商丘市中州路地块项目定位报告ppt课件

1、 2021年7月中强集团商丘中州路工程定位报告总目录第一部分：商丘市场分析第二部分：产品定位第三部分：我司优势 第一部分：市场给我们的启示目录商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析新国八条 2021年 国务院出台新国八条房地产调控政策 房地产分析2021年1月27日 2021年1月26日2021年2月8日2021年2月9日 2021年1月14日 中国人民银行决议，从2021年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0

2、5个百分点。要求各地要确定价钱控制目的并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷 财政部公布了，规定个人将购买缺乏5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 中国人民银行决议，自2021年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率025个百分点。 住房和城乡建立部发布，要求从2021年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点。五年期以下含五年个人住房公积金贷款利率上调025个百分点。 2021年4月6日2021年5月1日2021年4月17日2021年2月18日中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款预备

3、金率05个百分点。 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率到达3.25%，一年期贷款利率到达6.31%。 中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率05个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款预备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款预备金率。同时，这也是央行自去年以来预备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款预备金率达20.5的历史高位。 2021年3月25日上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。 国家发改委规定，5月1日开场一二手房销售单位

4、在醒目位置为每套房明码标价，以打击价钱欺诈景象。 房地产分析小结： 受调控政策影响，估计对房地产市场开展产生如下影响：1、抑制了投资及改善性需求；2、虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，但上升的幅度会趋于平稳温暖。3、建议在工程产品设计中，应加大商业部分比例，住宅产品中搭配满足初次置业的刚性需求产品以应对市场风险。房地产分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析GDP开展稳步增长(数据来源：商丘市统计公报) 从2004年中央提出“中部崛起开场后，商丘市GDP 增长幅度不断坚持了较高增长率，受2021年的经济危机影响近

5、两年经济开展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运转，高于全国9%的GDP平均程度。从2005-2021年商丘人均GDP平稳继续增长经济程度的大幅度提升为房地产市场的开展奠定了良好的根底房地产市场现状单位：亿元城镇化率加速开展 商丘市城镇化率接近27，低于全省、全国平均程度。但近几年的高速开展曾经接近全省平均程度，这阐明商丘近年城市化率正在加速。 城镇化率的加速将有利于商丘房地产的开展。房地产市场现状城市化进程可观按照城市开展实际，商丘的开展正处于“快速城市化进程的低速增长期，城市化开展的不断演化，带动房地产市场的开展发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化

6、低速增长期 高速增长期 稳定发展期 城市化水平 30% 30-50% 50-90% 90%以上 城市特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩 工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口 工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期 城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移 房地产市场现状小结： 商丘经济开展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长久开展来看开展势头仍就可观。 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“

7、金字塔形，贫富差距较大。 按照规划和定位，随着商丘城市开展，城市房地产开展前景良好，可开展空间宏大。房地产市场现状商丘房地产市场板块分析房地产市场现状城市开展格局及规划 道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态神火大道区：住宅集中开发区域，城市容颜较好经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套缺乏城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。总体来说商丘市的城市开展方向：“南扩东进西移 南扩东进 西移商丘房地产市场现状板块划分 为更好对商丘市场开展趋势进展分析，将城市分为道北板块陇海线北城西板块梁园区政

8、府周边老城区板块中心城区。神火大道板块神火大道两侧、经济开发区五个区域来进展分析研讨。神火大道版块城西版块经济开发区道北版块老城区房地产市场现状商丘目前主要在售工程一览 上东一品建业桂园东方豫园东方兰亭苑天明第一城联盟新城上海城市花园汇豪天下浩大世纪城水木清华海亚春天富饶新城国际普罗旺斯帝和水上乐园华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑目前在售工程主要集中在神火大道板块经济开发区城西板块房地产市场现状神火大道板块工程分布房地产市场现状神火大道板块工程分析项目名称总建筑面积（万）主力户型客户主群体均价备注帝和水上乐园90 36-48一房96-120两房105-145三房165四房投资客、

9、改善住房群体3800 现只有三期四十多平方一室一厅户型，一梯十二户东方兰亭苑10 69一房93-103两房125-145三房160四房学校老师、投资客、首次置业者3000水木清华12100-109两房133-159三房165-175四房投资客、改善住房群体 对房屋品质要求比较高的富有人群5000新城国际46 40-60一房94110两房117-140三房62LOFT改善性住房；企业、政府管理层3200 目前三期差不多已卖完，只剩下部分复式楼房地产市场现状项目名称总建筑面积（万）主力户型客户主群体目前均价备注联盟新城29113-143三房170-298 四房别墅追求高品质住宅，对生活要求非常高的

10、高端消费群体洋房5000别墅7000销售一次性98折汇豪天下1296-110两房117-157三房145-152四房对生活品质讲究的高端消费群体6000采用地源热泵、天棚辐射、新风置换等系统，打造就是恒温恒湿科技豪宅上海城市花园17104两房127-143三房看好该地段的投资客、商人，改善性住房客户3800二期由五栋高层组成共三百套，已基本售完盛大世纪城11 53-55一房94两房108-154三房155-166四房改善住房条件，公司管理层，投资客5000最后一栋，一次性98折海亚春天5556 一房96 两房118-132 三房153 四房中档消费群体改善性住房，周边企事业单位员工35001期

11、差不多售完，一次性90折按揭92折房地产市场现状 工程数量是全市最多，平均规模也是全市最大。 此区域工程开展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，中心竞争力在于“大“齐。二是趋于个性化：具有本身中心竞争力的工程，就该当具备不可复制的特征，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。 从价钱上来看均价在4千左右，但是特征鲜明、质量较高的工程价钱相对较高，在售工程水木清华到达了五千，成为目前价钱最高工程。房地产市场现状序号项目名称户型配比公寓面积配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房以上配比1帝和水上乐园00

12、%4812%9612%130-14964%14314%2东方兰亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清华00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城国际62loft10%45-9520 %94-11025%117-14045%00%5联盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6汇豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花园00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世纪城00%53-5510.73%945.36%108-15470.

13、5%155-16613.4%9海亚春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力户型面积区间分析从户型上看，目前区域内户型供应以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。三房的主力面积区间为115-145，两房的主力面积区间为90-100。房地产市场现状建筑风格对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格项目名称建筑风格帝和水上乐园现代简约新城国际现代简约上海城市花园欧式风格东方兰亭苑中式风格联盟新城中式风格盛大世纪城现代水木清华欧式风格汇豪天下西班牙欧式风格海亚春天现代简约 建筑风格的个性化有助于提升工程的质量，在规模化的根底上提高个性化的建筑园林风格可以提升工程的中心竞争力

14、，也更加能准确的把握住工程本身的目的客户群。房地产市场现状项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施帝和水上乐园东方兰亭苑水木清华新城国际-联盟新城汇豪天下-上海城市花园-盛大世纪城-海亚春天细部特征分析本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘质量也是商丘最高的.房地产市场现状区域客户群体置业动机 投资、改善居住条件、享用高质量生活 客户构成 商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县市定居商丘人群 房地产市场现状小结: 有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大，房地产市场开发建立比较火爆，未来竞争猛烈。 民主路至北海路段的工程根本都是以18层以上高层

15、为主，销售价钱在4000-5000元/，是市区房价最高的区域。该片区由于工程档次较高，住宅开发工程较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。 此区域的楼盘注重楼盘质量的打造，无论是从建筑风格、园林设计、建筑构造都比较讲究，工程规格也都是全市最高，此区域引领整个商丘房地产市场方向。 房地产市场现状 经济开发区工程分布房地产市场现状经济开发区板块工程分析项目名称总建筑面积（万）主力户型客户主群体均价备注建业桂园1555.42一房85-86两房109-135三房189四房226五房投资客，高速路管理局工作人员，学校老师4000开盘当天一次性89折按揭92折，开盘当天销售率达到75%左右东方豫苑970

16、-103两房120-140三房160四房周边首次置业工薪阶层3500一期已经销售完毕上东一品789-104两房120140三房160四房公路管理局职工、周边居民改善型住房以及看好此区域的投资客3800楼盘销售已经进入尾盘天明第一城2055一房89-93两房114-139三房145-163四房136-163复式周边企事业单位人员，工薪阶层3800三期推出大概三百套，有一房到三房不同户型房地产市场现状序号项目名称户型配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房面积配比五房以上配比1建业桂园55.4215%85-8615%109-135.40%18915%22615%2天明第一城5510%89-93

17、17%118-13940%145-16325%136-1638%3东方豫苑00%70-10339%120-14022%16039%00%4上东一品00%89-10414%120-14046%16030%00%主力户型面积区间分析 从户型上看，目前区域内户型供应以三房和四房为主，一房和五房以上的户型供应量较少，普通三房的面积在120-140之间，四房的面积以160以上居多。该区域的户型面积较其他区域的的较大。房地产市场现状建筑风格对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格建业桂园现代简约东方豫苑现代简约天明第一城现代上东一品现代此区域的建筑风格比较单一，同质化较高，没有各自的中心竞争力，对目的客户群体

18、控制力有限。房地产市场现状项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施建业桂园天明第一城东方豫苑上东一品- 区域内工程除了建业桂园相关配套较为齐全，其他的工程在这方面都有缺乏之处，这也是由于工程本身的定位和规模所限制。细部特征分析房地产市场现状区域客户群体置业动机 投资、初次置业、改善居住条件客户构成 商丘本地投资客，初次置业工薪阶层，东三县定居商丘人群 房地产市场现状小结: 经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入，市场关注度有限。 区域内开发的物业根本主要是以多层为主，小高层次之，高层单位较少。区域内的户型产品主要是以120以上三房、160以上的四房为主，户

19、型面积较其他板块要大。 目前新区人气相对较差，价钱缺乏上升动力支撑。除了建业桂园工程进入最后1期销售，价钱在3000元/左右，其他工程的价钱都相对较低，在2500-2800元/之间。房地产市场现状华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑城西工程分布房地产市场现状城西区域内工程分析 项目名称总建筑面积（万）主力户型客户主群体均价备注华联商贸国际1540-60 公寓65-75一房一厅80-90两房本地投资客，看好地段价值，看好沃尔玛底商18000项目开盘当天共推出197套商铺，当天出售137套，开发商停止出售 金地绿洲784两房89-134三房周边人群 老师政府人员小高层2800多层2500

20、景苑898两房118-138三房工薪阶层首次置业，预计七月初开盘一期开盘总共有七栋，五栋8层多层，两栋16层小高层，共384套书香人家1179.3两房110-112 三房投资型，首次置业自住型周边学校老师3200VIP2千抵5千最后一期，两栋11层小高层约130套0370308896二房110140三房区政府周边，道北中低档消费人群 工薪阶层首次置业者3000共有六栋天秀城4.551-54一房两厅80两房两厅107三房两厅年轻工薪阶层置业者，看好此区域的投资者以及学校老师3000一期两栋小高层，共176套，现办理优惠卡5千抵一万，一万抵一万八 由于城市规划和主开展趋势影响，本区域内工程多属于中

21、低档次，多层价钱在2800小高层在3000左右，而且以多层为主导产品房地产市场现状主力户型面积区间分析序号项目名称户型配比公寓面积配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房以上配比1金地绿洲（二期）00%00%8435%89-134%65%00%2华联国贸中心40-6250%65-7530%80-9020%00%00%3037000%00%88-9660%110-14040%00%4书香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00% 一房集中在5

22、1-65 ，二房集中在80-90 ，三房集中在110-140。产品主要供应以两房和三房为主。房地产市场现状建筑风格对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格金地绿洲现代简约书香人家现代简约0370现代简约天成秀现代景苑现代简约华联国贸中心现代 普通住宅工程在建筑风格没有什么特征，全部都是现代风格，产品整体笼统略显低档，质量难以提升。房地产市场现状细部特征分析项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施金地绿洲0370景苑书香人家-天秀城华联国贸中心 板块区域住宅工程园林设计手法非常短缺，主要采用本地根底树种做点缀，其他元素运用少，小区风格不明显，导致产品本身的质量难

23、以提升，目的客户群不稳定。房地产市场现状区域内客户群体置业动机 投资、工薪阶层初次置业 客户构成 梁园辖区内工薪阶层初次置业者，附近政府任务人员、师院教师、工厂管理层人员，投资者、道北居民以及接近梁园乡镇居民 房地产市场现状小结: 周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大。 由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被中低档消费人群看好，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。 各工程风格同质化非常高，无差别化。客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。房地产市场现状个案及可行性分析个案分析水木清华个案分析工程称号1工程根本参数物业名称水木清华占地面积150亩总建面积12万绿化率45%容积率138均价 5

24、000所在区域神火大道物业形态多层、小高层楼盘地址神火大道西侧、商字南600米个案分析工程规划水木清华由三大组团构成，三大组团由400米中央水系和10000平米主景观区区隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列进展开发。 个案分析 水木清华以5层的水景花园洋房为主，临神火大道有一部分带电梯的小高层住宅。采用新古典的建筑风格。 楼体采用高低参差的建筑天际线，丰富的四坡屋顶组合加上三段式建筑形状，颇受商丘客户青睐。 建筑风格个案分析 水木清华工程的景观设计为加拿大嘉柯国际JACC，其工程整体定位为一个高档次住宅社区，绿化率高，小区园林规划较好，水木清华最大限制保管了原生树木；在社区内因地制宜，利用

25、半地下车库的建筑特征，在楼宇间构成高低起伏、参差有致、步移景异、奇景迭出的坡地景观；利用“天然活水生态系统，营造了商丘首条400米长的社区内中央水系。园林风格个案分析户型解读 水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主，辅助以二房或多房户型。在建筑端部景观大户型四房，顶层户型空间结合坡顶带阁楼设计。其户型设计相对比较合理。主卧与客厅朝南，且中间两户主卧采用270度观景落地大飘窗，采光观景效果极佳。个案分析水木清华个案总结与启示 水木清华，从规划到建筑，从户型到景观，从配套到物业称得上是商丘市房地产界的标杆工程。该工程以其领先商丘市其他房地产工程的优秀质量和夺人耳目的景观嬴得了大批消费者

26、的青睐，也嬴得了商丘市民对其质量的认可。商丘市高端楼盘虽为数寥寥，但其在市民意中却有极强的影响力。消费者对楼盘质量和品牌的认可度，对楼盘的销售起着不可低估的作用。 启示：在新工程中，该当注重产品质量，树立品牌；同时创建本人的品牌，嬴得本人的客户群，以求获得更长久的开展。 个案分析汇豪天下工程称号2个案分析工程根本参数物业名称汇豪天下占地面积63,899m2总建面积126.040万平方米容积率2.31绿化率40%均价4000所在区域神火大道板块物业形态多层、小高层楼盘地址神火大道与宋城路交汇处西200米 个案分析一期二期二期 工程位于神火大道与宋城路交汇处西两百米 小区共有19栋建筑，分2期开发

27、，一期开发有4栋4层的叠院洋房、3栋8层电梯洋房和两栋11层观景小高层。工程规划宋城路个案分析工程配套周边配套50*50M的规范游泳池、网球场、乒乓球室 由于工程地处新南城区，目前周边配套尚不完善，基于工程规模限制，小区内配套比较单一。个案分析小区配套户型解读坐北朝南，户型周正，南北通透，干湿分区，客厅带有180度超大宽景阳台。户型以大三房四房为主，客厅和主卧宽阔、大气彰显豪宅气度。个案分析工程定位及技术组合运用定位：科技豪宅恒温、恒湿、恒氧十大科技系统：恒温系统、 恒湿系统、 恒氧系统、外节能窗系统、 外遮阳系统、 隔音除噪系统、同层排水系统、 外墙保温系统、 中水回收系统、24小时热水系统

28、个案分析工程主要运用技术运用技术新风置换系统地源头热泵天棚辐射系统外遮阳系统中水回收系统主要技术：天棚辐射、地源热泵、新风置换系统。个案分析 汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅，从园林设计、建筑规划规划、户型配比和新科技的运用都透显露豪宅气度，经过提升住户身体温馨度、观景视觉角度来表达豪宅风范。但受地理位置和工程规模限制，工程周边及小区内配套相对较单一。 小区经过科学规划设计加上十大科技系统综合运用，铸就了其他楼盘不可复制的中心竞争力。个案分析汇豪天下个案总结与启示联盟新城工程称号3个案分析工程根本参数物业名称联盟新城占地面积63.23亩总建面积4.2万平方米容积率0.95绿化率41.6%均价

29、洋房：5000别墅：7000所在区域神火大道板块物业形态联排别墅、洋房楼盘地址神火大道南段 个案分析工程规划个案分析一期一期二期 一期容积率仅有0.95最大1.7倍楼间距.41.6%的绿化率，商丘首个1：1停车位配比。新中式联排别墅,5层电梯洋房设计。 二期采用世界经典欧式风情建筑，120-340平米五层景观电梯洋房8栋，别墅3栋。 工程配套周边配套10万平方米的森林碧湖景观等都在商丘独一无二。 周边配套齐全，华联超市、京港超市，意买购物中心，阳光超市，；附近有建行、中行等；临近北海门诊，离商丘市第一人民医院只需5分钟路程，医疗便利；建业小哈佛幼儿园，职业技术学院、实验小学分校、良浩高中、市十

30、一中等名校环围，书香世家，文儒飘香；工程紧邻睢阳区政府新址，仅1公里路程，接近睢阳区检查院、新城办事处、睢阳区国税局、地税局、交通局、司法局、人武部、供电局、运输公司、电信、联通、挪动公司等，办理事宜快捷方便。 个案分析小区配套户型解读3.2米层高，采光通风良好，120-340平米景观电梯洋房，户户通透，大阳台设计，主卧、客厅空间宽阔，彰显豪宅气度。个案分析 由于建业在商丘近7年的开发品牌，铸就了建业联盟新城一期一日清盘。二期白夜北欧众望面世。二期白夜北欧采用世界经典欧式风情建筑，120-340平米五层景观电梯洋房，开盘当日即接近清盘，是商丘房地产行业的翘楚楼盘。个案分析联盟新城个案总结与启示

31、商丘房地产市场总结商丘房地产市场总结商丘在售工程统计67%18%15%神火大道板块房地产工程数量最多的一个区域占到总比例的67%。商丘房地产市场总结商丘市各区域在售工程规模统计 商丘房地产工程普遍较小，十万以下占40%，十万到三十万占45%，目前规模较大的工程主要集中在神火大道板块，新开工程大规模的比例逐渐变大。商丘房地产市场总结各板块工程建筑类型分析全市工程以多层加小高层占绝对主力，各类型较平均的是神火大道板块，而城西板块和经济开发区板那么以多层和小高层为主。商丘房地产市场总结商丘各板块客户群体特征 目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是工程的区位、

32、社区的质量、优美的景观、身份的表达。 神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。高端客户由于接受力高，普通会思索选择这个区域进展置业。 经济实力普通的中低端工薪阶层客户流动性较小，地缘性强，如老城区板块的道北居民，普通置业都会选择在本区域内购置房屋，例如城西梁园区政府周边。商丘房地产市场总结商丘房地产市场总结 1、神火大道板块竞争最为猛烈，该区域内中高档住宅工程林立，已自发构成一个中高档生活片区，市场上的中高端客户普遍关注神火大道板块进展置业；其次就是商丘经济开发区和城西板块，由于配套设备尚不完善，目前这两区域的竞争力相对较薄弱，但开展潜力可观。 2、神火大道土地以较为紧缺，神火大道以

33、东、南京路以南区域土地潜在供应量较大，未来周边市场将会继续扩张，并有能够引领整个商丘房地产开展的方向。 3、商丘工程户型以三房占绝对主力，面积在110-145之间，神火大道南端及经济开发区个别高档工程户型较其他区域面积较大。商丘房地产市场总结商丘房地产市场预测商丘房地产市场预测人口增长预测法 知条件： 2021年末商丘市市区人口92万，住房面积约为2300万平方米，人均 住房面积25平方米。 2020年市区规划人口为150万人，平均每年增长4.8万人。 未来5年实现人均住房面积到达28.8平方米。商丘房地产市场预测未来五年增量：现有人口新增住房面积需求：92万28.8-25=349.6万增量人

34、口新增住房面积需求：4.8万5 28.8=691.2万那么未来五年住房新增需求：349.6+691.2=1040.8万，平均每年为 9485 208万同时，未来5年商品房新增需求：1040.8万，平均每年208万。此推算法未含投机需求，可视为未来五年商丘市商品住宅市场的刚性总需求。成交总量增长趋势推导法 商丘市2006年商品房销售面积49.43万 ，2007年商品房销售面积100.7万，2021年商品房销售面积106.71万。2021年商品房销售面积333.2万。按照商丘市房管局统计估计2021年的销售面积那么会回落到180万，估计未来五年的增长率坚持在18%的程度。年份20102011201

35、220132014需求量（万） 180212251295348由此推导： 随着市场的进一步开展，未来需求增长率将会有所下降，因此该推算法可视为商丘市未来五年商品房需求的上限。估计商丘市未来两年的年均消化量会维持在200-230万。商丘房地产市场预测市场容量预判 参照： 规划20212021年内，商丘市住房总需求为724.66万平方米6.94万套；其中商品住房601.82万平方米、5.27万套，经济适用住房105.49万平方米、1.32万套，廉租住房17.35万平方米、0.35万套。 由此可推导2021-2021年商丘房地产的供应量为362.34万。估计商丘市年商品住宅供应量为181.17万，按

36、照市场行情浮动5%-10%的计算，估计供应量在190-200万之间。商丘房地产市场预测商丘市房地产市场供需预判 2021-2021年估计年均供应商品住宅190万-200万平方米 2021-2021年估计年均需求商品住宅200万-230万平方米 结论：未来2年商丘房地产商品住宅市场供需根本平衡，假设要思索到市场要素以及政策要素的影响，部分期间能够会导致需求降低。商丘房地产市场预测Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析商丘商业地产分析 商丘市主要的商业类型经过十多年的建立，商丘市的商业曾经根本上完成了初级商业的方式，处在向现

37、代中级商业方式寻求突破的阶段。商业形状的开展目前主要有以下几种：商丘商业地产分析百货店类商店、专业店、专业市场、大型超市、连锁专卖专业店食杂店等商业形状点评：针对商业市场调查，我们发现，商丘市商业整体开展方式相对滞后，商业整体营业面积规模较小，运营情势开展缓慢，中低档商业较多，新型的商业管理方式较少。一切商场人流量低于郑州等城市同类型商场。商业形状经过近几年的开展，社区商业开场初步呈现，区域型商圈正在构成和完善中。商丘商业地产分析商业分类与分布商业分类商丘市重点商业区主要分布如下：市区级二大商圈：中心广场商圈、京陇商贸城商圈社区级商业：乐易购物中心、步行街商业街、专业市场：步行街、欧亚服装市场

38、超市类：超市主要分布在各大居住区、城市主干道附近，代表商家主要以京港百货为主，分店数目最多，覆盖面最广。商业分布商丘市的商业根本上分布在中心广场附近，即中心广场商圈内。目前商圈内正在营业并已构成一定规模的有步行街、京港百货、丹尼斯、中环新生活广场等典型商业。在售的商业工程有华联国贸、华商世贸等。商丘商业地产分析代表性商圈工程调查结果分析中心广场即老百货楼商圈1商丘商业地产分析商圈主要商场商场名称类别经营种类京港百货（团结路店）中高档综合类百货商场百货、服装、鞋、化妆品等京港百货（民主路店）中高档综合类百货商场百货、服装、鞋、化妆品、通讯类、家具、家电、床上用品、童装、儿童玩具等国美电器家电类专

39、业市场电视机、洗衣机、冰箱、空调等大家电及小家电八方电器家电类专业市场电视机、洗衣机、冰箱、空调等大家电及小家电丹尼斯中高档综合类百货商场百货、服装、鞋、珠宝、首饰等商丘商业地产分析租金及运营种类商场名称平均租金（月）经营品种京港百货（团结路店）-1F超市为整体经营服装、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鲜肉、饮料、食品等1F：200元/化妆品、皮包、珠宝、首饰2F：130元/名牌服装（儿童装 淑女装 少妇装 男装）3F：5070元/名牌服装（儿童装 淑女装 少妇装 男装）京港百货（民主路店）1F：150元/手机、服装、鞋2F整体经营（超市）食品、蔬菜肉类、洗化用品、日用百货3F：10元/中高档床 衣柜

40、 桌椅等家具丹尼斯1F：100120元/黄金 珠宝首饰 鞋2F整体经营（超市） 食品 蔬菜肉类 洗化用品 日用百货3F超市国美电器1F手机 电扇 电磁炉 电扇 微波炉等小家电2F洗衣机 冰箱 空调 热水器等3F电视机 音响此商场和八方电器为家电市场，属整体经营，租金不详。八方电器1F手机 微波炉 电扇 电饭煲等小家电2FDVD 洗衣机 冰箱 空调 电视 音响等大家电品牌店150元/黄金珠宝、品牌服装注：租金以商家报价为准，实践出租价有所出入商丘商业地产分析面积分割及出租情况商场名称经营面积面积分割出租情况（%）京港百货（团结路店京港百货（民主路店）1250051510

41、0%丹尼斯1.5万2030100%国美电器25002800整体经营100%八方电器17001800整体经营100%商丘商业地产分析点评： 该商圈是在原国有企业生活效力中心的根底上开展构成的，阅历了社区商业、百货商场、综合商圈的一个进化过程。该商圈构成较早，对整个商丘市消费者都有很大程度的影响。历史沉淀的结果，使它的商业中心的位置不会随便被动摇。从商业的进化历程上来看，该区商业将向综合的“一站式购物、生活、消费方面开展。从商业形状上来看，该商圈商业形状比较落后，整个购物环境和消费场所比较落后，处于商业形状转型前的形状。由于老的百货大楼推倒重建，步行街的投入运用，使新的百货大楼处于半倒闭形状。从消

42、费人群来看，主力商场“百货大楼人流量少。由于购物习惯受限，商业的二层以上很难聚集人气，且此商圈交通出行非常不便，停车是其最大的问题。商丘商业地产分析 京陇商贸城是商丘市最早的市场之一，位于凯旋路与红旗路交汇处，运营面积约1万平米，有1000多家商铺，临街门面房为两层，中部门面房为单层。单间门面房单层面积均在8平方米左右。内部门面房租金在每月6001200元不等，临街租金1600元。京陇商贸城主要以零售为主，零售为辅。主要运营服装、床上用品、鞋、玩具、装品、化装品和办公用品等。京陇商贸城西侧全部出租，未出租的均位于商贸城的东侧，出租率90%左右。京陇商贸城2商丘商业地产分析京陇商贸城租金（元/平

43、米/月）内部2060外围（临红旗路）50100点评：京陇商贸城运营的业种，以低档为主，消费者以道北居民为主，兼以道南 中低消费人群。商丘商业地产分析丹尼斯：商丘丹尼斯广场是2007年2月5日正式开业。丹尼斯生活广场总投资2.8亿元一期投资1.8亿元，建筑面积2.6万平方米，是集购物、休闲、文娱为一体的综合性广场。此商业为丹尼斯自持商业，一楼及二三层超市的小铺对外出租获取租金报答。重点商场引见商丘商业地产分析丹尼斯根本资料汇总楼层主要经营类别经营档次中高档经营面积26万1F珠宝黄金、化妆品、女装、女鞋2F超市3F超市电梯数量及品牌中庭直行电梯扶梯货梯无中庭设计无2部无目标消费者商丘市中高档消费者

44、，以中青年女性为主。平均租金1F以扣点形式代替租金。化妆品在25%左右。女装和女鞋以品牌来定。点评：商丘丹尼斯虽定位为中高档购物中心，但与郑州丹尼斯相比还有一定的差距，国际知名品牌几乎没有，服装、鞋类的品牌以国内一线二线产品为主；化装品仅有玉兰油、兰芝、欧莱雅这些合资和国内二线品牌；一楼的运营情况普通，二、三楼超市的运营情况良好。商丘商业地产分析商丘步行街规模较大，步行街拥有门面房上千余家，面积在90130平米的店面，占30%左右；面积在2650平米的店面，占65%左右；出租率达95%。步行街主营服装和鞋，其他还有名表、中高档化装品、家电、家具、食品、床上用品等，均为中高档次。主要品牌有：李宁

45、、七皮狼、鄂尔多斯、柒牌、梦特娇、皮尔卡丹等。步行街主要面对的是中高层收入的人群，有政府公务员、私营企业主、国营企业科级以上人员、周边县市乡镇高收入者。步行街商圈有两个大型商场，分别是京港百货团结路店和京港百货民主路店。步行街3商丘商业地产分析店名业态面积（）租金（元/间月）租金（元/）税费 中国森达鞋 60 6000160（老经营户） 1000元 姊妹服饰 女装 30 4500 190点评：商丘步行街运营以中高档服装为主，聚集了一大批国内一线及二线的服装品牌；步行街的消费群体以商丘市的中高收入人群为主，运营情况良好；步行街的租金较高，每平米每月的租金在140220元之间；商丘商业地产分析商业

46、销售市场分析目前商丘在售的商业工程有：旺角广场、中环新生活广场、华联国贸、华商世贸等；我们从以下几方面对在售商业工程进展分析：1.位置特征商丘目前在售的商业工程均分布在商丘的中心广场商圈中，以优越的位置吸引商丘市和各地市的投资者及运营者。商丘商业地产分析2.产品特征商业的供应以商业街为主，综合商业、主题专业市场开场出现。在售工程中，华联国贸、华商世贸、中环新生活广场和旺角广场规划有大型商场，其他工程皆为商业街的方式。项目 类型 层数 商铺面积（平米） 旺角广场 购物中心/商业街 2层商业街 120180 华联国贸购物中心、内街 4 华商世贸百货商场6商丘商业地产分析商业消费人群特征 商丘市消费

47、人群以商丘市民为主，政府部门、行政事业单位人员、大企业指点层和私营业主为高端消费群，县市消费者近几年在商丘市购房、投资者人数逐渐增多。1客户以个人投资为主，兼有部分生意人。2在调查中发现，商丘市人对街铺有极大的投资热情，一切在售工程根本都是个人投资客户为主，也有部分生意人购买用于自营或投资。3对虚拟产权的商场有一定的抗性，这与天鸿城的投资失败是分不开的。3.客户特征商丘商业地产分析4.典型案例分析商丘百货原名银基百货，由商丘老百货大楼改造而成，除沿街门面房独立产权，其他均为虚拟产权商铺，银基商贸招商引进后，由于当时购物对上楼抗性很大，呵斥运营不善，致使如今工程除沿街全部空置，给投资者呵斥了极大

48、损失。商丘商业地产分析天鸿城最初定位为商丘小商品城，虚拟产权销售，最初招商销售都较为理想，开业后，由于甲方客观缘由，呵斥前期诸多条款无法兑现，运营不断调整，ITAT、电脑城等定位不断调整，运营惨淡。再一次给虚拟产权商铺投资者呵斥了极大损失。商丘商业地产分析中环广场最初定位为商丘集餐饮、文娱、休闲、购物于一体的高端综合商业，2021年1月开业，由于没有专业的商业运营公司进展管理，运营非常惨淡，二楼以上根本无店铺运营。停车问题是其最大的弊端，但由于是独立商铺，初期销售情况良好，二楼以上销售抗性很大，根本滞销。现定位曾经改为餐饮、文娱广场，二楼以上根本为餐饮店占据，人气逐渐提升。商丘商业地产分析旺角

49、广场集百货与步行街于一体的综合商业，其步行街销售及招商运营情况良好。由于商百、天鸿城、京港百货虚拟产权销售对商丘商业市场进展了较为剧烈的冲击，致使如今此百货商场仍未对外销售。商丘商业地产分析华商世贸神火大道上集百货、公寓、写字楼、酒店为一体的综合商业，商丘首个综合体概念商业。其上小户型及公寓以销售终了，下方6层商业由于也需求思索虚拟产权销售问题至今未面市销售。商丘商业地产分析华联国贸商丘首个真正意义上的综合体工程，规划的有大型商场、沃尔玛、百货、写字楼、酒店公寓、快捷酒店、住宅产品于一体。且规划理念新颖超前。沿街独立商铺销售情况良好，由于客观缘由，工程不断处于停工形状，其后续招商、运营情况还需

50、后续张望。商丘商业地产分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析商丘写字楼市场分析市场调查主要针对商丘市市场上所存在的写字楼，这次调研共调查办公面积4万平方米左右，办公工程个，分别为：数码大厦、德信大厦、华联商务、兴业大厦、新城大厦、天伦C座。主要调查内容：工程位置，租金，出租率，物业管理，办公面积等。商丘写字楼市场分析详细情况如下：项目数码大厦德信大厦华联商务天伦C座兴业大厦 新城大厦位置神火大道和八一路交汇处凯旋路与八一路交汇处凯旋路与民主路交汇处神火大道与团结路交汇处神火大道和八一路交汇处东200米神火大道与民主路

51、交汇处租金20元/月30元/ 月 25元/月22元18元/月 23元/月 出租率90%100%90% 95% 80%100%之间物业公司无德信物业华联物业 无 无无物业费0.6元/月包含在租金中 0.6元/月 0.6元/ 包含在租金中 0.6元/月服务内容保洁，维持次序24小时保安巡逻和监控，停车管理，保洁，维持次序24小时保安巡逻和监控，停车管理，保洁，维持次序无保洁，维持次序保洁，维持次序总楼层8121261010办公面积3000 1300010000500040004000配套无停车位停车位水3元/吨电0.9元/度停车位无主要入住企业电子类公司房地产,建筑类房地产,投资公司培训中心建筑,

52、装饰公司广告,设计,装饰商丘写字楼市场分析分析：运用的写字楼工程位于商丘市市中心，紧邻商丘市的主要交通干道，周边生活配套齐全，出行方便，整体出租率都在90%以上，由于工程本身配套的不完善、部分写字楼无专业的物业管理公司进展管理，导致写字楼的租金很低，每平米租金在20-30元/月。小结：商丘现房产投资市场尚无写字楼产品出卖，写字楼将成为新的投资热点；目前商丘市场上写字楼市场出租率维持在90%左右，市场对写字楼有一定的市场需求。商丘写字楼市场分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析103103租赁市场调查 现市场中以根本无

53、纯小户型工程在售，故我们从小户型的租赁市场对此类产品进展调查。一方面：小户型租金在节节升高，在总价日益提升的情况下，预期租赁价钱能够会更高。另 一方面，租赁市场的供应规模在扩展。小户型租金：喜来登： 8001200元/间/月精装带家俱自在城市： 600(精装)800元/间/月精装带家俱应天国际广场 8001200元/间/月精装带家俱小户型租金均价： 800-1000元/间/月精装(注：户型面积在3060平米商丘小户型市场分析 1.商业及租赁地产集中在市中心位置，在东南部新兴城市区域缺乏一个中心商业区满足此区域居民的购物文娱消费需求。 2.未来南部庞大的消费人群聚集，要求在商丘东南部大型综合体的

54、出现。 3.这也是本工程定位商丘东南部城市综合体的缘由和根底。商丘市商业租赁地产市场预判现有商圈区暂短少商圈商丘小户型市场分析 市场给我们的启示 城市方向东南片区将成为商丘房地产市场的中心竞争板块 政策警示温暖增长刚性需求加大商业 学习什么水木清华：建筑差别、精品园林汇豪天下：科技住宅联盟新城：品牌建立 学习什么商场持有街铺销售主力店吸纳用心运营 几个空白东南短少商圈短少高档酒店无专业写字楼无在售小户型 第二部分： 产品定位Contents1地块分析地块分析地块解读地块处于长江路、南京路之间，被中州路分为东西两个地块。地块方正，周围为在地居民自建房屋。现状分析：此片区处于开发初始阶段，还没有构

55、成居住、商业气氛；南 京 路长 江 路中 州 路本案地块地块分析交通分析交通便利：工程反面紧邻长江路，有双向六车道，路况良好。南面到达南京路，双向六车道，人行景观道，茂密的景观树起到隔音降噪的效果。地块分析向性分析中州路西面地块，间隔中州大道较近，长江路西段居住人口较多，商业根底较好。中州大道路东部地段商铺稀少，人流、车流较少，居住环境良好。适宜打造高端住宅产品。地块分析Contents2SWOT分析S 优势W 优势O 风险中州大道旁，东南片区，商丘房地产未来几年开展的高端片区；南京路、长江路、中州路交通便利；工程占地500亩，规模大盘；城市综合体架构，城市副中心开展方向；片区开发处于初级阶段

56、，根底设备配套不完备；周边民居众多，不易构成高质量楼盘气氛；规模宏大，开发周期较长；房地产行业调控力度加剧，势必对行业开展有影响；城市综合体架构，对开发商资金链要求更高；T 时机商丘房地产市场开展势头良好，处于开展上升期；此片区处于商丘市未来居住开展板块，占有片区优势；商丘东南片区缺乏规模商业、住宅标志产品，本工程的建立将成为东南部新中心。Contents3总体定位未来商丘市民活动中心工程定位为：集购物、休闲、居住、玩耍、商用为一体的表现方式：以住宅为主的城市综合体总体定位商丘市民活动中心一座星级酒店一组酒店公寓一个购物商业中心、大型综合超市一个专为大型企业设计的现代化写字楼一个特征餐饮美食街

57、和休闲文娱主力店一个质量高档的住宅小区一个风情独具的社区园林本工程的七个中心竞争力总体定位规划方案模拟总体定位规划方案一总体定位序号项目数值计量单位1建设用地面积28.449万2总建筑面积161.936万3地上建筑面积136.93万4住宅建筑面积114.65万5商业网点建筑面积7.17万6酒店建筑面积1.99万7办公建筑面积8.04万8大商业建筑面积4.18万9会所建筑面积0.65万幼儿园建筑面积0.25万地下车库总建筑面积25.006万容积率4.81-规划户数11940套建筑密度27.80绿地率31.7停车位11536辆地上停车位3235辆地下停车位8301辆方案一经济技术目的总体定位规划方

58、案二总体定位方案二经济技术目的序号项目数值计量单位1建设用地面积29.644万2总建筑面积168.813万3地上建筑面积143.65万4住宅建筑面积120.28万5商业网点建筑面积8.26万6酒店建筑面积1.99万7办公建筑面积8.04万8大商业建筑面积4.18万9会所建筑面积0.65万幼儿园建筑面积0.25万地下车库总建筑面积26.163万容积率4.85-规划户数12514套建筑密度27.80绿地率35.9停车位8277辆地上停车位1989辆地下停车位6288辆总体定位 方案一与方案二在总建面积差58720，建成总户数上相差574户。 我司建议为了保证土地价值、工程利益最大化将东侧土地图中黄

59、色区域购买，划归工程规划用地。东侧草地地块总体定位城市新区大盘综合体高档关键词1.大盘节拍控制、资金流关键词2.高档超额价值的实现关键词3.综合体商业利润的最大化工程界定大盘特性节拍控制、资金流大盘开发，利润来源于开发节拍，80%的利润来自于20%的产品。工程界定 我们的盈利方式如何设定？本工程开发节拍设定找到20%的中心利润产品笼统年主流年明星年价值年黄金年营销主题阶段背景关键问题战略关键词定义区域，建立市场影响力大盘“震撼点效应强势推行、特征概念深化人心经过官方声音、社会公信力引导主流市场言论影响力打造突破区域界限，抑制竞争常规思绪1.抓大放小2.强势No.13.政府营销营销战略笼统未树立

60、首期销售，现金流和胜利销售是第一目的快速成交、现金流为王1.扩展客户层面2.缩短决策周期3.高笼统性价比节点刺激，坚持继续竞争力1.推出创新产品及产品概念2.关键配套投入首期销售胜利，进入后续阶段，审美疲劳领先产品节点式刺激坚持市场声音 充分发扬配套表达大盘价值/产品力的中心作用配套的开发战略分级、价值点以及和住宅的联动关系工程营销转向品牌营销博得价值报答、大盘力兑现价值1.真实生后秀2.客户营销3.品牌营销大盘继续的卖点一直是综合素质和社区文化随社区不断成熟、充分展现社区生活，价钱继续快速增长，树立开展商强势品牌工程营销转向客户活动营销为主，以口碑传播演绎社区文化根据企业目的市场环境决策企业