杭州_万科·北宸之光前期定位报告终稿ppt课件

1、万科北宸之光前期定位报告谨呈：万科杭州一、杭州城市市场解读二、区域开展解读三、区域市场分析四、工程本体分析五、客户分析及工程定位六、产品开展建议目录：1、产品规划建议不建议规划方式“高层+洋房“的方式建筑密度过高，客户认可有限；另一方面，洋房单价和总价均太高，而目前环境和市场不支撑，难以实现较好的销售速率；因此不建议采用。1、周边农居点和工厂居多、大型交通车辆穿越不止，环境非常嘈杂；2、多层的设置将影响整体社区的温馨性，整体规划价值降低；3、阅城的多层销售速率相对较慢，开盘到如今仅预定10多套，同时认可该区域多层的客户数量有限。建议规划方式：无锡金域蓝湾与本工程产品方向较为符合采用全高层，建筑

2、风格为客户非常认可的artdeco风格，整体规划采用围合式规划，中心园林最大化；每组团设置各具特征又相互呼应的庭院，并经过景观视野通廊与中心景观自然交融。经过建筑规划设定愉悦的生活场景，加强住户的交流与沟通，使得整个社区具有更强的精神归属感。同时力务虚现人车分流。对于冯家浜路的想法：1、经过对市政路的“私有化或设置连廊降低社区的不完好感 ；2、设置商业街，打造专属商业内街的概念。设置保安和岗亭，减少外部车辆的进入纵向路网较窄横向路网较宽连廊可采却封锁或绿化的方式提升笼统案例：华侨城地块面积120369容积率2.2-2.54总建筑面积305737.3总可售面积282835.7户型分段可售面积占比

3、可售面积（）预计套数（套）90方户型45%127276约1414100-120方户型45%127276约1060140方户型10%28283.57约202合计100%282835.7约2676备注：总可售面积由总建筑面积扣除千分之四物业运营用房，千分之三的物业用房，以及30*50的社区配套用房后得到。户型配比及均价建议：目前建议精装修，装修规范B建议B+，2021年首期均价15000元/平米；户型定位为可快速实现销售的现金流单位。AB价值分析与户型排布低值区红色区域：特点：临近城区或交通主干道，较为嘈杂规划建议：价值较低的小户型刚需单位，以90方小三房为主低值区中高值区中高值区青色区域：特点：

4、社区内部，远离主干道，私密性较好，同时可享有社区中央景观或南部水系景观规划建议：价值较高的120-140方户型为主，搭配以少量的90方户型高值区A、B楼区域：特点：兼顾有内部中心景观和外部水系，远离主干道及社区内部道路，私密性好规划建议：价值最高的140方户型为主，彰显工程的质量注：非专业规划设计机构，该图为初步陈列，仅为打样参考用2、户型规划建议工程户型设计的根本原那么：适度控制建面以控制总价，经过赠送空间添加户型功能性和温馨度根据大量的竞品工程分析，面积90和120-130的户型去化最正确户型方正、全明设计、动静分区、干湿分别等为根底要求，必需满足，尽量减少南北不通和采光受影响的户型；关于

5、赠送面积需求，小户型以添加功能空间为主，如衣帽间、挑高露台、阳光书房等；大户型在满足根本功能空间的前提下提升温馨度，如加大客厅面宽、贮藏间等；客户并没有明显的主卧或客厅需求偏好，但客厅重于卧室，应优先保证客厅的方正与面宽，尽量设置景观阳台；餐厅、厨房须相邻，且厨房与生活阳台相近；客厅衔接观景阳台。90经过赠送面积实现紧凑三房的功能；120设计为温馨三房户型，但赠送面积预留改四房的空间；140平米单位力求做到温馨4房设计90平米左右户型建议：首先我们看一下万科系的一些普遍做法：无锡金域蓝湾，89平米两房边套，中规中矩，方正，缺乏延伸空间。无锡金域蓝湾，89平米两房中间套，中规中距缺乏延伸空间。某

6、地金域蓝湾，92平米小三房房边套，无赠送面积，能否控制面积做到90以内？金科东方王榭户型：两室一厅一卫 可改3房，赠送25平赠送大面积空中院馆，按次卧尺度设置，可改房中海金溪园户型：三室两厅两卫 可改3房，赠送30平户型引荐：90平米左右户型，整体按两房尺度设计，经过内阳台或挑高露台设计为可改房尺度，构成三房空间，入户花园和步入式飘窗添加户型温馨度，在保证两房温馨度的同时添加改房空间，性价比杀手东方郡89平层高小于2.2米，全赠送，可改卫生间约8，可改房间落地飘窗90方的中间套可实现南北通透的设计建议：经过中央天井采光通风。天井100-120平米左右户型建议：首先我们看一下万科系的产品：无锡金

7、域蓝湾103平米户型，经过赠送阳光房实现温馨三房，当地客户认可度较高，可引荐。无锡金域缇香120平米户型，赠送了贮藏室，但是户型只需一个卫生间，客户抗性较大100-120户型引荐：经过入户花园、飘窗等添加户型的温馨性，内庭院和挑空露台预留未来改房的空间金科观天下户型：三室两厅两卫 可改4房，赠送25-30平保利东湾户型：三室两厅两卫，赠送30平以上多飘窗设计赠送大面积挑高露台、阳台、入户花园赠送空中院馆，可改房间 大面积景观阳台，衔接客厅、两个卧室，添加户型温馨度 利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；虽然空间很小，但由于构成特定功能，易于被客户感知。可

8、赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。阐明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中也可用同样方法赠送衣柜。120-130户型引荐：经过入户花园、步入式衣柜等添加户型的温馨性，内庭院和挑空露台预留未来改房的空间140户型引荐：无锡金域蓝湾，非常符合客户需求，可作为样本。无金域蓝湾140平米户型，经过阳光赠送，实现了阔绰四房的设计，其中主卧为大套房，非常具有竞争力各户型中心竞争力1、边套设计，采光通风佳，中间套经过天井设计保证采光通风；2、经过挑空露台或内庭院添加一房的功能空间，在保证室内两房空间温馨度的根底上，多一个运用空间；3、步入式飘窗、景观阳台等赠送提高户型适用性1、全

9、边套设计，采光通风佳；2、温馨性三房设计，经过挑空露台或内庭院预留后期改房的功能空间；3、主卧套房设计，带卫生间和衣帽间；4、入户花园、景观阳台等赠送提高户型温馨度适用性90平户型120平户型1、入户花园、270度景观阳台、预留空间、大套房、主卧带书房、中西厨房2、步入式衣柜、用赠送面积到达温馨4房140平户型3、园林规划建议喷泉、艺术雕像等情景小品突显小区的兴趣感和灵动性社区主入口：地标性的钟楼和表达学院特征的林荫道副入口的集中式的开放绿地和运动场所、塑胶跑道，表达校园的觉得浪漫紫藤架下夏夜乘凉，冬日晒暖，春风赏花、秋叶静思此岸情人坡倚坐日落，对话夜空小桥、流水、兰亭利用一些回廊、亭子、制造

10、可停留的休闲节点也可以是一片小树林，或者是让人觉得浪漫独特的植栽南部水景的打造：营造一条环境优美的散步道路道路系统 结合园林、水景、随处休憩的座椅，晨跑、饭后散步、午间遛狗，有开放的大道有幽静的小道。遮天蔽日林荫道曲径通幽羊肠小道石砖铺道，随处休憩的座椅蜿蜒曲折鹅卵石辅道景观细节 4、配套：商业街和会所商业：建议设置于冯家浜路和通云路，沿街商铺的方式构成商业街，定位可参照良渚。商业定位可参照良渚文化村，以满足日常生活为主，同时为质量商家因时间缘由，详细业态、分布、面积占比尚未作出。同时建议甲方占据商业定位和商家引进的自动权，首先以商业价值来带动楼盘销售，最后以楼盘的成熟来带动商铺的价值。初步商

11、家建议：屈臣氏净菜超市食堂塞拉味忠儿面馆宁波汤圆甘其食第二乐章重庆鸡公煲象王干洗傣味火锅奶茶店烤鱼功能分区项目建议面积（平方米）合计高端亲水主题区水特色热浴200-3002000平米理疗 、水疗300-400游泳池2512.5五道标准泳池热身器械健身300瑜伽、舞蹈200-300餐饮图书馆自习室风格的茶吧500左右大众运动游泳池2512.5五道标准泳池1000平米羽毛球、乒乓六块标准13.46.1场地网球场（室外）四块23.778.23单打场地棋牌室、多功能厅200-300儿童乐园200-300阅览室、教室100-150会所设置建议：会所业态建议在满足日常文娱和运动的根底上，设置公共分享和运动

12、的空间，满足社交和分享需求业态分类目的/客户群业态选择建议面积推荐程度经营分享、社交中心业主分享、社交为主创意厨房100平自营Party空间200平自营儿童托管有家庭业主假期托管、培训100平自营或引入品牌健身美体中心健身为主健身房350平引入品牌美容中心 150平游泳池300平咖啡吧业主类图书馆风格500平自营功能建议创意厨房的设置，让客户有更多的生活情趣和休闲方式；儿童托管处理业主任务忙碌的后顾之忧创意厨房1、内设厨房设备器具，业主可租用款待朋友、比拼厨艺功能建议儿童托管1、内设一定的儿童游乐设备，业主可将儿童托管2、假期设置一定的培训班，儿童可学习各种才艺及功课健身美体中心高档健身+SP

13、A美容1、高档健身中心：内有健身器材和可练习瑜伽、舍宾等受白领女性喜欢的安康舞蹈教室2、SPA美容中心：满足运动后清洁及日常美容美发需求3、游泳池：50m4泳池，满足业主健身需求健身美体中心，满足业主日常健身美容的需求功能建议咖啡吧运营，开通wifi，成为业主休憩之地。36图书馆式咖啡吧，满足业主复古情怀，加强归属感，日常休憩之地功能建议终了之前，回想思源的观念：1、杭州市场消费力大，刚需和首改楼盘依托价钱和产品是可以跑量的；2、区域处于从起步到迈向成熟期的开展中，以交通和未来规划为驱动；3、区域市场产品力较强，主要为刚需和首改，价钱精装修可到15000元/平米；4、本身地块素质和竞争对手相比无明显优势除了规模和品牌，那么我们需求做到市场指点者需求在客户需求和工程定位上精准化；5、客户主要来自环城北路以北，聚焦在上塘高架、莫干山路、运河沿线；6、找到客户根本属性后，我们要深化发掘他们对于产品的需求；7、分析根本的产品需求只是第二步，在此根底上，我们要深化到研讨客户的心思归属感；8、心思归属感思源圈定了客户的校园情结，预备以回归校园生活为主题进展工程定