不确定房地产：危机求生

1、    不确定房地产：危机求生             开发商为什么迷惘？因为面临的不确定性实在太多。在充满不确定性的今天，要寻找房地产的确定性，不是一件容易的事。开发商为什么焦虑？因为观望情绪不减反增，成交锐降。在焦虑不安的时候保持乐观，需要多大的勇气和信心。6月27日-29日，在参会人数超过500名的“博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会”，多位嘉宾达成的确定性共识是：此轮房地产调整期需要二三年时间。瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席

2、经济分析师陶冬更是放言，从整体宏观形势来看，2009年比2008年的情况更不乐观，很有可能出现双位数的通胀，并对房地产市场产生重大影响。虽然多数开发商对渡过楼市低潮颇有信心，但过惯了好日子的开发商，面对惨淡的售楼处，果真能做到平静如水安然无恙么？危机之兆交易量急速下降开始暴露出开发商资金链的脆弱。“开发商的资金结构一般来说是银行开发贷占到15%-20%，自有资金超过了35%，预售款和个人抵押贷款应该占到40%-50%。交易量下降就意味着这40%-50%受到了威胁。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产资金链偏紧的原因主要是交易量下降。“全国交易量下滑了40%-50%。”聂梅生算了一笔账，

3、去年全国的开发总量大约为2.7万亿元，“交易量下挫40%的话，就有七八千亿，甚至到一万亿的资金缺口。”REICO工作室负责人刘琳博士则用数据印证了这种市场需求的急剧下降。根据最新一期的REICO报告，订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况，其中，订金和预收款由1-2月的23.5%下降到1-5月的21.1%，个人贷款由1-2月的31.1%下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%。在北京科技大学教授赵晓看来，最不容乐观的是，“此观望”已非“彼观望”。“去年第四季度的观望是信贷真空造成的观望，想买没有信贷支持；今年以来的观望已经演变成信心的观望，就是给你钱也不见得会购买。”“

4、看空”引发“做空”的杀伤力或更为猛烈。屋漏偏逢连阴雨。此时，持续的通货膨胀也在冲击着房地产的资金链。陶冬十分担心中国还有第二次通货膨胀。他指出，2008年A股和H股的上市公司的季报显示，最大的问题就是成本上升，原因除了公认的材料价格上涨外，另外一个重要因素就是工资上涨，人们对通货膨胀的预期出现了本质性的改变，工资开始上涨，不仅仅是上市公司员工的工资，白领员工的工资都在上涨，中国出现了相当危险的问题。“一旦第二轮通货膨胀出现，甚至是接近或是超过双位数的通胀，中国可能会面临比现在严峻得多的宏观紧缩政策。”陶冬大胆断言，就整体宏观形势而言，2009年会比2008年的情况更不乐观。中国城乡建设经济研究

5、所所长陈淮则提出了自己独道的观点，流动性过剩的地方才是真正缺钱的地方。“中国目前正受累于流动性过剩。”一位不愿透露姓名的与会者坦言，房地产行业的资金明年才是最紧的。“今年的利润可能还有去年一部分未结转资金的支撑，但明年可能就没有这种好事了。”聂梅生指出，对于宏观经济来说，最担心的就是硬着陆，“投资也疲软，消费也疲软。”如果再受到国际通货膨胀，油价上升、美国次贷、利率调整等因素的影响，处理不好的话，中国经济一下子掉头向下，楼市一定也会和经济一起跌下去。”融资困局面对如此困境，谁能融到钱，就意味着谁能走得更远。然而，残酷的现实却让众多房地产企业望钱兴叹。首先让开发商坐卧不安的是收紧的信贷政策。毕竟

6、，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，这已是近半年内央行第五次宣布上调存款准备金率，准备金率攀至17.5%的历史高位。“受货币政策的影响，银行贷款由1-2月份38.3%下降到的1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。而房地产贷款同比下降得更是快，企业感受到资金链条紧张是意料之中。”刘琳博士指出。“中国金融市场还是取决于政府，房地产直接融资这一块，就造成银行压力比较大，考虑到银行风险，一调就是银行准备金率。而基金、债券本应是资本市场的手段，但我国这方面又不太完善，股市现在又面

7、临重挫。”聂梅生坦言，房地产开发企业融资渠道实际上是比较窄。北京师范大学金融研究中心主任钟伟则透露，此时，外资对中国房地产行业的态度也出现了分歧，他观察到，2008年有已进入或即将进入的外资流走的现象。赵晓更是一针见血地指出，“银行家是怎样的人？出太阳的时候给你送雨伞，下雨的时候，又将雨伞收起来，”显然，房地产现在是在“下雨”。而对于专门从事投融资业务的联华信托投资有限公司常务董事、总裁李晓东而言，可感触更深。“信托虽然比较灵活，但钱会比较贵，过去几年基本上都是中小开发商找上门来的，今年以来，小的谈得比较少，谈的都是大的开发商，3分利都可以接受。”李晓东透露，近两个月，来找钱的大开发商资金量都

8、是5亿-20亿的项目。“开发商目前的资金需求非常强，但他们不是为了项目盈利而找钱，而是为了生存找钱。这是值得我们深思的问题。”在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。高盛5月15日发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15%-20%。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将内地房地产的整体行业评级由“吸引”降至“审慎”。显然，房地产融资困局已成事实。突围路径要么生存，要么死亡。面对房地产行业的寒冬，很多人提出开发商要把“活着”放在首要位置。“资金链的稳健非常重要，如果资金链膨胀很快，销售额也需要飞快的上升，在

9、从紧的情况下，资金容易倒不过来。”聂梅生建议，要适当控制资金链的膨胀程度。聂梅生同时认为，做产业升级、练内功、做品牌、做产品也很重要。不管怎么说，好东西一定是有一个好买主，这个是颠扑不破的真理。“从银行的角度来讲，肯定也是选择优秀企业。优秀企业当然就是资金链比较稳健、产品做得好的。”北京国瑞兴业房地产有限公司董事长张章笋谏言：房地产公司应该量力而行，在价格回落、市场观望态势之下，应该尽量的少拿地，少做一些项目，少开工建筑面积，将自身的资金链调整的松一些，这样就可以平安的度过调整的期限。“这是对企业负责的态度，对整个行业也有促进作用。”“企业要找资金，降价加快资金回笼，放慢开发速度，减少资金流动

10、。”然而，赵晓认为，仅仅这些微观的努力还不够，政府部门也应有所作为。赵晓提出两个需要特别注意的地方：一是不要让房地产市场崩盘，如果房地产市场崩盘，那一定是中国经济的悲剧：二是如何有的开发商面临大的资金链风险，政府不要不管，这些企业完蛋了，就会引发中国经济一系列的问题。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌在接受本报记者采访时提议，可以适度放开二套房政策，扩大有效需求，尤其是扩大没有风险、有实际购买力的需求。“防止房地产调控的硬着陆。”德意志银行香港分行董事袁浩提醒说，这次房地产行业的观望期会长一点，有可能是二三年，发展商从心理上要往最坏处准备，以不变应万变。不过，与会的地产界和金融界人士，对楼市悲观的并不多。“如果已经到了冬天，那么，现在已是晚冬。我个人的判断，在今后的日子应该是不断地回暖。”李晓东甚至分析，今年银行压力很大，存款回流很快，贷款规模又受到严格控制，银行体系有强烈的愿望，想通过信托方式或者其他方式将存款压力分流出去。李晓东乐观