厦门商业地产市场调查报告

1、厦门商业市场调查 2007-6-4“目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。”厦门市商贸流通业发展报告（20052006）一、厦门宏观商业1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。两大市级商圈也应孕而生。东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。基本完成了厦门岛内的商业布点。供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002

2、年5月世贸商城的正式营业。厦门出现了盒子型的所谓的MALL。随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。更多的开发商坚信这等商机不容错过。没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。销售：价格稳中有升开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。至今，市场存量高达140万平米。市场需求

3、理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势Ø 商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸Ø 商业量增、价涨，市场竞争激烈Ø 投资理性，消化速度缓慢Ø 复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起Ø 商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化Ø 在营项目的经营状况不是很理想 当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。截止

4、目前，厦门商业销售状况不是很理想。商业供应量过大、售价过高、在营的商业项目的经营情况不容乐观是导致现阶段商业地产滞销的主要原因。明发商业广场04年预售至今近3年45.62%的成交比例，以及名汇铜锣湾广场05年预售至今2年多31.18%的成交比例可见一般。由于两个项目的售价均较高，按年回报率8%的保守估算，明发和名汇沿街店面的租金达500-700元/平·月。而商场里面的租金最高也达到300-400元/平·月。之所以两大MALL经营惨淡，可见一斑。岛内其他在售商业项目的成交情况基本相同。中山路商圈、莲前商圈的商业项目的成交量均不超过35%。项目比之下社区型商业的销售业绩相对良好

5、！截止2007.6.6项目名称商业面积成交均价成交比例明发商业广场2141372483345.62%名汇铜锣湾广场562213399231.18南中大地广场494104365710%瑞景商业广场596461932631%VS楼盘名称商业面积（平）所占比例成交均价（元/平）销售比例故宫裕景5487.078%1813855.5%中铁·财富港湾9617.289%0假日·香港广场5447.707%48971.6912%禾祥首府1667.515%39089100%源昌商业中心1737.159%4012192.5%大唐I期G栋2421.8615%0九龙城5582.7414%274892

6、6%白领公馆2410.0612%20862.4527%翡翠城400011%1.4万-3.3万南湖中祥大厦7870.626%30281.0639%米兰时尚4885.736%1652161.37%国际文化大厦8161.1622%17278.9676.83%复兴世纪429717%0u 登记的成交均价并无明显的差别，但大型商业项目的个别单价奇高，可达10万元/平u 社区商业消化速度相对大型商业项目要快u 位于成熟商圈中心附近的底商的消化速度相对要比商圈外的社区型商业慢综上：² 厦门商业体量巨大² 商业发展走向成熟² 销售状况不甚理想² 社区型商业成为一种趋势二、

7、厦门主要主辅商圈概况主商圈：中山路商圈 主要特点：Ø 位居厦门商业龙头地位，经历了繁华没落再崛起的变故是目前厦门商业地产最活跃、最集中的区域Ø 走差异化经营的发展之路Ø 主题商场、专业市场、及综合娱乐的新型综合商业结构全方位颠覆和取代旧有的传统模式Ø 交通与停车是制约其发展的重要瓶颈代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态南中大地广场商业面积49409m²建筑层数共有七层，地下二层为停车场，可停泊400500辆车，地上一层至五层为商业用途，约6万平方米，其中酒店式公寓面积1万多平方米规划有五大业态：Outlets（奥特莱斯品牌折扣中心）、美

8、食天地、中山路步行街配套停车场、休闲会馆酒店、流行时尚精品店。十年平均回报率8%主要借助整个区域的总体优势及已招主力店大做文章；房车展亮相；获得“2006中国投资价值十大名盘”的商业地产项目住宅：总264套已售均价：1.2万/ m²总建面：13,514.10 m²成交比例：27.4%商场：781套已售均价：4.35万/ m²总建面：49,409.92 m²成交比例：7.3%老虎城商业面积15667 m²“老虎城”共两幢建筑，其中地下2层，地上6层，裙楼为地上3层，裙楼和主楼的负1层至地上3层规划为商场，主楼地上4-6层则规划为住宅和酒店公寓。面

9、积为33-114平方米不等。定位“女性主题商城”将引入台湾最大的女性用品主题百货商场“美华泰”。采用来雅百货式的管理。地下一层以餐饮精品家居为主，地上1层以女鞋高档精品为主，2层品牌服饰，3层以运动街边服饰为主。低调入世，没有过多的宣传和明确的定位给人以神秘的期待；对外的窗口就只有现场售楼处。住宅：总130套总建面：5182.5 m²已售均价：1.05万/ m²成交比例：100%商场：398套总建面：15667.08 m²已售均价：6万/ m²1F租金300-500元/平2F、3F110-150元/平名汇铜锣湾广场商业面积56221m²商业部分

10、共5层，住宅9层。具南洋与欧陆建筑的典雅端庄；三个休闲广场、四大主题街区；街区景观。广场设有6部垂直客梯、2部全透明景观梯、3部客货两用梯、51部电扶梯。项目融生活、商务、娱乐、餐饮、休闲、购物、旅游于，由一体世界知名的商业管家“世邦魏理士”担纲管理操作3年8的返租形式开盘前报纸软文以及硬广告的狂轰滥炸活动营销：中秋博饼、开街大典系列活动、泉厦灯谜争霸赛等。住宅：总436套总建面：22044.86 m²已售均价：6845元/ m²成交比例：100%商场：1194套总建面：56221.56 m²已售均价：3.4万/ m²成交比例：30.6%中华城商业面积1

11、60000m²多元化的商业空间。“中华城”将以保留的古建筑为轴心购建大型休闲广场，并斥巨资打造长达150米室内音乐喷泉和福建首座国际标准的真冰滑冰场，注重传承与发展并行整合大型卖场、精品百货、数码电器、星级影院、娱乐中心。形成以旅游、购物、餐饮娱乐、休闲、品读等功能为一体，原生态概念的商业中心。06年亮相人居展和房车展目前仍以硬广告宣传为主，由于工程未达到预售许可，还没有大规模的媒体轰炸。未售火车站莲坂商圈 主要特点：Ø 老市区商业核心，商业地位及经营状况如日中天Ø 地段显赫、交通枢纽、人流如织Ø 火车站为年轻时尚，主题个性的商业定位Ø 莲坂是

12、一站式的消费中心Ø 结合购物、旅游、休闲、娱乐形成体验式消费代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态明发商业广场商业面积40万m²建筑面积超40万平，100多条主题步行街。地下一层家乐福和威尼斯特色水街，中心广场为环球风味古船餐厅等由五大主题区构成。以旅游、购物、娱乐、休闲为主导，涵盖酒店、餐饮、文化多种功能。新世界百货、百安居住、法国家乐福的主力店皆已开业！活动营销：嘉年华游圆活动；主力店礼包狂欢送；广场运动节；巨星演唱会；2004CIHAF“中国房地产优秀商业地产”截止目前，销售45.62%成交均价24833元/平租金情况按售价推8%（沿街500、600、里面100

13、、200）百源双玺商业面积（地下2万）地下商业街将设立十个出口。每个出口都设自动扶梯方便行人上下；而地下通道和商业街以及十个出口将周边各大商城以及火车站、长途汽车站、公交站。预计以精品和服装为主打。尚未进行大规模的市场宣传，只在网络上以及项目围墙打出形象广告 尚未销售罗宾森广场商业面积7万多该项目2幢31、1幢30层，整个项目分两期建设。集商场、公寓、酒店、餐饮、休闲为一体的高级商务综合区。一期功能为商场、大卖场、餐饮、电影院、地下车库和高级公寓事件营销：签约乐购尚未销售禹洲·世贸国际商业面积5万多尚未有明确说法活动营销：案名征集、亮相投洽会、房车展、 “我爱我家”绘画摄影比赛；市中

14、心小户型住宅带户口大力宣传尚未销售翡翠城4千多商业部分全部为沿街店面，部分外街，部分内街，层高在3.3米左右未明确定位，尚未决定销售和自营的比例，目前正待推广，为零散商业在一些路牌上面登出商业形象。投资热线，无过多宣传。销售价格在1.4万-3.3万/平之间江头SM商圈 主要特点：Ø 厦门商业地产的中坚力量，专业立身Ø 扼守厦门进出岛两大交通主干道Ø 商业氛围浓厚、业态齐全Ø 辐射范围广，远及岛外、泉州、漳州等地楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态SM城市广场二期商业面积12.6万平楼高五层，广场设有一千五百个地面停车位，为顾客带来无限方便，坐落于广场旁边

15、的娱乐大楼， 集购物、餐饮、休闲、娱乐及服务于一体，内涵丰富，包罗万象。拥有五个电影厅桩基施工阶段，尚未进入推广阶段未售辅商圈：莲前前铺商圈 主要特点：Ø 厦门岛东部商业中心Ø 区域人群消费能力高Ø 结合会展、环道路的旅游观光凝集消费洪流Ø 形成充满特色的社区商业地产配套代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态加州城市广场商业面积8万m²²地下一层、半地下层地上4层为商业，5-18层为酒店式公寓。-1层为大型超市，半地下层以餐饮、品牌旗舰店、日常生活用品为主。地上1-3层以知名百货、潮流服饰、精品店、数码广场、儿童玩具专卖为主。4

16、层引入厦门首个真冰场。活动营销：重奖征集标志及广告语、连同嘉盛豪园一起亮相房车展；媒体炒作：领舞东部商圈；事件营销：以引进福建首家真冰溜冰场、首个麦当劳汽车餐厅为噱头进行炒作。商场：8万平商场只租不售SOHO：1万平停车场：1万平瑞景商业广场商业面积87223 m²地下一层和地上1-3层规划为商业。4-22层规划为酒店式公寓和办公为一体。L地下一楼连同地上部分为好又多超市，回廊式步行街和主题商业由1-2层。2-3层家庭主题百货、服饰为主。二楼及地下部分，4年8的返租形式媒体炒作：炒东部商圈这个概念；活动营销：06年购物节、参加房车展商场：6万平已售均价：2万/ m²成交比例

17、：23%酒店公寓、写字楼：540套、1.7万平写字楼：8005元/ m²综上² 各商圈发展相对稳定，主次商圈界线较为明朗² 各商业项目规模较大，成行成市² 走主题化、差异化的经营路线² 运作模式基本相同，普遍统一规划、招商、经营、管理三、未来商机未来市场：市场供应量加大，岛内完成商业覆盖目前几大成熟商圈基本都集中在思明区，湖里区仅江头商圈相对成熟，但辐射力难以支撑整个湖里区的需求，许多商业应需而生。闽南印象解决了岛内东北部人口的民生需求，同时为厦门提供目的性消费的顶级休闲商业据点。闽南古镇50万平米的超大型商业让岛内西北部不再是商业空白点。五缘湾特色商业街应板块需要成就高消费的休闲好去处。此三大特色商业连同湖里旧有的商业体共同支撑湖里乃至整个鹭岛的商业需求。从此，无论你住在那一个角落，都能轻松的享受到商业配套带来的愉悦。预计未来一年内岛内将供应的商业地产项目项目名称地理位置商业面积开发商中华城中山路以南、思明南路以东16万平厦