房地产开发项目的规划设计及其评价ppt课件

1、 房地产开发工程规划设计.6.1 城市规划与房地产开发1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会开展目的，确立城市的性质、规模和开展方向，合理利用城市土地、协调城市空间规划和各项建立的综合部署和详细安排。6.1.1城市规划与房地产开发.2 城市规划的层次体系 城市总体规划 城市分区规划城市详细规划控制性详细规划建筑性详细规划.2 城市规划的层次体系 城市总体规划 从宏观上控制城市土地合理利用和空间规划，指点城市协调开展。研讨城市的性质、开展目的和开展规模。确定城市规划方式和功能分区。制定城市道路和交通系统规划、园林绿地系统规划、其他专项工程规划。.2 城市规划的层次体系

2、 分区规划 在总体规划的根底上，详细划定土地运用界限，对土地进一步分类，对不同运用性质的用地位置和范围提出控制要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口方式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径等。.2 城市规划的层次体系 控制性详细规划 将城市总体规划所明确的城市土地运用性质、开展方向、各项需求配套建立的公共效力设备和市政公用设备工程，详细明确地落真实每一块开发建立的土地上；落实每一块开发土地的土地建筑数量、人口数量、道路红线及其控制点的坐标；.2 城市规划的层次体系 建筑性详细规划 对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制目的，所编制的开发建立

3、实施性详细规划。确定各类建筑、各项根底工程设备、公共效力设备的详细配置，并根据建筑和绿化的空间规划、环境景观设计，编制规划总平面图。处理各种关系在平面上、高程上的关系，市政设备的详细位置和范围。.城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强迫性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段3 城市规划与房地产开发的关系.居住区技术经济目的居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数居住区平均造价高层比例 住宅间距容积率 绿地率停车位个数 建立周期建筑的技术经济目的建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建立

4、用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发工程总造价 平均造价 开发建立周期6.1.2 规划设计的技术经济目的 . 建筑用地面积 总建筑面积 建筑密度建筑覆盖率 容积率 建筑或建筑群实践占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其外形和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济目的,即容积率越大,土地利用程度越高。 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。1. 建筑术语.

5、道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建立用地范围边境限。 道路用地和两例建筑用地的分界限，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 建筑用地红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界限。建筑红线可与道路红线重合,普通在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,获得良好的效果。 1. 建筑术语. 房屋层数 层高 建筑高度 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，普通按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上不含2.20m的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地

6、上层数与地下层数之和。假层、附层夹层、插层、阁楼暗楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的间隔。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的程度间隔。建筑间距主要根据所在地域的日照、通风、采光、消防平安等方面的要素综合思索确定 1. 建筑术语.6.2 房地产开发工程规划设计的指点思想与主要内容规划设计与自然生态相调

7、和；规划设计与社会开展相调和；规划设计与用户需求变化相调和。 影响工程规划设计的要素主要有：国家及工程所在城市房地产开发、建立的根本政策；工程所在地城市控制性详细规划的有关规定；工程所在地现场情况；市场调研结果与市场定位、工程开发理念；建立工程的总投资和资金运作方式。6.2.1 指点思想1.工程规划设计该当表达工程总体谋划的根本构思与原那么2. 规划设计中的调和理念. 积极发掘地下空间 向地下索取有用空间，布置车库、辅助用房等，并以不计容积率来提高开发的积极性。.沈阳河畔新城 长沙亚华香舍花都杭州南都江滨花园. 合理开发山坡地和废弃用地 随着住宅建立不断迅速开展，可用开发土地愈来愈少，需求对山

8、坡地或废弃土地如滩涂地等进展改良后运用，沿海城市还可采用填海增地的方法。.利用山坡地贵阳中天花园重庆华立 天地豪园.深圳香蜜山花园.深圳香蜜山花园.5.道路交 通规划 2.建筑选型1。规划规划4.配套设施规划6.绿地与景观规划3.住宅户型6.2.2 任务内容.6.3 居住区规划规划12 除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵照一定的原那么。 居住区的规划规划，应综合思索路网构造、公建与住宅规划、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联络，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵照一定原那么。6.3.1规划规划原那么. 建 筑 布 局 常见形式 概 念1 行列式 按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部

9、分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2 周边式 沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3 混合式 采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4 自由式 结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。6.3.2常见的规划规划方式.围合居住空间 将行列式规划改良为院落式围合，使外部环境构成院落内居民的共享空间，亲密邻里交往，增进居住平安，并将行列布置的东西缺口适当围合，提高土地利用率。.广州岭南花园 多层住宅

10、容积率：1.56.广州岭南花园.成都万科金色家园中高层住宅容积率2.2.成都万科金色家园. 低层建筑 多层建筑 小高层建筑非规范性 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，普通指7-18层之间的建筑。 点式塔式建筑 指建筑平面外廓根本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。 板式建筑 指建筑平面外廓根本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。建筑术语.适当提高层数 住宅层数与容积率成正比

11、关系，但并不成斜线上升，而是折线上升。当住宅层数到达一定数量以后，容积率添加就显得缓慢，由于住宅用地由住宅基底用地和住宅日照间距用地两部分组成，住宅层数添加只能反复利用住宅基底用地，不能节约日照间距用地。普通由低层升至多层，节地效果最为明显，至中高层，效果尚可，至高层，节地呈平缓状。.不同层别住宅的优缺陷：低层：环境优美，用地耗量大；多层：虽然节地效果好，但五、六层登高并不轻松；高层：能节地，增多绿地，外部空间通透，视野开 阔，但一次投资大，建立周期长，造价高，维护费用大，且远离地面，心里感受差。中高层：节地效果好，运用一部电梯影响造价小，登高容易，视野扩展。 因此城市边缘地段、山坡地、风景区

12、宜建低层住宅。中小城市宜建多层住宅，少量中高层住宅。中大城市宜建中高层住宅，少量多层住宅。特大城市宜建高层和中高层住宅。.大连万科城市花园多层容积率：1.394.厦门浪琴湾中高层容积率：1.791.上海海上海新城高层容积率：2.44. 跃 式复式 错层 一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联络上下层，普通在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高，可在部分掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联络上下，其目的是在有限的空间里添加运用面积，提高住宅的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算

13、。 建筑术语.工程类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅工程独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼方式出现。.Townhouse的四种方式通常，我们称Townhouse为联排别墅，由于Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实践上，一个纯粹的Townhouse工程中，普通可以包括四类建筑方式,即联排、双拼、叠拼、独栋。在同一工程中，通常价钱表现：独栋双拼联排叠拼联排别墅由三个以上的一样单位平行组合而成。是Townhouse工程最为常见的建筑方式。双拼别墅两个一样的单位平行组合而成。叠拼别墅从建筑立面上看，与双

14、拼非常类似，也是由两个单位组成；实践上，其中一户的“一层从二层开场，将不拥有庭院。从户型图上明晰可见区别。Townhouse独栋 传统别墅.Townhouse的四种方式独栋别墅形体独立的单位。传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示一切者的个性。 Townhouse独栋通常栋与栋之间没有本质区别甚至完全一样。传统别墅间距开阔私密性好。 Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。Townhouse独栋 传统别墅.合理利用地形基地多种多样： 坡地应留意坡向，南向坡既能获得充分日照，且宽广视野，减少日照间距。东西向坡宜将住宅设计成南向退台，防止东西日晒。 平地应布置成南北

15、向并适当偏角，既能顺应风向，又可获得较好日照，减少间距。在边角地布置塔楼，基地北侧布置高层，也是节地好措施。.台州枫南路小区.大连 幸福e家充分利用狭长地形布置的住区 多层、中高层、高层混合型 容积率1.78.济南 水映丽山不规那么地形布置住区. 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面规划、形状构成、艺术处置和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑言语深化地表达出人类的价值观和审美倾向。建 筑 风 格中式建筑风格欧陆风格现代主义风格主题风格异域风格新古典主义风格6.4.2建筑风格.6.4.2Artdeco风格 Artdeco也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金字塔

16、外型等埃及元素纷纷出如今建筑的外立面上，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。这种艺术风格在美国大行其道，并最终开展为20世纪最重要的建筑设计力量。 Artdeco最新代表是高科技派的金茂大厦，合高科技与装饰风味于一体；最具特征的便是上海金茂君悦大酒店内的中庭，一个从56层起共33层楼高镂空的中庭。目前包括上海绿地、和记黄浦、泰江置业等20来家开发商正研讨并营造Artdeco风格的建筑群。 .6.4.2Artdeco风格.6.4.2Artdeco风格.6.4.2Artdeco风格.6.4.2Artdeco风格.6.4.2Artdec

17、o风格.6.4.2Artdeco风格.6.4.2Artdeco风格.6.5 住宅户型内外分区原那么动静分区原那么洁污分区原那么私人行为空间公共行为空间家务行为空间卫生行为空间交通空间室外过渡空间6.5.1 住宅功能分区的原那么6.5.2 住宅功能分区.6.5.3 住宅功能分区的技术要点技术要点123每套住宅具有良好的通风、采光、日照、隔热、保温、隔声等性能 套内功能空间应具有一定的顺应性、可变性，以顺应不同家庭居住以及生活方式变化的需求，且功能空间还应满足适用、平安、卫生、温馨、经济、美观、长效的要求。卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视野干扰，以保证卧室的私密性。 4必需设置户内的

18、室外空间阳台 . 功能分区明晰、明确，做到公私、洁污、动静分别。功能分区表示.功能分区明晰，公私分区、动静分区、洁污分区明确。.适当的套型面积居住空间数建筑面积（m2/套）使用面积（m2/套）124060304523617546563476905768 中小套型面积可根据不同居住空间进展合理配置。 住宅套型面积配置.适宜的空间尺度 套内各功能空间应根据主要家具、设备、设备，人体和操作活动三部分所需面积组成，并进展有机组合，保证该空间面积紧凑合理。.套内空间适宜的尺度与面积功能空间短边净距(m)使用面积(m2)布置家具设备墙面连续长度(m)起居室(厅)3.03.612163.0主卧室3.03.312143.0双人卧室2.73.010123.0单人卧室2.42.7682.5厨房1.51.8462.7卫生间1.51.8352.0.6.6 配套设备规划配套设施规划12345公共效力设备规划市政公用设备规划停车设备户外场地设备平安设备5效力管理设备.6.7 道路交通规那么 1顺而不穿，保证居住区内居民生活的完好和温馨； 2分级布置