北京远洋山水专案组远洋山水商业项目——产品设计报告

1、序在本案报告中，基于前期市场调研及定位，我们对东、西区进行了差异化的产品设计，结合市场发展可能通过不同规模和倾向的方案考虑，旨在构筑综合景观、休闲、便利等多元因素的新型区域主题商业及社区商业，籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的街区商业环境。53 / 55文档可自由编辑打印目 录1前言12项目产品设计定位22.1 西区产品设计2 2.1.1 主题概念诠释3 2.1.2 A区域产品设计3 2.1.3 B、C区域产品设计10 2.1.4 D区域产品设计13 2.1.5 E区域产品设计162.2 东区产品设计17 2.2.1 产品设计方案一172.2.1.1产品设计定位及产品主题诠

2、释172.2.1.2商业组团分布建议182.2.1.3设计方向192.2.1.4产品设计形式建议202.2.1.5商业业态分布建议242.2.1.6方案一产品设计小结252.2.2 产品设计方案二262.2.2.1设计主题概念诠释262.2.2.2项目概况262.2.2.3项目自身产品设计建议262.2.2.4其它商业物业形式452.3 商业物业物业管理建议45 2.3.1 物业管理的职能462.3.2 零售管理负责之工作472.3.3 物业管理公司的入市时机492.4 产品报告总结 501.前言通过市场调研、项目分析等环节，我司从市场和项目自身两个角度对本项目进行了详细的论证，并确定了远洋山

3、水西区社区商业、东区中高档购物中心及酒店物业为主的中等规模综合性商业中心的总体定位。在本策划书中，我司将在项目定位的基础上，结合项目自身特点，以提高本商业物业竞争力为前提，促进商铺顺利销售为目的，围绕项目主题为贵方提供相应的店铺分割、功能分区、装饰装潢等产品建议。我司坚信，通过科学的设计与合理的创新，将为后期商场经营奠定优越的软、硬件基础，使商场在激烈的市场竞争中拥有旺盛的生命力，从而使本项目商铺价值得以最大限度的提升，进而必将有效的推动商铺的推广和销售工作的顺利完成。2.项目产品设计定位“没有不好的市场，只有不好的产品”，从这句话中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的买家层面都是项目自身

4、素质的映射，产品的设计将对项目的发展起到最为关键的作用。远洋山水整体商业物业共分为东区和西区两个部分，其中西区市场定位以社区商业为主，东区则是以建立集购物、休闲、娱乐为一体的中等规模商业中心（含概酒店物业）为主题定位。由于东西区不同的市场定位及功能设置，所以表现在产品设计上会有较大的差异，在以下报告中我司将针对东西区分别加以阐述。2.1 西区产品设计2.1.1 主题概念诠释远洋山水西区商业以社区商业为主题定位，其商业形式以建设空间形态而言以底商式为主。随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居

5、住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。因此，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，底商式社区商业衍生出另一种形式-特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。其功能主要分为两种：服务于社区内部和服务于社区外部（如：永乐小区、鲁谷新居、五芳草园小区等）。前者主要以满足本社区居民日常生活所需为主，服务种类齐全。而后者则改变以往纯粹的商业配套服务功能，以特色商业街为表现形式突出商业项目自身的风格魅力，以此扩大辐射范围，吸引更多的消费人群。基于西区商业功能的要求在产

6、品设计中紧扣定位主题，通过商场软、硬件的细节处理（主要包括装饰装潢、特色设置、产品招商控制等），营造西区社区商业整体氛围。通过产品差异化设计为后期经营提供良好的商业环境，从而提升项目整体物业价值，推动项目销售、租赁的顺利进行，保证项目商铺及住宅的开发取得利润最大化。西区共分5个区域，在产品风格上A区，D区及其它分为三类，下面就此分别做以阐述：2.1.2 A区产品设计A区位于鲁谷路和鲁谷西路交汇处的十字路口东南角，双向临街，地上总建筑面积18560平方米，共三层；地下总建筑面积9596平方米，共二层。其作为第一期开发的项目在商业上的展示效果及对周边商业氛围的培育，都将对远洋山水的后期项目产生深远

7、的影响。由于A区在业态分布上存在两套方案：方案一：还建商业为“大中电器城” ；方案二：还建商业不为“大中电器城” ；鉴于“大中电器城”作为连锁商业对于内部装潢的统一安排，我司仅方案二做产品设计。2.1.2.1项目自身产品设计建议A、外部装潢建议 商场的外部特征作为顾客初次经过商场是对其形成的首要感受，在一定程度上决定顾客是进入该店还是匆匆而过，商场正是通过它的外部设计向大众传递各种信息，包括商场的规模档次、风格、经营特色、经营理念及各种经营主体，而这种信息能够促进顾客的购买。Ø 商场招牌 商场的招牌是用来展示商店名字的标记。为了达到宣传的效果，门顶招牌应该体现在适当的位置，使之鲜明突

8、出，引人注目。Ø 外立面设计 应结合其中档的定位在风格上尽量拉近和消费的距离，因此在外立面的装修上，我司建议以淡色调为主，采用玻璃幕墙。Ø 建筑物外部灯光设计 可结合本建筑物外部观光电梯的动态效果，突出商业物业形象加强展示效果，营造商业氛围。Ø 户外广告位的设置 本案地处地段缺乏商业气氛支持。为了吸引顾客，营造商业气氛，就更应该注意商场户外广告的设置。建议商场沿项目周边主要街道呈辐射状设置宣传横幅、灯箱广告等户外广告。B、内部装饰装潢建议Ø 听觉效果 主要表现为对外部噪音的隔离和内部背景音乐的设置，可以适当缓解消费者的心理压力、调节心情，为其营造一个舒适

9、的购物环境。Ø 视觉效果 主要通过包括橱窗、指示牌、内部景观、内部灯光效果的建设营造商业氛围，方便顾客对商品的挑选和购买，合理组织人流。其中橱窗主要用于对商品进行展示功能，强调产品卖点及消费诉求，起到吸引消费者并引起其购买欲望的作用。指示牌则有助于引导消费者购物，形成合理的消费环流。内部景观的设计可以根据需要增强某一经营业态的商业氛围，调节消费者的消费情绪。C、项目硬件设置建议 1、 商场主出入口：宽度：8米数量：1个设置依据：与中庭连通利于商场形象展示，地上主要进出商场之场所。2、 商场辅助入口：宽度：2.5-3米数量：2个设置依据：有利于商场人流、道路的组织，商场更加人性化，临近

10、出入口商铺价值将得到一定程度的提升。3、 人行通道：本商场主要通道宽度为2.5米，辅助（次）通道宽度1.5-2米为宜。4、 电梯设置位置及数量：电梯设置的位置将决定未来商场的人流导向，提高商场的便利、人性及舒适度。我司做如下建议：Ø 滚梯：中庭设置6部（一上一下由地下一层到地上三层）Ø 观光电梯：加强商场整体展示效果，由向下与地下二层地下停车场连通直至三层。Ø 货梯：位于商场后部由地下一层5、 商场基本建筑指标：项目单位（M）柱间距8B2层高5B1层高51F层高52F层高4.2-4.53F层高4.2-4.5我司对B2、B1的层高建议主要是综合考虑到B2存在的设备层

11、所占用层高以及进出超市货车对层高的要求，而B1做为超市则是方便货架摆放及产品陈列（同时也为解决设备管道架设所占用层高的问题）。D、产品功能划分、店铺分割建议图表1：A区业态功能分布图图表1：A区客户支持图楼层业态布局目标客户地下一层超市超市发、万客隆地下二层停车场（商业专用）、设备区地上一层化妆品资生堂、欧莱雅、AUPPES皮具沙弛、鳄鱼钟表西铁城、SWATCH、雷达珠宝金象、周大福、恒信地上二层女士服装、服饰EQ：IQ、BIBA、MISSK男士服装、服饰雅格儿、庄吉、依文地上三层儿童用品水孩儿、青蛙王子、MICKY运动休闲用品李宁、耐克、特步餐饮到家尝、好伦哥E、停车场设计建议 停车位的设置

12、在很大程度上会限制商场的对外辐射范围，但作为公共设施过大的面积投入又会影响投资回报。就一般规律而言停车场的面积应该为商业面积的1/4或1/5，因此A区停车场面积为商业面积的1/5，大约为4800平方米左右。按一个停车位所占用总面积为35-40平方米计算，可以设置120-137个停车位。由于此处停车场与超市共用，会在层高方面根据超市进货车的大小做相应调整，同时考虑作为地下二层会存在设备层，因此此处般停车场层高建议为5米。2.1.3 B、C区域产品设计B区位于鲁谷路南侧，西侧紧邻A区，中间以一入口相隔，由两栋住宅楼底商联通而成。整体来看为一条长220米的带状临街物业，底商共设地上二层。C区双面临街

13、，北面临鲁谷村路，东面临玉泉西路，东西直线距离为185m2，楼层分布分别为：西面是一独体商业配套建筑，楼层一层；中部为住宅底商，楼层二层；临玉泉西路有一独体商业配套楼，楼层二层。2.1.3.1项目自身产品设计建议A、外部装潢建议 由于B、C区域商业物业均以临街二层底商为主，其中B区以购物为主，C区则主要提供包括金融服务、健身休闲在内的社区配套服务。正是由于两者在市场定位与功能设置上的相似，在其产品设计上也要求保证其建筑风格的统一。Ø 外立面设计 统一的外立面装饰使B、C区沿街物业给人整齐划一的感觉，有助于整体物业形象的提升。B区以购物和西餐为主营业态，为了充分发挥其临街展示效果，建议

14、采用落地玻璃窗户。而C区的经营业态对于展示效果要求一般，可以户外广告位代替玻璃窗户。Ø 商店招牌 B、C区业态较多，因此会出现许多风格各异的商店招牌，建议统一商店招牌的规格，同时应注意在各个商店招牌在设计风格、色彩搭配的合理过渡以避免这些招牌给人以杂乱无章的感觉从而影响整个物业的整体形象。Ø 建筑物外部灯光设计 建议充分利用B、C区物业在东西方向较大的跨度，可以形成一条灯光带。B、业态组合建议图表3：B区客户支持业 态目标商户餐饮郭林、太熟悉、东北虎、金山城、福华、大娘水饺、马兰拉面、永和豆浆及各式风味小吃购物窗帘布艺、餐饮用具、玻璃器皿、浴室用品、地毯、挂毯等运动休闲李宁

15、、康威、百事、圣玛田、伊韵儿、百世吉、S&K、蜂鸟、三夫、球拍、渔具、泳具、滑雪用具时尚服饰百图、红英、班尼路、真维斯、佐丹奴、罗宾汉、海盗船、星空、百草堂、优妮、百思图、双星、兴洁、永乐、中沪儿童用品哈哈、红三角、美联、麦菱、新乐、申新、贝亲社区便利荣昌、福奈特、柯达、富士、柯尼卡、乐凯、欧莱雅、柏安、四海、四星、华人、金象、德威治、京卫、一元堂、好利来、优力、金凤成祥、乐百氏、娃哈哈、燕京、雀巢、大明、雪亮、雅视图表4：C区店铺分割图图表5：C区客户支持表业态要求目标客户银行工商银行、建设银行、商业银行证券交易所华夏证券、北京证券、湘财证券便利店超市发、华联、小货朗超市、快客眼镜店

16、雪亮、大明、锋豪、宝岛餐饮太熟悉、大鸭梨、郭林、小肥羊口腔医院永康口腔诊所、佳美门诊干洗店及水站荣昌、福奈特咖啡休闲吧个人经营荼艺馆茗人、五福、香园冲印、打字复印柯达、富士、个人行为宠物医院博爱地铺中原房地产经纪有限公司音像店华人音像、四星音像洗浴中心经营行为西式餐厅好伦哥、仙踪林、西饼屋美容护体中心雪丹、凤仪轩会所社区配套C、内部装潢设计鉴于B、C区域内各店铺均由经营者自行装修在此不再另做阐述。2.1.4 D区域产品设计D区域位于双女坟路与玉泉西路交叉路口西南角，双向临街呈蝶型分布，由地上二层独体商业楼及地上二层住宅底商组成。由于其位于西区中部，东侧紧邻京西奥园，除满足西区自身住宅居民的需求

17、外，对东侧居住群的消费吸引也是实现其市场定位及功能设置的一个重要环节。2.1.4.1项目自身产品设计建议A、外部装潢建议 Ø 外立面设计 由于东侧区域以餐饮和娱乐为主且与玉泉西路相临，方便的对外交通及展示效果更容易吸引人流，因而采取较为活泼的装饰和色彩搭配，来营造商业氛围较为适合。西侧与西区连接社区内部交通的双女坟北路相临，主要为社区居民提供包含金融服务在内社区配套服务，对于外立面设计无特殊要求与周围建筑和谐即可。Ø 商店招牌 对于餐饮与娱乐这两种业态而言，夸张的招牌设计有助于吸引消费人群的注意，彰显商店的特点与风格。Ø 建筑物外部灯光设计 由于餐饮与娱乐的在晚间

18、的营业时间较长，晚间的灯光照明对于吸引消费人流、营造气氛有重要的作用。B、产品功能划分、店铺分割建议图表6：业态分割图表7：D区客户支持表业态目标商户大型中式正餐郭林家常菜、渝乡人家、中型中式正餐太熟悉、大鸭梨茶社天福茗茶、吴裕泰西点屋好利来、汇力发、味多美咖啡屋个体经营活动中心开发商自营超市小白羊、超市发、京客隆、万客隆美容美发欧莱雅、审美、漂亮宝贝C、内部装潢设计鉴于B、C区域内各店铺均由经营者自行装修在此不再另做阐述。2.1.5 E区域产品设计在E区主要以社区配套和物业配套设施为主配合一定数量的餐饮，其餐饮档次为中低档为主中式快餐及正餐。由于E区作为社区便民站的市场定位，以及其相对于其他

19、几个区域较低的物业价值，所以对于整体外部装潢要求较低，即与周围住宅相协调即可，对外立面也无特殊的处理要求。A、产品功能划分、店铺分割建议图表8：组合分布图图表9：目标客户表业态意向客户餐饮中式快餐马兰拉面、一碗香、老家肉饼中式正餐东北菜、川菜火锅小吃成都小吃西饼店金凤呈祥、优力饮品屋三元乳品生活配套文化用品店内含书、音像、文具三种业态便利店快客、超市发洗衣店三洋干洗、快洁捷干洗药店嘉士堂药店、同仁堂药店理发店个体经营饮水站个体经营2.2 东区产品设计本案地块的主要邻街面在鲁谷村路南侧一线以及玉泉路西侧一线，因而社区商业主体部分呈“”形状沿街分布，少量社区住宅底商则分散布置在社区内部。在我司前期

20、进行的项目市场定位报告中，对东区的市场定位及策略做了较为详尽的阐述，即以立足本案社区自身资源为基础，深度挖掘社区商业潜力，同时影响周边消费群体，最大限度发挥综合资源，从而实现项目商业价值的最大化。为了达到商业经营业态以及功能形态配比的合理性，使得东区商业价值得到最大体现，我司先期对远洋山水项目的整体调研及市场定位，东区地段资源、目标客户群以及后期经营进行了分析，在此基础上我们对项目商业氛围、业态分布、产品适应度等因素进行了综合考量与论证，考虑到了现阶段项目开发次序以及商业规模的弹性，对商业体量以及分布形态进行了多方面考虑，从而形成对后期的开发以及招商策划的切实指导。基于此目标，我们在前期定位的

21、基础上，结合市场趋势及发展可能提出两种方案，并逐一进行阐述。2.2.1 产品设计方案一 2.2.1.1产品设计定位及产品主题诠释2.2.1.1.1产品定位鉴于本案周边区域具备了沃尔玛、普尔斯马特、物美（预开）、华联商厦、星座商厦等大中型商业项目，通过前期市场调查分析，我们认为本案区域大型商业项目存在一定风险。而化解市场风险的有效方式是客观分析区域消费需求的有效支撑，对商业设施进行合理的规模设计以及业态布局，使其更能体现社区商业的配套性，并尽力提升东区的整体商业环境。考虑到以上几点，同时结合后期经营的可操作性以及社区商业可能规模，在东区产品的方案一中，我司建议将项目定位为：区 域 社 区 商 业

22、 景观商业 + 欢乐便利 2.2.1.1.2定位诠释项目北侧为雕塑公园具有良好的外部景观资源，社区主题园林亦会形成内部景观资源，做为社区商业应充分利用各项资源，凭借远洋山水大型社区的区域影响力，提升商业影响力，使之成为综合景观、休闲、餐饮等多重因素的新型社区商业，改变社区卷闸门商业的平庸形象，全面提升社区商业的品质与价值。Ø 突破传统沿街商业缺乏情趣和平庸的传统形象，形成街区感和趣味性。Ø 充分利用鲁谷村路北侧景观、商街景观、街铺柱廊、橱窗、临街小型广场形成丰富性商业景观和商业形态Ø 籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的社区街区商业环境。考虑东区

23、区域对社区商业承受力及目前地块制约，拟定规模为1.4-1.6万平米2.2.1.2 商业组团分布建议在对周边商业的深入调研基础上，我们认为16000平米的规模下，可沿鲁谷村路南侧及玉泉路西侧设置住宅底商和商业街铺以相对较为丰富的商业形象吸引区域社区和流动消费客流。东区临近鲁谷村路住宅底商布置一层底商商业，以北侧雕塑公园等景观因素形成街铺价植提升，可设置茶艺馆、咖啡馆等观景商业，约为4000平米。东区临近玉泉路西侧利用住宅楼间距建筑相对独立的双层店铺，局部可结合三层独体商铺，使之成为以餐饮、娱乐为主的食街，约为10000平米。社区内部设置分散的社区住宅底商，以社区配套便利店为主，约2000平米。详

24、见如下图示：2.2.1.3 设计方向商业空间在设计上需重点着眼于在外部空间条件的制约下对商业价值进行深入的挖掘。出于经营上的考虑，沿鲁谷村路的住宅底商设为一层为宜、沿玉泉路的商业街设为二层，社区内底商设为一层，总体量在16000平米左右。沿鲁谷路的住宅底商，在进深16米情况下，沿街道一线设立，约为200米。沿玉泉路一侧的两层街铺进深18米，柱网6×9米，沿街设置约为300米。设计方向：Ø 产品空间对商业经营的弹性满足Ø 街区感的营造（沿街商铺的细节设计、气氛渲染）Ø 景观互动及开敞性设计2.2.1.4 产品设计形式建议2.2.1.4.1设计风格：商业建筑

25、设计应体现较为鲜明的现代主义风格，在与整体住宅社区设计风格相协调的同时，应以符合现代社区经营特点及流程为基本要求。应利用“L”形条状格局形成商业的连贯性动线。利用商业照明、橱窗、灯箱、旗幡、广告位、公共设施等形成浓郁的商业氛围，在色彩及外立面材质上，突出商业的统一标识风格，并通过两条干路的人、车流形成商业形象传播。2.2.1.4.2结构形式：鲁谷村路沿街及社区内高层住宅底商北部高层住宅底商为一层高度，住宅主体应相对底铺退后3米，设置为局部出挑商铺形式，为避免进深过大形成狭长商铺布局，最大提升商业价值，建议不作贯通性设置（高层住宅底部南侧可结合建筑设计设置疏散梯、电梯、小户型住宅），使住宅框剪结

26、构对底层商业影响相应减小，由于受上部高层住宅柱距及剪力墙位置影响，开间不可能过大，具体确定须与上部住宅实际结构设计相协调,以接近6-8米为宜，进深以1518米为宜。玉泉路沿街商铺沿玉泉路布置，退红线19米，设置为二层，局部三层的框架结构，首层层高4.5米，二层为3.5米，柱距8米，进深18米，首层退后2.7米形成柱廊，便于营造商业环境的过渡空间与交流气氛，提升商业形象，与周边商铺形成差异化区分，商铺单元内部楼板预留楼梯洞口，设置预制步行钢梯。 2.2.1.4.3项目商业环境规划Ø 立面设计临街店应采用统一的材质进行装修，建议采用国产中档石材干挂外墙、镀塑铝门窗，在与社区住宅外立面设计

27、风格协调的同时，应通过细致的质感对比、分隔线设计、商业旗幡、灯位灯具、彩色雨蓬、通透橱窗、统一尺度、位置的广告灯箱、标志板等形成精致商业环境形象。Ø 地面铺装社区临街的北侧底商、东侧商铺前的步行通道和停车位，须作统一的地面铺装设计及考虑，步行道采用彩色广场砖铺贴，并通过曲线连续图形形成连贯性的动线引导，利用一定高差和低矮花池形成与停车位的隔离。停车位利用色砖区别形成车位分隔，并标明详尽的引导标示。Ø 照明为保证商业形象的强化，须设置充分的照明设施线路，保证街铺广告板、橱窗、灯箱、室内、柱廊的充分照明，普通照明强度不低于100 LX，重点照明强度不低于300LX，同时室外也应

28、在角位小型广场、花池设置地面照明。Ø 橱窗商铺的橱窗应采用开放式、通透性的设计，内置光源，体现WINDOWSHOP 的风格和特点，充分强化店铺货品展示和特色。Ø 广告位本案沿街商业呈线性分布，沿街有较大的展示面积和较高的商业价值，建议在屋顶设置灯光广告位及柱廊间灯箱广告位，并应结合总体立面效果进行统一尺度规划和定位设计，避免传统店面招牌混乱，参差不齐的弊端，同时广告位的招租或出售也可获得相当收益。 Ø 停车位考虑到周边及本社区消费者购物临时停车的需要，沿玉泉路及鲁谷村路街铺需设置一定的地面停车位，位置见图示。地面停车位考虑底商和独立店铺退红线距离有限，为尽量扩大人

29、行道宽度，可设置60度倾斜停车位，共计约80个，详见图示示意。2.2.1.4.4设施设计建议a. 空调、采暖设施沿街商铺应直接采用住宅社区供暖管线供暖，由于商铺单元进行了划分，一般不采用集中式中央空调形式，目前较为理想的空调形式为分户式单元空调，可单元安装，独立开启运行。预售阶段开发商可作为附属固定设施统一安装，亦可由经营商户自行视情况选装。首层采用4500层高、二层采用3500层高可完全具备风机盘管吊顶后的高度要求。b. 水、电、煤气设施指标临玉泉路商街由于定位为以餐饮、娱乐为主的美食街，所以对水、电、煤气的要求较高。建议沿街“L”商业街的水、电、煤气设施设置应满足如下要求：Ø 供

30、水管线必须满足150吨日总供水量Ø 两路供电，总供电量2400KVAØ 日供煤气量150立方米2.2.1.5 商业业态分布建议临鲁谷村路的北部高层住宅底商考虑到邻近社区主入口和雕塑公园资源，有较大的社区出入人流和良好景观，其业态分布以景观性商业（茶艺馆、咖啡店等）和社区性商业（干洗收衣店、书店、花店、精品服饰、专卖店等）相结合。临玉泉路的东部独立商铺主要考虑周边客流和周边影响，另外由于独立设置，其业态主要以特色餐饮食街为主。在设计中须结合预留室内楼梯位置，留置后橱面积、设置独立烟道竖井，每单元不少于双烟道竖井，每个竖井截面尺寸不小于800*800mm。内部社区底商商业业态以

31、社区便利店为主，桶装水店、粮油商店、美容美发、小型超市便利店等。2.2.1.6 方案一产品设计小结商业空间设计的优劣主要体现在空间对经营业态的满足度和适度弹性，即产品设计需要适应商业经营的特性和专业要求，同时又需具备一定的弹性，便于满足商户更替带来的经营要求变化，故在产品设计上应根据市场实际预留一定的弹性和包容度，以便于适应市场后期招商出售的要求，同时应给商户经营预留较大的内部及店面装修空间，以便于满足商业个性发展的需求。本案的产品设计充分利用独立商铺和高层底商的特点，结合景观和临街资源将社区商业与外向型的主题商铺充分混合，从而形成富有特色的区域商业街，彻底摆脱社区卷闸门商业平庸形式。2.2.

32、2产品设计方案二2.2.2.1设计主题概念诠释我司前期对远洋山水项目的整体调研分析及市场定位论述，对东区发展大型商业物业的必要性和重要性给予了充分论证。根据东区项目的地缘优势，使得其商业物业部分在满足本身社区商业需求的前提下，具备了充分的外向型商业潜力，因而在远洋山水东区产品设计方案一的规划建设中，我司建议通过西区内部商业的前期铺垫，进一步提升本项目东区商业规模与档次、丰富业态功能、完善商品类型，建立以大型外向型主题商业为主，另外配以部分社区商业为辅的商业形式。通过东区大规模商业物业供应形成强劲的商业辐射能力，带动区域商业物业良好发展；使其成为具有相对广泛影响力的北京西部地区中等规模之商业集聚

33、核心区域，并以此推动远洋山水住宅物业品牌之建立。2.2.2.2项目概况鉴于本物业所处之地理位置，以点状主题商业向四周辐射为发展方略，建议本项目商业楼应紧紧抓住鲁古路与玉泉路交汇口处这一环紧地理优势，以其为中心并重点发展成为中心商业区域、，其物业形式为地下二层、地上五层；地下楼层单层面积10000平方米，地上单层面积8000平方米。同时以临近鲁古路、玉泉路之物业加以配套，形成主题商业与其它附属商业点状分布的合理布局。充分发挥主题商业楼消费聚集作用，营造良好的商业氛围。2.2.2.3项目自身产品设计建议对于本方案而言，对产品的设计主要集中在对鲁古路与玉泉路交汇口处“”形状主题商业楼的设计。此主题商

34、业楼商业设计的成功与否，将直接影响社区整体的商业氛围与商业环境，也是使得区域商业形成气候的主体和关键。现代的主题商场，除了很突出的以宣传公关的软性手法把整个商场的主题包装推出市场外，还会利用商场本身的硬件，以商场整体装饰装潢的手法及商场外部装潢把主题体现出来，把抽象主题转化为现实的装潢设计，使顾客在进入商场之前便被其整体物业形象及所带来出的氛围吸引，进入商场之后会在视觉、听觉等感官上感受到整个商场的独特商业气氛，这种气氛可让顾客犹如置身一个新的时空里，令购物成为娱乐享受的一部分。2.2.2.3.1 外部装潢建议A、外立面 除去建筑形式以外，外立面是商场最主要的外部特征，它作为顾客初次经过商场是

35、对其形成的首要感受，向大众传递包括商场的规模档次、风格等各种信息，是其吸引新顾客的重要因素。作为本案外立面设计应体现其中高档次的定位，以富有冲击力的视觉效果突出于周边其它高层建筑，形成对吸引北侧主要交通干道行人的吸引。 B、商场招牌 招牌的设定不仅要美观、显眼、引人注目，更要有丰富的内涵，使人看到招牌就能体味出商场的内在品质，深入人心才是最重要的。C、商场门面设计 商场门面是其整体风格的向外延伸，除了实际的门面以外，还可以利用各种绿化手段，喷泉或店外休闲场所，包括利用体现企业精神的标志物来创造环境气氛，以强化局部区域商业氛围，在一定程度上导引消费者进入商场。本案可以利用北侧雕塑公园的环境优势，

36、营造出休闲、轻松的购物氛围，以区别于一般商场喧闹嘈杂的购物环境。D、建筑物外部灯光 商场灯光效果的设计，使商场进行宣传、促销活动以及展示商场特色、环境的重要因素。我司建议除利用基本灯光设置外，可沿街，尤其是主入口及人流较多的街道上，增加不同方位的照射灯和灯箱，以及配合灯光的各种宣传物料，以营造更加浓烈的购物气氛，使消费者从远处也能感受到本项目的活力，从商场外面就能充分融入到本项目的商业氛围中。E、户外广告设计 灯光效果就是户外广告的一种特殊形式。对于商场的户外广告而言，广告灯箱、夺目横幅、招牌、宣传物料可以对其宣传起到画龙点睛的作用。本项目所在区域缺乏大型商场，商业气氛相对较差。为了营造浓厚的

37、商业气氛，从而吸引消费者前来消费，就更应该注意商场户外广告的设置。建议商场沿项目周边主要街道呈辐射状设置宣传横幅、标语等户外广告以营造商业气氛吸引顾客；同时在玉泉路地铁向东向西三站地内地铁内部设置相应的灯箱，标语等广告，引导地铁所带来的有效人流，扩大商场的影响力。2.2.2.3.2 内部装潢建议A、橱窗陈列 橱窗陈列主要用于增强商品的展示功能，强调产品卖点及消费诉求，起到吸引消费者并引起其购买欲望的作用。同时实现对不同业态的自然分割。B、内景设计 内部景观的设计可以根据需要增强某一经营业态的商业氛围，同时有效的调节消费者的消费情绪及消费节奏。但同时要注意与商场整体的主题氛围相协调，并应该以更大

38、的吸引顾客，为顾客服提供更多的便利，更合理的利用场地为最高目标。C、室内广告位 我司建议本商场内部可综合利用墙体、立式橱柜、通道及其它各种基础硬件（廊柱、电梯、吊顶悬挂牌等）作为广告展示的平台，进行商品的宣传，同时营造浓厚的购物氛围，但是主要广告位的设置应以室外展示空间为主。D、指示牌 指示牌有助于引导消费者购物，形成合理的消费环流，方便顾客对商品的挑选和购买。E、内部灯光设置 商店的内部气氛和空间个性要靠光来渲染和控制。物体的质地和造型也会由于光影的强弱和角度不同而有所变化，并影响着空间体型的构成。商店内部空间的光源主要有自然采光和人工采光两大类。自然采光给空间创造出富于情感氛围的自然光影。

39、特点是颜色丰富，但光量不足且不易控制。因此在百货店内部起决定作用的是人工采光。F、听觉效果 通常人们最好工作在声强50分贝以下的环境中，超过这一成都会影响人的情绪造成疲惫，这样既不利于顾客在商店购物，也不利于提供高质量的服务。通过商场对外隔音，对内利用天花板的吸音来避免噪音干扰。同时可以充分利用背景音乐来调动和调节消费者的情绪，在购物高峰时播放一些奔放的乐曲，以加速消费者的流动，在购物低峰期的时候，播放一些清逸的音乐，以留住消费者的脚步。2.2.2.3.3 项目硬件设施建设建议图表10：商场硬件硬件设施配置图A、商场中庭 其基本功能主要表现为：Ø 增加了商场的立体效果，改变了商场死板

40、的平面布局，提升商场档次Ø 形成商场内部的交通枢纽，承上启下、连通左右，是人流汇集的主要场所Ø 提供了优越的促销、展示活动平台，有利于商场经营、收益Ø 自然采光、光线充足，加之其中空设计，增加了商场通透度；同时有助节能和环保Ø 通过设计和装饰，增加了商场的内部展示效果，并具有景观功能针对于本项目，我司建议将中庭设置位于商场几何中心的唯一中庭，建议中庭半径在12-15米之间，面积以450-700平方米为宜。Ø 唯一中庭面积可以适当放大，主题景观突出，塑造的展示效果可以集中释放Ø 占用商场有效使用面积相对于多个中庭较少Ø 有利于

41、提升中庭周边各层店铺的物业价值B、出入口 商场的出入口不仅具备承接出入的“门”的功能，还是商场内外空间的过渡设施，同时也是消费者接触商场的必经之路，是组成整个商场识别系统的重要部分之一，其设计对商场的影响十分重要，必须遵从以下原则：1、商场出入口要有利于突现项目的外观形象，2、主入口及辅助入口设置应保持协调的相应关系，3、入口位置与内部人流路线要有较强的相适性。Ø 商场主入口数量：1个宽度：8米12米风格：与商场主题风格一致体现中高档定位。建议选用电子旋转台子门。Ø 辅助（次）入口数量：2个宽度：35米风格：无特殊要求，主要以出入功能为方便人流疏导。Ø 功能入口（

42、从商场内部与各层餐饮相连接）数量：5个宽度：24米风格：根据各层不同餐饮风格而变化。C、通道 有关研究表明，当商场内人均空间为4平方米时，每位步行者可以各个方向自由活动，当人均空间减至2平方米时，步行者就会对周围的人保持警戒状态，而当人均面积减至1.5平方米时，步行者之间就会容易产生逆行的冲突。人行通道是商场空间的基本构成因素，道路设计是否合理将决定商场整体的舒适程度及购物气氛。我司建议本商场主要通道宽度为4-6米，以4米为宜，辅助（次）通道宽度为2-3米，以2米为宜；部分特色区域可根据实际情况适当扩大宽度。具体建议将结合后期店铺分割、功能分区完成。D、电梯 电梯设置的位置将决定未来商场的人流

43、导向，提高商场的便利、人性及舒适度，并且将有效提高电梯附近商铺的价值。我司建议本商场电梯设置位置如下：Ø 滚梯 中庭设置2部，商场西侧设置2部。地上每层4部，地下一层2部，共计22部。Ø 观光梯 观光梯公设置4部，商场中庭设置两部内部观光梯，用以增加商场档次营造购物氛围。外部观光梯2部，商场西侧设置一部，由于其朝向长安街沿线方向可吸引主干道消费人流，同时与西侧的酒店物业形成辉映在商业气氛有一个良好的过度。餐饮楼南端设置一部，由于餐饮的晚间营业时间较长需要独立的出入口，而且观光梯在晚间的灯光效果会增添商业，气氛吸引消费人群。Ø 直梯 中庭西侧设置两部直梯，餐饮楼北侧

44、设置两部直梯，共计4部。Ø 货梯 商场中部设置两部，其中一部服务于店中店，一部服务于商场，餐饮楼南侧一部。（部分直梯可用于货运）E、商场基本建筑指标项目单位（M）柱间距8B2层高6B1层高61F层高52F层高4.2-4.53F层高4.2-4.52.2.2.3.4 停车位的设置由于消费人群的生活水平日趋提高，在对各个商业氛围及购物质量要求的同时，对于商业物业停车位合理化、齐全化需求较为明显。停车位的合理完善的布设已经成为各个商业物业成功运营的重要保证因素，也是成为品牌化物业的重要标志之一，因此，本项目综合性商业物业对于自身停车位方面要求相对较高，并根据本物业总体规划方向，结合自身建筑格

45、局及功能分区之特点，进行有效、合理的规划布设。依据商业物业停车位布设之规律原则，同时考虑到本项目作为大型购物中心及大体量餐饮、娱乐物业分布情况，建议停车位应做预留，因而商业物业规划的停车位面积应约为总体建筑面积的1/5左右，本项目商业建筑面积为60000平方米，规划停车位面积应为12000平方米。规划车位应为300-350个左右。Ø 地下停车位：通过对本项目商业物业的整体物业区位及自身商业部分的商业业态格局进行全面的调研分析，选择增设的停车位区域应与商业部分形成较为紧密联带关系，使之消费者较为快捷的来往停车场与商业部分，以达到增加消费者对本商业的消费欲望及消费频率之目的。根据本项目商

46、业部分的整体建筑格局，地下二层的商业价值相对较低，而且本项目地下一层及地上一至五层的商业面积足以满足消费人群的需求；地下二层层高为6米，柱间距8米，足可以满足小型车与中型车的需求高度，其可占用商业面积为10000平方米，按一般常规每个停车位所需的面积为35-37平方米，地下二层可规划设置约为270个车位，足可以支持本项目商业部分消费人群的需求，因此，我司将地下二层规划为停车位。Ø 地上停车位：除去作为主体停车场的地下二层，根据项目主体商业楼的地理位置以及坐落状况，我司将物业南辅助入口前面向鲁谷路一线东西走向以及物业东主入口前面向玉泉路方向南北走向分别一百米长度空地设计为单排地面停车场

47、，依照每车位平均宽度为4米计算，共可提供车位约50个，可以作为地下停车场的必要补充，满足一般短时间购物消费者流动停车的需求。Ø 综上所述：本项目总车位设计为330-350个，车位数量符合商业物业经营面积与停车面积的合理比例，相对较为充分，可以保证满足商业物业停车需求。2.2.2.3.4.1车流引导以及出入口设计本项目商业主体楼位于玉泉路（主干路）与鲁谷路（次干路）交叉路口西南角，为保证从长安街延长线向南经主干路玉泉路的车流能到达并进入停车场的便捷性与合理性，地下停车场的主入口设置在商业物业主体楼的东南侧、车辆由玉泉路方向进入；而出口则放置于楼体的西北侧，车辆出向鲁谷路。使得商业部分的

48、消费车流形成经玉泉路、地上引导通道、地下停车场、鲁谷路而完整合理的立体环状流动。以保证消费人群进入本商业的快捷性与便利性。2.2.2.3.4.2停车场交通组织路线：根据本项目商业部分地下二层停车场出入口位置，道路交通组织路线应由东向西方向导引，结合建筑格局的特点，划分多条车流路线并标有交通组织指示牌，使车流方向保持一致，避免车流交叉行驶。2.2.2.3.4.3坡道设计：对于本项目地下二层停车场而言，车辆的进出需要考虑上下坡道，因而尤其要注重坡道的设计。本项目地下二层停车场坡道设计规划将结合自身导引方向，依据常规合理化原则进行有效的安排。坡道设计常规分为直线坡道及曲线坡道两种，而对于本项目车辆出

49、入口自身的建筑特性，两种坡道的设计建议都有可以被采纳。由于考虑到进入地下二层的便捷性以及车辆流动的单向性，因此，停车场出入口坡道规划将设计为单向坡道，其坡道的通行能力应按照常规每小时通过约300台轿车进行规划设计，坡道的宽度规划设计有两种方案：直线单行坡道宽度为3米3.5米（车宽+0.8米）、曲线单行坡道宽度为4.2米4.5米（车宽+1.0米）。2.2.2.3.4.4停车场的通风、排水、照明、安全、防水防火等设置：本项目地下二层停车场由于密封建筑结构，一般应设有通风装置及通风口，按正常标准：6次/小时送风唤气。停车场内应设有生产给水、生活给水、消防给水系统、应符合国家标准规定用量排水系统增设防

50、冻措施。停车场内照明要求并不高，仅为提供发现信号、障碍物及行人活动所需充分的能见度，对行人来说是按提供观察信号和危险能见度；其中停车间：30LX70LX，行车道：70LX,办公、修理区：150LX300LX；由于考虑车库内外照明的变化较大，应考虑内外的照度，常取值为白天照度1：101：15，夜间照度2：14：1；其它辅助停车用房按照房间性质另外考虑，除一般照明外还应设事故照明（应急照明），疏散标志度，在车道的坡道出入口及车库内通道等都应设有发光标志，来保证行车安全。2.2.2.3.4.5 停车场内车位摆放：依据本项目地下二层的商业物业的建筑格局及设计特点，将对停车场车位进行合理的规划摆放。由于

51、本项目地下二层内部的柱间距设计较大，因此，商业部分停车位摆放方法应为垂直式摆放；结合停车位的布设格局，车辆行驶方式应为顺车进倒车出及倒车进顺车出的两种方式，以便于车辆出入方便的快捷合理。2.2.2.3.4.6智能化系统不同性质的商业建筑，比如纯办公楼、纯商场、宾馆、高级住宅楼、综合型商务楼，由于需求的差异，因而其所含的子系统和建立的功能也不可能千篇一律。 但无论何种性质的商业智慧建筑，必须具备以下四个条件：Ø 一套先进的楼宇设备控制系统，能够对大楼的各种电器设备进行自动控制，营造一种温馨、舒适、高效的工作环境。Ø 一个现代化的通讯系统，能够提供全方位的、立体的、大容量的、高

52、速率的双向通讯条件，满足现代信息社会瞬息万变的工作和通讯要求。 Ø 一套结构化布线系统，将整幢大楼的语言通讯、数据通讯、多媒体通讯融为一体，为高效率的通讯和系统管理提供硬件条件。Ø 一个系统集成平台，能够对大楼的强电设备和弱电系统进行统 一临视与管理，能够在各子系统之间进行数据交流，做到信息共享，从面为客户提供良好的物业管理和一流服务。综合上述特定需求，我们认为智能化系统有如下系统：Ø 楼宇设备监控自动化系统；Ø 消防报警与消防联动自动化系统； Ø 公共安全监控自动化系统； Ø 巡更系统；Ø 广播音响系统； Ø 智

53、能化系统集成管理系统；2.2.2.3.7产品功能划分、店铺分割建议图表11：东区商场业态功能分布图图表12：部分目标经营品牌统计表楼层业态布局目标客户1F珠宝华纳、Best Billion、MA BELLE钟表TISSOT、浪琴、Swatch、ELLE、CASIO照相器材OLYMPUS、PHILIPS、JVC化妆品姿生堂、GUERLAIN、Dior2F少女装sogo、VIVIAN、O.N.L.Y淑女装香港影儿、LUCK、SIERLI女士内衣爱慕、曼妮芬、黛安芬护肤美容中心蔚蓝海岸化妆品美宝莲、Za、娥佩兰/东京3F西装蓝豹、BAROMON衬衫FERRE、红豆、相思鸟男鞋DAVIS、POLO、C

54、ARTELO4F运动NIKE、adidas、李宁休闲美特斯邦威、FUN、APPLE SHOP5F健身用品AMSSY、YUAN CHENG电影院新东安影院、动感天地、好丽友影院等B1超市家乐福、华润2.2.2.4 其它商业物业形式作为东区社区的配套设施的东区除大型主题商业即商场外另有5000-6000平方米临街住宅底商。临玉泉路商场南侧之临街铺位；东区西部北侧及临近京西奥园之临街铺位；东区南部西北侧之物业。此物业为两条直线商业街，玉泉路之临街商铺面积约为3000平方米，临近京西奥园之商铺面积约为2000平方米，南侧西北部物业约500-1000平方米。以上物业内部均由经营者自行装潢，在此不做阐述，其外立面风格及材料要求与东区商场物业统一，以突出整体的主题定位及商业氛围。2.3商业物业管理建议除了准确的市场定位，合理的商户组合，适销对路的商品之外，完善的商场管理也是关系到商场长期生存发展的重要因素之一。商场零售管理是商场管理中的重中之重，零售管理工作成功与否将直接影响到发展商、投资者、经营者三方的利益。根据市场调研报告显示，北京市大型商场的物业管理公司大多数只是停留在较低的商业管理层次上，目前还没有真正意义上的物业管理