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1、房地产销售培训房地产销售培训 专业知识篇专业知识篇第一节第一节 房地产交易相关知识房地产交易相关知识第二节第二节 房地产开发相关知识房地产开发相关知识第三节第三节 房地产面积的测算房地产面积的测算第四节第四节 房地产的类型解析房地产的类型解析第五节第五节 房地产的相关名词解析房地产的相关名词解析第六节第六节 房地产的建筑风格与特点房地产的建筑风格与特点第七节第七节 房地产的相关法律法规房地产的相关法律法规第八节第八节 银行按揭贷款流程银行按揭贷款流程第一节第一节 房地产交易相关知识房地产交易相关知识 房地产的含义 Real Estate 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体

2、和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖

3、价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 房地产经营狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。第二节第二节 房地产开发相关知识房地产开发相关知识房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括:1)土地开发;2)房屋建设、维修、管理;3)土地使

4、用权的有偿划拨、转让;4)房屋所有权的买卖、租赁;5)房地产抵押贷款;6)房地产市场。 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 房地产土地的使用年限房地产土地的使用年限 凡与省市规划国土局签订凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书的用地，的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用

5、地五十年；商用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 土地开发是将“生地”(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。 房屋开发由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施能源系统包括供电、供热、供气 (煤气、天然气、石油液化气)等设施。 给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)、排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。 道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分

6、。 邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。 房屋建筑、楼宇开发房屋建筑、楼宇开发包括土地包括土地 三通一平三通一平 或或 七通一平七通一平 。第三节第三节 房地产面积的测算房地产面积的测算一、一、 计算全部建筑面积有哪些？计算全部建筑面积有哪些？ 1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。 2、 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 3、 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 4、 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房

7、屋自然层计算面积。 5、 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6、 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。挑楼.jpg8、与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 9、 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10、 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水

8、平投影面积计算。11、有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 12、有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14、依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。 15、有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面

9、积。吊脚楼.jpg二、计算一半的建筑面积有哪些？二、计算一半的建筑面积有哪些？ 1、 有盖无柱的外走廊、檐廊按顶盖水平投影面积一半计算面积 2、 独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 3、 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4、建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 5、 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。三、不计算建筑面积的有那些三、不计算建筑面积的有那些? 1、 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。 2、 检修、消防等室外爬梯。 3、 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶

10、盖的平台（露台）、游泳池等。4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的

11、机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。四、四、房地产面积的测算出现的相关名词房地产面积的测算出现的相关名词总建筑面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；建筑面积建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。容积率容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其

12、容积率为2.0）绿化率绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）房屋销售面积房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积； 套内使用面积套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定： A、 室内使用面

13、积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后

14、的余额； 公摊面积公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台建筑面阳台建筑面积。积。 套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑队面积第四节第四节 房地产的类型解析房地产的类型解析一、按用途划分：一、按用途划分： 房屋.txt 商品房.txt 房改

15、房.txt 微利房.txt 平价房.txt 集资房.txt 解困房.txt 花园式住宅.txt 公寓式住宅.txt二、房屋建筑结构分类标准二、房屋建筑结构分类标准 1、 钢结构钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 2、钢、钢筋混凝土结构钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 3、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4、 混合结构混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是

16、木材制造，住是用钢筋混凝土建造 A砖混：其是由红砖砌成，墙体承重，不易改动。使用年限顶多二三十年就显得很破旧了。抗震系数三级。国家规定2000年以后不准再建造该种房屋。 B框架：墙体不承重，由柱子和梁承重，改动方便，使用年限可达七十年左右，抗震系数五级。 C框架剪力墙：用钢筋混凝土墙板替代框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，有效控制结构的水平力，牢固性好，使用寿命最长，可达一百年以上，抗震系数八级以上，多在小高层和高层使用5、砖木结构砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的 6、其它结构其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖

17、拱结构、窑洞等三、房地产住宅的层数划分的规定三、房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅 PS：高层又分为点式高层（又称塔楼）和板式高层（又称板楼） 板式与点式高层.doc四、接房地产项目类型四、接房地产项目类型 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形； 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。 别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔

18、、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。 别墅类别.doc第五节第五节 房地产的相关名词解析房地产的相关名词解析一一、综合类常用名词、综合类常用名词 五证五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书； 房地产证房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 房地产市场房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； 房地产产权房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产

19、的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用三通一平三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红

20、线范围内施工建房；房地产估价房地产估价 房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。道路用地道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 毛坯房毛坯房 是指没有装修的房。住房公积金住房公积金 我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职

21、工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。期房期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就

22、是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房现房:是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。均价均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 基价基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼做为销售的起价。高层，以最低层的销

23、售价为起步价。房产广告中常表?元平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意契税契税:是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。 （1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 定金定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当

24、以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 违约金违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 安居房安居房:指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和

25、国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 经济适用住房经济适用住房:是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 使用权房使用权房:是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房产权房:是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己

26、的房地产权利。 公房公房:又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。期房货币分房货币分房 所谓货币分房，就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或租房。 解困房解困房 指在实施“安居工程”之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。实施安居工程的城

27、市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。房改房房改房 指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。二二 、住房功能细住房功能细分相关名词分相关名词平平 台台：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。 露露 台台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大

28、，上边又没有屋顶，所以称作露台。 房屋建筑构造组成.gif走走 廊廊：住宅套外使用的水平交通空间。 骑骑 楼楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房 骑楼.jpg假假 层层:指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。 自然层自然层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层及在2.70米以上的住宅。 技术层技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。中间层中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层。标准层标准层:平面布置相同的住宅楼层。第六节第六节 房地产的建筑风格与特点房地产的建筑风格与特点一、建筑风格主要类别一、建筑风格主要类别

29、1、按国家（民族）和地区分中式日式英式法式德式意式。等 建筑风格解析.ppt 常用一个地区概括，如：欧陆风格、欧美风格、地中海式风格、澳洲风格、非洲风格、拉丁美洲风格等2、按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格，约公元前800年至公元300年（2）古罗马建筑风格，约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源（3）欧洲中世纪建筑风格，公元400年至1400年，封建领主经济占统治地位，城堡式建筑盛行 哥特风格.doc（4）文艺复兴建筑风格，公元1420至1550年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭以上四类可称为古典主义建筑风格 巴洛克风格.doc 洛可可

30、风格.doc （5）新古典主义建筑风格。这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行。（6）现代风格，1960-1975。缘自西方60年代兴起的“现代艺术运动”他是运用新材料、新技术，建造适应现代生活的建筑，外观宏伟壮观，很少使用装饰。 （7）后现代主义风格，亦称“后现代派”，1980年开始出现。这一风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩，

31、以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义的局部，但不复古。 当今中国建筑风格分类解析当今中国建筑风格分类解析1.欧陆风格欧陆风格 “粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合，另外，这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。 欧陆风格.doc 2.新古典主义风格（简欧）。 新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元

32、素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。 新古典主义建筑.docPS：简欧中有一个分支就是ART DECO风格 Art-Deco风格.doc3.现代主义风格 现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息 现代主义风格.doc楼盘卖点解释楼盘卖点解释第一大类型卖点楼盘

33、硬件 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点第二大类型卖点建筑风格 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格

34、、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格第三大类型卖点空间价值 空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。卖点构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点第四大类型卖点园林主题 环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林

35、、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林第五大类型卖点自然景观 拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景第六大类型卖点区位价值对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念

36、、商业地段第七大类型卖点产品类别 人以群分，房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。卖点构成：小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房第八大类型卖点人以群分 不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区第九大类型卖点原创概念 白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会

37、，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则第十大类型卖点功能提升 为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。卖点构成：健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念第十一大类型卖点产品嫁接 在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。 不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。卖点构成：教育概念、音乐概念、艺术

38、概念、运动概念、旅游概念第十二大类型卖点楼盘软性 附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。卖点构成：服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点第十三大类型卖点产品可感受价值 居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点，这类卖点平和厚实，直奔关键主题卖点构成：品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点第十四大类型卖点楼盘及发展商形象 好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下，善良的中国人民喜欢用一个开

39、发商的声誉来判断该买谁的房子。卖点构成：荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性第十五大类型卖点居住文化与生活方式 在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。卖点构成：生活方式、品味卖点、文脉卖点第十六大类型卖点情感 人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。卖点构成：孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点第十七大类型卖点销售与工程进度 购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施

40、工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。卖点构成：奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点第十八大类型卖点创意促销如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。卖点构成：价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、

41、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法房地产市场八个卖点回顾 卖点之一：概念销售卖点之一：概念销售 “概念”亮相，曾在楼市和传媒上引起激烈的争论，以“你蒙谁”为代表的声音质疑房地产商胡乱推出洋名词的做法。也许舆论是过苛了，有概念总比没概念好吧。 卖点之二：数字化社区卖点之二：数字化社区 智能化一直是房地产项目的热卖点之一，更流行的说法是数字化社区，或社区。社区智能化到底应该什么样？这个问题连专家也说不太清楚，但这正提供了广阔的想象空间，宽频入网、三表远程抄送、社区监控都是智能化的表现，但谁又能说有了这真正“智能化”、“数

42、字化”了。 卖点之三：境外设计卖点之三：境外设计 不少楼盘的设计都请国际著名设计大师，香港的贝尔高林、新加坡的雅科本、加拿大的，都成了买房人熟悉的名字。 楼盘的竞争终于由简单的价位竞争进化为规划设计的竞争，是市场走向成熟的表现卖点之四：户型卖点之四：户型 板式小高层、塔楼、多层住宅这些建筑专业用语渐渐为买房人熟知。从完全不顾日照与通风要求的高密度塔楼，到大面积采光的蝶型塔楼，从只要求正南正北的狭长板楼，到对进深有具体要求的板式小高层，人们越来越来会挑剔户型设计，房地产商也越来越舍得牺牲宝贵的面积，以换取真正人性化的户型设计。 卖点之五：高使用率卖点之五：高使用率 一样的价钱，使用率越低的房子等

43、于越贵，这帐人人会算。很多开发商都把超过的使用率打在广告上，按常规，塔楼的使用率不应该超过，为了吸引斤斤计较的消费者，有的开发商甚至不惜把本来该算在分摊面积中的部分去掉，等于是变相降了价。 卖点之六：阳光、空气、水卖点之六：阳光、空气、水 有个名词叫“双景住宅”，是指既在社区内做园景规划，又借助社区周边的公园、河流、绿化带。当空气指数、环境质量成为都市人越来越关心的话题时，环境也成为诸多楼盘的重卖点。卖点之七：社区卖点之七：社区 有了社区的概念，人们不再斤斤计较于远近，很多眼下在一片荒地上的房子就这样卖出去了。因为“计划中的万平方米大社区”，让人充满了想象。 卖点之八：升值潜力卖点之八：升值潜

44、力 靠近地铁站，加分；在城市中心商圈内，加分；在计划中的轻轨沿线上，加分；在市政规划关注的地段，加分。房地产商挖空心思找寻升值的理由。于是，离地铁站两公里被称为“有地铁经过”，离中心商圈四公里被称为“处于两大商圈并汇处”。而在多如牛毛的房子中找出具升值潜力者，真得有一双慧眼才行房地产风水风水又称形法、堪舆，是中国传统地质地理风水又称形法、堪舆，是中国传统地质地理学、哲学、生态学、景观学、建筑学、伦理学、哲学、生态学、景观学、建筑学、伦理学、美学集中反映在地理选址布局方面的艺学、美学集中反映在地理选址布局方面的艺术。风水学研究建筑的方位、格局、形态、术。风水学研究建筑的方位、格局、形态、材料、色

45、彩等对于不同人的身心健康而产生材料、色彩等对于不同人的身心健康而产生的效应，其内核就是中国古代建筑理论的精的效应，其内核就是中国古代建筑理论的精华所在，归根结底也属于人本主义的范畴华所在，归根结底也属于人本主义的范畴二、场气万有观 风水学的五大要素：龙、穴、砂、水、向，其本质是气。寻龙、点穴、察砂、觅水、定向，目的是察寻适于人体的吉气，避开不利于人体的煞气。现代科学已经初步证明，人体有场气、植物有场气，建筑物有场气。万物之间皆有场气。若干建筑物组成的建筑群，场气就会因建筑物的排列不同而发生吉凶裂变。 风水学认为不适合居住的地方风水学认为不适合居住的地方大原则上，的确好些地方，天然的或人为的劣地

46、势，是不宜居住，就山坟墓冢亦不宜，因为已失却地灵。灵气已失，邪气相随，以之为用，自是有百害而无一利，幸而真正遇上绝地的不多见，其他别的问题解决不难，碰上绝地谁也难以改变。 经中对地理十不相之说是指一、不相鹿顽丑石，二、不相急水争流，三、不相穷源绝地，四、不相单独龙头，五、不相神前佛后，六、不相宅墓休囚，七、不相山岗撩乱，八、不相风水悲愁，九、不相坐下低软，十、不相龙虎尖头。一、不相鹿顽丑石 我们寻龙上山，经常可以看见山上有大小石块，若石块局部是无所谓，但若石块甚大，且顽丑异常，遍布全山，如此之山，因地灵不透出，为坚硬的石质所包围，如此之山，为第一不相二、不相急水争流 据我所知，有些地理师为求水

47、神入户，对流水的问题不甚讲究，一遇水流则高呼好地宝地，但，水流若急则反益为害，若有急流漩涡，祸事更近，要知道，地理五大原则，以水的反应最快，一葬即刻就验，笔者撰写潮水无情，九曲何用一文，即可说明急水争流之害，要知急水争流，刮墓脚即刻财失，有漩涡马上有灾厄，不可不慎，不可不慎之。 三、不相穷源绝境 要知道崩断坑堑之地，就是穷源绝境之所，例如我们上山寻龙，到一地，发觉土崩，突现大坑，悬崖绝壁，这些地点不必看之，因为此乃穷源绝境也，葬之无益反有大害，此穷源绝地将陷自己入无穷的灾劫之中，难以脱身，穷源绝境之地，就是地灵之气的死地，入死地无活路，故曰不葬。 四、不相单独龙头 单独龙头就是一个孤字出现，如

48、同前章所言之孤山也，孤山的种类甚多，有单阳孤山，单阴孤山，和独子孤山，若葬独子孤山，则后代祗有一子单传，若葬孤山绝地，那更是遭遇惨案，势必绝了后代也，所以青鸟经十不相把单独龙头列了出来，这是非常重要的，无随夹之龙的山势，势必产生孤僻之个性。 五、不相神前佛后 青鸟经十不相，神前佛后不葬，这也是重要的一大关键，按地灵秘岌中说明，神前佛后是正邪之气相冲之地，最主官司不绝，也就是主有讼案发生，神前佛后，有些地理师甚为喜欢，认为此乃神明驻足之地，若运用符法也许可以破掉讼字，但，青鸟经明言，神前佛后不葬为宜。 六、不相宅墓休囚 所谓宅墓休囚之地，就是地灵已经败退之地也，或者就是旧宅或古墓之地，此旧宅或古

49、墓之地，大半地灵已被吸附光了，成了休囚之地，纵然龙穴砂水向全具，但，地气已无，此反而葬之如入地狱之中，欲逃困难，毫无发展的余地，一般的地理师，若夸自己高明，最好不相此地局。 七、不相山岗撩乱 所谓山岗撩乱，此乃地气的乱流，一般庸师不易点中宝穴，其所结之地往往是假穴，真穴不易显露，故青鸟经认为不相为宜，此七不相，我不苟同，因为世上明师并非没有，山岗撩乱，地气乱流之地虽不易点中真穴，但若以网格法一一分别，仔细的寻求，亦可知大地局隐身之处，所花之功夫要甚大，因不划算，所以青鸟经直说不相。 八、不相风水悲愁 大凡择地，须多观察数日，若有狂风之日，可至地局处，或见风直入，旋转而出，产生悲愁之声，此亦不宜

50、也。山龙地灵最忌风吹，因风吹地气必散失，若择於山风旋转之地，更不宜，风从穴前而过，不直接吹向穴才宜也，又水声太大亦不宜，此点甚重要，以不闻水声最宜也，风水悲愁之地，我在澎湖见之甚多，澎湖沙地，且近海，风水啸啸，不宜葬之，宜择背山背风之地方宜。九、不相坐下低软 秦楞里子所言之坐下低软，用心实良苦也，因地气若潮湿，坐下必低软，葬之恶疾缠身，终年不断，但此坐下低软有补救之方法，若确认，地气实厚，在穴底，可铺上一层大块的花岗石或大理石，使冢不因年久而下陷，且用较乾之土，置於上方，如此亦可救之，若因坐下低软而抛弃大地局亦是甚可惜的一件事呢！ 十、不相龙虎尖头 要知道龙虎尖头，必然互相对冲，使家庭产生不和

51、之暴戾之气也，且凶险太多，不容易因旗鼓相当而有所平衡，一遇此局，不相也罢，此点不易改，改之无益。购房地形地势有讲究 古代“孟母三迁”其目的是为了改善儿子的成长环境，古今中外望子成龙之心，绝不会因为时空而改变，现代为人父母者，往往在选择房子时，都会考虑到学区的好坏、交通的便利程度及环境的安全性等等。那么作为一个房地产的投资者，除了投资房地产的第一要素“黄金地段”的选择外，在地形地势方面、在道路河流方面，又有哪些必须注意的投资潜在因素呢？一、有关地形地势方面的要领 1、靠山坡营建的房子多为独栋别墅，讲求景观视野，故房宅背后的地势宜较高，而前面的地势宜较低，但地势较低的前面宜缓降坡，最忌层层下陷、急

52、降坡甚或悬崖，让人有一泻千里的负面感受。 2、相反的，独栋别墅在前高后低的地势上建筑，最不适宜，若屋宅后方为急降坡甚或悬崖者更差，让人产生恐惧感，安全方面也多顾虑。3、前窄后宽或前宽后窄的建筑基地，气势减弱，给予人不良印象。4、建筑基地较四周地势低者，下雨时容易积聚水气，除较为潮湿外，亦让人有不开朗的感觉。5、建筑在山上别墅，本可远离尘嚣享受宁静悠雅之居住环境，但若地势愈高愈偏僻，人烟自然愈少，若四周空旷无其他别墅比邻，这类产品绝非投资保值的优良目标。二、有关道路河流方面的要领 1、屋宅前面的道路或河流适逢U字型转弯处，若屋宅在U字弧内者，状似在护城河内侧的城堡，在心理上偏向稳健兼具信心；而设立在U字弧外的建筑物，状似被排挤在外，缺乏安稳的感觉。 2、建筑物地基呈现三角形，而建筑物配合地基建造，也呈现三角形并带锐角，处于Y字形之分叉路口，汽车在屋宅左右两边进出，车流过于动乱烦扰，不符合屋宅应四平八稳的原则。3、屋宅前面逢T字形道路或河流，而屋宅建筑于A位置者，位居车流或水流纵横交错之交汇点，也是过于烦扰动态，不符合屋宅宜四平八稳的原则。三、有关巷道及人行道的要领 1、屋宅前面的人行