成立代理公司的可行性分析报告

1、成立代理公司的可行性分析报告一、2003年江西房地产市场发展分析2003 年南昌房地产市场一路走来 ，在一片“泡沫”中发展 ，年中又有“非典”光顾， 然而却赢得了“满堂彩”，实属不易 1到 11月份，南昌市房地产开发投资达 40 26 亿元，较去年同期增长 5863；商品房屋施工面积 496万平方米，同比增长 6937 ；竣工面积 409 万平方米，商品房预销售面积 222万平方米，其中住宅类为 17746 万平方米，非住宅类为 4525 万平方米，同比增长 82 30；空置一年以上商品房 7 26 万平方米，较上年同期降低 5355；存量房交易 11917套，同比增长 5479，交 易面积1

2、14. 44万平方米，同比增长71. 50%房地产业之所以能取得如此显赫的成 绩，除了该行业自身的特点之外，政府宏观调控的增强也是促成楼市产品结构的调整， 还有二、三级市场的迅猛发展的重要因素。政府宏观调控加强 南昌市房地产业相关行政主管部门的宏观调控能力得到了明显的增强。为进一步搞活房 地产市场、规范市场秩序，南昌市委、市政府于 2003 年年初下发了进一步搞活房地产 市场的若干意见，南昌市房管局也专门印发了 解释，并适时举办了多场现场答疑会， 一时间使得意见深入人心；而针对房地产市场出现“开发量过大”的倾向，以及土 地出让“过多过频”等现象，南昌市房管局、市国土资源局等分别采取措施，毅然决

3、定 从“量”上予以调控：开发量缩减 1 00万平方米，今年计划土地出让 3000亩，到目前为止实际出让仅为 1666亩。而且事实证明，这种调控的效果十分显著，使得南昌市房地产 业很快地摆脱了有些“过热”的情况，继续保持了持续、健康、快速发展的良好势头。 结构调整成效显著 产品结构不均衡是南昌市房地产业的一大“症状”，也是楼市复苏两三年以来，人们最 为关注，也是最为迫切地期待解决的重要问题之一。2003年南昌楼市非住宅的销售面积达 4525 万平方米。鸿顺德国际商贸城、盛世东方商 贸城、江西国际家居港、香江家具城等专业市场相继推出，都以被抢购收盘；中小户型 产品的全面绽放，如果说 2002 年东

4、方巴黎项目因推出的小户型还是一枝独秀的话，那么 今年洪城时代广场、锦和爵士馆等小户型产品的“全面绽放”等，便表明了市场的这种 需求有多强大 。在此基础上 ，恒茂国际华城也适时调整产品 ，推出了很为热销的“ MINI” 房型，金色水岸、碧海云天等的也因小户型而风光无限；中低收入者的住房问题被普遍 关注。政府通过发放住房补贴，以及分别在城东、南、西、北分别划出经济适用房用地 进行开工建设等来解决这一问题；以及别墅市场的正式启动等。该举措使得楼市同中部 城市相比没有了差距，与沿海城市也缩短了距离。二三级市场迅猛发展 南昌市房地产业发展态势良好还表现在二三级市场的迅猛发展等方面。据南昌市房管局 资料显

5、示， 2003年 111月，南昌市存量房交易达 11917套，同比增长 5497，交易 面积 115 万平方米，同比增长 7150，存量房与增量房之比也在 1： 1 54。存量房旺 销态势相当明显。而房产二三级市场之所以出现这种良好的发展态势，其主要因素有以 下三点：I 八、第一，房改房大量上市的势头仍然在延续。作为房产二三级市场的物质主体，房改房有着大量的市场需求。而“梯度消费、旧房换新房”的意识日益被人们接受，也促使大量 已购公房的人们为改善住房条件去出让这种住房。第二，随着南昌市“区域中心城市”定位的确立，以及江西省提出“举全省之力做大做强南昌”所带来的重大利好，也使得南昌市吸引了大量的

6、外地人来昌投资、就业据有关数据显示，仅今年就有二十万人到南昌落户，他们所拥有的购房需求，无疑也带 动了南昌市住房二三级市场的活跃。第三，市政有关部门简化房产交易手续、降低交易费等举措也促进了南昌房产二三级市 场的快速发展：办理产权证由原来三个月的时限到现在 15 天内办完，交易费用由原来的 8 元平方米降到 6 元平方米等，都使得南昌市房地产的发展具有了良好的连贯性与可 持续、可操作性，如此，南昌楼市其前景没有理由不光辉灿烂。二、2004年江西房地产市场前景分析2003年对于整个恒茂公司的销售量按回款统计来算销售额达 5 亿左右，而在 2002年仅做 了 25 个亿不到。恒茂公司在 2004年

7、的销售计划是确保 8个亿，力争 10 个亿，从这一 组数字可以说明，南昌房地产虽然起步较晚，但发展速度却是非常之快的，若干年以后 南昌还会稳步增长。看房地产市场走势，首先就要分析决定房价有哪些因素。从市场的角度来分析，决定房价的因素有三：一是房屋自身的成本；二是供求矛盾；随着房地产运作的越来越规范，这两年协议出让的土地都消化得差不多了，土地供应量也在减少，而市场的需求却越来 越大，正如市政府提出要拉开城市的框架，人口达 300 万以上，并要做大做强南昌，让 南昌在中部地区崛起，这点便证明了需求的增长速度是肯定的。三是要从消费者的消费 信心来考虑；目前不但是南昌本地人对南昌有了信心，就连温州购房

8、团也看好南昌，这 是有目共睹的。综合以上三点，我认为南昌市的房价一定会向上走。 近日，从南昌市房管局公布的一组数据看，南昌市房地产市场 2004年 12月份继续保 持快速健康发展的强劲势头。 12 月，全市房地产开发投资完成 9 84亿元，较上年同 期增长 294倍，其中，住宅投资 658亿元，同比增长 530 倍。商品房施工面积 346 46 万平方米，同比增长 206 倍，其中住宅施工面积 27878 万平方米，同比增长 1 97 倍。商品房批准预售面积 4823 万平方米（含红谷滩新区定向销售商品房 32 32万 平方米），同比增长 145，其中住宅 4648 万平方米，同比增长 699

9、5。商品房 竣工面积 1215 万平方米，同比增长 8倍，其中住宅竣工 859 万平方米，同比增长 6 倍。从南昌市房地产市场的发展来看，我们可以看出南昌市场发展到饱和期，还有一个较长 的过程，也就是说近几年会有越来越多的房地产开发商进军南昌，争吃南昌这份“蛋 糕”，这对于房地产代理商和策划机构无疑是一个发展的好时机。三、江西房地产策划公司现状 江西现有的房地产策划公司有：天睿不动产策划、同致地产、厦门季候风、新德安策划、 金百利等。自从 2003 年连续出现策划公司被强行解除合约事件：江西国际家居港与天睿 策划解除合约、白金翰花园和天睿策划解除合约、金色水岸和厦门季候风解除合约等之 后，江西

10、本土策划公司受到了严重的打击，在房地产界引起了轩然大波。一时间，找策 划公司到外地的说法传遍整个江西房地产行业，深圳瑞尔特、上海经佳、上海经贝、深 圳同路等策划公司陆续进入南昌。这种现象的发生我分析有以下几点原因：1、策划思路、策划理念老套房地产策划注重创新，但对于很多策划公司来讲只是一句空话，他们只是按照一个 固定的模式操作南昌的任何一个楼盘。去年的南昌房地产广告中出现过一个情况：一个 策划公司代理的两个项目在同一个区域，两个房地产广告同一天出现在报纸上，其中的 广告词和设计风格基本相同。象类似于这种事件的公司在江西比较多见。 概念炒作基本没有。目前，南昌提出新概念并操作的比较好的项目不多，

11、只有：提出教 育概念的学府雅园、亲水住宅红谷春天等，实际上也是策划理念的问题。2、策划服务质量令开发商担忧 许多策划公司在谈项目的时候，口口声声一定要怎么做等等，但最后操作时由于种种原 因，不是市场调查不准确就是市场定位不准确，使得开发商在谈到本地的代理公司时， 大都无可奈何。去年南昌新成立的一家目前南昌最大的房地产开发商江西城开集团 明确表示，合作的代理公司必须是深圳或北京等发达地区的代理公司。3、规模不大、实力不强 江西成规模的策划公司不多，并且人员的流动性比较大，虽然说有一些策划公司可能有 10 多个项目同时运作，但实际上按照人员配置远远不够，很多工作都是拷贝，这对项目 的销售带来了很多

12、的麻烦。 南昌现在的代理公司内，平面设计能力、策划水平、产品设计等方面齐全并都比较优秀 的公司基本没有，项目操作方法停留在比较传统的方式上，虽然南昌的策划公司基本每 月都有新增，但与我们成立公司的初衷是不矛盾的，相反对于我们来讲更多的是机遇。四、成立策划公司经营思路经营方向：力求减轻利恒公司的负担，为利恒的后续发展作铺垫 以“凝聚精英，开拓进取”为价值导向、“全程策划对位服务”为宗旨，以卓越的战略 发展眼光和独具创新的手法，突破传统意义上策划公司的内涵和外沿，全新打造江西一 流的新生代房地产策划公司！具体从以下几个方面做起：1、培养一批优秀的团队。公司要想在同行业中立于不败之地 ，首选就是在人

13、员问题 ，除了本人现有的一批人员外， 准备从广州、深圳或北京等地引进一名高级策划师加盟，力争在23 年内使公司成为汇聚房地产各方面专业精英之地，建设为江西省一流的策划代理公司。2、提高公司项目的服务质量。 公司的赢利是靠服务赢得的，只有提高服务质量，做好口碑宣传，才能使我们立于不败 之地，从公司服务项目的每一件事情做起，包括设计、策划创意、文案、活动策划、招 商等。3、作好公司的形象宣传。 一个公司运作的成功与否，与媒体的舆论也有很大关系。本人将利用现有的资源优势， 做好公司的宣传和代理项目的宣传 ，在最短的时间内让公司的声誉传遍整个房地产行业4、努力拓展其他行业，形成强大的资源优势。诸如：广

14、告、规划设计、经营管理等公司，逐渐形成房地产行业一条龙服务的强大优势。五、策划公司启动计划 公司名称：香港中城国际投资顾问有限公司 经营范围：注册资金： 100 万元公司成立后即可代理利恒公司丰城项目的全程策划，以此作为公司启动的项目，创建中 城品牌，利用利恒公司和本人的社会资源关系寻找新的业务。一般而言，一个房地产项目的运作周期是两年，也就是说等公司正常运转（正式运作第 一个项目起）半年内再有一个项目操作，公司发展的机会就会越来越大，等两个项目正 式开始销售后，再有其它项目的不断洽谈和正式接手运作，公司步入良性发展状态后， 公司的品牌影响也就日渐增大，以后的业务也就不用担忧。1 、策划公司的

15、经营管理和财务核算：公司管理实行总经理负责制，财务实行独立核算。2、策划公司组织架构：3 、岗位工资标准1、总经理助理： 2000元/ 月2、营销总监： 5000元/ 月+提成3、策划部、市场部经理： 1600元/ 月4、销售部经理 1200元/ 月+提成5、设计人员： 1500元/ 月6、策划、文案策划： 1000元/ 月7、销售主任： 1000元/ 月+提成8、销售人员： 800元/ 月+提成9、人力资源专员、办公室文员： 800元/ 月10、会计： 1000元/ 月11、出纳： 800元/ 月12、司机： 800元/ 月工资每月支出共计（含本人工资） ：34900元/ 月（以最后实际定岗

16、后为准）4、策划公司开办经费：（ 1）、注册资金 100 万元（ 2）、商务车一辆 15 万元（3）、办公用品费用办公桌椅： 8000 元电脑 5 台（设计 1 台、文字处理 2 台、财务 1 台、总经办 1 台）：2万元打印机 2 台：1500 元复印机 1 台：3000 元电话机 5 部、传真机 1 台： 5000 元数码照相机： 5000 元办公用品（易耗品） ： 5000元（开办初期）（4）、驻丰城项目房租等开支： 3000元/ 月费用共计： 119.25 万元5、费用开支说明：预计公司成立后 5 个月内，除收到丰城项目的前期费用约 15万元，新合作的其它项目前期费用 15 万元外，没有其他收入。5 个月内公司的开支将有：(1) 、工资支出：34900元/月X 5月=174500元(2) 、驻丰城项目人员开支：3000元/月X 5月=15000元( 3)、成立时的