新天名城项目可行性研究报告

1、精品文档新天名城项目可行性研究报告目录第一部分 项目所在片区概况分析3-91. 大亚湾片区概况1-52. 大亚湾片区分析7-9第二部分项目概况10-111项目墮10实用文档112项目基本数据第三部分项目S.W.O.T分析13-14第四部分项目开发的初步方案15-17第五部分项目开发价值评估18-28第六部分项目方案风险评价29-34第七部分 项目投资风险初步结论35第一部分项目所在片区概况分析、大亚湾片区概况1、概况:广东省惠州大亚湾是一个美丽迷人的海湾,她濒临南海,与深圳接壤, 与香港隔海相望。惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区于1993年5月经 国务院批准成立,面积为9.98平方公里r 2

2、006年3月经国务院批准扩大到 23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由 广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里.海域面积1300平方 公里。现有人口约12.2万人,其中常住人口 7.2万人,流动人口约5万人。 2片区土地政策及供应特征：1）大亚湾片区土地政策：根据大亚湾管委会惠湾2007J5号文件显示：2007年2月规划修编 和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里,其中 西区上杨4.92平方公里,霞涌大岭1.81平方公里响水河南部3.87 平方公里,中心北区10.65平方公里,占全区整治土地的29.1% ,中 心南区15.29平方

3、米。大亚湾区尤其中心区土地大多已出让,均掌控在开发商手中.土地闲 置整治未落实之前土地入市时间不确定,项目未来竞争不明朗。 本项目位于大亚湾中心北区土地整治范围内。2）片区土地供应特征：土地性质:石化工业土地占主体,居住用地面积约占23.8% ;居住用地：居住用地地块数量少,但地幅完整,且集中于澳霞大道上。出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。3片区各项配套设施现1）自然景观大亚湾海域面积达488平方公里,黄金海岸线达52公里，海水清澈,沙滩绵延曲折,沙质柔软细腻,近海拥有近百个千姿百态的岛屿,呈弯月状 分布,被誉为海上小桂林”。大自然的鬼斧神工,使大亚湾成为南中国海的 一

4、颗璀璨的明珠。著名的景点有东升渔村.大甲岛.穿洲岛.三门岛.熊猫 金海岸.清泉寺三棵树观景台等。2）交通路网公路网：惠澳疏港大道.深汕高速、惠盐高速.广汕高速、广惠高速.惠河高速.东部沿海高速。铁路网：京九铁路、广梅汕铁踣、惠澳铁路、深沪厦铁路。航空网：深圳宝安机场、惠州平潭机场。海路（运）：惠州港.澳头客运港。3）周边环境与配套大亚湾管委会、相关政府机构.惠州海关.中国银行.建设银行.工商 银行等各大银行机构.体育场假日酒店、中海酒店等。4大亚湾规划1）规划分区大亚湾规划区为：东区.西区.中心区、港区等功能规划,分别隶属于 霞涌.澳头、西区等街道办。lite* 口羚“处 iTstoI -r1

5、2-打造沿海城区的规划布局AMGt 那 6大亚湾区规划图2）开发区优势大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经 济体和区域经济中心的优良条件。主要体现在:地缘优势：位于惠州南部,西接深圳,陆路距香港60公里r海路47海里。港口优势：大亚湾海域竟.航道短、淤积少,是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸惠州港。配套优势：大亚湾不仅初步形成了比较齐全的港口.主干道路.供水.精品文档供电.通讯等基础设施网络,而且紧邻惠阳区f距惠州和深圳市区仅40公里 左右,有城市依托，生活配套便利。市场优势：大亚湾地处珠江三角洲,是我国经济最活跃的地区之一,对化工产品需求量极大。

6、项目优势：大亚湾大项目相对集中,中海壳牌南海石化.广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一批大项目已 先后落户建设。3) 大亚湾区功能定位与中心区规划:大亚湾区功能定位：力争通过5 10年时间的努力,奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。中心区规划:本项目位于行政商务区,即中心区,总用地面积约22平方 公里,以行政.金融.商务.居住为发展方向,是打造沿海城区,突出滨海 特色的核心区域,也是完善城市功能的重点地区。二、大亚湾片区分析(1) 目前区域经济形势涨势喜人从惠州市统计局公布的最新统计数据来看,2006年大亚湾和惠阳两区 民

7、经济和社会发展呈良好的发展态势,区域常住人口増加到5415万人rGDP实用文档増幅创近十年新高:*大亚湾区实现生产总值100.2亿元增长903% ;惠阳区GDP06年 达90.39亿元,比上年増长16.2% ；*全年全社会固定资产投资38.83亿元,比上年增长57.3% ;*第一.三产业平稳増长分别上涨了4%、19% ；第二产业快速増长上涨14.4% ;三次产业结构为：53 : 53.3 : 41.4 ;*在岗职工年平均工资15438元增长196%。(2) 未来将由石化产业拉动区域整体经济跃上新台阶大亚湾确立了建设石化数码产业名城、南海石化后勤服务基地、滨海二类大城市的发展定位世界百强企业纷纷

8、进驻给两区经济注入了无限活力:*大亚湾目前在谈在建的大项目和石化中下游项目共有26个，总投资额 逾810亿元,其中已落户项目15个.总投资额730亿元；* 2010年大亚湾将完成1000亿人民币投入r实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值,人均GDP将达到46985元；* 2010年整体GDP和人均GDP将比2005年翻一番,经济结构更加合理.第三产业将占据主导地位。* 2016年完成1500亿元人民币的投入,初步建成石化区。实用文档精品文档*投资400亿元的中海壳牌项目将带来1:50的投入产出比；LNG电厂 占地2平方公里,投资50亿元；东风汽车城占地2平方公里r投资50

9、亿元;比亚迪项目,一.二期投资完成后,产值可达100亿元,年纳税额可达6亿元 之多。*大亚湾目前共弓I进21个超过千万美元项目。(永昶电子.三洋电子、 光弘电子.宝兴钢铁，比亚迪等等I(3) 区域市政设施配套日益完善，路网交通将出现革命性的变革经济发展离不开城市配套设施建设,两区交通路网的大力改造,也将为 经济腾飞插上翅膀:中海壳牌本项目8地铁3号写深汕高速交通位置图* 2010年深惠轻轨对接计划被列入新的十一五”规划,深圳地铁3 号线将扩延至惠阳淡水及大亚湾；*惠深沿海高速公路双向6车道，长约48公里,预计投资30亿元, 06年5月份动工，预计2008年中将全线通车；*杭厦深沿海高速铁路;I

10、各直接接通深圳龙华站，惠州段全长6 5公里. 途经大亚湾.惠阳,预计2010年建成通车。（4）大亚湾住宅产品目前供应量略大，但同时外来需求量也不断增加*大亚湾.惠阳区域（两区）住宅产品07年下半年约10个项目总体 供应量略大,深圳客户占绝对主流。* 07年下半年,大亚湾.惠阳（两区）住宅销售均价为4000-4500元 /平方米。市场结论:大亚湾区域经济趋好,房地产行业供需两旺，但仍需深挖惠阳和大亚湾 本地内需市场,扩大深圳和惠州外销市场。未来几年，人口增加及便利的交 通路网，珠三角产业互补和融合，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳 和龙岗区）浮出水面，将提升大亚湾区域地段价值，进一步刺激房地

11、产业发 展。本项目位于大亚湾中心区北片,片区的起点高、可建设性强的规划为项 目赢得了发展先机!实用文档第二部分项目概况一、项目位置:本项目位于惠州大亚湾CBD中心区,地处澳霞大道北侧,东临中兴五 路,北面为规划路,西临金泓住宅用地。基地总面积：42500.00平米,规 划容积率为345。项目由9栋欧式住宅,1栋高档商务写字楼,1栋星级酒 店以及沿街商业等公共设施组成。6号公路沿海亠醫公路本案澳霞大道康汇花园往黄金海岸25号路疏港大道市政广场体育馆管委会南山国际红树林公园二、项目基本数据:总占地面积42500.00 rff总建筑面积162568.00 nf容积率3.45欧式住宅建筑面积98000

12、.00 nf高档商务与字楼建筑面积24000.00 rrf星级酒店建筑面积14000.00 rrf商业建筑面积10600.00 rtf地下车库面积15968 rtf建筑覆盖率22.4%上表涉及到的具体数字，最终以国土局的丈量报告为主第三部分项目S.W.O.T分析1、项目优势分析（Strength ）1）行政金融中心，地段佳，潜力大2）中心地段，十字路口，展示性强；3）东西南北，交通发达；4）视野开阔，远景较好（夜景、山景、海景）；5）4万占地在这个地段能打造精品项目2、项目劣势分析（Weakness）1）地块规模中等偏小；2）目前的居住、商务氛围弱；3）目前的配套十分欠缺；4）十字路口 ”噪音

13、粉尘污染大;5）东边农民房对本案形象有影响；6）治安存在隐患。3、项目机会点分析（Opportunity ）1）大亚湾经济发展历史机遇；2）政府投入力度大,配套规划日益完善；3）商务、行政等氛围日趋浓厚；4）大开发商进驻将大幅提升片区价值；5）明年底”沿海高速的开通”区域价值将进一步显现；6）市场产品规划体系相对滞后，发挥空间大；7）深圳客户异地置业增加。4、项目潜在威胁分析（Threat）1床来2年，开发区内将有大量物业2）相继开发，市场前景不容乐观;3）淡水吸引住大量客户，竞争激烈；4）大盘（熊猫国际、未来万科项目等）进驻，地产格局发生变化，威 胁较大5）石化产业污染，对旅游大亚湾居住环境

14、形成副面影响；第四部分项目开发的初步方案、定位思考:1. 随着大亚湾开发的日益成熟,片区的居住氛围日趋浓厚,相关的配套设 施也将日益完善。而其较好的居住环境和相对合理的价格,将吸引越来越多 的居彖客户；因此居家客户比例势必越来越大。2. 目前市场与未来市场将不乏中大户居家型大盘物业，但目前精品中等（过 渡）居家型物业是市场的空白，成为本案发展的重要机遇；3 随着大亚湾的进一步发展作为金融行政中心的本片区,投资价值将进 步凸显；综合考虑到市场的风险和价值，投资型物业我们提出：城市中心大生活社区+五星级酒店+国际商务公寓+商业新天名城位于大亚湾经济开发区行政商务区中心,南临澳霞大道,紧 邻体育馆.

15、市政广场,是大亚湾中心区的第一个集高尚住宅.酒店.写字楼.商业为一体的城市综合体。二整体定位：大亚湾CBD国际都汇以大亚湾CBD、国际都汇为核心定位，打造一个具有国际化形象的 复合空间和新区地标。功能多元化集办公、商务、住宅、商业的综合体满足于多层次（城市白领、商务人群、投资客、实力型企业）置业需要的高尚楼盘区域级商业中心+社区服务中心三、项目产品定位：1、五星级酒店大亚湾CBD,五星级国际酒店所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有酒店 级生活品质的居住产品；属于城市现实及未来规划的CBD核匕区域的项目，项目产品能够具备商务接待与居住的双重功能；具备五星级国际酒店级的配套设施

16、与高品质服务（星级酒店式大堂设 计，叫车服务等）;服务的客户来源多元化（包括外资企业的外籍人士等）2、写字楼商务公寓大亚湾CBD,国际商务公寓所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有商住两用的高档居住产品；属于城市现实及未来规划的CBD核心区域的项目，项目产品能够具备3、住宅大亚湾城市中心大型生活社区,高尚的居家型中等户型产品所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有规模化社区、人文文化个性特点、居家型产品；服务的客户来源多元化（包括异地、外企、外籍人士等X4、商业城市级商业中心区与风情商业街所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有综合 型商业集合

17、体、别具风情的街区商业、城市极具规模与特色的商业中 心。第五部分 项目开发价值评估、住宅部分:根据估价对象目前状态为未开发的土地,以及本市房地产市场中与估价 对象类似的房地产交易实例比较多的情况,本估价报告选用理極为主 要的估价方法。具体思路为1、定价的影响因素地理 一一项目规模 一 周边环境一一物业档次交通状况外部配套设施 小区规划 户型及景观 发展商实力物业管理2、定价的基本原则1. 根据对本项目周边地区的市场调查及考虑到影响物业定价的各因 素权重,综合分析评定物业的综合素质；2. 参考同片区同类型项目的综合素质及价格水平,确定用市场比较 系数法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正.加权平均

18、得出本项目的 销售平均价格；3. 以对未来项目物业所能达到的要求以及物业管理所能实现的目标综 合考虑；3、参考均价评定1市场比较法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正.加权平均得出 参考均价。2. 在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内,具有较 强相关性.替代性的房地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。针对本项目身条件选择周边六个可比较项目:A、美岸栖庭：位于大亚湾西区上杨响水河作为典型的投资项目作为本项目的重点参考项目；总占地面积：25815平米住宅建筑面积：74914平米楼层状况：3栋24层.1栋18层住宅户数：1036户f 9

19、.23推出银湖阁132套已售完；10.14推出龙华阁440套（含预留约150套谈回购）容积率:3.02停车位数量:467个均价：4500元/时（毛坯），销售情况：销售率约70%优势：地理位置优越，交通便利；临近熊猫国际,具备一定的居住氛围。劣势：处在工业区临主干道,有一定噪音影响。B、熊猫国际二期：本项目主要临近大亚湾大道r是大亚湾的代表性楼盘, 可作为本项目的可参考项目； 位置:惠州市大亚湾西区总占地面积：83万平米总建筑面积：约110万平米容积率:1.3总户数:8000该项目一期已售完,按市场走势，二手房价格5000元/平米，项目二期莱茵湖（德式风格）正接受客户咨询二期：9栋洋房.4栋9层

20、.2栋11层.2栋28层；洋房户型80150吧200多套联排别墅320 - 350 m1,20多套独栋别墅4505508套双拼别墅。优势：交通极为便利：紧邻区域交通干道大亚湾大道。生活配套齐全：集学校幼儿园、标志性广场.多功能会所.医院.银行、风情商业街于一体。是惠州地区的超级大盘之_。劣势:项目前期未能狼好树立项目品牌；地处工业区，居住人群较为混杂。C、菩提园：是大亚湾片区质素较高的楼盘，是本项目的主要参考项目； 地址:大亚湾西二干道占地:107726平米总建筑面积:214393平米楼层状况：8栋32层住宅容积率：1.8 ,绿化率:68.8%精品文档总户数：1466套,二期均价：4800元/

21、m1销售率：二期在9月30日开盘,销售率约30%户型面积分布（m2 ）4房3厅3卫298.324房2厅4卫220.38,219.874房2厅2卫204.93,207.71优势：地理位置优越交通便利；大户型设计,高端人群规划。劣势：目前配套设施较差没有居住氛围。D、峰景湾:位于大亚湾澳霞大道旁，临近本项目,二期准备在今年底推出, 可作为本项目的参考项目。总建面：5万平米楼层状况：3栋1618层.2栋9层实用文档均价：约3500元/冊优势：澳霞大道旁，交通便利。劣势：工程进度慢,楼盘形象不佳。E、听涛雅院：位于大亚湾中心区北段（自来水厂南侧）,位置临近本项目,可作为本项目的参考项目。总占地：502

22、24平方米总建面：13.1万平米实用文档精品文档容积率：2.61 r绿化率：31.5% 预计均价：5000元/冊（含装修） 目前情况:正在办理昌浩会认筹，预计年底推出 户型：面积在15-150儕之间,主力户型集中在30-60时；LOFT夹层,买_层得三层。优势：周边有红树林.生态然环境较好；交楼送装修免去投资者后顾之实用文档忧。劣势：周边配套较差,没有居住氛围F、东方新天地：位于澳头镇新澳大道与进港大道交汇处,主力客户群为深圳客户,可作为本项目的参考项目。占地面积：5331平米总建筑面积：71048平米楼层状况：一期30层二期32层容积率:13.1 f总户数：748户，其中一期468套、二期2

23、80套目前状况：正在认筹,认筹优惠政策:交2万诚意金f享受额外98折预计推出时间：12月初对外宣称均价：4800-4900元/叶（含装修）.除去装修4400-4500元/冊（毛坯）户型：分单身公寓（39.3244.9 m* 1 1房（68.6873.28冊）及2房（82.2112.71耐）三种优势:位于大亚湾澳头镇商业中心,大亚湾首个五星级酒店式公寓,带精装 修总价低。劣势：目前项目周边环境较嘈杂。影响价格因素权重新天名城美岸栖庭熊猫二期菩提园峰景湾听涛雅苑东方新天地平均价格（元/平米）PxPA=4500PB = 5000PC =4800PC=3500PD=4400PE=4500位置交通106

24、5897.5688.5周边环境105.5786.5568生活配套845.8763.53.87片区心理指数53.6343.633.53.53、参考均价评定项目参考均价计算物业规模421.62.52.21.31.81.5外部景观53343.5344内部景观42.533.53233户型结构84.8666.54.566建筑形象85.566.56466小区配套754.76.55.544.54智能化设施53.5465544.24.5发展商品牌96.578.56568.5交楼标准7464.24356样板房展示504.543.5014物业管理52.84.54.642.534合计10059.274.184.87

25、3.350.865.878.5权重取值20%8%17%25%20%10%评比总分和Qx=Ql = 54Q2=61Q3=326Q4=37Q5=48Q6=581.446.43.76.9.75.74.65修正后各相关楼盘价格PiPi =(QX/Qi)xPi 注：Pi为按揭折实均价PA =(QX/Ql)xPA =(446.4/543.5)x12000 = 3613PB =(QX/Q2)xPB =(446.4/616.9)x8500 = 3618PC =(QX/Q3)xPC =(446.4/326.68)x10000 = 6559PD =(QX/Q4)xPD =(446.4/375.7)x9000=42

26、27PE =(QX/Q5)xPE =(446.4/484.6)x10000 = 3961PF =(QX/Q6)xPF=(446.4/581.5)x9000 = 3378各相关楼盘权重取值为Wi，WA= 20%, WB=8%, WC=17%zWD=20% zWE=20%zWF=15%PX=XPiWi二PA WA+PB WB+PC WC + PD WD+PE WE+PF WF精品文档切/Z 0沅为二%0T xg“+%0 乙 xi96+%S 乙 x 乙乙 t7+%o：x6 労 9+%旷819+%0 乙 x19 =二商业部分由于目前大亚湾中心区未有在售的商业项目。根据对该片区规划及发展的前景分析,结合

27、本项目的身规划优势,并与项目周边商业的各项条件与本项目加以对比分析,计算出本项目商业的价格保守估算在住宅价格的28倍.即11984元/W左右。三、写字楼部分由于目前大亚湾中心区未有在售的写字楼项目。南山国际2005年销售均价约3800元/IVP ,2006-2007年初惠阳世贸广场和惠康国际的销售均价 约4800-5000元/IVP，预计海湾国际中心的销售均价约7000元/IVP ,根 据对该片区规划及CBD行政中心发展的前景分析和市场逢势r结合本项目的自身规划优势，保守估算出本项目商务写字楼的价格在6000元/M2左右。四、五星级酒店部分由于目前大亚湾中心区未有在售的酒店项目.位于澳头的东方

28、新天地项目销售均价约4000-4500元/M? f前期销售的假日酒店销售均价约6700 元/MJ根据对CBD中心片区规划及发展的前景分析和市场走势,结合本项目的已引进香港曼福特国际大酒店的优势,保守估算出本项目酒店的价格 在6500元/W左右。实用文档第六部分 项目方案风险评价由于本项目所处大亚湾中心区,是政府未来重点的规划发展区域,通过对大亚湾中心区未来总体房地产市场的展望以及结合本项目所在片区的定位,并选择近期房地产市场中与本项目处于同一供求范围内,具有较强相关i代性的房地产交易实例,进行分析比较和修正.评估出本项目的市场价格：住宅部分的销售均价为4280元/平方米，商业部分的销售均价为9

29、84元/平方米，写字楼的销售均价6000元/平方米酒店的销售均价6500元/平方米计算。、项目的投资收益项目包括:1、项目投资收益项物业类别销售均价（元/M2 ）可售面积销售率销售收入金额（元）住宅428098000100%419,440,000商业119841060095%120,678,880五星级酒店65002400095%148,200,000与字楼60001400095%79,800,000合计768,118,880以上可售面积最终以国土局丈量报告为准2、项目转让成本（含土地成本、拆迁、三通一平、广场、市政道路等配套工程费用）:共 5000万 元。3、建筑安装成本费序号项目单价（元M

30、 ）建筑面积（M2总价（元）A前期费用3048770404877040B勘察、设计费701137976011379760C建筑安装19703202589603202589601基础土石方40650272065027202咼层桩基础和主体14002275952002275952003水电安装18029262240292622404消防8013005440130054405通讯10162568016256806智能化25406420040642007电梯7011379760113797608煤气管道40650272065027209保安系统101625680162568010电视天线1524385

31、20243852011公共部分装修1001625680016256800D室外配套1802926224029262240E其他建筑费用1001625680016256800F管理费(A+B+C+D+E) *2%7640696G水口预见费(A+B+C+D+E+F)*2%7793509.92H397,469,005.924、财务费用假设项目开发期三年项目用地的土地转让价款.前期费用和勘察设计按2年计息,建筑安装和项目管理按开发期的一半即1.5年计息r年利率按7.2%计。则利息额为用44,128,946元。计息项目计息期（年）年利率利息额（元）A土地mt价27.2%7,200,000B前期费用和勘察设计27.2%2,340,979C建筑安装1.57.2%34,587,968合计44,128 , 946.885、销售税金销售税金指营业税及附加费,取5.15%计算。则销售税金为：销售收入*5.15% = 768,118,880 元x 5.15%= 3955812