陕西汉中滨江新区总体策划报告

1、陕西汉中滨江新区总体策划报告前 言 本次策划，以滨江新区为平台，站在城市的高度，致力于打造城市名片，树立起汉中市在陕西省、西部地区乃至整个中国的独特形象及魅力，进而打响城市品牌，扩大城市影响力；同时带动汉中的产业升级，尤其是现代服务业的发展；最后通过城市价值的提升，带动地块价值的提升，实现区域价值最大化。 树立城市形象，打造“魅力汉中” 带动产业升级，打造“活力汉中” 带动城市建设，打造“宜居汉中”目 录第一部分 大势分析第二部分 总体定位第三部分 项目构建第四部分 开发运营第五部分 项目营销第一部分 大势分析欲策划汉中，必先跳出汉中看汉中，站在全球的视野，立足中国，以更高的战略眼光重新审视汉

2、中的价值，找到汉中的魂。1.1 中国进入“省际开放时代”汉中有望成为“省际开放示范城市”中国进入“省际开放时代” 。 过去的三十年，是中国改革开放的第一大阶段，其特征主要是通过沿海作为窗口与世界联网，即“沿海开放”；而如今，迎来了第二个三十年，中国的改革开放将进入新的阶段，从“单一的沿海开放”进入“全面开放”，其重要的特征即是“内陆开放”，“海陆并进，东西互动”。其中，包括了内陆边境城市的沿边开放，以及内陆省际城市间的沿省开放，即“省际开放”。 同时，政府不断深化“统筹区域发展”的国家战略，并面对当前严峻经济形势，提出“扩大内需”的战略要求；因此，省际开放无疑将成为未来三十年中国的重要战略。从

3、“诸侯经济”到“区域经济一体化”，省际边缘区迎来新的发展契机。 省际交界地带是区域协调发展的重点区域。我国省级行政区陆路边界线分布了849个县级行政区占全国县市总数的39%。我国有名的省际边缘地区有湘赣、闽浙赣、鄂豫皖、湘鄂川黔、晋冀鲁豫、苏鲁豫皖、晋察冀、陕甘宁、川陕甘等。大部分省际边缘地区仍处在不发达或贫困状态，其经济水平和发展速度远低于全国平均水平。 当“省际开放时代”到来，在打破诸侯经济，走向区域经济一体化的进程之中，占比达39%的省际交界地带无疑迎来了前所未有的发展契机，很多省际交界城市纷纷抓住机遇，提出新战略，走出困境。后附案例若干，如闽浙赣皖毗邻九方经济区，湖南怀化，湖南郴州等。

4、中国进入“省际开放时代”，省际边缘区迎来发展契机【省际开放案例】闽浙赣皖毗邻九方经济区：由福建南平，浙江金华、衢州、丽水，江西上饶、鹰潭、抚州、景德镇，安徽黄山等毗邻九市组成，创建于1986年。9市辖71个县市区，2005年底总人口为2722万人。区域面积12.35万平方公里。 04年，4省9市又联手打造华东地区长三角旅游经济合作圈外的第二个旅游经济合作圈浙赣闽皖边际旅游合作圈，共同打造边际旅游整体品牌，推进区域旅游业整体协调发展。 06年，在金华签署闽浙赣皖九方经济区旅游合作与发展行动纲要协议书，决定共同合作开发旅游资源，联手构建无障碍旅游圈。 根据此次签署的协议，闽浙赣皖九方经济区的旅行社

5、在本区域内可异地开办分支机构，实行跨城市连锁经营；取消国内旅游地陪制，旅行团和旅游车异地享受“同城待遇”。同时，加强旅游产品整合，共同设计推出整个区域的旅游线路，统一组织开展成员城市的联合宣传促销活动；成立旅游同业协会，健全旅游质量管理联动监督机制，设立市游客投诉和应急事件处理热线 。 湖南郴州：建设成为湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市。湘粤赣省际区域中心城市就是在湘粤赣省际区域（即郴州、韶关、赣州三市区域）内居于城镇体系的顶层，经济发达，功能完善，具有较强的聚集、辐射和综合服务能力，能够主导和带动区域经济发展的城市。郴州建设湘粤赣省际区域中心城市，从城市规划的角度看，就要实现特大城市和

6、本区域首位城市的发展目标，承担本区域交通信息中心、产业聚集中心、商贸物流中心、金融服务中心、科教文化中心等五大功能。湖南怀化:战略目标：“构筑商贸物流中心、建设生态宜居城市”。怀化地处湘鄂渝黔桂五省( 市、区) 交接处, 是我国东中部通往大西南的“桥头堡”和“结合部”, 自古就有“滇黔门户”、“全楚咽喉”之称。位于贵阳重庆宜昌长沙柳州贵阳这一大城市网络“空洞”中心点, 周边400km 以内无大中城市, 其经济辐射面可达湘鄂渝黔桂五省际边界地域的44 个县( 市) , 约9106hm2, 1500 万人口的广大区域。怀化独有的区位优势、交通优势决定了其经济发展至少要对周边150km 的广大地区具

7、有经济辐射和扩张优势, 最终将会发展成为这一区域的中心城市。汉中隶属的川陕甘边缘地区形成了巨大的空洞地带川陕甘边缘地区是国内著名的省际边缘地区，由于秦岭和巴山的阻隔，长期以来游离于西安/兰州/成渝之外，缺乏中心城市带动，发展滞后，形成了巨大的空洞区域。汉中安康陇南广元巴中西安成都重庆汉中西三角蓄势待发，川陕省际边缘区迎来契机，汉中有望以小促大，率先突破背景：今年两会期间，重庆市常务副市长黄奇帆抛出了“西三角经济圈”的概念。其核心内容是，重庆经济圈、成都经济圈、以西安为中心的关中-天水城市群联合，大西南与大西北联手，共同打造中国第四极。“西三角经济圈”开始进入了国家战略的视野。 概念：西三角经济

8、圈”的全称是“西部川陕渝金三角”，包括重庆经济圈、成都经济圈、以西安为中心的关中城市群，总面积22万平方公里，人口1.18亿，包含47座城市，GDP总额1.5万亿元，占全国的6.3%，整个西部的33%。 关键问题：“成渝一体化”已逐步成型，因此“陕西如何融入成渝”成为西三角合作的核心问题。突破：汉中有望成为省际开放的爆发点（打通西安融入成渝的通道，成为战略枢纽），成为西三角经济圈的功能点（旅游休闲产业和文化产业）。汉中可从全国省际开放大趋势的大处着眼，然后从陕西融入成渝省际合作的小处着力，从而以小促大，成为西三角合作的示范城市及先行区域，加速西三角的区域经济一体化。汉中具备了打造区域中心城市，

9、成为省际开放示范城市的基础。目前川陕甘省际边缘区域总GDP达1155亿，常住人口1550万。汉中是其中最大的城市。交通一体化是区域经济一体化的重要基础。作为中国地理之心的汉中，在未来三至五年内将形成集机场、铁路、国道、高速、高铁于一体，纵贯东西、联动南北的交通枢纽，与全国联网，为区域经济一体化打下了坚实的基础。汉中历史上曾为蜀地，与四川渊源颇深。同时作为枢纽要地，文化多元，属于陕甘川渝四方文化交汇融合之地。可谓历史横贯陕川，文化牵线四方。城市GDP常住人口建成区面积市区人口汉中353 351 38 37 安康234 265 26.4(06年)33 广元234 274 29 26 陇南122 2

10、62 6.4（05年）7.7（05年）巴中214 399 18 26 合计1155亿1550万118KM2129万 汉中应坚持贯彻“双百战略”，全力做大城市平台，打造区域中心城市，辐射周边城镇群，整合周边资源，成为区域的政治经济文化代言城市，促进区域经济一体化，以小促大，加速西三角的进程，成为省际开放的示范城市。本项目应承担城市使命，在这一进程中成为重要平台 工作室认为：汉中下一步的发展应以省际开放为战略重点，正处于从内向往外向转变的转折时期。本项目具有无可比拟的综合优势，有条件亦有责任成为战略支撑平台，是汉中战略转型期的战略型项目，应搭建软硬件平台，以旅游休闲产业与文化产业为重点产业突破方向

11、，成为汉中打造中国省际开放先行示范城市、陕西与成渝省际合作先行区域的重要抓手。内向自我循环外向度低外向大量人口的导入现代服务业的升级（会议会展、商贸物流、休闲旅游、文化产业）平台区位优势后发优势土地优势政策优势1.2 中国进入“文化消费时代”“汉之渊源”的独特文化优势让汉中有望走向世界从“文化观光”到“文化体验” 进入21世纪，文化产业与高科技产业已经成为世界范围内的新经济增长点； 伴随国民经济的快速增长，人们尤其是城市居民对于文化消费的产品需求正逐渐从文化观光型（如北京故宫）转为文化体验型（如西安大唐芙蓉园、杭州宋城）。 众多的文化消费平台浮出水面 成功案例：大唐芙蓉园/宋城等。【案例1：大

12、唐芙蓉园】大唐芙蓉园位于西安市曲江新区的大唐芙蓉园占地1000亩，其中水面300亩，总投资13亿元，是西北地区最大的文化主题公园，建于原唐代芙蓉园遗址以北，是中国第一个全方位展示盛唐风貌的大型皇家园林式文化主题公园。包括紫云楼、仕女馆、御宴宫、芳林苑、凤鸣九天剧院、杏园、陆羽茶社、唐市、曲江流饮等众多景点。大唐芙蓉园创下多项纪录，有全球最大的水景表演，是首个“五感”（即视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉）主题公园；拥有全球最大户外香化工程；是全国最大的仿唐皇家建筑群，集中国园林及建筑艺术之大成。【案例2：杭州宋城】杭州宋城旅游景区位于西湖风景区西南，北依五云山、南濒钱塘江，是中国最大的宋文化主题公园

13、，占地约200亩，投资1.5亿元。它主要分为：（清明上河图）再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区、南宋风情苑区等部分。宋城是两宋文化在西子湖畔的自然溶合，也使杭州宋文化旅游得到了定位。宋城旅游景区的建设运用了现实主义、浪漫主义、功能主义相结合的造园手法。宋城千古情是宋城景区倾力打造的一台立体全景式大型歌舞。上演至今，已经迎来了1千多万观众，好评如潮，是每一个到杭州的游客必看的剧目。中国进入“文化消费时代”“汉之源”是具有垄断性的核心竞争力：汉之源的特性具有唯一性、权威性、排他性。相比唐文化之于西安，宋文化之于杭州，在文化的传承性与厚重感方面，汉文化之于汉中完全可以与上述两者相媲美，甚至有

14、过之而无不及，“汉之源” 正是汉中文化产业发展具有垄断性竞争力的定位。而汉唐盛世是中国历史的巅峰，“汉之源”使得汉中实际上成为了中国历史上具有文化里程碑性质的城市，同时可以满足后现代人的怀旧愿望、老家情怀，因此，依托“汉之渊源”的独特文化优势，通过市场的有效运营，汉中有望走向世界。“汉之源”的独特文化优势让汉中有望走向世界“汉中是汉人的老家，到汉中就相当于回到老家。 ”余秋雨；之前汉中在文化上尚未充分实现自我！“汉之源”仅停留在文物（以三遗址为主）、文献（书籍记载），让“汉之源”徒具虚名，没充分彰显，没系统挖掘，没让外界体验及识别，更没有整合放大！ “三遗址”已经在升级，但空间有限，只能在遗址

15、观光的基础上适当增加体验及参与内容，很难全方位彰显“汉之源”。所以汉中不应只将“汉之源”停留于“三遗址”。汉中 汉之源狭义的汉之源：汉朝，尤其是西汉前期；之前以西汉三遗址为主要载体展示。广义的汉之源：“汉”的全面演绎及升华。 汉人的生活方式：汉服、汉赋诗词、汉人礼仪（成人礼等） 汉学、汉字 汉水之源挂档汉文化崛起 ，实现国人情感回归！ 中国正迎来文化崛起及回归的时代，“汉文化”作为文化概念代言，成为世界的焦点。 汉中作为“汉之源”，是中国汉文化的里程碑式城市，应全面复兴汉文化，掌握话语权，树立品牌号召力，赢得国人的情感认同，实现国人的情感回归，成为软性的重要文化高地。汉中需突破既往局限，重塑“

16、汉之源”文化高地 项目使命之必需：基于本项目的战略定位，滨江新区未来肩负着城市战略升级的使命，将打造成为城市名片及城市客厅，因此需要代言汉中，展示汉中之魂。而“汉之源”作为汉中之魂，亦是本项目之魂；同时之前汉中在“汉之源”的打造上过多的停留于“三遗址”，未能充分彰显，因此急需全方位挖掘，以及整合放大！ 区位特性之必然：本项目是古城的延伸，属于广义的古城范畴；同时，“北靠汉城，南临汉水”，位于汉中的核心文脉主线，是汉中最核心的标志性区域。因此，作为汉中城区最后一块处女地，延续“汉城”文脉，串接“汉水”，全力承担“汉之源”的重任，当之无愧！ 市场竞争之必要：从市场竞争的角度出发，正如曲江新区打“唐

17、文化”牌，滨江新区应极力突出自身的核心竞争力，与其他新区尤其是周边的其他城市新区形成差异化竞争。而从整个城市的核心优势挖掘，打“汉文化”牌将是滨江新区的最佳竞争策略。本项目具有权威性、唯一性、排他性的平台优势本项目应成为“文化汉中战略”的核心文化体验平台及关键引擎本项目偏重文化体验、文化消费文化元素体验、参与文化节庆活动体验文化论坛、培训交流西汉三遗址以文化观光为主，文化体验为辅历史文化遗址观光相比较西汉三遗址，本项目的文化资源整合及表现空间更大资料分析1.3中国进入“全民休闲时代”汉中有条件打造“休闲城市”从“观光时代”到“休闲时代” 世界旅游组织将旅游发展分为三个阶段，即观光旅游、休闲旅游

18、、体验旅游，根据其对GDP与旅游阶段的研究表明，当GDP达到3000美元时，将进入休闲旅游阶段。 2008年中国人均GDP突破3000美元，达到3266美元，中国已经进入“全民休闲时代”。中国的“休闲城市”浮出水面。中国已经产生了以成都、杭州、大连为代表的最佳旅游城市，也迎来了以三亚为标杆的国际休闲旅游度假区，中国一大批旅游发展先进城市以休闲城市的新面孔浮出水面。中国进入“全民休闲时代”30080010003000形成排浪式消费热潮以观光旅游为主旅游阶段人均GDP（美元）观光旅游萌芽发育体验旅游休闲度假旅游产生中距离及出国（周边国家）旅游的动机，观光休闲度假旅游复合将产生远距离和国际旅游的动机

19、观光休闲度假体验旅游复合产生近距离旅游的动机中国 【资料分析】休闲城市：是以休闲产业（包括旅游业、娱乐业、会展业和文化产业等现代服务业）为主导产业的城市，是随着信息技术的发展，实现产业的跨空间布局，是环境友好型的“宜居宜创”型城市，是介于旅游城市和卧城间的城市，比旅游城市更有可持续发展能力，比卧城更繁华、更有活力。旅游城市卧城休闲城市内涵旅游产业发达，旅游产业的发展决定城市定位的城市由若干居住区形成的大型城市居住地区休闲城市是旅游城市的升级，内涵更丰富，以休闲产业为主导产业发展目的为旅游者消费而建设、并提供服务的城市为相邻大城市中心区提供居住等配套让外来人士与定居者在城市内融合，生活、消费和工

20、作外来人口外来人口比重较大，逗留时间较短，以一次性消费为主，而较少定居外来人口比重很低大量外来人口且本地定居较多，是日常生活的一部分，复合型消费比重大城市繁荣程度城市较繁荣，旅游功能较单一，易受旅游周期性影响除生活性服务业外，其他产业都不发达商务会展、旅游度假、文化娱乐等三产全面繁荣对外联系程度影响范围很广，有很强的对外关联性影响范围很窄，紧紧对主城有很强关联影响范围根据城市能级和交通等影响因素的不同而差异较大 休闲度假与传统观光旅游的区别主要在于消费的产品形态发生了很大变化。从国内外来看，休闲度假产品主要有以下形态。高端度假酒店：主题酒店、五星级酒店群邮轮（游艇）：大型豪华邮轮、私人游艇休闲

21、运动：高尔夫、滑雪、极限运动、登山、游泳、冲浪、潜水娱乐活动：大型主题公园（迪斯尼等）、热气球养生产品：SPA、温泉、盐浴、护理餐饮产品：名牌葡萄酒、雪茄、餐饮文化产品：音乐会（剧）、大型文化节庆（如电影节、啤酒节）资料分析休闲城市与旅游城市及卧城的区别：“汉中是地球同纬度生态保护最好地区，最适合人类居住。”梁会文“汉中是最早的天府之国，自古就是风水宝地 。”易中天汉中有条件打造“休闲城市”“西北桃花源”：汉中犹如一颗飞来的明珠，嵌入大西北的黄土高原之中，其得天独厚的自然生态优势让其在陕甘宁地区具有了核心的比较优势。“天府就在家门口”：汉中的独特资源优势，使其与关中和陕北形成了巨大的反差；当休

22、闲时代到来，以汉中为首的秦巴盆地无疑将成为关中及陕北市场的休闲首选地。休闲城市休闲平台休闲产品休闲资源汉中有望成为“自驾游枢纽城市”、“自驾游大本营”从“过境地”到“目的地”：目前汉中的旅游人次众多，尤其自驾游休闲比例很大，但其最大的问题在于以过境为主，人均消费很低。汉中急需实现从“过境地”到“目的地”的升级，留住消费者。从“战略驿站”到“休闲枢纽”：由于独特的区位优势，汉中曾是著名的“战略驿站”，但后来随着冷兵器时代的终结而逐步衰落。如今，随着休闲时代的到来，尤其是自驾游时代的到来，汉中有望重新崛起，成为休闲时代的超级休闲枢纽；有望成为国内著名的“自驾游枢纽”、“自驾游大本营”。“休闲资源休

23、闲产品休闲平台休闲城市”：汉中目前仍停留在资源阶段，急需打造一系列的休闲产品，涌现一批有竞争力的休闲平台，从而实现休闲城市的打造。本项目应成为“休闲汉中战略”的核心休闲平台及先行区域天生丽质，离尘不离城：本项目位于城市中心区，又位于汉江之滨，可远眺群山，有丰富的景观层次，自然生态很好；因此是“离尘不离城”，具有绝佳的优势。市区最后的处女地： 一期已有6.1平方公里，将来二期会有更广阔的开发建设腹地，建设用地指标的体量优势是本项目区别于其他开发建设项目最突出的优势所在。政府主导，众志成城：本项目是政府主导型项目，可更好的从城市战略需求出发，对项目进行整体策划、规划以及后期的招商引资等项目运营，实

24、现城市价值和项目价值的统一与双赢。1.4汉中进入发展新阶段本项目有望成为“皇冠上的明珠”汉中正拉开骨架，中心城区大规模外扩，本项目有望成为“双百战略”的率先突破区域。成熟区本项目 独特的综合优势让本项目有望率先实现突破，成为“双百战略”的核心引擎。 历史原因让西片区长期搁置，成为汉中市区最被低估的区域，但其离老城很近，甚至于可以说位于老城之中，符合人们的心理需求；如今迎来机遇，相比较其他外部区域，最容易短期见效。 区域位于天汉大道和汉江的核心交叉地带，最符合城市的发展规律，老城成熟区最易于延伸发展过来。 通过本项目的示范带动，将极大的促进双百战略的实施。 双百战略是一项长期而艰巨的任务，很多外

25、部区域基础都相当薄弱，不容易一步到位开发；本项目的出现恰逢其时，未来将开发新型的产品业态，大量导入外来人口，为其他区域的后续开发起到带动示范作用，将极大的促进双百战略的实施。古老的汉水及其两岸正重焕青春，成为未来汉中的城市名片及客厅，本项目有望成为“一江两岸战略”其皇冠上的明珠。 未来的一江两岸，将致力于打造“城市新形象标志、汉中都市活力带”、“城市优美生态自然区域、汉中历史文化高地”、“城市山水宜居地、汉中生活升级片区” 。然而数十平方公里的一江两岸片区，蓝图的实现需要长期的开发和艰辛的工作；而目前在“一江两岸片区”之中，本项目无疑具有最独特的区位优势及时间优势，因此有望成为其皇冠上的明珠。

26、尤其应聚焦各方力量，打造亮点产品，打造新的城市名片及城市客厅，使其成为“流淌的历史，梦想的橱窗”，带动“一江两岸片区”的后续开发。第二部分 总体定位战略思路：抢占制高点，掌握话语权，勇当领跑者抢占省际开放示范、中华文化全面复兴的制高点 掌握全球营销时代的城市战略营销的话语权 勇当陕西乃至中国城市转型和产业升级的领跑者抢占制高点掌握话语权勇当领跑者战略定位：中国首个汉文化滨水休闲新城省际开放示范城市之重要抓手，陕甘川地区省际交流中心。世界汉文化发展里程碑城市之关键引擎，文化产业示范基地。中国西部举足轻重的休闲城市之先行区域，大西北休闲高地。汉中新的城市名片及城市客厅，一座承载着汉中梦想的新城区。

27、功能定位：国际上颇具影响的汉文化体验中心。大西北生态休闲高地。 生态为本的高尚居住区，宜居新城。其他：商业娱乐、会议会展、养生保健、休闲商务、商贸物流、教育培训等。 其中,生态休闲及文化体验应紧密结合，以生态为本，休闲体验为功能，文化体验为灵魂，将文化价值最大化，重塑汉中核心竞争力，成为周边经济区的共享平台。 未来本项目将成为大西北的休闲高地第一圈层：关中-天水经济圈 核心辐射圈，以西安、宝鸡、天水为核心的城市群。第二圈层：陕北、兰州经济圈 重要辐射圈，陕北的榆林、延安，以及以兰州为核心的城市群。第三圈层：大西北更远的区域 次要辐射圈，甘肃其他城市、山西，以及青海、宁夏等地。未来本项目将成为五

28、大都市圈的共享平台城市GDP常住人口成都39001270重庆50962839兰州846331武汉3960897西安2190837合计15992亿6174万省份GDP常住人口湖北11330 5711 四川12506 8138 重庆5097 2839 陕西6851 3762 甘肃3176 2628 合计38961 亿23078 万五大城市：约1.6万亿GDP，占全国5.3%；6174万常住人口，占全国4.7%。五大省份：约3.9万亿GDP，占全国13%；2.3亿常住人口，占全国17.4%。宝巴高速十天高速西成高铁西汉高速阳安铁路国道108国道316汉中的城市形象诉求建议：1、汉之源 水天堂2、汉之

29、源 中国心3、天下汉之源 西北小天府本项目的形象诉求建议：1、汉中客厅 魅力新城2、一座承载汉中梦想的新城区3、汉水之滨 宜居新城第三部分 项目构建3.1 总体构建虎头桥路兴元路西新街西一环民主街天汉大道将坛西路西 二 环二期建设用地 9平方公里南一环项目范围： 重点考虑一期； 辅助考虑二期。村民宅基地及集体土地农民借耕种土地兰空场站民航建成区南一环南 一 环村民宅基地及集体土地一期范围涉及汉台区3 个办事处，企事业单位21个，村居民1853户，5974人，需拆迁房屋面积约47万平方米。规划范围内总用地9150亩，其中可征用收储土地7210亩，除去市政基础设施、公建、绿化等公共用地外，实际可出

30、让开发净土地约5000亩。 一期地块：总体设想： 一期：城市核心功能区 城市公建：会展中心、音乐厅、科技馆、青少年宫等。 消费性服务业：商贸、休闲旅游业、文化产业等等。 宜居新城：新兴生态人居区。 二期：城市核心功能延展区 一期延伸：如文化体验、休闲旅游、商贸物流、生态人居等功能的延伸。 生产性服务业：可适当考虑休闲研发等具有产业因素的服务业。 其他：如职业教育基地等。城市核心功能区城市公建消费性服务业宜居新城城市核心功能延展区一期功能的延伸生产性服务业其他新城：位于城市边缘，交通便利、设施齐全、环境优美并具有城市规模和密度的区域，分担中心城区的居住功能、产业功能的城区。组团社区大盘新市镇新城

31、城市城市群广义的社区广义的新城新城尺度规模社区大盘新市镇新城占地面积百亩级千亩级万亩级万亩以上人口1万10万20万20万-50万新城分类：卧城：广州华南板块、原北京通州教育新城：上海松江大学城、广州大学城旅游新城：宁波东钱湖新城、杭州休博园板块商贸新城：绍兴迪荡新城航空城：美国菲尼克斯航空城、浦东航空城产业新城：上海嘉定新城、临港新城都市副中心型：巴黎拉德方斯、宁波东部新城老城延伸型：西安曲江新城、上海青浦新城新城释义：资料分析案例：西安曲江新城 重塑古城，打造新城战略思路：腾笼换鸟将相当部分老城人口和城市功能向外疏导，降低古城人口密度，重新梳理整合历史文化资源，恢复古城风貌，再现汉唐盛世“天

32、下第一皇城”，同时把曲江新城打造成西安未来的新城市中心区。战略定位：曲江新城是西安新时代形象的标志性区域，是现代西安的城市客厅和名片；是西安整合旅游、文化、教育、科技四大优势资源的平台，推动经济增长的发动机；是西安辐射西北的都市信息港，是西安成为国际化旅游中心城市的生态旅游休闲港，是西安城市的副都心。功能定位：四大中心西安旅游中心西安休闲度假中心西安政务会展中心西安居住中心战略引擎：八马拉车配备产业引擎拉动开发。以旅游产业发展为突破点，整合复合多产业，形成一个旅游休闲、商贸居住、会展、科教文化等三产为主的新型城区。案例分析案例：上海青浦新城 古城+新城 定位：“青浦新城”是青浦区的政治、经济、

33、文化中心，是具有“水乡文化”与“历史文化”内涵的现代化中等城市。 发展特色：非常注重新城与老城的关系，新老结合，一方面注重老城文脉的保护，另一方面注重于新兴功能和业态，两者很好的融合。邀请国内外著名规划/建筑大师设计，如马清运、刘家琨等，打造出不少中西精髓良好结合的著名建筑。老城中心新城中心案例分析崧泽广场北菁园规划展示中心金地格林郡图书馆（浦阳阁）行政学院青松外苑老商业街改造曲水园边园开发理念：三区融合，打造“汉文化滨水休闲新城”文化园区城区居住区最具代表性的文化产业园区浓缩汉中文化精华，代言汉中文化，着重于文化体验演绎。最富有活力的汉中新城区汇聚汉中新兴城市功能，打造省际交流中心，着重于现

34、代服务业尤其休闲产业的升级。最具有吸引力的新兴居住区集聚本地精英，大力吸纳外部人口，着重于生态型宜居社区的营造。（一）最具代表性的文化产业园区：汉中 汉之源老引擎：三遗址及周边区域 位于老城中心，文脉核心遗址及载体，以文化观光旅游为主，正在逐步升级，增加体验/休闲功能；然空间有限，只能代言“汉之源”的一部分，难以全方位的展示“汉之源”。新引擎：新城核心区 位于新城中心，文脉的延续区，发展空间大，是老城的良好补充及升级，有更大的空间去全方位展示“汉之源”，可更好以休闲为载体，以文化为灵魂去打造一站式文化休闲体验平台。赋予文化以时尚的业态，让文化更具生命力，更有吸引力。其他：如张良庙、武侯墓、武侯

35、祠、庙会节庆等，是老城和新城之外很好的补充；人们以上述两平台为引擎，向外辐射，更全方位的发掘“汉之源”。新引擎老引擎老城新城（二）最具活力的汉中新城区：音乐厅科技馆会展中心市博物馆体育运动中心城市规划展览馆青少年宫核心的城市公建：在遵守总规的基础上作适当功能优化基地音乐厅 以文化演绎为主的演艺会所。 科技馆 建议科技馆与博物馆、青少年宫等相结合，打造集文化展示、文化体验、科技展示、青少年教育于一体的综合性平台，建议在二期或东部新城打造。 运动中心 地块建议打造露天的公众运动公园，与原规划的室内体育中心形成两极。新城区的城市公建建设思路应升级：从“传统的、封闭的、单一功能”升级为“新兴的、室内室

36、外相结合、复合功能、展示文化特色、更加人性化”，因此，建议在原总规基础上作适当的整合及功能优化。（三）最具有吸引力的新兴居住区集聚本地精英：腾笼换鸟，老城人口外溢。大力吸纳外部人口：致力于打造最好的社区，吸引大量外部人口的导入，增加城市人口，贯彻双百战略。着重于生态型宜居社区的营造：以生态为本，引进先进技术，致力于打造宜居新城。城市客厅一期将由两大部分组成：城市客厅沿天汉大道及汉江滨水一线，将着重打造成为汉中首屈一指的城市客厅。未来该区域将成为省际交流中心、文化体验中心及都市休闲中心。宜居新城 其他地块，将着重打造成为宜居新城。未来该区域将成为亲水之城、养生之城及生态之城。城市客厅宜居新城一期

37、构建示意：汉之源文化休闲区水上游乐区生态居住区滨江休闲区主引擎：“汉之源”文化休闲区由A1和A2组成，是先期启动的核心强势引擎，集汉文化主题公园、城市RBD于一身的城市名片及城市客厅。引擎二：“飞虎群英”主题会所区C1，原航站楼旧址改造的特色引擎，集遗迹观光、文化体验、娱乐休闲于一体的红色文化特色主题会所。引擎三：汉水天堂D1，将部分江面纳入，作为水上功能区，打造汉水流域最好的水上乐园。其他：滨江休闲区、生态居住区通过引擎的带动，其余滨江区域将逐步打造为B1滨水休闲区；其余地块将打造为生态居住区A3、A4、B2、C2。“飞虎群英”主题会所区A1A2A3A4B1B2C1C2D13.2 第一阶段

38、A区A区综述 目标：A区作为整个项目的启动区兼示范区，力求浓缩精华，进而以点带面，树立标杆，成为汉中的城市名片。 选址：天汉大道和滨江交叉口。 规模：约2000亩。 构成：由两大部分组成，其中A1和A2为整个项目的主引擎，共1000亩；A3和A4为同期开发的住宅部分，共1000亩。A1：朱鹮阁文化休闲区 550亩A2：汉之源主题酒店 450亩A3：滨江公寓 570亩A4：滨江公寓 430亩A1A3A4A2A1、朱鹮阁文化休闲区 定位：汉中文化地标区域。同时通过文化地标建筑的带动，打造滨水文化休闲片区。将文化与餐饮、典藏、演艺、娱乐、节庆等相结合，打造成为特色文化产业基地。 规模：占地约550亩

39、。（非建设用地） 构成：a、休闲商业中心：80亩b、汉水广场：50亩c、朱鹮阁片区：150亩d、滨水美食公园：270亩abcddddda、休闲商业中心 定位：集零售购物、休闲娱乐、文化旅游、休闲商务于一体的一站式休闲体验平台。未来将成为 以休闲商业为主的汉中商业副中心（RBD） 本项目的区域商业中心。 规模：占地约80亩（非建设用地），建筑面积3.2万平米。 构成： 大型超市：汉中最大的超市之一。 专业卖场主力店：如影城、书店、家居家电旗舰店等。 娱乐主力店：大型KTV、娱乐中心等。 名品旗舰店：国内外时尚名品品牌展示销售区。 小店：特色饰品、服装、礼品店等 时尚餐饮店：各色特色餐饮店。 创意

40、办公区：设计、广告、咨询等创意类公司的办公区。 定位：汉水之滨的文化广场，市民及游客的公共活动空间，大型节庆平台。突出中国古典女性美及爱情主题，形成日夜不断、动静相宜的文化体验天堂。打造中国最浪漫的滨水文化广场。 规模：占地约50亩（非建设用地）。 构成： 凤仪喷泉：广场的标志性景观。设计成凤舞之姿的音乐喷泉，突出炫彩夜景灯光，配以大汉古乐，烘托古汉古韵，与汉江遥相呼应，倍增汉水之美。 汉水女神雕像及中国古代美女雕像群：广场中心的地标。以中国最早的人神之恋汉水女神为核心，打造中国古代美女雕像群，如褒姒、赵飞燕、王昭君、西施等。 时空栈道：以栈道为核心表现形式，以时空为序，移步换景，串接历史故事

41、，中间穿插成语故事的点睛，打造中国首个汉文化时空栈道长廊。b、汉水广场 定位：将朱鹮阁打造成与黄鹤楼、滕王阁、岳阳楼齐名的中国四大名楼，成为汉中的标志性建筑。汉文化主题的中式建筑与现代时尚相结合，将建筑的文化观赏性与功能的实用性最佳结合。打造“宜观、宜赏、宜听、宜品”的“中国首个汉文化全景体验平台”。 规模：占地约150亩（非建设用地），建筑面积1.8万平米，其中主楼1.3万，楼外0.5万。 构成： 主楼：典藏厅、演艺厅、美食厅 主楼外区域：小型汉文化主题商业群 c、朱鹮阁片区 典藏厅：汉中最大的文物典藏平台，国内知名的特色典藏会所。可参照广州番禹宝墨园的运作模式，搭建平台，整合文物资源，为著

42、名的收藏家展示及保护文物。 演艺厅：集主题文化演出、曲艺欣赏于一体的一站式文化演艺平台。打造一台大戏“梦回大汉”，全方位演绎汉朝的生活方式，汉服、歌舞、礼仪、祭祀等，突出观众的参与性，让观众得到充分的体验。同时集合汉朝具有代表性的曲艺项目/汉乐府，如孔雀东南飞、陌上桑等传统曲艺，发展为特色汉代歌赋表演，打造中国两汉古典艺术盛宴。 美食厅：汉文化主题餐饮平台。从装修、家居、服饰到器皿装饰都具有浓郁的汉文化主题，设有正式的传统宴会仪式及最具档次的汉文化主题菜式同时宴会全程伴有民乐表演及讲解服务。服务于从中端到高端人群。专设汉王府，以高端为主，是汉中最高级别的餐饮接待平台。 主楼：汉朝服饰汉朝建筑汉

43、朝艺术 主楼外区域：小型汉文化主题商业群 定位：汉文化主题商业群落，一方面整合当地的手工艺品，成为当地手工艺品的集中展示及销售平台，另一方面注重文化体验及消费，以汉文化为核心集中展示汉服、中医等丰富的文化元素。比如可设立老中医馆，提供现场中医亚健康诊断及养生中药销售等。 规模：建筑面积0.5万平米。 定位：集餐饮、休闲娱乐于一体的滨水休闲岸线，可参照美国圣安东尼奥著名的“RiverWalk”。以本地的小吃/特色餐饮为主，融合陕甘川地区的美食精华，将本土特色和时尚业态最佳的融合，与汉水相结合，利用亲水河堤平台，精心打造汉文化主题点缀的景观，与餐饮的功能相结合，面对中端的内外部市场，最地道的材料、

44、最地道的美食、最地道的汉水之滨。未来将打造成为陕甘川交界地区首选的休闲餐饮大本营。 规模：占地约270亩（非建设用地）。d、滨水美食公园A2、汉之源主题酒店 定位：中国首个汉文化主题五星级度假村。集酒店住宿、会议论坛、餐饮娱乐、文化交流、休闲商务等功能于一体的大型休闲度假区。未来将成为汉中的首席接待平台以及陕甘川区域省际交流中心。 规模：占地约450亩，建筑面积6.7万。 构成：a、汉之源主题酒店主楼：100亩b、大汉书院群：300亩c、古渡口片区：50亩acbbbbb 定位：汉文化主题滨水酒店，打造汉中顶级接待平台。可参照苏州御庭酒店，依托于文化强市，很好的将现代时尚的元素与中国本土神韵融合

45、。 规模：占地约100亩（非建设用地），建筑面积约2.7万。 构成： 会议中心： 共7个会议厅，含1个主会议厅及6个中小会议厅。其中主会议厅孔明厅面积1000平米，为多功能厅，可满足大型会议及大型宴会，同时可分割使用。其余2个50平米，2个100平米，2个200平米。未来将成为汉中首席会议论坛平台，未来可承办以下主题会议：1、省际开放交流：西三角论坛 / 西三角旅游论坛/西三角文化交流论坛等；2、汉文化主题：国际汉学研究论坛等。 主楼客房及其他配套区：含250间客房及大堂区、餐饮区、娱乐区、健身区等。1、汉之源主题酒店主楼 定位：以光大汉学为目的，打造汉学研究、培训、交流的休闲平台；打造中国著

46、名的汉学研究交流平台。同时亦作为主题酒店的高端别墅式客房，。 规模：占地约300亩（非建设用地）。 构成： 汉学论坛中心、禅茶会所：与北大/复旦/人大等院校合作，打造汉学/国学知名论坛，举办休闲型汉学/国学培训，如针对EMBA，以及企业奖励旅游等。同时，大则邀请国际知名的汉学研究专家如杜维明等，小则是汉学研究机构/当地汉水文化研究中心等常年的文化交流平台。 书院/会馆群/别墅式客房：打造成国内外知名的书院群，部分可作为研究型机构的常驻平台，如汉水文化研究中心/汉学研究类机构协会等；部分可作为文化名人的书院，如王志纲、余秋雨、易中天等。同时亦是文化主题的别墅式客房，可作为汉之源主题酒店的最高端接

47、待平台。2、大汉书院群 定位：复原上水渡原址，充分演绎包装古渡文化，建设包括小茶楼、小作坊、小客栈、船渡等在内的以临建形态存在的小型休闲商业片区，形成一个集休闲亲水、商业、建筑展示等功能于一身的渡口文化天然历史博物馆。 构成：占地约50亩（非建设用地）。3、古渡口片区 定位：滨江高档住宅区。 规模：A3占地约570亩，A4占地约430亩，合计1000亩。容积率2.0，建筑面积133万，小高层、高层为主。 运营思路：预计于2010年推出土地市场，A1和A3，A2和A4各自打包出让。 测算：预测该住宅区起始售价将突破3200元，平均售价按3500元估算，可承受的楼板价有望达到700-1050元，对

48、应的地价则是93万- 140万。按中间值117万/亩估算，预计回款11.7亿。A3/A4、滨江公寓注：楼板价均按售价的20%-30%估算，下同。A3A43.3 第二阶段 B区第三阶段 C区、D区B1、滨江休闲区 定位：以滨江景观整治为主，营造滨江休闲带。同时在景观整治的基础上，适当考虑增加些功能，如运动公园、高尔夫练习场、养生中心等，一方面增加本区域的吸引力，另一方面亦为周边的住宅区提供配套。 规模：占地约1000亩。B1建议产品一：运动公园 可选内容： 巅峰对决运动区：以汉武大帝、蔡伦造纸、卫青霍去病抗匈奴等为素材开发战争、暴力等游乐活动；充分挖掘大汉民族、匈奴等少数民族的军事设施、战场等的

49、娱乐性和刺激性，如栈道等，构建古战场实景，通过精细的情景设计，全面塑造古战场氛围，针对大中型旅游团体、亲子旅游者等细分市场进行开发。 网球场、门球场、篮球场、健身设施 儿童天地 休闲水世界、水岸瑜伽馆建议产品二：高尔夫练习场 定位：利用河滩地打造高尔夫练习场。一方面满足高端人士的运动休闲需求，另一方面亦是整治土地，景观改造，作为区域的配套。建议产品三：养生中心 定位：具有汉文化特色的养生/SPA中心，结合汉浴主题，提供SPA水疗、桑拿、中医推拿针灸刮痧、氧吧、体适能测试、瑜伽健身、养生膳食、高端素食宴、道茶馆、等全方位的高端休闲养生健身服务。B2 滨江休闲居住区 定位：滨江休闲居住区。 规模：

50、占地约1800亩。容积率1.5，建筑面积181万，联排、花园洋房、小高层、高层皆有。 构成： 高档别墅区：400亩，容积率0.6，建筑面积16万，定位为汉中最高端的别墅区。预计平均售价6000元。可承受楼板价约为1200-1800，对应地价为48万-72万，按60万/亩估算，预计回款2.4亿。 养生住宅区：400亩，容积率1.2，建筑面积32万，定位为西部著名的特色养生养老区，可参照上海绿地孝贤坊及上海亲和源老年社区项目。预计平均售价3800元。可承受楼板价约为760-1140，对应地价为61万-91万，按76万/亩估算，预计回款3亿。 滨江公寓：1000亩，容积率2.0，建筑面积133万，小

51、高层高层为主。预计平均售价3500元。可承受楼板价约为700-1050，对应地价为93万-140万，按117万/亩估算，预计回款11.7亿。 运营思路：预计于2012年推出土地市场。 测算：合计回款为17.1亿。高档别墅区：养生住宅区：滨江公寓：B2 C1“飞虎群英”主题会所区 定位：原航站楼旧址改造的特色引擎，集文化遗址观光、文化体验、娱乐休闲于一体的红色文化特色主题会所。未来将成为汉中文化创意产业的标杆性项目。 规模：占地120亩。 构成： 展览区：飞虎队历史/物品/图片及红色文化系列史料展览。 体验区：精心打造的文化体验区，设置丰富的参与环节，如飞虎队相关的游戏/真人CS/野战等。 休闲

52、区：浓郁红色文化特色的茶吧、酒吧、书吧及摄影吧等。 配套商业区：依托于主题会所的打造，带动周边的小型商业发展。C1C2 生态住宅区 定位：基于本地块离江有一定距离，且周边开发水平参差不齐，地块先天价值相对低，因此建议以生态为特色，打造汉中首个生态主题住宅区，定位为城市中高端生态住宅区，服务于中产阶级为主。 规模：占地约1750亩。容积率2，建筑面积233万，小高层、高层为主。 运营思路：预计于2014年推出土地市场，建议引进2-5家大中型开发商。 测算：平均售价按3500元/平米估算，可承受的楼板价有望达到700-1050元，对应的地价则是93万- 140万。按117万/亩估算，预计回款20.

53、48亿。C2其他：居民安置区 定位：为区域拆迁户设置的大型居民安置区。 安置思路：不仅仅停留于解决住房问题，更重要的是把村民变成市民，既要授之以鱼，更要授之以渔。 商业分利：拿出部分商铺还与农民； 劳动技能培训：劳动技能培训学校； 就业岗位安置：项目里将会有大量的餐饮/休闲/娱乐等现代服务业设施，将会提供大量的就业岗位，以及物业管理等； 文化建设：文化活动中心等硬件设施的建设及文化环境的营造。 规模：占地约450亩。容积率1.6，建筑面积48万。 构成：建议分设两块 安置1区：占地200亩； 安置2区：占地250亩。2区1区建议选址：船型定位建议豪华船主要面向高端休闲商务市场，以会议、餐饮、休

54、闲娱乐为主要功能。以古代汉朝皇宫豪华风格为主；大型木质结构仿古船。中型船主要面向团队游客在汉水上的参观游览活动。在保证安全的前提下，兼顾经济与舒适两方面。小船主要面向小资散客市场，满足茶叙、小酒吧、棋牌活动等功能建议用人力作为小船的动力；突出情调氛围。D1 汉水天堂（水上游乐区） 定位：汉水流域皇冠上的明珠，最吸引人的汉水天堂。 规模：狭义指项目对应的水域部分，广义指汉中城区的汉江部分。 表现建议： 船型：建议针对不同游客群设计不同档次、不同风格的三类船型，分别是一艘50人座的豪华船，三艘20人的中型船，五艘4-8人的小船。 码头区：沿河设置一个综合枢纽游船码头，与古渡口相结合打造，码头区可适

55、当建成小规模的休闲区、或夜市等。D1 水上游乐区3.4 二期二期设想： 核心服务区：一期的文化体验、休闲旅游、商贸物流、生态人居等核心功能的延伸，尤其是休闲商业，与北岸共同组成广义的RBD，同时亦是南岸的商业中心。 休闲研发区：通过休闲研发为突破口，逐步发展一些都市型的生产性服务业。 职业教育基地：以此职业教育基地为龙头，带动汉中职业教育的全面发展。 自驾游大本营：结合汉中的城市特性，打造自驾游大本营。核心服务区休闲研发区自驾游大本营职业教育基地建议重点项目：自驾游大本营 定位：集自驾游一站式综合服务、休闲娱乐、运动拓展于一体的自驾游综合服务平台。 大本营中的大本营：独特的区位特征让本项目区别

56、于一般位于郊外的汽车营地，广义上整个汉中是一个巨大的自驾游大本营，狭义上本项目是依托于城市之下的大本营中的大本营，既有强大的城市平台，又有丰富的滨水自然属性，成就了强有力的核心竞争力。 构建自驾游圈子文化：针对自驾游市场消费群的特征，本项目既设置了会所内部的汽车沙龙，亦会常年举办露天活动，大型如音乐节，小型如每天的烧烤表演等；将为自驾游消费者提供内外部丰富的交流平台，构建圈子文化。 构成： 汽车营地：汽车会所、汽车旅馆、野奢酒店、汽车露营地、拓展基地。详见下页。 旅游集散中心：集旅游信息服务、旅游展览、导游服务、公共交通服务、停车等于一体的陕甘川省际旅游集散中心。 汽车营地 汽车露营区：建议设

57、置数百个左右的停车位，之外还将提供全方位的汽车服务，为自驾游消费者设置丰富的增值服务，如：汽车维修、技术咨询、租赁中心、信息服务中心、通信服务、金融服务、保险服务、医疗服务等。 汽车会所： 集休闲娱乐、圈子交流、汽车沙龙、文化体验等于一体的主题汽车会所。 汽车旅馆：以汽车文化及汉文化为装饰主题的经济型酒店；既迎合自驾游群体的需求，又融入当地文化特色。 野奢酒店：与汉江结合，打造独特的亲水酒店，营造特殊的自然体验氛围，高星级标准酒店。 拓展基地：滨水的拓展训练基地，提供基本的拓展训练项目。资料分析 国外自驾/汽车/露营营地相对成熟 美国有2万个左右的公共、私有营地。美国1/4的劳动力、1/3的时

58、间、2/3的收入、1/3的土地面积都用于此领域。2005年，美国露营人数更是达到2,900万人，单是露营地的年收入就超过200亿美元。 欧洲各国营地总数已超过5万个。常年举办各类活动。比如2004年夏天英国“格拉斯顿伯里音乐节”上，15万音乐爱好者搭起帐篷，聚集在英国萨默塞特郡参加世界上最大的音乐盛会。 台湾每年举办周末露营活动50余次，并经常举办知性之旅，古迹之旅，使露营者从中得到学习。 中国目前真正成熟的自驾营地极其稀少，已无法满足快速增 长的自驾休闲需求。 我国旅游营地尚处于起步阶段，主要针对休闲娱乐市场，依托所处景区或附近景区经营，规模小，数量少，只提供简单的服务，远不能满足蓬勃发展的

59、自驾车旅游市场要求，也达不到国际标准。 2008年国家统计公报显示：2008年末全国民用汽车保有量达到6467万辆（包括三轮汽车和低速货车1492万辆），比上年末增长13.5%，其中私人汽车保有量4173万辆，增长18.1%。民用轿车保有量2438万辆，增长24.5%，其中私人轿车1947万辆，增长28.0%。预计到2010年，中国有可能成为全球第3大汽车市场，仅次于美国和日本。 与国外相比，中国的自驾营地市场增长空间巨大资料分析 目前营地的发展以东部沿海为主，但西部增长势头较好。 国内专业旅游营地建设主要围绕京津唐、长三角和珠三角三大经济圈展开，此外，西部以成都和西安为中心，围绕西南生态和西

60、北丝绸之路两大线路也开始了旅游营地的建设。 综合服务的欠缺是国内营地发展的核心问题。 目前的营地基本是在旅游景区露营地或城市郊区荒地的基础上发展而来，营地类型涉及谷地、山地、林地、海滨等，大部分环境良好，有绿地和水源。所有营地均设有停车区，提供对房车的接水接电服务，户外活动主要是烧烤、垂钓和踏青(林区营地不能烧烤)，部分营地能提供攀岩等极限活动或水域活动，海滨营地还可进行沙滩运动、海上观光等户外活动。目前仅有横店的旅行营地提供汽车维修和技术咨询服务，实行营地分区和确立主题的只有万绿湖旅游营地(国内首家以汽车文化为主题的旅游营地)。而很多营地均没有详细的信息服务系统和解说系统，也缺乏医疗、通信、