《 房地产项目开发流程讲义 》

1、第二部分房地产项目开发流程房地产项目开发主要阶段 投资决策阶段 前期工作阶段（规划设计阶段） 开发建设阶段租售阶段 主要工作:寻找投资机会土地信息获取和土地竞买土地成交确认书项目建议书编审项目可行性研究报告编审项目立项审批主要工作:土地权属办理获得建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证办理建设工程规划许可证报批总平面规划图委托初步设计并送审委托施工图设计并送审等主要工作:项目报建;招标投标;质监/安监手续办理施工许可办理;工程开工建设竣工验收及备案主要工作:商品房预售许可证办理;房屋产权的初始登记;房地产证办理等立项环节发改委规划环节规划局用地环节国土房管局设计环节建委验收环节建委报建/施工

2、许可环节建委房地产开发基本环节与主办单位立项环节发改委房地产开发基本环节主要工作:政府投资项目的项目建议书审批;政府投资项目可行性研究报告审批;企业投资的重大类限制类项目核准;建设用地预审;项目环境影响评价文件审批;总投资概算审批。房地产开发基本环节主要工作:明确地块性质及规划要求建设工程选址意见书审批建设用地规划许可建设项目规划设计方案审查建设工程规划许可规划环节规划局房地产开发基本环节主要工作:单独选址项目新增建设用地审批；建设用地审批（国有土地使用权划拨审批、协议出让国有土地使用权审批）；国有划拨土地 出让审批；城市房屋拆迁许可；土地出让招拍挂；土地权属办理用地环节国土房管局教育判断原校

3、址规划用途规划调整 获取规划指标（容积率等）区规划局申请出让土地成本测算出让金测算；勘测定界报告土地出让公示区规划局区国土局业主(学校)国土局土地交易中心出让给教育单位搬迁费用地面建筑物处理其他费用难度较大国有划拨土地 出让审批程序土地交易;获得土地成交确认书针对教育机构,建设新校区,出让金可以返还商业居住房地产开发基本环节主要工作:初步设计审查（建筑）消防、人防、环保、园林、防雷等初步设计审查施工图设计审查（建筑）消防、人防、园林、防雷等初步设计审查；排水管网、占挖等专项审查设计环节建委房地产开发基本环节主要工作:项目报建招标投标质监/安监手续办理合同备案造价审查费用交纳：质监/安监、配套费

4、、定额测定费、散装水泥费、综合服务等施工许可证办理。报建/施工许可环节建委房地产开发基本环节主要工作:建设项目规划验收； 建设项目消防验收； 建设项目环保验收或环保预验收竣工验收备案验收环节建委一、投资决策阶段获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目建议书反馈最高价是否获得是否测算编制可行性研究报告项目建议书审批可行性研究报告审批办理投资项目备案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入规划设计阶段重要的行政审批手续的办理土地的获取项目建议书的审批可行性研究的审批项目立项审批土地竞买（土地交易中心）招标方式市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料，报名，交保证金；市

5、土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书拍卖方式市土房局提前公告拍卖有关事宜；到市土房局办理竞买手续 ；市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书。办理完建设用地规划许可证后再办理国土证项目建议书的审批 审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批的项目建议书项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目业主资信证明材料或营业执照复印件其他特殊规定必备的材料审批结果项目建议书批复 可行性研究的审批审批部门市

6、发展与改革委员会申请材料待审批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书 项目建议书批准文件复印件 其它特殊规定必备的材料审批结果可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告项目立项审批审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书项目建议书可行性研究报告开发资质证明和营业执照法人身份证复印件获得证件企业投资项目备案证建设项目备案批复（份）可行性研究报告的编制委托部门具有相应资质的单位委托结果项目可行性研究报告收费标准遵循市场价委托环境影响评估 委托部门具有相应资质的单位委托结果项目环境影响评价报告书收费标准遵循市场价建设项目环境保护管理条例第九条二、前期工作阶段（规划设计阶

7、段） 土地手续的继续办理：建设用地申请；土地出让合同；土地使用权初始登记；获得国有土地使用权证书等 申请项目选址，获得建设项目选址意见书 办理建设用地规划许可证 办理建设工程规划许可证 初步设计/施工图设计审查申请项目选址获得建设项目选址意见书委托规划设计方案并送审获得设计条件要求通知书委托地质勘查委托地灾评估委托初步设计并送审委托施工图设计并送审办理建设用地规划许可证办理建设工程规划许可证报批总平面规划图土地使用权初始登记获得国有土地使用权证书缴纳土地出让金市签订土地出让合同委托土地勘查市国土局审核同意土地成交确认书建设用地申请区草签土地出让合同进入拆迁环节重要的行政审批手续的办理办理建设工

8、程选址意见书方案设计审查办理建设用地规划审查初步设计审查施工图设计审查办理建设工程规划许可证办理建设工程选址意见书办理部门所在区规划分局申请材料申请书和申请报告1：500实测现状地形及管网图土地出让确认通知书 开发资质证书其它文件办理建设工程选址意见书办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设工程选址意见书设计条件要求通知书复函意见书（不同意时颁发）收费标准不收费办理建设用地规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表和申请报告方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外综合管线）及其电子文档建设工程选址意见书及其附件（复印件）其它文件办理建设用地规划许

9、可证办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证收费标准重庆市建设工程规划许可执照费管理办法渝府发200123号 办理建设工程规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档土地证、用地批准书市建委初步设计批复消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见施工图设计文件审查意见书地勘报告办理建设工程规划许可证办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证收费标准光卡费：渝价发19968号，325元

10、/卡规划执照费：渝府发200123号人防工程易地建设费：渝价2000241号易地建设费=建筑面积30元/平方米委托代理事务地质勘查地质灾害危险性评估设计单位进行设计委托地质勘查委托单位市勘测院（或有相应资质的单位）委托结果地质勘查报告1：500现状地形图、地下管网图收费标准政府指导定价计价格200210号（可以杀价）委托地质灾害危险性评估委托单位具有地灾评估资质的单位委托结果地质灾害评估报告收费标准渝价2002257号（附件）委托设计单位进行设计设计单位资质的认定设计的三个阶段设计的分类每阶段设计对应的成本预测每阶段设计的审查三、开发建设阶段 房地产开发建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶

11、段、竣工验收阶段。此阶段主要完成的工作有办理建设工程施工许可证、招投标、现场三通一平、施工的质量、工期、成本控制、竣工验收及相关手续办理等。 造价报监建设工程造价监督申报表安全报监施工单位安全信誉等级证书和安全生产责任书施工单位为从事危险作业职工办理的意外伤害保险凭证安全生产文明施工的组织设计方案和技术措施安全生产许可证施工现场扬尘控制专项措施造价站质监站安全监督站站质量报监监理单位资质证书监理合同和预拌砼供应合同施工图设计文件及审查报告项目监理人员岗位证书工程质量监督登记表办理配套手续缴费建设工程中标通知书建设工程综合服务费规划许可证工程定额测定费建设工程质量监督费城市建设配套费散装水泥费印

12、花税造价站质监站配套办散水办招标办配套站收费处签发施工许可证用地批准手续缴纳费用凭证项目经理资质等级证书原件质量和安全报监手续施工许可证申请表建管站重要的行政审批手续的办理工程发包报建办理合同签证（备案）质量报监安全报监办理建设工程施工许可证办理消防验收许可证建设工程规划验收合格证工程发包报建受理部门市建委报送要件（业主报建，施工单位协助）工程项目报建表建设工程规划许可证全套勘察设计文件设计审查联审单公司资质证书副本经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈会议纪要 办理合同签证（备案）受理部门市建委报送材料（业主报建，施工单位协助）建设单位与施工单位签定的施工标准合同（施工合同由工商管理部门盖章）

13、质量报监受理部门市建委（质监站）报送材料（业主报建，施工单位协助）全套设计文件施工合同建设工程规划许可证（原件）营业执照副本（原件）建设工程质量监督申请表 安全报监受理部门市建委（安监站）报送要件（施工单位报建，业主协助）施工企业安全登记资质证书副本安全申报登记表项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证上岗证（原件）施工组织设计临时用电组织设计职工意外伤害保险单（原件），取得安全申报表签章。 办理建设工程施工许可证 办理部门所在区建委办理程序建设工程项目报建：持计委等有权部门立项批准文件和规划许可证到建管科办理工程报建。施工图设计审查：由建委委托有资格审查机构进行审查，并取得施

14、工图审查备案书。建设工程监理：按照规定应该委托监理的工程已委托监理。招投标：完成招投标程序，取得招标办签发的中标通知书。规费缴纳：到建委（及市建设工程交易所）办理缴费手续。质量监督、安全监督手续：质量监督站办理质监手续，建管科办理安全监督手续，保险机构办理职工意外伤害保险。施工现场检查：工程项目管理人员压证上岗、安全文明施工设施。办理建设工程施工许可证 办理工程报建施工现场检查及市政配套办理施工图设计审查落实监理单位落实招投标规费缴纳所在区建委审查获得建设工程施工许可证办理建设工程施工许可证 办理时限以上程序经审查符合要求，在15日内颁发建筑工程施工许可证。收费标准项目单位建设单位项目 单位建

15、设单位招标业务费总造价0.4(区收)招标业务费总造价 0.4(区收)质监费总造价 2.8(区收)建筑管理费总造价 1.3(区收)交易费总造价 0.36(市收)交易费总造价 0.84(市收)劳动定额测定费总造价 0.3(市收)定额管理编制费总造价 1.3(市收)消防验收许可证办理部门消防部门申请材料建筑工程消防验收申请表消防局对该工程的施工图设计审批意见书（复印件）全套竣工图，并填报各类消防系统设计安装情况及其有资格单位的调试测试报告隐蔽工程施工记录资料消防设施资料及合格证落实消防设施设备维护管理，并将合同报送消防机构审核备案建设工程规划验收合格证办理部门所在区规划分局申请材料申请报告建设工程竣工图（建筑工程仅限建施图）具有相应资质机构提供的建设工程竣工实测地形图（含电子文档）具有相应资质机构提供的房屋竣工测量报告书建设工程