【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第一神盘——贵阳花果园项目营销分享ppt课件

1、贵阳花果园工程营销分享 中国第一神盘2021年7月数据来源：根据CRIC数据估算；本钱数据来源网络新闻稿11年全国单盘排行榜显示，一是花果园发明了销售面积第一，107万平米，一年将近销售1万套；二是单盘销售金额第一，61个亿。单价比同城市的世纪金源还要高出1000元/平米。花果园：业绩多项全国第一楼盘，发明了很多纪录。花果园11年单盘销售额突破60亿元11年单盘销售面积107万平米12年月度成交套数1000套以上12年3月开盘销售2200套全国第一全国第一全国第一全国第一12年五一长假成交677套全国第一12年5月平销成交2270套全国第一10年底开盘，4天销售5000套全国第一神马是神盘？何

2、为中国第一大盘？神盘在哪里？大盘操作新方法？首置首改盘也怎样实现继续旺销？神盘人海战术如何发扬？谁是花果园？年度销售超越60亿元，如何做到？开发商引见：宏立城集团贵州本地企业，十年开发两个楼盘，跨足地产一切行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。 成立时间：1998年 主营业务：房地产、市政根底设备、酒店投资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、建材装饰 江湖位置：贵阳第二大外乡房地产企业 开发工程：山水黔城、花果园2021企业信息山水黔城：07年单盘销售金额冠军工程根底信息引见：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积1800万，大部分为45层超高层住宅；150万商业面积。区位贵阳市中心一

3、环旁占地面积6000亩容积率6.4产品户型49-164平米，120平米以下产品是主力，45层超高层住宅业态类型住宅、商业、写字楼、公园、城市广场、医院、中小学总建筑面积1830万其中商业建筑面积150万其中山体公园4560亩景观示范区16万物业管理开发商自营，物业费1.5元/平米45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘笼统拔升。内设。内有山体公园，并有16万的景观，有景观湖景。工程营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得自创花果园展现打击高举高打拓客渠道全面化营销推行强势化生活配套营造快速周转战略明确，以IRR为目的本钱体系是关键，可以低价走量重中之重针对首置刚需心思

4、选择高举高打景观示范打击力强制造落差吸引客户旺销保证全省拓客销售人海战术多方位拓展渠道大盘操作思绪明晰营销谋划主题衔接合理安排推售主题和节点多种媒体组合看得见的战术背后的投入交通商业教育医疗公园高举高打展现战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和感知度，制造反差售楼处外喷泉+绿化组合改善城界售楼处是临建，采取玻璃幕墙盒子方式建立，节省外部本钱和提升速度玻璃盒子外用叠水和部分景观做区隔售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和铜门配置，提升进入时的观感高举高打展现战术：售楼处占地面积近2万平米,4个足球场大小，样板房区、洽谈区和合同财务区是主要空间，售楼处展现区相对小。洽谈和财务区是主要卖压营造

5、区临建，玻璃幕墙做外立面，内部空间大型化，售楼处搭建仅用15天完成高举高打展现战术：提升调性的售楼处，售楼处大堂高9米，空间感十足，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处置高举高打展现战术：大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，经过气势实现震撼效果售楼处工程沙盘下沉至脚边，有盆景绿植分隔工程沙盘和区域沙盘大型化，进展视觉冲击首置首改楼盘，为了快速跑量，预留大型空间用于展现，提升楼盘整体笼统和气度，便于大量客群涌入看沙盘高举高打展现战术：认购区价值点反复强化，认购签字前要强化客户自信心，建议参考两排认购区，充分利用认购区的背景墙做展现将工程主要卖点和工程销售业绩做成展板放在背景墙处，强化客户认购信息，认购

6、前再洗脑认购区旁设有平板电视，将工程中心价值卖点反复播放，占据客户视野高举高打展现战术：现场明源自助查询系统，创新查询房源方式，便于大批客户认购快速查询和逼定现场布置大量电脑，预装明源查询程序客户或是销售人员可以自行操作明源系统，查看现有房源，只能查看面积和价钱此系统便于大量客户在现场看房选房，销售人员可以快速查询可售房源，现场逼定高举高打展现战术：大体量现场洽谈区，密集排布，构成卖压现场座椅沙发密集排布，类似火车站和机场，构成大量客户密集洽谈态势，对客户构成压力洽谈区根本无私密性，密集排布，销售人员密集分布在洽谈区，不断带客户到洽谈区，对前期客户构成压力高举高打展现战术：室外临湖处再度设置大

7、量洽谈座椅，依托景观冲击逼定高举高打展现战术：集中签约场地，类银行式场地布置，气势足，顺应大规模签约需求现场签约区设计类似银行，客户集中坐在场中心，签约区在一周围绕客户排布签约区日常布置人手突破50人，分成多个号码区，让客户等候后念名字让客户去不同号码区签约高举高打展现战术：暂时样板间在玻璃盒子内，注重室内绿化营造样板间为暂时样板间，设置在玻璃幕墙盒子内样板间区注重室内绿化，利用天棚玻璃采光，布置大量盆景和绿植，提升样板间外部展现效果样板间中心区做水景和儿童活动区，便于孩子在活动区玩耍，而家出息入样板间观赏高举高打展现战术：资料部品集中现场展现震撼景观展现战术：挖出人工湖，做大尺度湖景来震撼客

8、户震撼景观展现战术：景观示范区公园化，导视、座椅公园配置震撼景观展现战术：珍贵树种点缀种植，菩提树胸径突破1.78米震撼景观展现战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，层次密集，景观注艰苦景营造，细节粗糙，但客户根本被震撼震撼景观展现战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场营造大型草坪，用于周末举行现场活动和婚礼，带动刚需群体震撼景观展现战术：动物也是展现道具，放养动物震撼景观展现战术：硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营造好，吸引留意力。木栈道和水景配合好震撼景观展现战术：塔吊标注号码，代表销售楼号，处理客户疑问。整体景观布置公园化，活动场地多展现区设计：内外反差，前后反差，景观

9、是最后打击洗脑区外部城界城市主干道车多噪音大脏乱差城市界面差老家属院、城中村售楼处景观示范区大尺度售楼处与外部脏乱反差与老旧建筑反差大体量公园示范区与周边环境彻底反差最后打击区展现战术小结：整体逻辑在于制造大气度场景，经过尺度和气度等提升工程整体观感，提升客户心思预期，再释放低价，形故意理冲击，制造旺销9米层高、占地面积大，尺度上震慑大工程沙盘、大区域沙盘，提升沙盘压服力密集洽谈区、认购区构成卖压售楼处样板间景观示范区大尺度大气度售楼处内多个暂时样板间，玻璃幕墙采光中央做水景和儿童活动区，提升功能性样板间周边绿化密植16万平米景观示范区，尺度打击力强景观做法公园化，与周边城中村实现反差景观功能

10、化，提供可做婚礼草坪和活动场地拓客渠道多样化：置业顾问人海战术，售楼处与外展联动杀客销售人员数量共2000名置业顾问售楼处常驻600名置业顾问1400名置业顾问分布在贵阳市和贵州其他县市根本月月开盘，构成大型供应冲击市场，让其他竞品无机可寻销售人员管理全部开发商自销团队，无代理公司2000名置业顾问分成40个组，每个组有组长和主管管理销售现场订房本人查询自助明源，降低主管管理难度销售主管和部长会在本人担任的区域流动巡查，处理客户问题采取高佣金方式刺激置业顾问，销售提点千分之三销售一套10030万左右的房子，可以拿将近1000元拓客渠道多样化：本地精准拓客与外地拓客相结合本地拓客工程为大型城改工

11、程，针对回迁居民专项拓客团购全市超市、商场铺设外展，有专门巴士外地接送看房定向政府有利益输出之嫌、事业单位、大型国企和前期老业主团购外地拓客除贵阳外其他县市客户任务日在当地外展点登记，周末根据登记情况到各县市接客户到贵阳看房外地被接来客户中午由开发商担任免费提供午餐，贵州较偏远地域客户当日无法前往，开发商提供晚上免费酒店住宿明确界定县市登记和售楼处登记，鼓励县市外展团队，凡在县市外展点登记并成交客户，较在售楼处登记成交总价减免3000-5000元不等周末集中接待各地外来客户，售楼处构成大型卖压，促进成交营销推行强势：经过三大攻势做好工程前期落地任务，品牌先行，借助事件，开放前密集媒体轰炸营销推

12、行强势：强势集中火力媒体宣传方式，相对粗放暴力，初次亮相采取了20连版报广营销推行强势：工程营销主题明晰，多种产品分批次入市，销售战略统筹思索，配合整个开发节拍完善配套：工程自建大体量生活、环境配套16万湿地公园4560亩山体公园27万平米城市中心广场30平米商业购物中心3所中学、5所小学自建三甲医院一所贵州首家IMAX影院一所五星级酒店五纵六横市政道路体系40片网球场、40片羽毛球场260米地标双子塔写字楼中水处置系统、雨水回收系统销售价钱冲击：目的在于快速跑量，跑出前期本钱，工程采取低价倾销，本钱控制体系还需进一步了解工程区位城市一环旁生活配套便利，但街景差周边工程价钱普通商品房，体量小、

13、环境普通，品牌不强普遍销售价钱在8000元左右11年销售均价5736元；12年调控后彻底裸奔：3600-3800元/平米12年3-4月份开盘销售照片总结：首置首改刚需跑量盘，工程展现和拓客营销思绪值得自创工程档次中档首置首改刚需跑量大盘展现战略面对首置首改客群也可以做高举高打制造反差是关键：越是低端盘，越要做得豪认购区背景墙洗脑宣传可以学习景观示范区公园化可以自创，尤其是大草坪和休憩区域可以学习拓客营销针对刚需大盘，客户是关键专项团购不能少，分门别类要跟进全市拓客以及外地市拓客相结合 类似工程：世纪金源世纪城，团购为主同时促进零售的销售手法、加上多项产品特点超出客户预期，08年上半年发明110

14、万平米记录概略：位于金阳新区、总建面600万平米营销：靠团购和优惠价钱零售价3400元/平，团购2800元/平使人气和信息迅速传播。在贵阳和地州，用类似潘石屹在山西的做法，和各大企事业单位去谈产品：没有大的硬伤。相反，大配套、综合体、纯板楼、大楼间距、高层观光电梯、精装等超预期的配置，使这张“实惠牌更具压服力写字楼：也团购，1栋以2亿元价钱优惠卖给了金阳区管委会，换来了金阳区的团购优惠政策和工程容积率的调整从2.5调到4；1栋正和南方电网在谈；1栋零售单价4500元/平，根本售完本钱：楼面地价400元/平，含税费的综合本钱2500元/平，这和自建工程队、装修队、产品简单复制亲密相关观光电梯全板

15、楼规划大楼间距非周末、非开盘的销售现场超高层写字楼和酒店已近开工，加强购房者对未来配套的自信心资料来源：世纪城销售现场调研、合富辉煌贵阳公司住宅街铺销售住宅售罄Mall、酒店开业抵押贷款前期1.5年10个月住宅工程终了13个月住宅售罄住宅工程终了3年案例方式分析：合肥世纪城10天出方案，1个月出户型图，10个月封顶并销售，1个月后街铺销售，13个月回笼资金，整体工程3年内售罄首批现楼销售数据来源：根据CRIC系统数据评价测算所得案例：合肥世纪城工程在土地获取10个月内开盘，30个月内销售终了，据估算工程销售净利率为17.6% ；由于开发周期短，工程整体IRR高达64.2%工程现金流表示图净内部报答率64.2%工程利润表示图净利率17.6%销售收入214亿数据来源：根据CRIC数据估算；本钱数据来源网络新闻稿开发节拍经过规模化开发方式，树立品牌获得政府信任，专门针对新开发区获取大面积低价土地获取大规模土地快速开发、快速大批量销售，获得大型配套存