旅游产业强镇建设方案

1、旅游产业强镇建设方案目录 TOC o 1-5 h z 第一章项目总论6第二章项目宏观背景分析7一、城镇旅游发展背景7二、区域社会经济背景8三、区域旅游发展背景9第三章市场可行性分析11一、市场需求调查11（）本地和xxx市场12（二）xxx 及 xxx 周边地区 16（三）xxx地区19二、市场供给调查22（一）房地产市场22（二）旅游市场25第四章项目建设可行性28一、交通区位条件分析28二、政策环境条件分析29三、自然环境条件分析30第五章建设方案和内容31一、项目总体思路31二、重点建设项目32（一）旅游房地产项目32（二）综合服务配套项目34（三）户外休闲娱乐项目34三、配套施设建设3

2、5（一）交通基础设施建设35（二）给水及供电设施37（三）信息咨询服务设施37（四）环境治理和保护38（五）其他设施38第六章环境保护41一、设计依据、原则及目标41（一）设计依据41（二）环境保护目标41（三）环境保护原则42二、环境现状及环境影响因素分析43（一）环境现状43（二）环境影响因素分析44三、环境保护防治规划46（一）施工期间污染处理措施46（二）运行期间污染处理措施47（三）环境监督管理48第七章节能节水和消防50一、节能节水50（一）节能措施50（二）节水措施 51二、消防工程52（一）消防工程规划原则52（二）工程措施53（三）防震54（四）防洪54第八章项目组织管理与实

3、施进度计划55一、建设项目组织机构55二、项目工程设计管理55（一）建设项目工程设计管理55（二）工程设计招投标55（三）工程设计外部协作条件管理56（四）工程设计过程的管理56三、项目招投标57四、建设项目合同与管理58（一）建设项目合同59（二）建设项目合同管理59五、建设项目质量管理63（一）建设项目质量管理的八项原则63（二）建设项目质量管理的三全管理67第九章投资估算及资金筹措68一、投资估算68（一）编制依据68（二）投资估算69二、项目资金筹措方案70（一）最大限度争取公有资金70（二）筹措自有资金71（三）招商引资71（四）争取优惠信贷72（五）资本化经营72第十章项目社会和生

4、态效益分析73一、经济效益73二、社会效益分析73（一）促进当地国民经济和相关产业的发展73（二）增加就业机会，缓解就业压力74（三）提高当地居民素质，促进社会文明发展74三、生态效益分析75（一）促进资源与环境保护75（二）有利于提高人们的环境保护意识75第十一章 项目风险分析76一、政策风险76二、市场风险76三、财务风险77四、社会风险78五、经营风险分析79第十二章 结论与建议81一、主要结论81二、问题和建议81第一章项目总论第二章项目宏观背景分析在对当前的宏观背景、旅游业发展趋势和政策背景进行 简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅 游业发展背景等方面进行重点分析。一

5、、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要 形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长, 同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途 径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇，如以“小桥、流水、 人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄，有独特魅力 和浓郁民族风情的云南丽江古城，以及分别以历史文化、民 族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主 题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县，利用主题特色， 形成了旅游竞争优势使其脱颖而出，成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今 天，旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的

6、知 名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一 城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的 风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将 被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德 国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外 运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建 筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗 意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺 术、运动等为主题的城镇。二、区域社会经济背景从城市结构调整和城市发展走向来看，XX旅游综合开发 项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产 业带和区域拓展

7、的战略要地，承接城市的总体发展方向。土 地整合开发是XXX沿海地区经济发展的必然趋势。滨海大道 的建设，促进了 xxx沿海地区土地整合，营建若干个沿海的 小城镇，形成港口运输、观光旅游以及农业产业一体化的新 兴经济带。XX作为xxx沿海地带的重要支撑和组成部分，在 区域整合中起到重要的作用。XXX生态风情小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大 型国有农场的资源优势，农场经济实力显著增强，在省直单 位中名列前茅。公司基地位于xxx与饶阳河交汇处，系XXX 入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。 温暖湿润的海洋性气候，纯净丰饶的xxx水资源，栽培优质 粳稻不可缺少偏碱性土壤条件，纵横阡

8、陌的近万亩林带，远 离工业“三废”污染，构成得天独厚的优越生态环境。公司 有耕地近4万亩，芦苇2万多亩，公司以发展优质农业为目 标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大 米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产的“粳冠”牌大 米先后荣获xxx省名牌产品、国家免检产品。公司还是国家 有机食品生产基地。公司土地集中连片，农业技术力量较强, 在发展种子业方面具有较多的优势，“粳冠”牌稻种一直畅 销不衰。已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。小结：XXX生态风情小镇开发项目，充分整合工业、农 业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地.滩涂等地 价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅

9、游 项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环 经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景XX市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但 由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资 源优势尚未转化为市场优势。据XX市委市政府XX市旅游 “十一五”发展规划，为了进一步发挥旅游业关联带动性 强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度 快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外 开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持 续发展，将全力推进XX市旅游业的开发发展，将XX打造为 “世界湿地休闲之都OXX生态风情小镇是具有高

10、品位的地理人文景观资源，兼 有水域风光和生物多样化的特点。这里系xxx入海冲积三角 洲末端滨海沉积平原，特殊的地质构造、茂密的森林、广袤 的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有 特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平 河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离 观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、 摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休 闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买 地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。活动方式有乘船、 骑马等。小结：项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息 地、水系等，濒临湿地核心

11、保护区，且拥有良好的道路交通 基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺 资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点， 可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情 度假品牌。第三章市场可行性分析本项目主要面对三大市场，一是“营（口）盘（锦）” 地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是XXX城 市群及XXX周边地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度 假等消费市场；三是XXX地区，主要是休闲度假及度假房产 等消费市场。针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统 计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两 个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可

12、以分为“营 （口）盘（锦）”地区、XXX城市群及XXX周边地区、XXX 地区三大需求市场。针对“营（口）盘（锦）”地区，对房 地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消 费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对XXX 城市群及XXX周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商 务会议等方面调查；针对XXX地区，进行潜在消费能力、休 闲度假偏好等调查。关于市场供给，对XX房地产、旅游及 休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、 旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐 场所客源状况等调查。一、市场需求调查（一）本地和XXX市场1、潜在消费能力调查近几年数据统

13、计表明，XX、XXX经济保持较快的发展， 城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。 据初步统计,2007年两市GDP总量分别超过554和569亿元， 城市人均可支配收入超过13500元，在全省居于前列。其中， XXX油田集团职工相对收入较高，XXX油田集团职工及家属 超过20万人，是消费能力很大的群体。XX市经济发展状况统计年份人口（万人）GDP （亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）2003124.4338.0838440442004124.8368.7950946302005125.9425.21102550672006127. 1513.3122055711

14、2007128.2553.6149076391（数据来源：xxx省统计年鉴（2007）、XX市国民经济和社会发展统计公报）XXX市经济发展状况统计年份人口（万人）GDP （亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）2003229.3262. 25771637622004229.9318. 33862839682005230.5380. 94930946032006231. 1457. 691113551012007232.5568. 87130435891（数据来源：xxx省统计年鉴（2007）、xxx市 国民经济和社会发展统计公报）“xxx都市区”经济发展状况统计年份人口（万人）G

15、DP （亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）2003353.7600. 25785038032004354.7687. 03881942492005356.4806. 141001747852006358.2970. 991117053562007360.71122. 47135256091（数据来源：xxx省统计年鉴（2007）、XX市国民经 济和社会发展统计公报、XXX市国民经济和社会发展统 计公报）经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况 下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007年XX与xxx 城市人均可支配收入接近2000美元，相当于长沙的水平， 正向消费型

16、城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民 的消费热点。2、房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在XX市兴隆台区及xxx市区， 对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大， 尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预 期为3200元/平方米，具体调查结果统计如下：XX购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中20%在三年内有购房计划第一套房第二套房换房36%8%56%住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上20%65%15%建筑样式高层多层别墅73%26%1%价格预期普通住房：3100-3300元/平方米；别墅：6500-7000元/平方 米XXX购房意愿调

17、查结果统计购房意愿受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在XX购房。第一套房第二套房换房32%10%58%住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上14%68%18%建筑样式高层多层别墅79%19%2%价格预期普通住房：3000-3300元/平方米；别墅：6500-7500元/平方 米3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对XX 及xxx地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地 区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为 主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中， 酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10

18、月为淡季。歌舞厅主要 消费群体是年轻人，夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要 消费群，随季节变化较小。XXXx地区休闲方式及时间调查统计休闲方式酒吧、茶吧歌舞厅温泉水疗其他28%35%32%5%休闲时间节假日周末下班后其他时间12%75%11%2%人均消费30-60 元60-90 元90-120 元120元以上50%25%17%8%4、商业消费调查通过有关数据统计、问卷调查等方式，对XX地区商业 场所进行调查、统计和分析，XX大型购物场所主要有8家, 数据统计结果反映出XX及周边地区商业购买力很强。XX主要商业场所调查结果统计名称2005 年2006 年2007 年总收入人次（万）总收入人次（万

19、）总收入人次（万）YY也隰I7U百snn 77 -?ranPRO 77 -rron1 aha 万-7T皿1 ?.仃.1 fi 471102亿XXX商业城8000 万901亿1001.2亿110onnn 万qn1 47.inn1 9 1 ID鼎信商厦2000 万702100 万802400 万100润达购物广场600万50800万60900万79百特量贩超市2000 万802300 万902600 万95400万ado万弘姑n万胡（二）XXX及XXX周边地区（1）旅游需求调查XX与XXX地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在 着较大差异性。XX紧邻xxx城市群及xxx地区，以京沈高速 和京哈铁

20、路等为主干的区域交通网络发达，同时XX滨邻渤 海，是XXX地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与XXX 内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。根据各地数据资料统计，2006年XXX地区城市居民人均 旅游1. 1次，人均旅游花费238元。2007年xxx地区城市居 民人均旅游2次，人均旅游花费296元，分别比2006年增 加1.8倍和24. 4%o其中，团体旅游消费人均118. 13元，旅 游市场潜力很大。xxx地区居民出游情况数据统计年份人均出游次数（次）人均花费（元）团队比例团队人均花费（元）20061. 123852%962007229645%118（2）房产需求调查针对XX

21、X地区房地产市场，对XXX、XXX、XXX等XXX地 区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区2007年 房地产市场调查数据分析，xxx地区主要城市平均20%居民 在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90之 间，认可房价平均为3000-4000元。具体数据统计整理如下：XXX房地产市场调查统计购房意愿受访者中23. 6%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000 元4000元以上15. 4%31. 7%24. 8%& 1%住房面积60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7. 3%51.8%33. 5%4. 5%建筑样

22、式高层多层别墅62.4%2& 7%8. 9%XXX房地产市场调查统计购房意愿受访者中26. 3%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000 元4000元以上17. 6%46. 8%27. 3%8. 3%住房面积60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上5. 2%55. 6%21.4%3. 8%建筑样式高层多层别墅69. 7%23. 5%6. 8%XXX房地产市场调查统计购房意愿受访者中29. 7%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-35003500-4000 元4000元以上元12. 7%45. 9%30. 8%10. 6

23、%住房面积60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7. 8%47. 3%37. 5%4. 5%建筑样式高层多层别墅64%26. 4%9. 6%(三)XXX地区(1)潜在消费能力调查xxx地区是中国最大，最优质的客源市场之一。2006年 xxx地区居民出游率将超过200%。其中，国际游游平均花费 1万元，国内游平均花费2200元，这是一个百亿元以上的旅 游客源市场。由于地缘优势，XXX海地区是XXX地区居民首选的旅游 休闲目的地之一。全年XXX地区居民以XXX海地区为旅游目 的地的出游率大约为49%左右，占有国内游的较大份额，其 中以xxx为旅游目的地的约占& 6%o根据

24、xxx地区居民旅游消费行为监测研究，2006年三次 调查总计接触样本6055个。在三次调查中，平均有8. 5%的 XXX地区居民离开本地到XXX海省市旅游。累积出游次数为 4.65次，累积出游率为39. 5%o既从2006年2月至9月， 大约每一个xxx地区居民中，有0. 4人次离开本地，到xxx 海地区旅游旅行过。由于本调查尚缺10-1月共4个月数据， 只能根据历史数据推算xxx地区全年的出游率。同时考虑XXX 海地区北方气候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12 月和1月是淡季。以淡旺节季节因素60%为参考，全年xxx 地区居民以xxx海地区为旅游目的地的出游率为49%左右。xxx地区

25、居民到xxx海地区的出游率统计接触样本量XXX海游人数比例平均出游次数XXX海旅 游率2-4月周2025.0%1.628. 13期16%5-6月周2025.7%1. 548. 90期24%7-9月周期20128. 54%1.4812.6%数据来源：xxx地区居民旅游消费行为监测研究。(2)消费趋向调查由数据整理与分类统计，对XXX地区居民对景区和旅游 项目的选择偏好进行统计分析。XXX地区居民对景区选择偏好调查统计景区特点秀丽或宏伟滨海或森林历史名胜乡村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%资料来源：客源通数据平台XXX地区居民旅游项目选择偏好调查统计项目类型

26、休闲度假类商务会展类旅游地产类其他偏好率72%7.8%3. 1%17. 1%资料来源：客源通数据平台XXX地区居民在XXX海地区旅游的最主要的目的是滨海 休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。 并且随季节变化，夏季（7-9月）比春季（5-6月），春 季（5 6月）比冬季（24月），xxx地区居民在xxx海地 区休闲度假的比例越来越高。xxx地区居民到xxx海地区旅 游，选择乘火车及自驾车为主。二、市场供给调查（）房地产市场1、现有住房情况调查通过对相关资料的统计整理，得出XX、xxx两市现有住 房的基本情况。XX市区现有住房情况统计居民住房总面积1037. 4万平方米人均住房面

27、积27. 3平方米建筑样式高层多层别墅其他28%60%3%9%楼房住宅面积80平方米以下80-110 平方米110平方米以上46%45%9%XXX市区现有住房情况统计居民住房总面积1501.7万平方米人均住房面积25.6平方米建筑样式高层多层别墅其他32%59%2%7%楼房住宅面积80平方米以下80-110 平方米110平方米以上51%43%6%2、XX市新开发房地产项目情况调查根据对XX兴隆台区及周边地区初步调查，2007年到2008年新开发的房地产项目8个，总建筑面积约180万平方 米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：高层住宅，均 价3100-3400元每平方米；多层住宅，均价3200

28、-3500元每 平方米；别墅类，均价6000-8000元每平方米。目前，XX房 地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。XX市区及周边房地产调查结果统计楼盘名称位置总建筑面积（万平米）容积率户型均价（元/ 平方米）主要客源紫润茗都兴隆台区501.5高层3250本地及周边多层3500水木清华兴隆台区351.58商住 楼3400本地及周边高层3300多层3250瀚新花园兴隆台区371.6多层3350本地高层3200赛纳湾兴隆台区40. 35别墅6800周边鼎信佳苑二期兴隆台区111.6高层3100本地多层3200云景花苑II大洼县101.6高层2800本地多层2900日月兴城兴隆台区191.45高层

29、3200本地及周边别墅6500-7500格林花园大洼县121.5多层2850本地高层27003、项目竞争力分析从上面的数据统计结果可以得出，目前XX的房地产开 发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本 次“绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念， 充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品 位，迎合了未来消费市场的趋势。（二）旅游市场1、XX旅游现状调查从近几年数据统计来看，XX旅游市场发展迅速，游客人 数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游 和休闲度假为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的 比重。2007年，游客达到765.3万人，同比增长67

30、. 4%,旅 游总收入52. 7亿元，同比增长69. 4%oXX旅游情况统计年份项目200520062007实际同比增长（%）实际同比增长（%）实际同比增长（%）旅游总收入（亿元）16.42731. 18& 752.769.4旅游外汇收入（万美元）72351135970.6232471国内旅游收入（亿元）15.82629. 9889.45170接待入境旅游者（万人 次）1.4593. 361405.357. 7接待国内旅游者（万人260314549776067.4次）数据来源：XX市旅游局资料统计XX主要景区客源调查统计名称2006 年2007 年2007年客源构成总收 入（万元）人次（万）总

31、收 入（万元）人次（万）团队 所占 比例游客集中月份地域构成红海滩景区32345151230-407-10 xxx30%省内40%禽 4 XX旅游区793.567.2449、10 xxx20%、湖滨公园3240385759市内及周边中兴公园108007500207-9省内占80%,鑫安源太曰164205405、6、7、10省内占90%、省外数据来源：XX市旅游局资料统计2、项目竞争力分析由上面数据统计，XX市2007年游客总人次为765.3万 人次，红海滩和XX两大景区接待游客总量仅为79. 2万人次。 统计分析说明XX生态风情小镇有极大的市场潜力，第四章项目建设可行性XX作为XX生态风情小镇

32、的外部环境，其良好的交通区位 条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施 营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析该项目位于XX市西郊，南与湿地保护区隔水相望，东 距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口 15公里。从 大交通上看，XX至海城高速公路与沈大、京沈两条高速公路 相连接。沟海铁路横贯XX,境内里程90多公里，是辽西连 接辽南的一条最近铁路通道，与沈秦快速铁路相接。客运直 接通XXX、大连、上海、广州等，现在又开通了 XX直达首都 北京的快车。XX距xxx机场1.5至2个小时车程，且有高速 公路直达。水路也较通畅，沿海沿河有码头50多处，位于 大xxx 口的XX港，

33、两个3000吨泊位码头已经使用。XX风情 小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基 础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要 求，基本不需要新建大的交通项目。小结：XX作为xxx省重要交通枢纽，xxx城市群的滨海 门户，其公路、铁路.水运和航空等对外交通骨干及内部公 路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基 础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基 础。二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条 件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需 增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加 快旅游建设发展的利好政

34、策；其次，中央财政继续加大对XXX 老工业地区的支持力度，有利于田庄台古镇旅游开发建设争 取更多的资金；第三，XX作为资源型城市转型的试点城市, 国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游开发，响应区域 产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支 持；第四，xxx省沿海经济带的构建，为本项目的基础设施 建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，XX市委、市政府做出了关于加 快XX市旅游产业发展的决定，以湿地生态资源为依托， 充分发挥XX旅游资源优势和区位优势，努力打造“世界湿 地休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为XX国民经 济的支柱产业，把XX建设成为具有国际影响力的旅游目

35、的 地。小结：当前国家宏观调控政策、振兴XXX发展战略、资 源型城市转型政策及XXX省沿海经济带建设的优惠支持政策, 以及XX市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为 XX生态风情小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。三、自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干 冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区, 地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性 季风气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均气温-& 7 C最热月均气温24. 8C极端最低气温-29. 9 C极端最高气温

36、34. 8C年平均气温9.4C平均相对湿度66%无霜期天数186天年日照时数2719.3小时年平均风速3. 5米/秒年最多风向南西南风空气质量优小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅 游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自 然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生 态环境破坏影响小。第五章建设方案和内容一、项目总体思路1、总体创意旅游+地产，即：湿地生态养身旅游+商务度假人居 地产。依托XX独特的湿地生态资源和优质的人居环境，打 造以湿地旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以温泉 和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的房地产项目。2、客户群定位旅游地产的客

37、户群已不是简单地为解决住房有无的客 户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。 根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得 出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主力客户群定位：XX本地及三大城市板块中高端 房地产消费市场，及商务度假市场亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身 度假市场3、特色文化定位以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将 后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态风情小镇。4、功能定位以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅 游地产项目。5、档次定位高端生态顶级养生的度假天堂。二、重点建设项目（一）旅游房地产项目即建设绿色生

38、态社区。选址：辽阳河滨，与保护区隔水相望；规模：占地约780公顷；定位：苇海之滨、鸟语林中，离湿地生态保护区最近的 滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品 牌。1、湿地仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代 主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求 生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。 住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房。充分利用水岸，滨水 而建。每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低密度, 容积率在1. 00. 5之间。建筑应遵循整体风格统一，结构 形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。2、湿地养生公寓：针对市场开发几类公寓：针对髙端商务消

39、费市场，推出具备居住和办公双重功能 的商务公寓；针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓；针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓；针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假 公寓和豪华度假公寓；以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑, 开展养生度假。建筑层高限定为5层，低层中低密度，容积 率为1.5左右。可釆用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种 中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用 活动空间，吸引老年人养生和度假。（二）综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类 项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的 主要元素，为使项目达到预期销售目

40、标，完整的配套设施则 成为这类项目的重点。湿地养生餐厅结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点, 根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充 分体现生态养生的特点。其中餐式分为湿地水之味、绿色芳 香素食、湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究 自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（三）户外休闲娱乐项目1、生态渔港结合风情小镇，打造一个功能性与景观性结合的湿地生 态渔港。选址：疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨规模：占地面积15公顷渔港码头：分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲 小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。渔港餐饮区：设计容纳100人用餐的中等规模餐饮 设施，餐饮区正对

41、河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可 设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它湿地景观。2、湿地温室植物园：选址：原XX监狱一监区所在位置规模：占地面积100公顷，实际建设用地30公顷，其 余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造的后花园，运 用湿地环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景 观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用 不同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花 卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。三、配套施设建设（一）交通基础设施建设为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街 道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提 高游憩体验

42、方式的重要措施。根据旅游区（点）质量等级的划分与评定 （GB/T1775-2003）,本着统一规划、重点布局、系统建设、 彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交 通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4类标识标牌。重点是在进入XX生态风情小镇的主要交通出入口、主 要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路 上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌; 主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时， 结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功 能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和 旅游宣传设施。表5-1旅游相关标识牌设置情况主要

43、设置地点数量（块）形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、 汽车站等10交通引导牌G205高速公路出口处5景点标识牌主要景点外围地区8服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等18（二）给水及供电设施1、供水设施目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随着XX生 态风情小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施 不能满足项目区生活、消防的用水需求。旅游规划通则 （GB/T18971-2003）和国家5A级景区要求，本项目将在XX 生态风情小镇内建设供水设施。2、供电设施目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建 设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系 统。根

44、据城市电力规划规范（GB/50293-1999,根据不 同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。（三）信息咨询服务设施建设XX生态风情小镇游客接待中心，并联入XX区域旅 游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息 电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台， 实现散客在区域内的无障碍旅游。（四）环境治理和保护良好的生态环境资源是XX生态风情小镇旅游发展的基 础，保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。水 域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理 厂、严格保证只使用环保型游船等；此外还需要通过对重污 染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提 升整体

45、环境质量。1、河道疏浚和堤坝加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提髙河道安 全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力，需要对 河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测， 疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。2、污水处理工程结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强 排水设施建设，重点是增设污水处理设施和雨污分离排水系 统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人 与自然的和谐发展。（五）其他设施1、旅游厕所为了提升XX生态风情小镇的服务功能，改善环境，为 游客提供良好的服务条件，规划建设2个四星级所和若干小 型水冲厕所。2、安全保障措施重点建立和完善旅游安全

46、预报体系；完善重点旅游活动 场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等 部门联合建立旅游紧急救援体系。资金来源除政府予以引导 性投入外，重点以交通、公安、通讯、卫生等部门筹集为主。3、环卫设施建设建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖 整个城镇及各重点景区。具体如下：垃圾回收设施：主要包括在重要景点、旅游码头、游客集 散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱。垃圾转运站：建设1个垃圾转运站。无害化处理设施：根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化 处理场。4、邮电通讯建设项目重点建设内容包括电设施、程控电话设施、移动通讯设 施、国际互联网设施等，近期重点是各主要旅游景点、旅游

47、干线、游客服务中心和宾馆饭店等游客聚集区以及邮电通讯 盲区的服务设施建设。5、景观绿化在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能 分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提 高绿化率。第六章环境保护一、设计依据、原则及目标(-)设计依据中华人民共和国环境空气质量标准(GB30951996)中华人民共和国城市区域环境噪声标准(GB309693)；中华人民共和国大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)；中华人民共和国污水综合排放标准(GB8978-96)；(二)环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体 清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济

48、 建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家GB3095-1996 一类地区中的二级 标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93 标准中二类地区二类标准（昼夜4045dB,夜间3540dB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95%,主要有害废弃物无害 化处理率达到100%5、生态保护覆盖率100%o（三）环境保护原则1、与自然和谐共存原则生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽 可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降 低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的 影

49、响。2、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则， 应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在 建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源 和可重复利用资源。3、区域发展原则尽可能将XX生态风情小镇与地方特色经济相结合，将 XX生态风情小镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与 区域环境保护规划方案相协调。4、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水 技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程 管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平 衡，实现“双赢”5、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括XX

50、生态风情小 镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬 件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健 康、持续发展。二、环境现状及环境影响因素分析（一）环境现状1、水环境质量所处大XXX段，水质有轻微污染，主要污染源来自于生 活污水和垃圾的排放。2、空气环境质量项目区域主要在XX生态旅游区，空气污染源来自于当 地居民炉灶烟气，空气质量良好。3、固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处 理（一部分用于农用施肥）。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪 声公害。（-）环境影响因素分析1、项目施工期项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处

51、理及土 石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内 都将会对周围环境造成一定影响。材料及土石方运输车辆噪声；现场施工噪声；运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气;施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；施工作业产生的生活污水；挖掘土方等产生的固体废弃物；施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主 要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时 的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理 土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物, 会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作 业的活动水平、特定操作和主

52、导天气的不同每天变化很大， 而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆 往来行驶所引起的。2、项目建成后污染分析废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间 烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、S02和油烟等。废水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。废渣度假区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来 源：锅炉装置和生活垃圾等。三、环境保护防治规划(一)施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机 械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运 输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75115

53、dB (A) 范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工 厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近， 施工时应采取适当的隔声措施。2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取 不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时 实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土 带入观光区。3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活 污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污 水处理厂，防止对周围环境的污染。(-)运行期间污染处理措施1、废气治理把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型， 有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环 境

54、的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和 吸滞粉尘。加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限 制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防 治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。2、水污染防治污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污 染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位 的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到 100%o推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度, 规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3、噪声污染整治合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路 的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密

55、度， 有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强景 观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控 制。4、固体废弃物治理加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励 并推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路。固 体废弃物综合利用率达到85%以上。5、环境卫生设施XX生态风情小镇的公共厕所按每平公里不少于3座设置, 公厕间距为800-1000m,积极推广生态公厕。沿景区道路布 置垃圾箱，其间距为：游客中心50m,景点区道路100mo（三）环境监督管理1、按照中华人民共和国环境影响评价法，对规划 区进行环境影响评价，确定排放总量。2、上级环保主管部门建立完善的环保审计制

56、度，定期 对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同 时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领 导职责等进行审计；3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量 化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大 投入，加快废水资源化和处理设施建设；4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智 能检测；5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；6、进区项目要完善环保检测制度。第七章节能节水和消防一、节能节水(-)节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部 文件计交能(1997) 2542号关于固定资产投资工程项目可 行性研究报告“节能篇

57、(章)”编制及评估的规定，以及民用建筑节能设计标准(JGJ-26-95)。2、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理 利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻 国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家 推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯 安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。 其中，供、配电设计符合评价企业合理用电导则(GB/T3485-1998)的有关规定，优先釆用低压电容器作为 无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、 热量运输散失小的

58、高性能管材；路灯安装选用节能灯具。节水措施1、设计依据国家计委和水利部颁布的建设项目水资源论证管理办 法、评价企业合理用水技术通则(GB/T97111993)。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设 施建设阶段，采取以下节水措施：在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污 水排放系统，远期污水处理率应达到90%以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给 水采用分质供水，釆用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回 用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕 用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水

59、质要 求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节 水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、 节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意 识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工 程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好 的设备，严防滴漏水现象。在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺 冷却水的循环回收利用。二、消防工程（一）消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、 有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设 施的规划建设。2、

60、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努 力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执 行有关消防规范、规定和标准。4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信 等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。（二）工程措施1、合理划分消防责任区并设置消防队（站）根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并 进行消防规划。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得 小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米， 以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火 栓应沿道路设置,道路宽度超过60m时，宜在道