房地产场调查报告

1、房地产市场调查报告房地产市场调查报告、背景介绍从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达 428家，开发项目120余个，我们从税收这 个角度就可以衡量由房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收 收入50减上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行 业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观2007年2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快

2、上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的 擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于 对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征 及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得由结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对 非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。二、影响房价的变动因素1、房价组成要素：土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中 一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高， 土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改

3、革力度 加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么 关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市 场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供 给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因 此这是对房价的重要影响因素。配上图：需求供给曲线税金及费用：2007年房地产企业的税负率 7溢右，目前的税负 率近13%拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到 600万，平均每套房多承担税负 7.5 万，平均每平米房价增加 535元。房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%但对国家机关

4、企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营 业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民 起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能 性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认 为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升 的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的 房产销售收入70啾自于商铺及写字间，开盘时 4万/平米，目前已 升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场,导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至 1.8万/平米，该处房产代表了将来

5、 高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位置其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发 展，这两项都是逐年递增， 这些因素会影响房地产市场的总体供求, 特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济 增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高， 财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体 水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革 开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于 全国的经济

6、发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛 发展。三、政府的调控政策三中全会提由，要让市场在资源配置中起决定性作用，那么政 府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际 接轨。体制改革的深化程度税制的设置房地产税的开征规范性文件的由台国五条细则中未提及征收二手房交易20%勺个税问题。随着市国五条细则的由台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成 交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品 住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业， 加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导 致部分有合法证件的房价正再一次涨价。四、房地产公司

7、如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性， 通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的 利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地 产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商 就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期 以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地 产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分 析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城 市房地产业的基本特点。一、泸州房地产市场现状（一）城镇居民住房条件有巨大改善，但

8、仍有较 大需求据统计，2005年，全市城镇人均居住面积10平方米，比 1978年的3.26平方米增加了 6.74平 方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但总的说来，居民住房状况与全 国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积 3.5万平方米，城镇居民缺房户 6722户, 城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左 右，与全省相比低 1.4平方米。现有城镇居民现实 和潜在需求巨大。（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商 品化的条件基本成熟截止2005年6月，全市公有住房 272万平方 米，按房改政策

9、已出售 217.8万平方米。批准房改 房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协 调，2000年租金标准达到了双职工家庭收入的 10.81% ,新房达到了 14.4% ,均达到了国家和省 政府提出的 10-15%的要求。（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅 价格平稳上升2000年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10.23倍，平均增长率 44.23% ,施工面 积为167.7万平方米，比92年增加 2.86倍，年均 增加35.7%。 92年至2000年，累计竣工面积为 330.6万平方米（含拆迁安置用房），累计销售 237.81万平方米，产销保持平衡。 至2001年7月,

10、 空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位 置不佳的住房。92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上 升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米，近十年间增幅为 300-800元/平方米，与全省其它同类型城市相比平 均低100-300元/平方米。（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得 进展以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征 用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府 完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应 的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要， 加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地 产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展

11、变 化增添了外来因素。二、房地产市场发展存在的主要问题（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成 本偏高如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与 规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有 形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚 未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的 规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策， 加大了调控引导力度, 逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主 要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因 一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、 公共设施等配套打入成本 ；二是征地拆迁成本高， 与

12、 周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高 了用地成本。（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质 不高一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数 据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45% o因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目 前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差， 尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元, 无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往

13、不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉 不高，企业发展缺乏活力。（三）房改相关环节不配套一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部 门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场 活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住 房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己 的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于 购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定 程度上削弱了个人买房支付能力。三、未来房地产市场发展前景预测 市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，绝大多 数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论 需求量平均在80万平方米以上。经济发展

14、和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加 2000年 全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为 10平方米。今后 10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求 量，是可以实现的。不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的 需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅 的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收 入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关 系大体分别为 20% , 40%和40%。四、发展房地产市场的对策措施一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良 好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位， 把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活 住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、 协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发 展战略，集中力量重点突破。房地产开发是房地产业和房地产市场发展的 基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是 住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范 化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸