特殊模式的快速开发运营经验分享

1、特殊模式的快速特殊模式的快速开发运营经验分享开发运营经验分享中建七局中建七局 嘉和地产嘉和地产项目位置项目位置 本项目位于郑州市航空港本项目位于郑州市航空港区内。宗地交通便利，西临航区内。宗地交通便利，西临航城西路，东临航城中路，临近城西路，东临航城中路，临近机场高速，南面为新郑飞机场。机场高速，南面为新郑飞机场。 图例：1.郑州主城区 2.经济技术开发区 3.郑东新区 4.郑州综合交通枢纽规划 5.航空港区6.郑汴产业带7.中牟县城8.郑州中小企业创业园 项目总体情况项目总体情况 中建乐活街开发区域总占中建乐活街开发区域总占地面积地面积159.67159.67亩，容积率亩，容积率1.871.

2、87开发建设总建筑面积约开发建设总建筑面积约19.8219.82万万平方米，其中：公寓为平方米，其中：公寓为14.6014.60万万平方米，共有平方米，共有30543054套公寓，可套公寓，可售商铺为售商铺为1.941.94万平方米，其余万平方米，其余为食堂、地下室、不可售物业用为食堂、地下室、不可售物业用房。房。 现调整规划又新增面积现调整规划又新增面积89008900平方米平方米其中：商铺5100平方米，地下3800平方米。 低价拿地低价拿地配比土地配比土地特殊的开发模式特殊的开发模式定向承租定向承租商铺销售商铺销售公司公司通过与通过与政府政府签订开发建设协议书，以签订开发建设协议书，以5

3、050万万/ /亩亩的土地出的土地出让价格获取两个标段。让价格获取两个标段。富士康公司承富士康公司承诺以诺以800800元元/ /间间的月租承租所的月租承租所有公寓面积，有公寓面积，租金按月交付；租金按月交付；商铺商铺面面向向社会销售社会销售；允许公寓；允许公寓3 3年后面向富士康员工定向销售。年后面向富士康员工定向销售。政府政府按照按照1:11:1的比的比例出让生活居住用例出让生活居住用地进行经营性开发。地进行经营性开发。挂牌价格按照生活挂牌价格按照生活居住用地的土地出居住用地的土地出让基准地价执行让基准地价执行 效益分析效益分析总投资总投资5.725.72亿元，项目运作期间投资构成为：局总

4、部提供启动资金亿元，项目运作期间投资构成为：局总部提供启动资金1.11.1亿元，嘉和公司自筹流动资金亿元，嘉和公司自筹流动资金60006000万元，取得商业汇票万元，取得商业汇票1.51.5亿元，亿元，其余投资来自于项目销售回款。其余投资来自于项目销售回款。经分析投资回收周期约经分析投资回收周期约7.157.15年，远低于一般持有物业的回收周期。年，远低于一般持有物业的回收周期。本项目于本项目于20102010年年1010月份开月份开工，工，20112011年年4 4月月1818日日8#8#楼领先楼领先其他各开发公司率先交付使其他各开发公司率先交付使用，受到当地政府高度赞扬。用，受到当地政府高

5、度赞扬。截至截至20112011年年7 7月底，开发建设的月底，开发建设的1313栋楼全部栋楼全部交付使用，共入住富士康员工两万余人，此外交付使用，共入住富士康员工两万余人，此外室外配套设施（水、电、气暖、道路、绿化）室外配套设施（水、电、气暖、道路、绿化）也已全部竣工。也已全部竣工。副省长赵建才亲临现场指导工作，高度赞扬中建铁军风采副省长赵建才亲临现场指导工作，高度赞扬中建铁军风采各级领导亲临富士康项目检查指导工作各级领导亲临富士康项目检查指导工作销售情况销售情况 富士康的进驻，在带来大量人潮涌入、周边地价、房租也迅速上涨，目前租售情富士康的进驻，在带来大量人潮涌入、周边地价、房租也迅速上涨

6、，目前租售情况异常火爆。况异常火爆。 本项目通过规划、定位、统一招商以及一系列专业的操作，加之施工质量优异，本项目通过规划、定位、统一招商以及一系列专业的操作，加之施工质量优异，使得商铺销售均价高达使得商铺销售均价高达1.41.4万元万元/ /平方米平方米，部分铺面已突破，部分铺面已突破2 2万元万元/ /平方米，高于当地政平方米，高于当地政府府1.21.2万元万元/ /平方米的指导价格。目前销售合同总额已达平方米的指导价格。目前销售合同总额已达2.32.3亿元，销售回款亿元，销售回款1.91.9亿元。亿元。预计总销售额可达预计总销售额可达3.53.5亿元亿元； 增收途径增收途径 通过与当地政

7、府沟通，我方在原有规划基础上，在项目的核心位通过与当地政府沟通，我方在原有规划基础上，在项目的核心位置新增置新增51005100平方米商业步行街和平方米商业步行街和38003800平方米地下室，通过该举措可新平方米地下室，通过该举措可新增销售额至少增销售额至少0.80.8亿元，总销售额可达亿元，总销售额可达4.34.3亿元亿元。出租情况出租情况 截至截至2 2月份已有月份已有90%90%的商铺完成出租并开业，租金水平高达每月的商铺完成出租并开业，租金水平高达每月150-220150-220元元/ /平方米，与郑州市内核心商圈水平不相上下。平方米，与郑州市内核心商圈水平不相上下。 此外公寓、地下

8、室和食堂的出租每年可向企业贡献约此外公寓、地下室和食堂的出租每年可向企业贡献约40004000万元收益，效益万元收益，效益可观。可观。各种业态经营火爆各种业态经营火爆 计划管理特色计划管理特色（1 1）工程节点安排紧凑）工程节点安排紧凑 多层2010年10月20日组织进场施工、临建搭设。2011年春节前主体封顶。2011年4月15日通过五大责任主体验收。2011年4月30日家具到位并达到富士康员工入住条件。 关键词：关键词：提高关键节点完成率提高关键节点完成率7 7个月个月竣工入伙竣工入伙率先封顶率先封顶 嘉奖仪式嘉奖仪式 小高层2010年10月20日组织进场施工、临建搭设。2011年4月5日

9、主体封顶。2011年7月10日通过五大责任主体验收。2011年7月30日家具到位并达到富士康员工入住条件。 (2)(2)利用政府关系，突破常规报批报建节点利用政府关系，突破常规报批报建节点 2011年10月13日取得建设用地规划许可证。 2012年4月27日取得国有土地使用权证。 预计2012年6月8日取得建设工程规划许可证。 预计2012年7月11日取得建筑工程施工许可证。 预计2012年10月18日取得商品房预售许可证。(3)(3)商业氛围全景展示，准现房卖点提升项目盈利能力商业氛围全景展示，准现房卖点提升项目盈利能力 根据本项目整体工程进度，以及员工入住进度，为配合公司整体工作计划及满足

10、富士康员工消费需求，安排了本项目的租售节点：2011年3月开始收取部分客户的认购意向金。2011年7月正式启动商铺内部认购，并收取大部分房款。2011年8月启动商铺招租，部分商铺采取带租约销售。2012年4月在收取全款情况下，内部认购率已达到85%。2012年5月启动加建商业街的招商，采用带租约销售。预计2012年6月15日招商入住率达80%。预计2012年10月25日整体商业的认购率达到95%以上，根据证件补办进度，启动正式销售合同的签定。开街仪式开街仪式拿地后项目运营管理重点拿地后项目运营管理重点一是统筹兼顾，过程控制。一是统筹兼顾，过程控制。针对项目工期紧、任务重的特殊性，制定整体及分项

11、工程进度计划，坚持每天组织施工、监理、各专业分包单位召开生产碰头会，协调处理现场管理问题，责任到人。特别是春节等所有节假日均坚持施工，增加了项目有效工期。局领导春节慰问局领导春节慰问二是注重经济效益和总体目标有效结合。二是注重经济效益和总体目标有效结合。在此项工作中我们首先是积极与政府沟通，合理优化工程方案和材料使用，仅此项工作就节约投资成本三千余万元。其次通过调整规划在原设计基础上增加地下车库和商业内街8900平方米，为项目增加销售收入约8000万元。关键词：开源节流关键词：开源节流三是严格质量管理体系，狠抓安全文明施工。三是严格质量管理体系，狠抓安全文明施工。秉承“过程精品，质量是企业生命

12、”的操作理念，严格按照中建ci形象布置现场，做到在整个开发建设项目中我局的安全文明最好。各业务线条配合特色：各业务线条配合特色： 工程、营销、设计配合：工程、营销、设计配合：在整个项目运营期在整个项目运营期间，商铺的部分根据市场的需要，通过修改间，商铺的部分根据市场的需要，通过修改设计和调整设计方案，取得了相当好的效设计和调整设计方案，取得了相当好的效益。例如商铺原设计中，主要是多层楼栋下益。例如商铺原设计中，主要是多层楼栋下的单层底商，部分高层下面的一、二层底的单层底商，部分高层下面的一、二层底商，单层底商面积范围在商，单层底商面积范围在120260的范的范围。根据市场反应，因商铺面积大，导

13、致总围。根据市场反应，因商铺面积大，导致总价高，因此我们采用化整为零的策略，最终价高，因此我们采用化整为零的策略，最终把面积范围调整到多数在把面积范围调整到多数在6070的范围，的范围，总价控制在总价控制在150万以内。使得在后期的租赁万以内。使得在后期的租赁时，商户使用的租赁成本也得到了控制。如时，商户使用的租赁成本也得到了控制。如此以来，在租和售的过程中都起到了非常好此以来，在租和售的过程中都起到了非常好的效果，特别是从后期的实际租赁效果来看的效果，特别是从后期的实际租赁效果来看也得到了印证。也得到了印证。 关键词：内外兼顾关键词：内外兼顾 通力配合通力配合工程进展与政府部门配合：通过各方

14、努力，本项目形成良好的名片效果，使我工程进展与政府部门配合：通过各方努力，本项目形成良好的名片效果，使我们公司加大了与政府进一步合作，如豫康公寓三期、合村并城安置区、郑州新区们公司加大了与政府进一步合作，如豫康公寓三期、合村并城安置区、郑州新区总部基地等项目的推进，为我们公司与政府长期合作奠定了良好基础。总部基地等项目的推进，为我们公司与政府长期合作奠定了良好基础。 市政府支持七局建设总部基地项目市政府支持七局建设总部基地项目项目销售运营特色项目销售运营特色 本项目的销售启动一直不同于常规流程。前期实行内部认购内部认购的方式，先收取诚意金、随后采用开发商用指定商铺担保，向客户借款的形式签订借款

15、协议，收取商铺的大部分房款甚至全款。 推广上应用小众渠道小众渠道，通过内部员工推荐的方式进行客户挖掘，避免因证件不齐而触犯房地产销售政策的规定。 本项目另一销售特色在于老客户的挖掘老客户的挖掘上，因此避免了因证件不齐而不能大范围推广的制约，达到了快速的认购销售效果。项目亮点项目亮点商业模式的创新商业模式的创新 通过与政府合作，实现政企共赢，我方成功以50万/亩的低价获得航空港区土地，并以基准地价获得与该项目等面积的土地进行自主开发。获取地块地理位置优越，位于航空港区内本项目北侧，西邻机场轻轨，东邻南水北调干渠，可由我方提出选择建议优先供地。 风险低风险低 住宅产品全部定向出租给富士康，并同富士

16、康签署租赁协议，明确了我局、政府、富士康三方的权责，对其各自的利益进行了捆绑，基本无租赁风险；由于产业工人大量聚集，消费能力旺盛，驱动商业需求，商铺定位、分割科学合理，自面世以来一直处于供不应求的局面，基本无销售风险。周期短周期短 我局在10个月完成本项目的所有建造工程。施工与证件办理同步进行。在项目建成后可立即获得项目的租金，及早获得项目收益；投资回收周期在原有规划基础上测算为7.15年，远低于持有类物业的平均回收周期，如考虑新增商业街的销售，可使回收周期缩短至3.5-4年。3年后公寓可面向员工销售，届时将结合市场以及企业战略选择出售或持有留存的16万平方米优质资产。项目意义项目意义项目意义项目意义1、中建乐活街项目的成功开发从政治意义上讲为我局在郑州市乃至河南省政府之间的充分沟通打造了良好的平台。企业代表受邀参加央视企业代表受邀参加央视对话对话栏目栏目公司负责人荣获全国五一劳动奖章、公司负责人荣获全国五一劳动奖章、