欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。欢乐谷运营状况及主题公园欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析旅游地产盈利阶段分析研究案例本报告是严格保密的。p深圳欢乐谷位于深圳华侨城内，土地随华侨城深圳欢乐谷位于深圳华侨城内，土地随华侨城4.64.6平方公里平方公里一起属于划拨用地一起属于划拨用地p北京华侨城北京华侨城20022002年与北京当地企业合资成立北京世纪华侨年与北京当地企业合资成立北京世纪华侨城实业有限公司，当地公司以土地入股，地价大概城实业有限公司，当地公司以土地入股，地价大概70807080万万/ /亩，在南磨房乡营造北京世纪华侨城旅游主题社区。总用地亩，在南磨房乡营造北京世纪

2、华侨城旅游主题社区。总用地面积面积1461467 7公顷的超大规模社区，包括约公顷的超大规模社区，包括约100100公顷的主题公公顷的主题公园欢乐谷和占地园欢乐谷和占地46467 7公顷、总建筑面积公顷、总建筑面积83838787万平方米的万平方米的大型地产项目，房价高出区域均价大型地产项目，房价高出区域均价70010007001000元元/ /平米。平米。 本报告是严格保密的。通过高额投资、大规模、多元化盈利保证通过高额投资、大规模、多元化盈利保证项目的成功项目的成功北京欢乐谷北京欢乐谷n乐园概括乐园概括 2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王

3、国等六个主题区组成 ，历时4年建设，投入20亿元，总占地 100 万平米。 开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数达到2万人次，开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入2-3个亿。n多元化盈利（门票，餐饮，购物）多元化盈利（门票，餐饮，购物） 欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。7个餐厅、12个主题商店与纪念品展馆，分布在主题公园各地期2006.7.9投入：20亿占地：54万平米期5万平米期45万平米每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目n分期扩大规模，追加投入分期扩大规模，追加投入景点项目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰1/3

4、，投资额在3000万左右，以保证其盈利性 游乐设备数量：40多项，其它项目数量：50多处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐饮本报告是严格保密的。通过多元化盈利、不断追加高额投资、扩大规通过多元化盈利、不断追加高额投资、扩大规模以保证项目的成功模以保证项目的成功深圳欢乐谷深圳欢乐谷n乐园概况乐园概况 深圳欢乐谷于1998.10.1日正式开始运营，在8年间共分为三期建设，共分为九大主题区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸、欢乐时光、玛雅水公园。全园有大小项目100多个，是国内项目数量最多，设施科技含量最高也最为先进的主题乐园 n不断扩大规模，追加投资不

5、断扩大规模，追加投资 欢乐谷每年投入3-5千万元资金用于改造和新建项目.欢乐谷确改造园区发展计划，每隔3年时间推出一组新的投资5000万元以上大型娱乐项目，每隔2年推出一组中型的娱乐项目（1000-5000万元），每年一组小型娱乐项目推出。期1998.10.1投入：10亿占地：17万平米期2002.5.13.5亿18万平米期2005.5.11.8亿5万平米n多元化收益（门票，餐饮，购物）多元化收益（门票，餐饮，购物） 05年游客量302万人次，经营收入超过 3 亿元，与 04 年同比增长二十几个百分点，重游率 41.5%。乐园内分布各式餐饮场所，如面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及纪念品商店

6、等。门票餐饮购物本报告是严格保密的。北京、深圳两处欢乐谷游乐园运营状况北京、深圳两处欢乐谷游乐园运营状况u深圳欢乐谷从开业运营以来，接待人数稳步增长，2005、2006两年连续两年超过300万人，收入超过3亿元。u北京欢乐谷开业仅5个月，人气迅速提升，接待人数共计86万，收入1.19亿元深圳深圳北京北京接待人数（万人）接待人数（万人）30086公园收入（亿元）公园收入（亿元）3.71.19深圳深圳北京北京接待人数（万人）接待人数（万人）16.7810.27公园收入（亿元）公园收入（亿元）0.220.162006年运营状况：年运营状况：(北京欢乐谷仅开业北京欢乐谷仅开业5个月个月) 2007年十

7、一黄金周年十一黄金周7天运营状况天运营状况深圳欢乐谷接待人数历年增长深圳欢乐谷接待人数历年增长本报告是严格保密的。主题旅游地产盈利阶段分析主题旅游地产盈利阶段分析初期阶段：旅游资源开发引爆区域发展，旅初期阶段：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展第一阶段：地产与旅游的平衡发展第一阶段：地产与旅游的平衡发展 1986-19931986-1993项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万M2）资金平衡东方花园1986年11.26地产收益锦绣中华1989年30乐园投资海景花园19

8、90年2.910.2地产收益民俗文化村1991年20乐园投资项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升30公顷 82个景点 19891亿70十年中, 营业收入总额达17个多亿，创利6个多亿，总资产达3个多亿；锦、民两景区先后在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。20公顷 内含21个

9、民族的24个村寨 19911.1亿90时间罗湖福田南山华侨城售价（港元）增长率售价增长率售价增长率售价增长率19883063.830782300201519893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52本报告是严格保密的。主题旅游地产盈利阶段分析主题旅游地产盈利阶段分析第二阶段：旅游成为区域开发第二阶段：旅游成为区域开发稳定

10、现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报第二阶段：旅游对地产的价值提升第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-20041993-2004项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万M2）资金平衡湖滨花园1993年1994年0.97.2地产收益桂花苑1993年1994年2.56.7地产收益世界之窗1994年48乐园投资中旅广场1996年1997年1.612.9地产收益欢乐谷1998年2001年35乐园投资波托菲诺2001年2002年80108地产收益项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平

11、衡，但是旅游盈利开投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已建立；到第二阶始增多，此时区域价值已建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报段后期，房地产收益实现高额的资金回报48万平方米118个世界著名景观，景区分为世界广场 、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。1994年6月18日6.5亿120开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利润总额已连续3年超过1亿元一期：17万平方米， 二期：18万平方米。一期：共分八大主题区：西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风

12、湾、阳光海岸，加上独具特色的玛雅水公园。容纳人数4万。一期：1998年10月1日；二期： 2001年5月一二期各投资4亿1202002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次；2003年3月底，已接待游客695万人次。发展阶段19961997年20002004年代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸住区形象华侨城产业配套高尚人文社区价格变化8000900015000本报告是严格保密的。主题旅游地产盈利阶段分析主题旅游地产盈利阶段分析第三阶段：良好的资源环境以及产业第三阶段：良好的资源环境以及产业孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发

13、新的盈利点第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点 20042004-至今至今2004年起，深圳华侨城集团、华侨城地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换 ， 2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定其在中国创意产业的战略地位 华侨城创意文化园入驻创意机构：OCT当代艺术中心、国际青年旅舍、高文安设计工作室、a/u（雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、PAL设计事务所、梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等 未来发展前景：目前全世界以未来发展前景：目前全世界以LOFTLOFT产业为代表的创产业为代表的创意产业每天创造的产值高达意产业每天创造的产值高达220220亿美