某住宅组团项目可行性研究报告_secret

1、PAGE PAGE 16*二期房地产开发项目可行性研究报告二00八年十二月目 录第一章概述一、项目概述二、项目建设设计依据三、项目建设理由四、自然条件第二章建设规模及选址概述第三章规划设计整体框架一、规划指导思想及目标二、总体布局构思三、交通流线四、绿化与景观系统五、公建配套及商业六、消防设计七、主要经济技术指标第四章建筑、结构工程方案一、建筑设计二、结构设计第五章公用工程方案一、给排水工程方案二、暖通工程方案三、电气工程方案第六章环境保护第七章开发进度计划第八章投资估算第九章经济效益分析一、资金来源二、经济效益测算第十章结论第一章概 述一、项目概况本项目位于*镇，是由*有限公司开发的二期住宅

2、组团项目。用地面积670462，拟建建筑面积1200002。暂命名为“*二期”。二、项目建设设计依据1、*市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书。2、*市规划局XDG-2008-22号地块规划图、地块规划设计要及要求。3、国有建设用地使用权出让合同。 4、国家有关现行建筑设计规范。三、项目建设理由随着*经济的快速发展，市政建设力度的加大，房地产市场虽然经过前几年的高速发展，但是仍有较大的发展空间。在建中的京沪高速铁路*站就在设在安镇，安镇位于规划中的锡东新城核心区，连接安镇与市区的轨道交通2号线已经国务院正式批准将在2010年开建，围绕高铁*站、轨道交通起始站及锡东新城建设的一大批市政配套设施

3、建设已经或即将拉开序幕。*是中小企业云集之地，经济基础雄厚，拥有一批成功的企业主。安镇相对市区的房地产开发较滞后，缺乏成规模商品质的住宅楼盘。豪景苑一期及本项目系列的建成，对提升当地房地产开发水平及改善当地对高品质住房的需求，都起到了很大的作用。四、自然条件极端最低温度：12.5多年极端最高温度：38.9平均气温：15.4多年平均气温（7月）：28.1多年平均气温（1月）：2.5多年最高气压：104530P年平均气压：101610P年平均相对湿度：79%年平均风速：3.3年瞬时最大风速：20.5年平均降水量：1241.36月份最大降水量：388.312月份最大降水量：250（1991年7月2日

4、）最大积雪深度：250冬季主导风向：东东南和东南夏季主导风向：东东南和东南风荷载：40K2雪荷载：302抗震烈度：六度区第二章建设规模及选址概述建筑规模：占地面积670462，总建筑面积1200002。其中住宅建筑面积1090002，商业面积100002，配套公建面积10002。本项目位于*市*区安镇镇中心位置。地块周边政府、学校、医院、银行、商店等公共服务设施一应齐全。地块地形成不规则等边三角形状态。用地以东为锡东大道，西南面为小河，与之一河相隔为已建成的当地居民住宅和本公司开发的冠达豪景苑一期住宅项目，北面为镇北路，地块现状为等边不规则直角三角形态。第三章 规划设计整体框架一、设计理念1、

5、青山绿水阳光人家 1.1设计前提：贯彻“以人为本”、“环境为先”的设计思想，处处考虑住户的居住生活特点及要求，努力营造出新颖别致、格调高雅的现代花园式居住环境，并期望通过我们的构思使整个项目的房产价值得到一个较大的提升。1.2设计标准：高起点、高标准，并具有一定的超前性。通过汲取国内外先进城市高档住宅区的优点，合理布局，精心设计，加大科技含量，并充分利用地块先天地理优势，做到环境优美，房型舒适。1.3设计目的：坚持实用、经济、美观的建筑设计原则，住宅建筑的自然元素，努力营造一个新颖别致、格调高雅的居住小区。1.4景观环境：在整体布局上因地制宜，结合自然地形。充分考虑自然和人工空间景观的塑造，达

6、到步移景异、处处有景，在建筑景观上充分体现一种江南水乡典型、空灵的格调。1.5开发量的平衡：充分理解建筑容积率的高低直接影响业主对地块开发的决策，努力达到开发期望值，并符合城市规划控制要求，同时又考虑建筑对自然环境的影响，通过建筑与景观设计，在建筑与自然之间达到一种最佳的平衡点。2、建筑个性与整体协调在小区环境整体协调的前提下，体现建筑与环境的个性化，设计从建筑空间、室外环境、平面布局、建筑风格四方面的特色来体现住户对个性化社区的追求，叙述不同的建筑语言来达到。3、社区安全与均好性总体设计采用分区独立布局，为不同类型的住户创造一种安全的均好性环境，通过完善的配套物业管理与服务，使之有安全、亲切

7、、休闲的氛围。二、总体布局构思地块东面为锡东大道规划不充许开设出入口，南侧为现状河道，西侧为河道，与西侧河道一河相隔就是由本公司开发已建成的冠达豪景苑一期，为此，二期拟在北侧镇北路上设主出入口，并在地块西侧架设若干桥梁设次出入口，将本项目（二期）与西侧的一期联结为一个整体的住宅组团。用地内部，沿锡东大道东侧、镇北路北侧布置高层建筑，西南面布置若干多层住宅，两区之间为中心景观带，与主入口的中心绿化形成完整景观体系。内部道路成环网，结合停车库，基本形成人车分流体系。三、交通流线分析1、道路内部道路成环网，主入口设置基地北面，西南面设置连接一期次入口兼（消防通道）。道路系统分成三级：A、组团级道路：

8、主道路设计成7.0米，转弯半径12米。B、入户线：入户线设计成3.54米，路面及路型结合景观设计成路。C、景观步道：宽12米，结合小区景观设计，串联不同层次的绿化。2、停车采用室内外相结合停车。总停车数按0.8个车位/100计算，按室外停车占20%，室内停车80%来配比。组团内部设置若干集中地下停车库。自行车库设置在住宅架空层。3、组团内部采用人车适度分流。四、绿化景观系统组团追求最贴切的景观设计，讲究天人合一，建筑与环境相融共生，焕发个性魅力，结合地域审美特征，向使用者传递出亲和力与归宿感。在这种空间中，行人随着空间的方向、大小等变化，视野不断出现不同事物，诱使行人去探索。再加上社区景观设计

9、为园林风格，两相结合，营造出了得天独厚的“曲径通幽，步移景异”的美学效果。社区建筑外立面高贵典雅，空间层次感丰富，封闭和开敞恰到好处，给人适宜的私密感和安全感，钢性空间和柔性空间和谐交融。得用丰富多姿的植物材料围合组成空间，柔化硬质空间，增加空间舒适感。(2)水景设计本组团自景观规划河分引入水体，柔美曲水、点滴汀步、小桥飞虹、涉水浅池、岸边顽石、喷泉吐蕊等使得住区座落在绿水环绕之中，蜿蜒曲折的溪水似腰间玉带，缠绕在绿地与公寓群落之间，水激亭台点缀其间因为有绿、流水生机勃勃，因为有了水、绿色鲜活秀美，一切均孕育在湿润、灵动之中。(3)植物配置植物的搭配的反映季节的变化，在不同季节地方都应该有绿化

10、空间，做到春有花，夏有荫，秋有果，冬有绿，落叶乔木，常青灌木，常绿草坪，高低参差，交相辉映，注重发挥绿化在整个组团人文生态中的深层次作用，本组团环境规划全面考虑到绿化的层次，使整个环境规划富有层次感，灌木、草本植物因其高度和生长特征的不同能够呈现出不同的风景，充分考虑各种植物的适合搭配，及其对四秀景色变换的把握，并有助于建筑小品的设置，遮蔽使用。本社区中心绿地及景观轴线以草坪、灌木、乔木结合水体布置。在绿地中设置亭台楼阁以文体设施，营造出宜人的氛围。小区绿地率为38.6左右。景观设计将作为一个单项委托专业单位进一步深化。五、公建配套及商业组团于北面，东面沿规划城市道路底层设置配套商业网点。结合

11、一期统筹考虑设置物管用房、社区用房、文化体育等公建配套设施。组团内部结合景观设置网球场等体育运动场地及设施，并设置若干垃圾收集设施。六、消防设计1、本小区的消防设计必须满足消防专业规范。总平面布置必须考虑高层建筑的登高地坪和消火栓位置，小区道路满足消防车辆的环通要求。小区设二路进水；住宅建筑设水泵一一屋面水箱一一室内消火栓消防系统，前室、楼梯、通道、均按规范设计，每幢住宅配置必要的应急，疏散指示器具；地下车库设自动监控、自动喷淋系统。2、内部主路67米成环围，转弯半径12米。高层建筑均设1818登高场地，多层建筑入户线超过规定设1212回车场地。3、小区内所有建筑物的地下室及有防排烟要求的高层

12、建筑的公用部位均设置火灾自动报警及联动控制系统，消防中心设于物业管理间。小区采用控制中心报警系统，需设置消防设施的每幢住宅楼及地下停车库均设置区域报警控制器，小区内须设置火灾自动报警系统的场所均设置温感、烟感设施。消防广播、手动报警按钮等消防设备，整个系统采用二总线制火灾报警系统。联动控制器设有对消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机的联动控制，消防控制室还设有对消防泵、正压风机、排烟风机手动直接控制装置。七、主要经济技术指标征地面积：670462建筑面积：1200002（未计入地下室等规划充许可建面积）容积率：1.802.00建筑密度：25%绿化率：38%总户数：约1000户第四章、建筑结构工程

13、方案一、建筑设计设计延续一期的设计风格，以欧洲小城为基调，结合现代生活的生活模式及要求，力求大方、经典、建筑和环境互相辉映、互相融合。立面均为经典三段式划分，基座厚实、稳重，采用仿石砖为外墙，与室外环境、绿化布置相融合，给人以“家”的亲切感受。墙面处理简洁、明快，结合空调机位的处理，达到美观与功能相辅相成的效果，住宅立面在简洁的基础上，注重细部的处理，处处体现人性化。二、结构设计1、设计依据1.1设计规范、规定（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（3）建筑地基基础设计规范（GB50007-2001）（4）建筑桩基础技术规范（JGJ

14、94-94）（5）混凝土结构设计规范（TB50003-2001）（6）砌体结构设计规范（TB50003-2001）1.2主要楼面荷载住宅2.0KN/厨房、厕所2.0KN/阳台2.5 KN/商铺3.5 KN/上人屋面2.0 KN/不上人屋面0.5 KN/1.3基本风压：0.45 KN/基本雪压：0.45 KN/1.4地震基本裂度6度，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组，建筑抗震等级为4级。2、结构类型方案1.1工程可分为高层住宅、小高层住宅、多层住宅、地下室按六度抗震设防。、高层住宅高层住宅拟采用剪力墙结构体系，剪力墙抗震等级为四级。基础拟采用500管径预应力管桩。、小高层住宅

15、小高层住宅拟采用短肢剪力墙结构体系，剪力墙抗震等级为四级。、多层住宅多层住宅拟采用异形柱框架结构体系，框架抗震等级为四级，基础采用柱下独立基础形式。、地下室（单独）地下室拟采用框架体系，顶板拟采用无梁楼盖结构形式，基础采用整板基础。第五章公用工程方案一、给排水工程方案（一）设计依据1、现行国家设计规范及标准2、建筑专业提供的图纸资料（二）给水设计给水分别由南、北向城市道路给水管接出一路DN300给水管。给水管进地块。给水管在地块内及周边道路连成环状，同时保证地块的室外消防供水。1、生活给水系统为了充分利用城市水压，确保供水安全及避免卫生容器承受过高的压力，生活给水采用分区供水。地块住宅生活给水

16、系统分为2个区，地下室及地上5层为1区，由市政压力直接供水。地上615层为2区，采用变频供水。在地下室设置水泵房，生活水泵和消防水泵合用，提供变频生活给水，同时设置消防水池供应整个地块的室内消火栓及喷淋系统用水。2、消防给水系统地块内室外消防管道与市政给水管合用，在地块内连成环状，按规范要求设置室外消防栓。地块最高建筑的屋顶均消防水箱以供扑灭初期火灾。在地下室置消防泵房和消防水池供应整个地块的室内消防栓及喷淋系统用水。地块内地下车库设置自动喷淋系统。（三）排水设计地块内采用室内废污合流、室外雨污分流排放。雨水经管道收集就近排至河道及就近的市政雨水管。污水经室外设化粪池预处理后排入北面现有市政污

17、水管，最终排至城市污水处理厂处理。二、燃气方案天然气由地块东面道路规划中燃气管接出，管道天然气用量指标以1.2立方米户计算，公建按居民用气量的5%计。三、暖通工程方案（一）设计范围1、高层住宅不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，前室及合用前室的正压送风设计。2、大型地下汽车库、自行车库的通风及消防排烟系统设计。3、地下设备用房的通风排烟设计。4、商业用房空调设计。（二）空调通风系统1、地下室自行车库及汽车库设置机械排风系统，其中汽车库的通风换气次数为6次小时，自行车库的通风换气次数为4次小时，车库的进风优先考虑自然补风。2、地下设备用房设置机械排烟通风系统，排风按换气次数为1015次小时，排烟按6

18、0立方米小时平方米考虑。3、住宅厨房和餐厅均设置管道排油系统，油烟经处理后通过管道排放入大气。（三）防火与防排烟1、不具备自然排烟条件的地下汽车库、自行车库设置机械排烟系统，排烟量按6次换气次数设计，补风考虑通过坡道自然进风。排烟系统和平时排风系统合用，为火灾时切换。2、地下水泵房、变电所等设备用房机械排烟系统，排烟量6032计算，送风量不小于排烟量的50%。3、所有排烟风机的入口均设280排烟防火阀，排烟阀同排烟风机联锁。4、高层住宅不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及消防电梯前室设置正压送风系统。其中楼梯间正压风口隔层设置，风口为常开型。前室风口每层设置，为常闭型，风口同屋顶正压风机联锁，着火

19、层及其上下两层风口。（四）电气工程方案1、供电电源 本工程包括多层高层及配套公建。高层住宅的消防设备、生活给水泵用电属二级电力负荷，其余用电为三级负荷。区块设10KV开闭所一座，用两路10KV独立电源同时供电。2、负荷计算小区总用电负荷为6X516=3096KVA。小区用电设备由小区公变供电，小区内设一座10KV开闭所，多层住宅由室外箱变供电，高层变电所均设在地下车库内。3、配电与计量 低压配电网采用辐射型结线。多层住宅及配套公建由小区公变以380/220V电压采用电缆埋地方式供电。 多层住宅均采用一户一表计量。表箱集中设于底层。住宅各户配置一只嵌入式配电箱，箱内设若干配电回路，分别控制照明、

20、插座和空调等。公建电源在进线处设电表计量。4、防雷接地与安全防护 建筑物屋面暗装避雷网及避雷小针，防雷引下线利用柱内主筋，基础内主筋焊成环状闭合回路作为避雷接地体。住宅楼配电系统接地采用TN-C-S制式，住宅进线电源在进线处做重复接地，各种保护接地与防雷接地共用一套接地系统，接地电阻小于1。5、弱电本小区内各设弱电控制中心一处，在各区域（楼）设置分接线箱。在住宅每一户设电话插座二处，有线电视插孔一处，计算机信息插孔一处。小区内主干线采用光缆，支干线采用同轴电缆，以满足用户交互式多媒体服务需求。在小区住宅各单元入口处设置电子保安系统。6、电气消防、在小区底层设置消控中心。、火灾报警及联动控制 按

21、消防规范，小高层住宅设火灾报警系统，地下车库（类）仅设置联动灭火控制系统。活动中心等按规范设置火灾报警及联动装置。设计采用集中联动方式实现对消防区域状态的监控及自动手动灭火控制。消防区域内设置烟感探测器、手报按钮、消火栓按钮、联动模块、音响警报装置、消防电话插孔等，在消防泵房、消防电梯机房等重要机房及值班室设置消防电话分机。、消防配电 所有消防设备的配电均采用二路供电末端自动切换方式，二路电源分别从低压系统两段母线上引来。消防设备的配电线路均采用耐火型电线电缆穿钢管敷设。、应急照明小高层住宅及地下车库的出入口、疏散通道设疏散指示照明及安全出口照明，消防控制室、消防泵房及其它重要机房、电梯前室、

22、走道、楼梯间、地下车库及公众活动场所设应急事故照明。（五）通讯及有线电视系统1、本小区在物业管理房内设有通讯总配线架2、小区内各住宅楼的单元进线采用光纤与大对数五类电缆。每幢楼设置交接总箱，各单元设置交接箱，各楼层设置配线箱。3、本小区有线电视信号由市有线电视台引入至物业管理间，物业管理间内设有线电视产前端装置，每幢楼设置放大器箱一只，每个单元设置单元中间箱，每个楼层设置楼层接线箱。小区内有线电视系统采用分配分支系统，设备及线路均按双向传输的要求设置。（六）楼宇可视对讲系统每单元设楼宇可视对讲系统。每户设可视分机，每单元入口处设可视主机，总机设在物业管理间，管理间可接收户内分机报警地，并识别报

23、警区域。（七）智能化系统小区需配置智能化系统，具体由专业单位设计。第六章 节能保温、环境保护一、节能保温1、按国家有关建筑节能的要求，做好外墙保温，节能系数达到50%；2、屋顶布设太阳能，多层住宅基本达到每户安装，高层用户不少于5层。二、环保与卫生防疫1、区垃圾收集点4处，靠近道路，及时收集、运出。2、泵房布置在半地下室式车库层，各类机电设备选用低噪块型产品，并做降噪措施。3、内排水采用污废合流制，室外采用两污分流制。考虑近远期接合方案。4、下汽车库的尾气经搜集后通过竖井高空排放，住宅厨房的烟均设竖井于屋顶排放。5、宅户型平面设计通风良好，设有独立生活阳台及景观阳台。每户考虑空调机位。公寓间日照间距按1：1.31设计。基本做