【商业地产PPT】天津高标准公厕项目整体定位和规划建议186PPT

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2021-5-6 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2021-5-6 公厕与商业适应性研究公厕与商业适应性研究 及规划设计建议及规划设计建议 谨呈：天津市环境建设投资有限公司 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2 项目背景项目背景 开发内容开发内容 天津市环投

2、公司为政府的全资子 公司，由政府出资，委托环投公 司在2005年天津市内建设15座左 右高标准经营性公厕，如果经营 成功未来几年会陆续兴建更多类 似的高标准经营性公厕。 经营模式经营模式 公厕的经营模式为“以商养厕” ，即初期的建设投资由政府出资 ，建成后的物业一部分作为公厕 供人无偿使用，一部分作为商业 物业对外租赁经营，用租金收益 以及广告位招商等收益弥补公厕 的建设成本和后续运营成本。 地块背景地块背景 初步选址23余块已经基本确定， 均分布于城市主要交通节点，人 流聚集，通达性和昭示性良好； 23余块初步选址中10块用地已经 基本拆迁完毕，其余用地上有少 量民房待拆迁。 建筑形式建筑形

3、式 单座公厕的建筑形式为两层半独 立建筑。每座公厕的建筑面积约 为400-500平米，其中半地下公 厕部分约为150平米，地上两层 商业部分约为350平米。 1 43 2 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 3 客户目标解析客户目标解析 u由于该项目是公建与 商业的复合体，因此存 在两个层次的目标： 2 政府目标政府目标 企业自身发展目标企业自身发展目标 1 1.1 提升天津市的城市形象提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市公共

4、设施的需求满足广大市民对城市公共设施的需求 2.1 树立环投公司的品牌形象树立环投公司的品牌形象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金的可持续收益，实现通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕以商养厕” 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 4 项目界定项目界定 城市城市 小规模小规模 可持续经营可持续经营 公建项目公建项目 本报告是严格保密的。 2008-2009年

5、中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 5 城市小规模可持续经营公建的城市小规模可持续经营公建的kpi体系体系 u根据客户目标，建立 城市小规模可持续经营 公建的kpi体系： 公众形象 社会效益指标社会示范作用 公众需求满足 城市形象提升 经济效益指标 可持续发展指标 生态效益指标 环保与节能 资源回收与再利用 公建的高水准设施与服务 符合群众需求的商业业态 人文氛围的营造 景观价值 商业价值的实现 商业与公建的协调性 政策适应性 环境适应性 本报告是严格保密的。 2008-2009

6、年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 6 解决方案的核心内容解决方案的核心内容 u根据城市小规模可持 续经营公建的kpi体系， 确定解决方案的核心内 容。 确立“以商养厕”模式的标准社会效益 保证良好的公众形象社会效益 保证租金的持续流入经济效益 保证建筑形式的美观社会效益 保证合理的功能弹性可持续发展 保证高水准的设施与配套社会与生态效益 1 1建立可推广的业态筛选模型建立可推广的业态筛选模型 3 3选择合理的规划设计方案选择合理的规划设计方案 2 2选择适合的商业业态及品牌选

7、择适合的商业业态及品牌 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 7 本报告的主要内容本报告的主要内容 1业态筛选模型业态筛选模型 2 3 商业定位及经济测算商业定位及经济测算 规划设计建议规划设计建议 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 8 业态筛选模型业态筛选模型 本报告是严格保密的。

8、 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 9 业态筛选模型业态筛选模型 1 1根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 3 3根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态 2 2根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 10 业态

9、筛选流程业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 u形象要求：形象要求： 为了保证公厕的高标准， 应选择形象较好的商业物 业与之匹配。环境脏乱、 有异味、或缺乏社会效益 的业态不应入选。 u规模要求：规模要求： 受项目建筑形式所限，所 选商业业态的适宜规模应 在160平米（单层）或350 平米（双层）左右。因此 规模小于150平米或大于 350平米的业态应排除。 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表

10、本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 11 业态筛选流程业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态 u判断各地块区位属性的 目的在于按照区位属性按照区位属性 对地块分类对地块分类。 u经营策略选择： n集合式集合式经营策略，即具 有共同区位属性的一类 地块选择同一种业态， 进行连锁经营； n分散式分散式经营策略，即对 不同的地块分别考虑， 根据自身的条件选择不 同的业态。 区位属性与业 态范围对照表 判断各地

11、块 的区位属性 确定各个地 块拟招租业态 各地块周围的商业 现状和消费需求 探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态 探讨各个地块进行 分散经营的可能业态 经营策略选择 集合式经营策略分散式经营策略 探讨各个地块进行 分散经营的优选业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 12 业态筛选流程业态筛选流程 根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态 u在招商过程中，主要通过 商家的需求和条件来确定 最终业态。例如承租条件承租条件、 承

12、付租金承付租金和承租期限承租期限等。 招商 得到有承租意向 的备选商家集合 能否满足 承租条件 确定最终商家 排除该商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租条件 否 能 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 13 业态筛选流程业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符

13、合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 14 定义业态集合定义业态集合 本项目的备选业态集合为 宜于室内经营室内经营的 商业商业和服务业服务业 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 15 业态筛选流程业态筛选流程 根据项目整体

14、要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 16 根据形象要求筛选业态根据形象要求筛选业态 u根据项目商业形象的 要求，屏蔽某些商业业 态： 商业形象商业形象 备选业态备选业态 项目自身条件项目自身条

15、件 餐饮 特色休闲 品牌专卖 生活服务 金融服务 网吧 建材 水产品批 发零售 游戏厅 文化用品 小商品 批发 业态评选漏斗图 电子产品 生活零售 商务服务 被排除业态 符合要求业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 17 不符合形象要求的业态不符合形象要求的业态 u容易造成环境脏乱的：容易造成环境脏乱的： 建材零售、洗车修车、小商品批发等。 u容易产生异味的：容易产生异味的： 水产品的批发零售等。 u容易产生损害社会效益后果的：容易产

16、生损害社会效益后果的： 网吧、游戏厅等。 u其他公众形象不好的：其他公众形象不好的： 成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 18 业态筛选流程业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范

17、围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 19 根据规模要求筛选业态根据规模要求筛选业态 u根据项目物业规模的 要求，屏蔽某些商业业 态： 物业规模物业规模 备选业态备选业态 项目自身条件项目自身条件 餐饮 特色休闲 品牌专卖 生活服务 金融服务 商场 报刊零售 家具店 健身中心 文化用品 花店 业态评选漏斗图 电子产品 生活零售 商务服务 被排除业态 符合要求业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士

18、必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 20 不符合规模要求的业态不符合规模要求的业态 u经营面积通常小于经营面积通常小于160160平米的：平米的： 报刊零售、花店、奶站、送水站、照片冲印等。 u经营面积通常大于经营面积通常大于350350平米的：平米的： 商场、旅馆、家具销售、家电销售、健身中心、洗浴中 心、影剧院等。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317

19、89 21 业态筛选流程业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 22 确定本项目可选的业态集合确定本项目可选的业态集合 餐饮类：餐饮类：中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。

20、 服饰类：服饰类：服装店、鞋店、饰品店等。 生活零售类：生活零售类：便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品 店等。 生活服务类：生活服务类：美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、 室内装潢等。 商务服务类：商务服务类：订票中心、文印装订、图文设计等。 公共服务类：公共服务类：邮局、银行、通讯营业厅等。 体育文化类：体育文化类：体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工 艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。 休闲娱乐类：休闲娱乐类：足疗保健、ktv、酒吧、茶馆等。 旅游特色类：旅游特色类：纪念品店、土特产店、箱包店等。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全

21、策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 23 业态筛选流程业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载q

22、q:69031789 24 商业聚集地商业聚集地 是指商铺连续长度达到100米以上，且 大多数规模在60平米以上。 非商业聚集地非商业聚集地 不满足上述条件的即为非商业聚集地。 地块区位属性分类地块区位属性分类 u根据地块所处的环境 确定该地块处于商业聚 集地或非商业聚集地。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 25 商业聚集地商业聚集地 u根据区域内所经营的 业态种类将商业聚集地 分为特色商业型和综合 商业型。 特色商业型特色商业型 是

23、指本区域内所经营的业态以一种或两 种为主，其他种类业态数量不多，规模 不大。 综合商业型综合商业型 是指本区域内所经营的业态品种齐全， 并无明显突出者。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 26 非商业聚集地非商业聚集地 u根据地块上现有商业 针对的消费人群，将非 商业聚集地分为外向服 务型和内向服务型。 外向服务型外向服务型 是指地块上现有商业的服务人群为本地 块外部的流动人口。 内向服务型内向服务型 是指地块上现有商业的服务人群为本地

24、 块附近的常驻人口。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 27 非商业聚集地非商业聚集地 u外向服务型 根据地块周围的交通和 资源将外向服务型地块 分为城际交通枢纽类、 城内交通枢纽类和旅游 景点类。 u内向服务型 城际交通枢纽类城际交通枢纽类 火车站、长途汽车站、轮船码头 城内交通枢纽类城内交通枢纽类 城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站 观光景点类观光景点类 旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆 本报告是严格保密的。 2

25、008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 28 非商业聚集地非商业聚集地 u外向服务型 u内向服务型 根据地块周围常驻人口 的类别将内向服务型地 块分为商务办公类、行 政事业类、高校类、居 民区类和特色区类。 商务办公类商务办公类 地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商 业主要针对的消费者为商务办公人员。 行政事业类行政事业类 地块周围有政府机关、大型事业单位或军队，商业主要针 对的消费者为上述机构的工作人员。 高校类高校类 地块周围有高等院校，商业主要针

26、对的消费者为学生。 居民区类居民区类 地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。 特色区类特色区类 如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 29 区位属性分类结果区位属性分类结果 特色商业型 商业聚集地 综合商业型 城际交通枢纽类 外向服务型 城市交通枢纽类 旅游景点类 非商业聚集地 商务办公类 行政事业类 内向服务型 高校类 居民区类 特色区类 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产

27、策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 30 业态筛选流程业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135

28、98 qq:69031789 31 区位属性与业态范围对照表区位属性与业态范围对照表 世联模型世联模型 区 位 类 别 商业聚集地非商业聚集地 特色商 业型 综合商 业型 外向服务型内向服务型 城际交 通枢纽 城市交 通枢纽 旅游观 光景点 商务办 公区 行政事 业单位 高校居民区 特殊 区域 业 态 类 别 该区域 特有的 特色商 业 任意业 态 餐饮、 超市、 药店、 旅游特 色零售、 公共服 务 餐饮、 便利零 售、银 行 餐饮、 纪念品 零售、 银行 餐饮， 商务服 务，公 共服务、 办公耗 材 高档餐 饮，高 档娱乐 休闲、 公共服 务 餐饮、 时尚精 品、体 育文化 用品、 生活零

29、 售、服 饰、休 闲娱乐、 公共服 务 生活零 售、生 活服务、 大众餐 饮、大 众休闲 娱乐、 公共服 务 特殊业 态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 32 业态筛选流程业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态 区位属性与业 态范围对照表 判断各地块 的区位属性 确定各个地 块拟招租业态 各地块周围的商业 现状和消费需求 探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态 探讨各个地块进行 分散经营的可能业态 经

30、营策略选择 集合式经营策略分散式经营策略 探讨各个地块进行 分散经营的优选业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 33 判断各地块的区位属性判断各地块的区位属性 判断地块区位属性的基本要素是：判断地块区位属性的基本要素是： 地块周围的商业环境、交通状况、地块上现有商业服务的 消费者来源和类别。 判断过程中的注意事项：判断过程中的注意事项： 如果某一地块上现有商业的消费者既有流动人口又有常 驻人口，且二者比例相当，则按照“外向服务型内向服

31、 务型”的优先顺序判定区位属性。 如果外向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按 照“观光景点城际交通枢纽城内交通枢纽”的优先顺 序判定区位属性。 如果内向服务型的某一地块同时具有两种细分属性， 按 照“特色区商务办公行政事业高校居民区”的优 先顺序判定区位属性。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 34 业态筛选流程业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态 区位属性与业 态范围对照表 判断各地块 的区

32、位属性 确定各个地 块拟招租业态 各地块周围商业 现状和消费需求 探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态 探讨各个地块进行 分散经营的可能业态 经营策略选择 集合式经营策略分散式经营策略 探讨各个地块进行 分散经营的优选业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 35 经营策略选择经营策略选择 u集合式经营策略集合式经营策略 对具有相同区位属性的一 类地块整体考虑，选择连 锁经营模式的适合业态， 统一招商，统一管理。 u分散式经营策略分散式经

33、营策略 对各个地块分别加以考虑， 针对地块上的商业现状和 消费者需求确定不同的业 态，单独招商，单独管理。 集合式经营策略分散式经营策略 优 点 n便于统一管理租户 n有利于项目的整体形象 n招商相对容易 n风险比较分散 缺 点 n对招商能力要求较高 n风险比较集中 n不利于统一管理 n业态筛选过程繁琐 在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充， 得到拟招商的备选业态集合。得到拟招商的备选业态集合。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载 07

34、55-83513598 qq:69031789 36 集合式经营策略集合式经营策略 u当各地块的区位属性 比较集中时， 宜采用此 种方式。 由于同一类地块对应的业态范围相同，因此可以选取 同一种业态在这一类地块上经营。 有时某一种业态可以同时适用于两类甚至三类地块， 例如餐饮、零售，因此也可以在几类地块上经营同一 种业态。 举例：举例： 地块地块a、b、c、d分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附 近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。 首先确定这四个地块的区位属性为首先确定这四个地块的区位属性为“非商业聚集地外向非商业聚集地

35、外向 服务型城市交通枢纽类服务型城市交通枢纽类”，该属性对应的业态全集为【，该属性对应的业态全集为【 餐饮、便利零售】，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行餐饮、便利零售】，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行 招租。招租。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 37 集合式经营策略集合式经营策略 区位类 别 商业聚集地非商业聚集地 特色商 业型 综合商 业型 外向服务型内向服务型 城际交 通枢纽 城市交 通枢纽 旅游观 光景点 商务办 公区 行政

36、事 业单位 高校居民区 特殊 区域 业态类 别 该区域 特有的 特色商 业 任意业 态 餐饮、 便利零 售、药 店、旅 游特色 零售、 公共服 务 餐饮、 便利零售、 银行 餐饮、纪 念品零售、 银行 餐饮，商 务服务， 公共服务、 办公耗材 高档餐饮， 高档娱乐 休闲、公 共服务 餐饮、时 尚精品、 体育文化 用品、生 活零售、 服饰、休 闲娱乐、 公共服务 生活零 售、生 活服务、 大众餐 饮、大 众休闲 娱乐、 公共服 务 特殊业态 地块分 类 a b c d 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产

37、资料免费下载qq:69031789 38 分散式经营策略分散式经营策略 u当各地块的区位属性 比较分散时， 宜采用此 种方式。 跟从型跟从型跟从当地主流业态跟从当地主流业态 地块上现有的商业氛围较好，业态比较集中，以两、三种 为主，同时这两三种业态的经营状况良好。 补充型补充型补充当地缺失业态补充当地缺失业态 地块上某一种基本业态明显供给不足甚至缺失，且消费者 对该种业态的需求迫切。 任意型任意型可以选择符合当地区位属性的任可以选择符合当地区位属性的任 意业态意业态 地块上业态品种比较丰富，基本满足当地人群的需求；或 当地几乎没有任何业态。 本报告是严格保密的。

38、2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 39 分散式经营策略分散式经营策略 u在招商时，跟从型和 补充型应重点考虑目标 业态，任意型则根据租 金高低决定最终租户。 分散式经营策略的关键在于根据不同地块上的商业现状 和消费者需求分别分析，确定当地适合的业态。 举例：举例： 地块地块a位于某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属位于某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属 区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在3040

39、 平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时尚平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时尚 精品店等。精品店等。 首先确定该地块的区位属性为首先确定该地块的区位属性为“非商业聚集地内向服务非商业聚集地内向服务 型高校类型高校类”，然后对照该地块现有业态和该属性对应的，然后对照该地块现有业态和该属性对应的 业态全集，得出该地块缺少生活零售类业态，因此建议选业态全集，得出该地块缺少生活零售类业态，因此建议选 择小型超市或便利店。择小型超市或便利店。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下

40、载qq:69031789 40 分散式经营策略分散式经营策略 区位类 别 商业聚集地非商业聚集地 特色商 业型 综合商 业型 外向服务型内向服务型 城际交 通枢纽 城市交 通枢纽 旅游观 光景点 商务办 公区 行政事 业单位 高校居民区 特殊 区域 业态类 别 该区域 特有的 特色商 业 任意业 态 餐饮、 便利零 售、药 店、旅 游特色 零售、 公共服 务 餐饮、 便利零 售、银 行 餐饮、 纪念品 零售、 银行 餐饮、 商务服 务公共 服务、 办公耗 材 高档餐 饮，高 档娱乐 休闲、 公共服 务 餐饮、时 尚精品、 体育文化 用品、服 饰、休闲 娱乐、公 共

41、服务 生活零售、 生活服务、 大众餐饮、 大众休闲 娱乐、公 共服务 特殊 业态 地 块 类 别 跟 从 补 充 任 意 a 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 41 业态筛选流程业态筛选流程 根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态 招商 得到有承租意向 的备选商家集合 能否满足 承租条件 确定最终商家 排除该商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租条件 否 能 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划

42、大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 42 根据承租条件筛选租户根据承租条件筛选租户 u如果地块或建筑本身 的现实条件不能满足租 户的承租条件，则排除 该商家。 部分常见业态的承租条件部分常见业态的承租条件 业态承租条件 餐饮排烟道和上下水，大型和高档餐饮需有停车位 便利店部分便利店需有动力电，满足简单加工要求 娱乐休闲高档娱乐休闲需有停车位 美容中心大型美容中心需要有停车位 服饰专卖附近区域有较浓厚的商业氛围 房产中介附近区域没有同行业竞争者 牙科诊所有单独的污水处理系统 银行位于商务办公区或

43、新兴住宅区；需选择街上最好的位 置，保证昭示性和人流量；步行10分钟内没有其他银 行；面积300平米以上。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 43 业态筛选流程业态筛选流程 根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态 招商 得到有承租意向 的备选商家集合 能否满足 承租条件 确定最终商家 排除该商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租条件 否 能 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资

44、料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 44 根据承租期限与租金综合考虑确定租户根据承租期限与租金综合考虑确定租户 u租金调整与品牌调整 通常于租约续签或租约 终止时间。 公共服务公共服务 1020年年 高档餐饮高档餐饮 715年年 小型餐饮小型餐饮 58年年 零售商服零售商服 35年年 通行承租期通行承租期 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 45 承租期限

45、与租金的综合考虑承租期限与租金的综合考虑 u对于形象、规模都符 合要求，但承租期限和 租金不同的业态，需将 租期和租金综合考虑选 择最终业态。 u考虑最大化风险，假 设两次租约之间的空租 期为一年一年。计算不同业 态的折算年租金。 u该方法的假设前提为 该地块一直出租给承租 期相同的同一业态，计 算总租期无限长情况下 的极限值。 若xa/(a+1) yb/(b+1)，则选择a业态；反之，则选择b业态。 业态ab 承租期(年)ab 年租金(万元)xy 折算年租金xa/(a+1)xa/(a+1)yb/(b+1)yb/(b+1) 折算年租金比较法折算年租金比较法 举例： 某地块有两个备选商家银行和餐

46、饮，其中银行的年租金为20 万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为3年。 根据上述公式，银行的折算年租金为19.05万，餐饮的折算年租金 为18.75万。则应选择银行为最终租户。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 46 根据特殊偏好的修正根据特殊偏好的修正 u不同的项目对于最终 租户的业态可能有不同 的偏好，例如本项目对 业态的公众形象特别重 视，即不仅要求形象符 合最低标准，还希望达 到更好。此时可以根据 该偏好对折算年租

47、金法 进行修正。 设偏好修正系数为r，选取两个备选商家中符合偏好的一家为比较基 准，即r1=100%，根据招商方的偏好确定另一家的修正系数r2。将折 算年租金乘以修正系数，即得到修正后的折算年租金。 举例： 某地块有两个备选商家银行和餐饮，其中银行的年租金为20 万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为5年。但该 餐饮的形象一般。 根据上述公式，银行的折算年租金为19.05万，餐饮的折算年租金 为20.8万。根据招商方的偏好，设定银行的修正系数为100%，餐 饮的修正系数为80%，则餐饮的修正后的折算年租金为16.64，据 此选择银行为最终商户。 本方法的难点在于根据招商方的主观判断

48、确定商家的偏好修正系数， 带有强烈的主观色彩和操作难度，因此一般只适用于条件相差较明显 的两个备选商家。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 47 商业定位与经济测算商业定位与经济测算 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 48 商业定位及经济测算商业定位及经济测算 地块分类地块分类对

49、23个地块进行分类 业态筛选业态筛选确定23个地块的业态 目标租户目标租户描述典型租户特征 租金定位租金定位确定23个地块的租金 经济测算经济测算估测未来收益 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 49 地块分类 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 50 按区位属性将地块分类按区位属性

50、将地块分类 区位类 别 商业聚集地非商业聚集地 特色商 业型 综合商 业型 外向服务型内向服务型 城际交 通枢纽 城市交 通枢纽 旅游观 光景点 商务办 公区 行政事 业单位 高校居民区 特殊 区域 地块分 类 1504121114061115 1205 珠江道 1103 1506 1507 13131111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 广开四 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载

51、qq:69031789 51 业态筛选 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 52 业态筛选业态筛选 u地块分类结果： 特色商业型1 综合商业型1 城际交通枢纽1 城内交通枢纽3 观光旅游景点0 商务办公类3 行政事业类1 高校类0 居民区类13 特殊区域类0 从地块分类结果来看，大部分地块的区位属性比较集 中。主要集中在居民区类、城内交通枢纽类和商务办 公类，因此宜采用集合式经营策略。 但考虑到集合式经营策略对招商能力的要求较高，可 能在

52、招商过程中遇到一定的困难，本报告建议以集合以集合 式为主，分散式为辅，两种经营策略结合式为主，分散式为辅，两种经营策略结合的方式。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 53 地块名称地块名称适合业态适合业态 1504通讯 1211多种商业 1406餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务 1115、1205、珠江道餐饮、便利零售、汽车配件零售 1507、1103、1506餐饮、商务服务、公共服务、办公耗材 1313高档餐饮、高档休闲娱

53、乐、银行、邮局 1104、1111、1118、 1213、1610、1207、 1107、1108、1411、 1217、1403、1414、 广开四 生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、 公共服务 集合式经营策略集合式经营策略 u地块与业态对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 54 集合式经营策略集合式经营策略 u根据不同的地块类别 组合方式，选取不同的 主力业态，可以得到几 种不同的结果，例如： 组合一组合一 餐饮连锁餐

54、饮连锁：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103 、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、 1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四 其他：其他：1504、1211、1313 组合二组合二 便利店连锁便利店连锁：1406、1115、1205、珠江道、1507、 1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207 、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四 其他：其他：1504、1211、1313 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备

55、资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 55 分散式经营策略分散式经营策略 区位类 别 商业聚集地非商业聚集地 特色商 业型 综合商 业型 外向服务型内向服务型 城际交 通枢纽 城市交 通枢纽 旅游观 光景点 商务办 公区 行政事 业单位 高校居民区 特殊 区域 地 块 类 别 跟 从 1504 补 充 11151103 1507 13131111 1118 1104 1108 任 意 121114061205 珠江道 15061213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 广开四

56、 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 56 分散式经营策略分散式经营策略 u地块与业态对照表 u对于只有一种适合业 态的地块，建议以该种 业态为重点招商对象。 地块名称地块名称适合业态适合业态 1504通讯 1211多种商业 1406餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售 1115便利店 1205、珠江道餐饮、便利零售、汽车配件零售 1507、1103餐饮 1506餐饮、商务服务、通讯，邮局，银行，办公耗材 1313高档餐饮、高档休闲娱乐 1

57、104、 1108、 1111、 1118 便利店 1213、1610、1217、 1107、1411、1207、 1403、1414、广开四 生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 57 确定各个地块的拟招租业态确定各个地块的拟招租业态 u根据每类地块对应的 业态集合，以及各个地 块上现有的业态种类以 及消费需求，列出各地 块的拟招租业态。 u红色红色字体的为重点推 荐业态，蓝色蓝色字体的为 一般

58、推荐业态，灰色灰色字 体的为可选业态。 地块名称地块名称拟招租业态拟招租业态 1313高档中餐厅、高档中餐厅、高档休闲娱乐高档休闲娱乐 1504通讯通讯 1406餐饮、便利店、旅游特色零售、餐饮、便利店、旅游特色零售、药店、银行药店、银行 1403便利店、大众餐饮、便利店、大众餐饮、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 1411大众餐饮、便利店、大众餐饮、便利店、银行、邮局银行、邮局 1507餐饮、餐饮、邮局、通讯营业厅邮局、通讯营业厅 1414餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 1506餐饮、办公用品、餐饮、办公用品、邮局、通讯营业厅邮局、通讯营业厅 1610餐

59、饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 广开四餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 1211服饰专卖、餐饮、服饰专卖、餐饮、银行、其他银行、其他 1207邮局、眼镜店、邮局、眼镜店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付 款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 58 确定各个地块的拟招租业态确定各个地块的拟招租业态 地块名称地块名称拟招租业态拟招租业态 1213餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 1217餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 1205快餐、便利店、快餐、便利店、汽车配件零售汽车配件零售 珠江道快餐、便利店、快餐、便利店、汽车配件零售汽车配件零售 1115便利店、便利店、快餐快餐 1103餐饮、餐饮、银行、邮局银行、邮局 1104便利店、便利店、大众餐饮、大众餐饮、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 1107餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售 1108便利店、便利店