房地产估价师《经营与管理》专题训练5

1、1、直线趋势法公式 y=a+bx 中， x 表示 () 。A、价格B、常数C 、价格变动率D 、时间答案： D2 、在市场法中，土地使用权年限调整属于 ()调整。A 、权益状况B 、区位状况C 、实物状况D 、年限状况答案： A3 、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 米，前街路线价为 2000 元 /平方米，后街路线价为1000 元/ 平方米，假设按重叠价值法估价，那么前街影响深度为()。A 、 9B 、 13.5C 、 15D 、 18答案： D解析： 2000/(2000+1000)*27= 18 米4 、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。A

2、 、类似写字楼的客观收益B 、市场比拟法C 、该写字楼的实际收益D 、无法估算答案： A解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。5 、某宗房地产采用市场法、本钱法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。A 、取三者的平均值B 、取三者的中间值C 、任选其中之一D 、在三者的根底上综合分析决定答案： D解析：如果结果差异很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。6、路线价法估价的第二个步骤为 () 。A、设定标准深度B 、选取标准宗地C、编制深度百分率表D 、划分路线价区段答案： A7、某估价事务

3、所在 1998年 6月 20日至 7月20日评估了一宗房地产于 1998 年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在假设要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，那么重新估价的估价时点应为()。A 、 1998 年 6 月 30 日B 、现在C 、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期答案： A解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。8、报酬率 =()+ 投资风险补偿 +管理负担补偿 +缺乏流动性补偿 -投资带来的优惠。A、平均利润率B 、平安利率C、经济增长率D、银行贷款利率答案： B9、房地产价格是由房地产的

4、( ) 这两种相反的力量共同作用的结果。A 、供需与价格B 、需求与价格C、供应与价格D 、供应与需求答案： D10、 在一个估价工程中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中() 是龙头。A 、估价目的B 、估价对象C 、估价时点D 、估价目的和估价对象答案： A) 元 / 平方米11、 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、 1190、 1490、 1810、 2110 元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999 年的价格为 (A. 2390B. 2410C. 2430D. 2450答案： B解析：逐年上涨额的平均数 d=(1190-9

5、10)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)/4=300元 /平方米， 1999 年的价格 =910+300*5=2410 元 /平方米12、 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()A. 等于报酬率B. 大于报酬率C. 小于报酬率D. 无法知道答案： A解析：根据 V=A/Y ，与 V=A/R 可知 Y=R 。13、 购置某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6% ，自有资本要求的年收益率为9% ，那么该类房地产的资本化率为()%A. 6B. 6.9C. 8.8D. 9答案： B解析： RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.

6、06+(1-0.7)*0.09=6.9%14、 与报酬率性质不同的名词有()A. 利息率B. 折现率C. 内部收益率D. 空置率答案： D解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。15、 根本完好房的成新率为()A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新答案： D解析：房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成2) 根本完好房：七、六成3)一般损坏房：五、四成4)严重损坏房及危险房：三成以下。16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216 万元，出售时的价格为 5616 万元，报酬率为 8%，那么该写字楼目前的收益价格为( )A.

7、 4858B. 5200C. 2700D. 6264答案： B解析：根据净收益每年不变的预知未来假设干年后的价格公式：V=A/Y*1-1/(1+Y)t+Vt/(1+Y)t=216/8%*1-1/(1+8%)2+5616/(1+8%)2=5200万元17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2% 和 1%，该类房地产的报酬率为8% ，该房地产的价格为 ()万元A. 100B. 42C. 63D. 77答案： AV=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100 万元。解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总

8、收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18 万元，此后各年的净收益会在上一年的根底上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为 ()万元A. 225.00B. 237.50C. 381.25D. 395.83答案： C解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。19.收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.用途和规模B.约度C.规模和约度 D.用途答案： C;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。解析 : 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系20、采用收益法测算房地产价格时，公式V