街201080,000购物中心建设中/招商中集中式商业5万还在规划中/商业街3万以休闲娱乐

8、社区配套为主无9. 南城都汇201190,000购物中心未动工/未招商规划不详，从区位上看与本项目竞争不大无10. 天府长城 .南熙里200980,000商业街建设中/已招商从区位上不具竞争力/分期多/主要以社区配套为主无11. 华侨城2008(一期)350,000购物中心建设中/招商中休闲娱乐为主/品牌影响力高/规模大/分不同地块（第一期商业2万，08年12月开业，第二期商业6万，09年5月开业，其余待定）无12. 华润.二十四城2012180,000购物中心未动工/未招商主要服务周边区域家庭/资源优势/位于环路旁交通好无13. 红星美凯龙二期2010120,000家居建材未动工/未招商专业

9、市场，与本项目无竞争无14. 成都来福士广场201078,844购物中心建设中/未招商品牌资源/位置好无15. 河畔新世界2010200,000购物中心未动工/未招商距项目较远无16. 麓山小镇201080,000商业街已完工/招商中商业街类型/以休闲娱乐为主/距项目较远无17. 新鸿基项目2013120,000购物中心建设中/未招商区位对本项目无影响无18. 珠江项目2012140,000购物中心未动工/招商中距项目较远，以服务地区人群为主无19. 博瑞优品道商业街2009/未定92,000配套商业商业街分期开发（有交付的，有再建的，有规划中的）以餐饮休闲社区配套为主（人人乐34,475平，

10、商业街42,873平，商业裙楼15,000平） 无11143628791011121314151617185本工程竞争工程的排除-119工程1、2、3、4、5位于一环内的中心商业区，这些工程或因定位高端，或因百货业态，或因工程烂尾，因此排除这些工程对本工程的竞争；12143628791011121314151617185本工程竞争工程的排除-219工程13 以家居建材为主，类型与本工程不同；13143628791011121314151617185本工程竞争工程的排除-319工程9、10、11、15、16、18位于三环外地域，从区位上与本工程不会构成直接竞争；工程9、10、15、16位于城市南

11、三、四环之间，虽然距本工程有一定间隔，但对于城市东部和东南部经三、四环到达本工程区域的消费人群仍有一定阻隔作用，根据目前了解，这些工程多以商业街方式且效力社区为主，估计对本工程并无直接竞争；14143628791011121314151617185本工程竞争工程的排除-419工程7、8、12、14、17位于一环外及二环沿线地域，主要效力于周边新兴住宅和作为区域的配套工程，同时在区位上也对本工程不会构成直接竞争；15143628791011121314151617185本工程竞争工程的排除-519工程19位于本工程北五公里处；分不同地块开发，商业主要包括超市、商业街和底商群房；从对本工程的间隔和

12、工程类型来看，均不会对本工程构成直接竞争；16143628791011121314151617185本工程竞争工程的排除-619工程6是距本工程最近的大型商业，规模在8万平方米左右，目前曾经引进王府井，具有一定品牌号召力和市场影响力；但该工程的开发商由于资金问标题前还未开工，因此未来开发前景仍有一定不确定性；假设该工程顺利开发，以其规模和位置，将对本工程构成最为直接的竞争；17截至2021年，成都大型商业且建筑面积在8万平方米以上的新工程共有约19个左右，总供应面积约245万平方米，平均规模约13万平方米；从位置分布来看，主要位于市中心商业区以及东、南二环的住宅集中区域；从供应年份看，主要集中

13、在2021-2021年，且不排除部分工程会延迟入市；从工程类型来看，主要以购物中心为主，可以看出购物中心方式将更多的出如今市场上；本工程的类型定位也符合市场开展趋势；从未来工程的分布及辐射区域来看，虽然未来工程较多，但多位于城市东部，但距本工程较近且与本工程可以构成竞争的工程并不多；经过对未来大型商业工程的概略分析可以看出，多数工程在位置上、档次定位、商业类型及目的商圈等方面与本工程无直接竞争，仅有位于本工程附近的同辉商业广场二期对本工程有直接竞争；且从未来开发格局和空间规划来看，西部及西南部地域仍有一定市场空间；另外，我们可以自创北京的大型购物中心分布格局，如下图，多个购物中心分布在同一区域

14、是可以被市场吸纳和生存的；18区域商业建筑面积在5万平方米以上的未来供应情况及竞争分析19在完成全市范围内的主要竞争分析后，我们将进展微观市场的竞争分析，主要针对工程周边五公里范围内，且建筑规模在5万平方米以上的大型商业对本工程的竞争情况进展研讨伊藤洋华堂规模仅2.4万平，因其是区域目前运营较好的综合商业，因此也计入此部分的分析；区域市场的详细研讨范围为东起一环路；西至绕城高速；南起石羊立交；北至光华大道。区域现有和未来新增商业工程概略及对本工程的竞争情况项目名称建筑面积（平方米）开业时间类型1. 伊藤洋华堂24,0002003百货公司2. 千盛百货购物广场62,0002007购物中心3. 红

15、星美凯龙120,0002010专业店4. 同辉商业广场二期80,000N/A购物中心5. 鹭岛国际社区50,0002009商业街6. 中华名园商业项目56,000N/A配套商业7. 仁和春天广场60,0002009购物中心8. 博瑞优品道商业街92,0002009-2010配套商业/商业街9. 置信未来广场50,000N/A购物中心10.红牌楼广场54,271N/A购物中心11. 鸿达汽配广场项目N/A（项目净用地面积11.13 亩）N/AN/A12. 红牌楼商业广场N/A （项目净用地面积38.45 亩）N/AN/A13. 红牌楼商业城N/A（项目净用地面积16.56 亩 ）N/AN/A区域

16、范围内现有综合商业工程主要包括伊藤洋华堂和千盛百货；建筑规模在5万平方米以上的新增商业工程共8个，供应量约56.2万平方米，平均规模约7万平米；209101211345678本工程131区域现有和未来新增商业工程位置分布表示项目名称类型1. 伊藤洋华堂百货公司2. 千盛百货购物广场购物中心3. 红星美凯龙专业店4. 同辉商业广场二期购物中心5. 鹭岛国际社区商业街6. 中华名园商业项目配套商业7. 仁和春天广场购物中心8. 博瑞优品道商业街配套商业/商业街9. 置信未来广场购物中心10. 红牌楼广场购物中心11. 鸿达汽配广场项目N/A12. 红牌楼商业广场N/A13. 红牌楼商业城N/A22

17、1现有竞争分析：目前区域现有综合商业工程有限，目前运营情况较好的只需伊藤洋华堂，其为百货定位，规模2.4万平方米；另一个综合工程千盛购物广场，档次属中低，缺乏时髦品牌和休闲元素，目前运营情况较差；估计只会在日常便利消费方面会对本工程构成少部分分流；经过对现有主要商业的分析，估计对本工程会构成一定竞争的现有工程只需伊藤洋华堂，目前该工程主要以效力于双楠地域居民为主；以下是对该工程的优优势分析；工程优势：工程在业态方面较为突出的是生活副食品超市和家居用品。超市以其高质量、高丰富度、高性价比博得市场认可，同时，部分家居产品是其独有品牌，填补了成都家居市场的空缺： 伊藤承继了日式百活体特的效力理念，在

18、卖场设立了很多供客人休憩的座椅和饮水机等。针对儿童设立了专门的游戏区。伊藤每周甚至每天都会有不同的促销活动，并在全市发放促销宣传单。其促销的产品种类丰富，且价钱和质量都具有较强的优势，这样在消费者中构成了其物美价廉的印象。伊藤内的销售品牌大都已招租的方式引入，并根据各个时期和市场情况，随时进展品牌和业态调整。这样，给消费者产品丰富和新颖的感受，吸引消费者长期到达。工程优势：工程以百货定位，但在环境、车位等方面仍有一定缺乏之处；综上所述，虽然该工程在体量、类型，业态等方面不一定会超越本工程，但本工程如做综合商业应该覆盖该工程的全部业态，并弥补其缺乏之处，以吸引更多消费者到本工程消费，加强竞争力；

19、229101211345678131项目名称类型1. 伊藤洋华堂百货公司2. 千盛百货购物广场购物中心3. 红星美凯龙专业店4. 同辉商业广场二期购物中心5. 鹭岛国际社区商业街6. 中华名园商业项目配套商业7. 仁和春天广场购物中心8. 博瑞优品道商业街配套商业/商业街9. 置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11. 鸿达汽配广场项目N/A12. 红牌楼商业广场N/A13. 红牌楼商业城N/A未来竞争分析：在未来主要供应中，工程3在整体市场中曾经提及，其类型为家居建材，与本工程不具竞争性；工程5、6、8均为住宅配套商业，主要以效力工程本身及附近居民的便利生活为主，估计对本工程不会构成

20、直接竞争；工程11、12、13均为综合体，估计包括多种物业，体量在3-10万平方米不等，估计这几个工程的商业规划面积都不会很大，因此与本工程不会构成竞争；2239101211345678131工程4、7、9、10均为购物中心定位，且规模在5-8万平方米不等；其中工程7，即仁和春天位于区域边缘地带，且其定位高端，因此将不会对本工程构成竞争；项目名称类型1. 伊藤洋华堂百货公司2. 千盛百货购物广场购物中心3. 红星美凯龙专业店4. 同辉商业广场二期购物中心5. 鹭岛国际社区商业街6. 中华名园商业项目配套商业7. 仁和春天广场购物中心8. 博瑞优品道商业街配套商业/商业街9. 置信未来广场购物中

21、心10.红牌楼广场购物中心11. 鸿达汽配广场项目N/A12. 红牌楼商业广场N/A13. 红牌楼商业城N/A2249101211345678131工程4，即同辉购物中心曾经和王府井百货集团达成意向将其8万平米商业全部给王府井量身打造，但由于开发商缺乏资金，目前工程开业时间尚未确定。工程9，即置信购物广场位于三环路外，周边住宅数量和商业气氛都缺乏，据了解，置信的资金分配重心也不在该工程，工程不断闲置拖延至今。位于二环边与本工程较近的工程10，即红牌楼广场已和北京华联签约，集中式商业规模仅有3.6万平，但其位置优于本工程，加上华联的品牌影响和资源，估计也将会对本工程构成一定竞争分流；目前该工程资

22、金压力较大，开业时间尚未确定。项目名称类型1. 伊藤洋华堂百货公司2. 千盛百货购物广场购物中心3. 红星美凯龙专业店4. 同辉商业广场二期购物中心5. 鹭岛国际社区商业街6. 中华名园商业项目配套商业7. 仁和春天广场购物中心8. 博瑞优品道商业街配套商业/商业街9. 置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11. 鸿达汽配广场项目N/A12. 红牌楼商业广场N/A13. 红牌楼商业城N/A225以上三个未来工程均在规模、位置、业态等方面会对本工程构成一定竞争，但以上三个工程共同存在的问题就是资金的问题致使开工和开业时间不明确，因此本工程除在规模上应具有一定竞争力外，在业态安排，品牌的引

23、进以及工程的设计方面都应提供本身竞争力，以顺应未来商业开展需求；同时工程的入市时间也是占领市场先机的主要要素；91041项目名称1. 伊藤洋华堂4. 同辉商业广场二期9. 置信未来广场10. 红牌楼广场现有竞争未来竞争对本工程的开发来讲，入市时间将对工程的开发和胜利与否将起到至关重要的作用。26消费者研讨竞争情况零售商需求市场空间及未来开展趋势研讨目的：测试零售商对本工程所在地域及本工程的开发建议与看法，为工程定位及业态组成提供根据与参考；另外，此部分研讨也将为日后的招商作预备；地块条件27业种业态访谈个数所占比例主要品牌百货公司/大型卖场710北京华联、麦德龙、家乐福、易初莲花、人人乐，统一

24、优玛特，沃尔玛电器34国美、永乐电器、五星电器休闲娱乐1522影院：万达影城、太平洋院线、金逸影视、华谊兄弟、嘉禾娱乐、时代今典KTV：阳光钱柜、ATT歌城、月亮村、好乐迪电玩：汤姆熊电玩城网吧：殷商时代网吧，天指道休闲广场健身：奇迹健身、先锋健身餐饮（正餐/快餐/咖啡）2435巴西烤肉、川江号子、必胜客、肯德基、大蓉和、麦当劳、俏江南、三只耳、良木缘咖啡，仙踪林，星巴克，德客士、老房子、牛牛福、朝皇阁、蓉锦1号、欧洲房子、棒约翰、面包新语、宾诺咖啡、Hooters、一茶一坐、乡村基、碎蝶咖啡FASHION（服装/饰品/鞋/运动）1217Nike、Bossini、百丽、劲浪体育、ONLY/VE

25、RO MODA/JACK JONES、LEVIS、CK、NOVO、GIANT、YY SPORTS、优衣库、热风家具/家居23博美装饰，圣地亚家私其他69药妆店/药店：德仁堂药店、屈臣氏、集雅德快捷酒店：嘉逸连锁酒店、上海格林豪泰酒店，戴斯酒店总计69100受访零售商根本情况我们分别进展了两次、合计69家不同业态的零售商访谈；以下是对全部零售商访谈的汇总；28零售商访谈部分共分两个阶段进展，以下我们将对比主要业态零售商代表在不同阶段对本工程的看法进展对比；经过对比可以看出，经过一段时期张望后，一些零售商由刚开场对本工程区域和工程的不了解转变到逐渐认知本工程，经过对工程初步定位和业态等规划的了解，

26、一些零售商已由否认和张望态度逐渐表示出对本工程的兴趣和关注；同时，随着工程的入市和市场培育，置信本工程会得到越来越多的零售商的认可。业种业态第一阶段（2007年）第二阶段（2008年）百货公司大型卖场北京华联、麦德龙、家乐福、易初莲花、人人乐，统一优玛特，沃尔玛目前商业氛围差，交通不理想，未来商业发展有潜力业态发展要看未来周边住宅量项目适合作大卖场或专业市场无无电器五星、国美、永乐商业氛围差，对本项目不乐观如果有大卖场可以考虑五星、国美有兴趣，看好区域发展前景休闲娱乐万达影城、奇迹健身、阳光钱柜、金逸影院、太平洋院线、ATT歌城，殷商时代网吧，天指道休闲广场区域不成熟，对项目认识不多不太看好项

27、目发展，项目开发有难度汤姆熊电玩、先锋健身、太平洋影院、万达影院、华谊兄弟、嘉禾、时代今典、ATT歌城、月亮村KTV、好乐迪KTV影院进驻意向比较强餐饮巴西烤肉、串江号子、必胜客/肯德基、大蓉和、麦当劳、俏江南、三只耳、良木缘咖啡，仙踪林，星巴克，德客士商业氛围差，短期内不看好项目发展大部分持观望态度老房子、牛牛福、朝皇阁、蓉锦一号、欧洲房子、KFC、麦当劳、棒约翰、星巴克、面包新语、宾诺咖啡、HOOTERS、一茶一坐、乡村基、蝶碎咖啡部分持观望态度部分对本项目表示初步兴趣，尤其是一些原意与超市邻近的快餐类；还有一些看好本项目入市时的两年后的地区氛围；FASHIONNike, Bossini,

28、百丽、劲浪体育对区域比较陌生认为区域商业氛围需求培育BESTSELLER、LEVIS、CK、NIKE、NOVO、GIANT、YY SPORTS、百丽、劲浪、优衣库、热风对项目经过一段时期了解后，部分品牌表示如果是购物中心模式且有同档品牌存在，则会考虑本项目29根据目前市场上较为活泼的品牌的选址需求及我们在实践招商中所接触的零售商反响来看，一些活泼的零售商不仅会在北京、上海等一线城市快速扩张，同时像成都，沈阳等二线城市也将成为这些活品牌的目的拓展区域；对于成都及本工程所在区域来讲，未来潜在的租户也将包括：ZARA、H&M、NEXT、C&A、NOVO、FOREVER21、PROMOD、QUIKSI

29、LVER、CK JEANS、优衣库、阿迪达斯和耐克旗舰店、BESTSELLER、无印良品、华谊兄弟等；以上潜在品牌在选址时，关注点主要包括：工程规模能否够大-里面能否可以包容与该品牌相匹配的足够的品牌数量；工程定位能否适宜-一些时髦品牌比较喜欢在商业气氛好、环境温馨和设计良好的购物中心内；目的消费人群能否存在-零售商会基于本身品牌的目的消费者，考量周边地域或商圈范围内能否有足够的潜在消费人群。30商家类型商家名称本项目意向意向面积 意向楼层本项目建议(平米，使用面积)百货超市1北京华联暂不考虑（附近已签新店）N/AN/AN/A2麦德龙有兴趣N/AN/AN/A3家乐福暂不考虑，氛围不成熟N/AN

30、/AN/A4易初莲花无兴趣，区域不成熟，交通不好N/AN/AN/A5人人乐有兴趣N/AN/AN/A6统一优玛特暂不考虑，商业氛围差（近期接触较有兴趣）N/AN/A商业发展要看周边住宅的开发量7沃尔玛有兴趣N/AN/A可以作大卖场或专业市场电器1五星家电有兴趣，看好区域发展前景，期望今年就可以进驻该区域；进入该项目希望有良好的临街展示面。 3000-50001F根据项目条件而定。租金支付方式半年或一年支付2国美电器永乐电器有兴趣50001-2F扣点/平均租金都可。/租期8-15年3访谈概略31商家类型商家名称本项目意向意向面积 意向楼层本项目建议(平米，使用面积)娱乐 1太平洋影院有兴趣，应该在

31、今明两年内。40003-4F2万达影院有兴趣，希望项目开发周期可以提前 50003金逸影院可以考虑4华谊兄弟电影有兴趣，有强烈进驻项目的意向100005嘉禾娱乐影院有兴趣，有强烈进驻项目的意向800082元/平米/天6时代今典影院有兴趣，有强烈进驻项目的意向80007阳光钱柜KTV无兴趣8ATT KTV可以考虑，项目还比较早，很难判断3500-38003F9月亮村KTV暂不考虑，离1号店比较近10好乐迪KTV可以考虑，有拓展计划，项目位置不是很好，周边的客户业态搭配好，品质好11汤姆熊电玩城有兴趣，区内目前还没有类似娱乐城，看好项目规划3000-40004F根据项目而定12殷商时代网吧暂不考虑

32、13天指道休闲广场可以考虑14奇迹健身暂不考虑，周边已有同类业态15先锋健身有兴趣，区域很有潜力，有目标常住人口集中。会在1-2年内进驻区域（项目）2000-30004F及以上30元/平米/10-20年/租金支付方式半年或一年支付/5.5-6米层高，要有良好自然采光。访谈概略32商家类型商家名称本项目意向意向面积 意向楼层本项目建议(平米，使用面积)餐饮 1巴西烤肉无兴趣2川江号子暂不考虑，商业氛围不成熟3必胜客可以考虑，前提是有大卖场进驻4大蓉和暂不考虑，商业氛围不成熟5俏江南无兴趣，区域与本品牌定位不符6三只耳可以考虑，前提是周边住宅量大7良木缘咖啡暂不考虑，商业氛围不成熟8仙踪林暂不考虑

33、，商业氛围不成熟9德客士可以考虑，前提是有大卖场进驻10老房子餐饮集团（金沙元年-高端系列）有兴趣，2年后该区域作为餐饮还是比较成熟的40001F-3F如果餐饮定位高端，和shopping-mail定位冲突，而且车位不满足高档餐饮的需求11牛牛福餐饮 （邱公馆）可以考虑，项目比较前期，但是还是可以考虑的牛牛福300-500邱公馆500-10001F-2F12朝皇阁可以考虑，2年后开业可以考虑5000-100001F-3F定位成都最高端，车位不低于40个 访谈概略33商家类型商家名称本项目意向意向面积 意向楼层本项目建议(平米，使用面积)餐饮13蓉锦1号可以考虑，2年后开业可以考虑1000-20

34、001F-3F14欧洲房子暂不考虑，时间太早15KFC暂不考虑，商业氛围不成熟350/5001-2F租金形式为扣点 16麦当劳有兴趣，根据整个项目的规划以及主力店情况而定；汽车餐厅可以现在签约入驻传统店：350；汽车餐厅：700平米，独栋，1-2F17棒约翰暂不考虑，目前考虑重心还在市中心，暂不考虑不成熟商圈18星巴克暂不考虑，开业3-5后会考虑的19Bread talk暂不考虑，开业3-5年后会考虑的20宾诺咖啡有兴趣，但要有好的位置和合理的租金200-3001F21Hooters无兴趣，短时间内不会考虑在成都开店22一茶一坐有兴趣，只要有适合的位置和合理的租金400最好是临街的位置，因为需

35、要在成都进行品牌23乡村基有兴趣，只要有适合的位置和合理的租金500-600负1F、1F、2F24碎蝶咖啡暂不考虑，因为在置信巴厘岛有店访谈概略34商家类型商家名称本项目意向意向面积 意向楼层本项目建议(平，使用面积)时尚1only、vero moda、jack jones可以考虑，整个SHOPPING-MALL的体量够大，资源整合够多，相互可以匹配500-10001F2Bossini可以考虑，前提是有大型主力店3levi s可以考虑，但考虑入驻大型的shopping mall，周围的业态和品牌相匹配200-3001F4ck可以考虑，但考虑入驻大型的shopping mall，周围的业态和品牌

36、相匹配150-2001F5nike暂不考虑6novo有兴趣10000m21-3F7Giant无兴趣，本区域已经有两家店 8YY sports可以考虑，但考虑入驻大型的shopping mall3000-50001F-2F9百丽可以考虑，周边的业态很重要，后期的商业运营要专业。10劲浪可以考虑，可作标准运动城30002F-3F集合国际主力运动品牌，搭配国内品牌以及户外运动品牌和运动器械11优衣库可以考虑，和中粮在北京、沈阳都有合作600-1000-1600-20001F-2F12HOTWIND暂不考虑，合作可能很小，和中粮项目有合作，要根据具体情况确认。目前的万达项目该品牌都不考虑。80-150

37、访谈概略35商家类型商家名称本项目意向意向面积 意向楼层本项目建议(平米，使用面积)家具/家居1博美装饰有兴趣，但前提是可做专业市场2圣地亚家私有兴趣，但前提是可做专业市场其他1Watsons药妆店有兴趣，只要有适合位置和合理租金250-3001F租金随行就市2集雅德药妆店无兴趣，氛围不成熟，交通不好3德仁堂药店可以考虑，前提是有大卖场进驻4嘉逸连锁酒店有兴趣5格林豪泰酒店可考虑加盟6戴斯酒店可以考虑10000-15000四星访谈概略36进驻意向数量（个）比例主要原因有兴趣2333%看好区域的发展前景和潜力看好项目规划周边人口数量较多两年后区域的氛围会更成熟可以考虑2130%未明确表明对本项目

38、的兴趣，但可以考虑的主要原因包括：项目将在两年后入市，目前很难明确是否进驻对区域有拓展计划，但项目位置不是特别理想一些快餐和便利服务业态需要观望本项目是否有大卖场业态进驻周边住宅量还是比较充足的时尚品牌多会考虑在购物中心类型的商业中，并要求与同档品牌相匹配一些品牌与中粮有合作无兴趣710%目前商业氛围差交通情况不理想其他：与品牌定位不符或目前无在成都开店计划暂不考虑1826%区域商业氛围不成熟，3-5年后会考虑附件已经有店或已在其他项目有开店计划合计69100%/访谈总结：37经过对以上百货、超市、电器、文娱、餐饮、时髦，家居等几大类零售商的访谈可以看出，33以上的受访零售商均对入驻本工程明确

39、表示出有兴趣；有兴趣的缘由主要包括对工程所在区域未来开展前景的看好和对工程规划的认可；这些业态主要以超市、电器，影院，健身和家居家私为主；30的受访零售商表示可以思索本工程，由于目前区域商业气氛并不成熟，虽然在本工程所在区域有开辟方案，但需求进一步张望本工程的规划和开发进度等；这些业态包括时髦服饰、KTV、部分餐饮等；26的受访零售商暂不会思索本工程，主要缘由包括对目前区域气氛的不认可或在附近地域曾经有店，置信随着工程的完工加上工程的合理规划，本工程将有时机再次吸引这些零售商的关注；10受访零售商明确表示对本工程无兴趣，主要缘由包括区域气氛不成熟，交通情况不理想；工程区域气氛与本品牌定位不符，

40、再有就是目前区域已有店数在1家以上或目前还尚未思索进驻成都；综上所述，60的受访零售商多表示出会思索本工程和明确表示进驻本工程；可以看出，工程所在区域的开展前景是被多数零售商认可的，同时本工程的合理规划也至关重要，合理的业态规划、时髦的品牌、新颖的设计和人性化的效力等都将提升本工程对零售商的吸引；另外，本工程的外部交通情况和所在地域的商业气氛是零售商非常关注的地方，商业气氛可经过一定的市场培育渐渐培育，随着地域居住人口的增多并对商业的需求，置信区域商业气氛必将得到改善；工程外部道路建立正在建立中，随着道路设备的完善，将消除零售商的顾虑并改动对地域开发商业的看法；38消费者研讨竞争情况零售商需求

41、市场空间及未来开展趋势研讨目的：消费者是任何一个商业工程的最直接的运用者，因此消费者的消费习惯和主要需求也将决议工程的业态构成和定位方向；地块条件39成都市消费者的主要消费习惯与喜好根据对当地主要消费习惯的了解可以看出，成都人的休闲文娱生活较为丰富，如外出就餐和文娱频次较高；私家车拥有率较高，越来越多的家庭会选择在周末到郊外玩耍，并将私家车作为日常交通工具，如上班，聚会，购物等；成都的休闲文娱生活丰富也带动了商业地产的开展，多数人也会选择在居住地附近进展消费，大量的住宅底商，如餐饮、茶楼，棋牌，便利效力等都有着良好的需求；由以上可以看出，本工程应抓住消费者的消费习惯，估计休闲文娱和餐饮将是本工

42、程的重要组成部分；喜欢外出就餐、文娱驾车出行比例越来越高就近进展日常生活消费城市生活及任务压力较小，人们生活较为悠闲，这将带动平常的商业消费消费者消费特征及喜好40 地域潜在消费者特征及需求分析目前工程所在地域并不属于商务和商业区，工程周边土地主要以居住用途为主，集中了大量的住宅和在建住宅工程，估计这些住宅人群将成为地域商业工程的潜在运用者；基于以上，我们将对区域部分住宅工程的购房者特征进展研讨，以分析商业潜在客群的主要需求特征；在此需求阐明的是，以下特征分析未来源于周边部分住宅人群，将具有一定代表性主要来源于置信巴厘岛、中华名园、金楠国际、武侯国际花园、新界、中华锦绣工程；60以上本地人自住

43、为主35-45岁占5025-35岁占37事业稳定和成熟期事业上升期白领占50私企老板占30公务员占10收入高且稳定购买力强文娱、时髦餐饮超市、便利效力家居元素儿童元素个人护理时髦品牌、国际品牌运动元素消费需求？ 以家庭消费为主 有效消费力较强 对时髦元素敏感 享用小资情调 追求品牌消费主要特征？41对开发商业的自创与启示潜在消费者主要以居住家庭为主，本工程应在规模上做足且业态丰富，满足消费者一站式购物需求；满足消费者喜欢休闲文娱的需求，做足休闲文娱业态；注重家庭消费特点，以孩子为中心的家庭消费不可忽视，因此应在儿童用品、培训、游乐等业态方面有所突出，吸引家庭到本工程消费，从而也可带动其他家庭成

44、员的多方面消费；做到与周边竞争商业的业态优化，吸引更多消费者到本工程消费；品牌国际化、多样化；新颖的建筑设计和温馨的购物环境；交通便利，并提供充足的车位，吸引更远地方的自驾车消费者及家庭；42消费者研讨竞争情况零售商需求市场空间及未来开展趋势地块条件43工程本身情况决议商业规模可做大地块性质为公建用途，容积率低、有限高，最多只能做到四层；相对其他物业的投资报答来看，开发商业的价值较高；本工程有足够的规模成为一个综合的购物中心；44交通分析1436287910111213141516171851234本工程现有工程未来工程一 环 路二 环 路三 环 路四环 路经过此图可以看出，目前城市中心，即一

45、环内地域商业工程较为聚集，且开展较为成熟；道路设备虽然完善但却面临交通拥堵和停车难的问题；对于自驾车消费者会产生一定的制约；一环外的大型商业主要沿二环、三环分布，道路条件相对一环内有所缓解，对于自驾车消费者来说可达性相对较高；本工程位于西南二、三环之间，对于城市北部、东部，南部和西部的二环外地域的自驾车消费者来讲，虽具有一定间隔，但比较容易到达；同时对于本工程来讲，也应具备充足的车位，以吸引到更远地方的目的型消费者或自驾车消费者；但同样与本工程位置和交通有类似之处的商业工程也将有时机吸引到本工程的目的客群，这就需求工程本身加强工程的目的型消费和吸引力，且应表达在业态的综合性和家庭性、设计特征和

46、充足的车位等方面；1945小结：问题1：能否能做大型商业？消费者研讨竞争情况零售商需求市场空间及未来开展趋势地块条件经过以上研讨可以看出：从市场空间来看，本工程所在地域具备开发大型商业的市场空间；从全市及区域范围内的商业竞争来看，真正与本工程可以构成直接竞争的工程并不多且未来开发前景并不明确，本工程应加强本身竞争力，在业态方面满足周边潜在消费人群的主要需求，在业态方面一定要做全且覆盖竞争工程所具有的优势业态，在竞争工程的优势和缺乏方面有所自创与改良；从零售商需求方面来看，一些主力店，如超市、电器、大型影院、时髦专卖等均对本工程表示出一定兴趣和关注；从消费者需求来看，本工程应在业态上更加注重休闲

47、文娱和家庭消费，同时也应满足消费者的多方面、一站式购物需求；综合以上并结合地块条件，本工程在业态组合和品牌组合方面应满足零售商和消费者需求，这就要求工程应具有足够的规模来实现；同时，本工程的本身条件也决议本工程有条件成为一个大型综合工程；46问题二：商业能做多大规模？为计算区域的商业空间及容量，我们采用商圈人口捕获率的计算方法，估测商圈消费者每月在本工程内的消费金额；用此数字除以地域商业坪效，即可以得出商圈可以支撑多大规模的商业。我们采用商业坪效1200元/平/月营业面积，即72,710,405元/月1,200元/月/平=60,592平方米运用面积，如按60运用率计算，那么可支撑的商业规模在1

48、0.1万平方米左右；可以看出，区域具有开发大型商业的市场空间；商圈人口数量（人）捕获率（）预计在本项目的消费人数 预计在本项目的家庭数量（按家庭购物参与人数1.3人统计） 预计每周到访家庭数量预计在本项目的月消费额（元）预计在本项目的月消费总额（元）第一商圈半径1.5公里117,07870%81,955 63,042 15,761 500 40,977,300 第二商圈半径约3公里233,82730%70,148 53,960 35,973300 21,044,430 第三商圈半径约5公里388,16110%38,816 29,859 7,465 200 7,763,220 第四商圈主城区2,

49、925,4551%14,627 11,252 2,813 200 2,925,455 总计3,664,521/205,546 158,112 62,011 /72,710,405 47问题三：详细商业定位是什么？目的消费者业态组合及品牌组合建议整体商业定位商圈界定48商业定位：集“休闲文娱和购物元素于一体的一站式购物中心商业主题与功能：释放城市任务与生活压力的“自在生活消费中心49目的消费者业态组合及品牌组合建议整体商业定位商圈界定50根据周边道路通达及便利性、本工程本身情况及竞争两大重要要素，对周边常住人口所处商圈划分如下所示。第三商圈第二商圈第一商圈圈层界定包含区域现有人口（人）未来两年新

50、增人口总人口第一商圈半径1.5公里长益路、武科东四路、武兴二路、川藏路围合区域人口 (7.58平方公里)98,62818,450117,0781-3商圈共有约74万人第二商圈半径约3公里武侯区红牌楼、双楠、晋阳、机投、金花、簇锦、簇桥、华兴街道（8个街道办）176,81857,009233,827第三商圈半径约5公里武侯、青羊、高新区其余人口（包括高新3个街道办、青羊2个街道办）325,24862,913388,161第四商圈主城区武侯、青羊、高新、成华区、锦江、金牛区其余人口2,417,731507,7242,925,455-各商圈人口统计口径：现有人口：按街道提供数据及地域人口密度统计未来

51、人口：按各商圈未来新增住宅户数统计，且每户按3人统计；第四商圈按年增长10统计；人口统计各圈层不反复累加51估计工程第一、二、三商圈未来两年内将新增居住人口,372人。商圈项目名称户数商圈项目名称户数商圈项目名称户数第一商圈1中华锦绣1200第二商圈13双景秀庭285第三商圈1优品道-央作23002中华名园一期100014金林俊景9902中铁-西子香荷20003中华名园二期亚德里亚120015炎黄置信花间兰庭3253成都花园-上城11784鑫盛白兰地37716加怡名城3484中海龙湾半岛19405置信丽都花园城一期154317中海常春藤花园5305中大-君悦金沙20006置信巴厘岛83018鹭

52、岛国际三期27206蓝光凯丽美域1471第二商圈1中铁瑞城 . 新界292319泊景湾8527世纪金沙2082红南港74920武侯国际花园12788仁和金沙3903杰座25521双景秀庭2869金沙西园四期11774红牌楼广场65222康河郦景70010华府金沙8485橙堡41523月光琉域66811听城5326红馆29624双楠融域22912铸信境界14967九峰国际106025泰基-南棠72513橙花风景9878富临-美丽天城60026优客联邦43414天合凯旋城10859天邑华庭32427檀香山60015左右98410西郡香林35716融城后街（高新）76611瑞泰锦城（三期）14417

53、玲珑南域160912楠贵坊258共计46124，按每户3人统计，未来新增人口将达到138372人；521325461234567891011121314151617181920212223242526271234567891011121314151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布6150套，18450人第二商圈住宅分布19003套，57009人第三商圈住宅分布20971套，62913人本工程注：商圈未来工程入住时间均在2021年前53根据以往问卷调查阅历，消费者平均一周逛商场次数为1-1.5次，在此取1.3次。假设目的消费者在周一至周四到本工程来的能够性为10，周五为15，周六2

54、5，周日20。第一商圈居住、任务人口100覆盖，那么任务日的捕获率为1001.31013，周未的捕获率为1001.32026。第二商圈，保守估计本工程覆盖20，那么任务日的捕获率为201.3102.6，周末捕获率为201.3205.2。第三商圈，保守估计本工程覆盖12.5，那么任务日的捕获率为12.51.3101.6，周末捕获率为12.51.3203.3。第四商圈，即全市中心城区大型购物中心和百货近50个，保守估计，本工程的覆盖第四商圈的2，那么任务日的捕获率为21.3100.13，周末捕获率为41.3200.26。根据以上推算，本工程在既定的业态组合和租金目的下，任务日和周末的对本工程有消费

55、志愿的潜在人群数量每天分别可到达31313人和63015人；商圈包含区域总计人口数量（人）工作日周末捕获率到访人流捕获率到访人流第一商圈长益路、武科东四路、武兴二路、川藏路围合区域人口(7.58平方公里)117,07813%15,22026%30,440第二商圈武侯区红牌楼、双楠、晋阳、机投、金花、簇锦、簇桥、华兴街道（8个街道办）233,8272.60%6,0805.20%12,159第三商圈武侯、高新区、青羊区其余人口388,1611.60%6,2113.30%12,809第四商圈武侯、青羊、高新、成华区、锦江、金牛区其余人口2,925,4550.13%3,8030.26%7,606合计3

56、,664,521-31,313-63,01554目的消费者业态组合及品牌组合建议整体商业定位商圈界定55目的消费者其他消费群 到达或途经本市的商务和旅游群体次主力消费群具备新消费认识形状之-全市范围内的目的型消费者292.5万人主力消费群 工程及周边五公里范围内的家庭人数约74万人目标消费者所需的商品种类周边家庭超市、餐饮、家居用品、儿童用品、服装服饰、个人护理，休闲娱乐和便利服务目的型消费者增加休闲娱乐，延长购物滞留时间，带动其他消费商务/旅游群体休闲娱乐、时尚消费注：在此提及的目的消费者来源数量指主要商圈潜在人口数量；年龄在25-45岁，正处于事业上升期和稳定期，具有一定消费力；以家庭消费

57、为主，40-50的家庭有小孩，小孩年龄主要在0-15岁；追求生活质量和时髦品牌消费；基于以上目的消费者及其特征，本工程应注重时髦家庭消费的主要需求，并在设计上围绕这些元素思索；56目的消费者业态组合及品牌组合建议整体商业定位商圈界定57目标消费者所需的商品种类周边家庭超市、餐饮、家居用品、儿童用品、服装服饰、个人护理，休闲娱乐和便利服务目的型消费者增加休闲娱乐，延长滞留时间，带动其他消费商务/旅游群体休闲娱乐、时尚消费商业功能业态建议购物类服装服饰、珠宝、钟表、化妆品、皮具，家电，家居等休闲类餐饮（休闲餐厅/主题餐厅/咖啡厅/甜品店/面包屋/水吧）、网吧、个人护理、健身等娱乐类影院、KTV、电

58、玩等文化类音像书店孕婴幼类用品中心、培训中心，营养中心配套便利类超市、银行，冲印等58业态及品牌建议表示59B11F2F3F4F60B11F2F3F4F61B11F2F3F4F62B11F2F3F4F6364B11F2F3F4F65B11F2F3F4FFASHION66B11F2F3F4F67B11F2F3F4F68B11F2F3F4F697071业态构成及比例从本工程业态配比来看，餐饮和休闲文娱业态约占42；时髦购物类业态占38；其他功能型业态，如超市、电器，图书音像等约占20；品牌来源方面建议：10-15的品牌初次进入成都；如ZARA、H&M、NEXT、C&A、FOREVER21、PROM

59、OD、QUIKSILVER、CK JEANS、优衣库、无印良品、华谊兄弟等60-65的品牌初次跨越一环线；如NOVO、阿迪达斯和耐克旗舰店等70-75的品牌初次跨越二环线；业态所占比例餐饮23%休闲/娱乐/育教19%零售精品38%图书/音像/数码/电器5%超市及配套服务15%其他1%合计100%72问题四：租金程度预测对本工程的可实现性？租金收入预测租金及营业额可否实现的验证73租金收入预测租金及营业额可否实现的验证74基于业态安排及面积配比，以下不同业态租金将参考相关阅历值和对工程开业初期的保守预测；业态使用面积（平）使用面积租金（元/天/平）租金收入（元/平/天）租金扣点盈亏营业额 (元/

60、天）坪效(元/平/月）客单价（元/单）有效人次（人次/天）轻餐3000412000 12%100,0001,000303333 餐厅10584331752 10%317,520900605292 影院/KTV/游乐城72001.28640 13%66,462277401662 电玩城144011440 12%12,00025060200 瑜伽/女子养生馆/纤体中心180023600 14%25,71442950514 早教/才艺培训中心 120022400 13%18,46246240462 儿童主题商店 36004.516200 18%90,000750150600 服饰/珠宝钟表/皮具/服