投融资模式及三大城市开发模式

1、城市开发模式政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断,通过合理的运作, 从社会筹集资金.TOD (Transit-Oriented Development)作为一种源自城市规 划的城市经营方式,已经被西方国家的城市政府广为采用.所谓TOD,就是政府利用垄断规划带来的信息优势,在 规划开展区 域首先按非城市建设用地的价格征用土地,然后通过根底设施 (主要是交通根底设施) 的建设、引导、开发,实现土地的增值. 政府 根底设施投入的全部或主要局部是来自于出售根底设施完 善的“熟地,利用“生熟地价差平衡建设本钱(赵燕菁,5667 ). TOD模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求,只 要判断准确

2、、运作得当,对城市边缘的“生地进行 TOD的先 期投入,其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地.基于TOD模式的城市规划与建设是一种全新的概念, 最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设 时序.SOD (Service-Oriented Development)是近年来我国城市规 划与建设中产生的一种新方式.所谓SOD,就是通过社会效劳设施建设引导的开发模式,即城市 政府利用行政垄断权的优势, 通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移,使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成,进一步加大“生熟地价差,从 而同时 获得空间要素功能调整和所需资金保证.一个成功的经 典案

3、例,是当年青岛市政府出让了老城区用地,而率先进入新区,实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标.此外还需要指出的是,SOD尤其是以政府为核心的行政中央转移,给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应,是无法衡量的.AOD (Anticipation-Oriented Development)即规划理性预期 引导的开发模式,这是一种城市规划一城市经营整合概念,是一种城市经营的新手段.如果说,TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营.AOD那么是政府充分利用发布规划 信息的诱导作用来进行城市经营.政府通过预先发布某些地区的规划消息,公开相关信息,来激发、引导市场力量进

4、行先期的 相关投入,以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛 围,以便于政府在最为适合的时机,以较小的投入即可实现原先的规划建设意图.例如,在“杭州城市开展概念规划中,针 对未来远期要形成的 CBD地区,就提出导入 AOD的概念：在 钱江新城南岸(未来CBD核心区)以低廉的土地价格预征土地, 并向社会明确发布政府未来的规划意图信息,以形成强大的社会心理预期,引导 开发商在周边地区进行相应的开发,促使 CBD 所需的配套环境和气氛尽快形成.届时待建设时机与工程储藏成熟,政府再进行CBD核心区的开发就是水到渠成了,一定也可获得高额的土地资金回报.上叙三种模式中,土地都是城市经营的关键.由此可见

5、,土 地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源,要建立政府垄断的城市建设用地供给体制, 严格限制土地供给总量, 实行非饱 和适度供给,合理调控土地和房地产价格.通过调控土地供给总 量,限制城市建设总量和房地产开发总量.全面推行城市国有土地有偿使用制度,除法律规定可以继续实行划拨的用地以外, 无论新增建设用地和存量划拨土地,都要通过政府出让、租赁、 作价 出资或入股等方式纳入有偿使用轨道,实行以地生财,增 加城市财源.大力推行城市国有土地储藏制度和土地使用权招 标、拍卖制度,增加政府的土地收益,为城市建设聚集资金.城市土地资产经营收益应上缴城市政府,列入财政专户治理,主要用于城市根底设施建设和土

6、地开发.BT模式的概念1. BT是英文Build 建设和Transfer 移交缩写形式, 意即 建设-移交工是政府利用非政府资金来进行根底非经营性 设施建设工程的一种融资模式.2. BT模式是BOT模式的一种变换形式,指一个工程的运作通过工程公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主,业主 向投资方支付工程总投资加上合理回报的过程.3. 目前采用BT模式筹集建设资金成了工程融资的一种新 模式.BT模式产生的背景1 .随着我国经济建设的高速开展及国家宏观调控政策的实 施,根底设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击,如何筹集建设资金成了制约根底设施建设的关键.2 .原有的投资融资格局存在重大的缺陷,

7、金融资本、产业 资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔,资金缺乏有效的封闭治理,风险和收益分担不对称,金融机构、开发商、 建设企业不能形成以工程为核心的有机循环闭合体,优势不能相补,资源没有得到合理流动与运用.BT模式的运作1 .政府根据当地社会和经济开展需要对工程进行立项,完 成工程建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作,将工程融资 和建设的特许权转让给投资方 依法注册成立的国有或私有建筑 企业,银行或其他金融机构根据工程未来的收益情况对投资方 的经济等实力情况为工程提供融资贷款,政府与投资方签订BT投资合同,投资方组建 BT工程公司,投资方在建设期间行使业 主职能,对工程进行融资

8、、建设、并承当建设期间的风险.2 .工程竣工后,按BT合同,投资方将完工验收合格的工程 移交给政府,政府按约定总价(或计量总价加上合理回报)按比 例分期归还投资方的融资和建设费用.3 .政府在BT投资全过程中行使监管, 保证BT投资工程的 顺利融资、建设、移交.投资方是否具有与工程规模相适应的实 力,是BT工程能否顺利建设和移交的关键 实施BT模式的依据1 .根据?中华人民共和国政府采购法?第二条政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织,使用财政性资金采购依 法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和效劳的行为.2 .根据中华人民共和国建设部200330号?关于关于培育发

9、 展工程总承包和工程工程治理企业的指导意见?第四章第七条鼓励有投融资水平的工程总承包企业,对具备条件的工程工程,根据业主的要求根据建设 一转让(BT)、建设-经营-转让 (BOT)、建设一拥有-经营(BOO)、建设-拥有-经营-转让 (BOOT)等方式组织实施.BT模式的运作过程1 .工程确实定阶段：政府对工程立项,完成工程建设书、可 行性研究、筹划报批等工作；2 .工程的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的 时间及数量上的要求、归还资金的方案安排等工作；3 .工程的合同确定阶段：政府确定投资方,谈判商定双方的权利与义务等工作；4 .工程的建设阶段：参与各方按 BT合同要求,行使权利,

10、履行义务；5 .工程的移交阶段：竣工验收合格、合同期满,投资方有 偿移交给政府,政府按约定总价,按比例分期归还投资方的融资 和建设费用.BT模式的特点1 . BT模式仅适用于政府根底设施非经营性工程建设；2 .政府利用的资金是非政府资金,是通过投资方融资的资 金,融资的资金可以是银行的,也可以是其他金融机构或私有的, 可以是外资的也可以是国内的；3 . BT模式仅是一种新的投资融资模式,BT模式的重点是B 阶段；4 .投资方在移交时不存在投资方在建成后进行经营,获取 经营收入；5 .政府按比例分期向投资方支付合同的约定总价.BOT的模式概念BOT是英文Build Operate Transfe

11、r的缩写,通常直译为 建设-经营-转让BOT实质上是根底设施投资、建设和经 营的一种方式,以政府和私人机构之间达成协议为前提,由政府6向私人机构公布特许,允许其在一定时期内筹集资金建设某一基 础设施并治理和经营该设施及其相应的产品与效劳.政府对该机构提供的公共产品或效劳的数量和价格可以有所限制,但保证私人资本具有获取利润的时机. 整个过程中的风险由政府和私人机 构分担.当特许期限结束时,私人机构按约定将该设施移交给政 府部门,转由政府指定部门经营和治理.所以, BOT 一词意译 为 根底设施特许权更为适宜.BT模式的概念1. BT是英文Build 建设和Transfer 移交缩写形式, 意即

12、建设-移交工是政府利用非政府资金来进行根底非经营性 设施建设工程的一种融资模式.2. BT模式是BOT模式的一种变换形式,指一个工程的运作 通过工程公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主,业主 向投资方支付工程总投资加上合理回报的过程.3. 目前采用BT模式筹集建设资金成了工程融资的一种新 模式.BT模式产生的背景1 .随着我国经济建设的高速开展及国家宏观调控政策的实 施,根底设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击,如何筹集建设资金成了制约根底设施建设的关键.2 .原有的投资融资格局存在重大的缺陷,金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔, 资金缺 乏有效的封闭治理,风

13、险和收益分担不对称,金融机构、开发商、 建设企业不能形成以工程为核心的有机循环闭合体, 优势不能相 补,资源没有得到合理流动与运用.公私合作关系公私合作关系PPP, public-private partnership 是公共根底设施 工程如新的电信系统、机场和电厂的一个资助模式.公共合作伙伴的 代表是地方和国家政府.私营合作伙伴可以是私营企业、国营公司或特定 专业领域的企业财团.公私合作关系PPP是一个广义的术语,应用范围很广,从简单的,短期有或没有投资需求治理合同到长期合同,包 括资金、规划、建设、营运、维修和资产剥离.PPP安排对需要高技能工人和大笔资金支出的大工程来说是有益的.它们对要

14、求国家在法律上拥有服 务群众的根底设施的国家来说很有用.公私合作关系资金模式是由在工程的不同阶段,对拥有和维持资产负责的合作伙伴所决定.PPP模式的例子有：设计建造DB :在私营部门的合作伙伴设计和制造根底设施,以满 足公共部门合作伙伴的标准,往往是固定价格.私营部门合作伙伴承当所 有风险.运营与维护合同 O&M :私营部门的合作伙伴,根据合同,在特 定的时间内,运营公有资产.公共合作伙伴保存资产的所有权.设计、建 造、融资及经营DBFO :私营部门的合作伙伴设计,融资和构造一个新 的根底设施组成局部,以长期租赁的形式,运行和维护它.当租约到期时, 私营部门的合作伙伴将根底设施部件转交

15、给公共部门的合作伙伴.建造、 拥有、运营BOO :私营部门的合作伙伴融资、建立、拥有并永久的经营 根底设施部件.公共部门合作伙伴的限制,在协议上已声明,并持续的监 管.建造、拥有、运营、移交 BOOT :私营部门的合作伙伴被授权在特 定的时间内融资、设计、建造和运营根底设施组件和向用户收费,在 期满后,转交给公共部门的合作伙伴.购置、建造及营运 BBO : 一段时 间内,公有资产在法律上转移给私营部门的合作伙伴.建造、租赁、营运 及移交BLOT:私营部门的合作伙伴在租用的公共土地上设计、融资和建立一个设施.在土地租赁期内,私营部门的合作伙伴营运该设施.当租 约到期时,资产转移给公共部门的合作伙

16、伴.经营许可证：私营部门的合 作伙伴获得许可或经营的法律许可来运营公共效劳,通常在指定时间内.此模型常用于IT工程.只投资：私营部门的合作伙伴,通常是一个金 融效劳公司,投资建立根底设施,并向公共部门收取使用这些资金的利息.PPP是指政府与民营机构或更广义点,任何国营/民营/外商法人机构, 下同签订长期合作协议,授权民营机构代替政府建设、运营或治理根底 设施如道路、桥梁、电厂、水厂等或其他公共效劳设施如医院、学 校、监狱、警岗等并向公众提供公共效劳,主要有主要有垂直和水平两 种方式；而BOT是指政府通过特许权协议,授权民营机构进行工程主要是根底设施和自然资源开发 的融资、设计、建造、经营和维护

17、,BOT主要有BOT BOOTK BOCH种根本形式和十多种演变形式,如BT、TOT等.由定义可见,PPP本质上和BOT差不多,都属于狭义工程融资 Project Financing ,即通过工程来融资一一通过该工程的期望收益来融资的活 动,而非广义工程融资,即“为工程融资一一为特定工程的建设、收购 以及债务重组进行的融资活动.从金融学而言,所谓狭义工程融资,是 指债权人银行对借款人工程公司抵押资产以外资产没有追索权或仅有 有限追索权的融资活动,而广义工程融资,往往是有100%1索权的,即债权人对借款人抵押资产以外的资产也有追索权.PPPffi BOT®目对民营机构的补偿都是通过授权民营机构在规定的特许 期内向工程的使用者收取费用,由此回收工程的投资、经营和维护等本钱, 并获得合理的回报即建成工程投入使用所产生的现金流量成为支付经营 本钱、归还贷款和提供投资回报等的唯一来源,特许期满后工程将移交回政府也有不移交的,如 BOO 1 PPP的含义更为广泛,反映更为广义的公 私合伙