某生态园建设项目可行性研究报告

目录第1章总论111概述112项目综合评价413主要技术经济指标5第2章项目提出的背景及建设的必要性621项目提出的背景622项目建设的重要性与必要性及其意义823项目建设区域及所在地概况1024项目具体背景论述13第3章市场分析1631生态园概况1632A服务、旅游行业分析1733农业生态观光园旅游分析18第4章项目选址、建设条件及建设规模2041项目选址2042建设条件2143建设规模2344原材料及辅助原材料25第5章项目总体设计方案2651指导思想2652规划原则2653总图布置方案2854土建工程2955抗震设防3156配套设施3257项目生态园生态指标36第6章环境保护与节能分析3961环境保护3962节能4163安全44第7章项目实施进度46第8章组织机构与人力资源配置4781工程项目管理4782人力资源4783员工培训4884劳动定员48第9章招投标方案4991招标投标依据4992发包方式4993招投标内容5094招标组织形式5095招标方式5096招标基本情况表52第10章投资估算及资金筹措53101估算依据53102固定资产投资估算的范围和方法53103固定资产投资估算额及构成分析54104资金筹措54105资金使用和管理54第11章财务评价55111编制依据55112基本数据55113利润估算及分配56114财务盈利能力分析57115敏感性分析58116结论59第12章国民经济评价、社会评价60121生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流60122生态园可持续发展的方向61123生态效益61124社会效益61第13章研究结论与建议63131结论63132建议63第1章总论11概述111项目名称XX建设项目112建设地点XX项目位于AXX新区，XX酒业东，XX大道路北。113项目承办单位1、单位名称XCVBCV2、法人代表发给3、法定地址水电费九九花园对过（XX区兽医院）4、注册资金壹仟万元5、公司类型有限责任公司6、经营范围房地产开发、销售，物业管理服务、室内外装饰、园林绿化；餐饮管理；汽车、二手车、汽车配件、化工产品的销售。7、公司概况XCVBCV成立于2013年，注册资金1000万元。董事长先生，师从名校名师，在城市规划、工程建设、景观设计、餐饮管理、销售管理等方面具有较高的造诣。其走品牌之路，享受品质生活的经营理念，为公司全体员工所认同。公司现有职工60余人，其中20人以上拥有高级建筑工程师、规划设计师、预决算工程师等高级职称。公司海纳百川，融合创新。114可行性研究报告编制依据1、国家及省有关政策、法规、条例；2、现行有关技术规范、规定、条例；3、中华人民共和国发展和改革委员会40令产业结构调整指导目录（2011）年本2013修订；4、国家发展和改革委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版；6、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、A国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要；8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；9、项目承办单位委托编制项目可行性研究报告的委托书；10、建设单位提供的相关基础资料。115可行性研究范围根据项目的特点，本项目可行性研究报告的研究范围主要包括1、项目提出的背景及建设的必要性；2、市场分析；3、项目选址、建设条件及建设规模；4、项目总体设计方案；5、环境保护与节能分析；6、项目实施进度；7、组织机构与人力资源配置；8、招投标方案；9、投资估算及资金筹措；10、财务评价；11、国民经济评价、社会评价；12、研究结论与建议。通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。116项目概要1161建设规模XX是一个集采摘、观光、餐饮、生态、休闲于一体的综合性生态园，项目建成后，可实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。项目位于AXX新区规划中的生态休闲旅游区，XX酒业东，XX大道路北，紧邻汉王墓，交通便利，客流量大，场地周围环境好、绿化好、空气好，无污染、无噪音、无垃圾。项目以弘扬“和谐”文化为支柱，打造出济宁地区独具影响力的生态园。项目总占地面积约为72亩，符合A城市总体规划及XX新区规划，在功能划分方面，综合考虑划分为采摘区、生态区、苗木区；其中采摘区约32亩，生态区（含餐厅）25亩，苗木区15亩。项目采摘区拟建设种植大棚12000平方米，生态区含生态餐厅15000平方米。另外建设排灌系统（喷灌、滴灌）及环境基础配套设施。1162建设期限项目建设期为2年。即从2013年9月开始至2015年8月建成。1163投资估算及资金筹措项目估算总投资8000万元，其中建设投资724994万元，流动资金75005万元。项目资金筹措渠道为全部由建设单位自行筹集解决。1164简要研究结论经测算，项目建成后，年可上缴营业税金及附加9626万元，增值税80219万元，经营期内年均利润总额206833万元，总投资收益率2675，经济效益较好，抗风险能力较强。所得税前投资回收期639年（含建设期），财务内部收益率2583（IC12），所得税后投资回收期869年（含建设期），财务内部收益率1322（IC12）。上述各项指标良好，经敏感性分析，项目抗风险能力强，因此，项目在财务上是可行的。本项目可解决260人的就业状况，项目符合国家产业政策。通过研究、计算分析，该项目投资少，投资回收期短；抗风险能力强，市场前景广阔；产品生命周期相对较长；投入产出比高，经济效益显著。该项目的建设将会带来较大的经济效益、环境效益和社会效益。12项目综合评价农业生态观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过农业生态园的建设，引导和推动A农业产业结构调整。综上所述，本项目建设符合AXX新区规划，技术上先进可靠，经济合理、市场前景广阔，环境，社会效益好。因此，项目建设是可行的，必行的。13主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标1项目总投资万元8000002固定资产投资万元7249943流动资金万元750054正常年收入万元15000005年均营业税金及附加万元96266年均营业成本万元11733227年均利润总额万元2068338年均所得税万元551429年均税后利润万元15169110净现值（所得税前）万元537611净现值（所得税后）万元57012投资回收期（所得税前）年639（含建设期2年）13投资回收期（所得税后）年869（含建设期2年）14内部收益率（所得税前）258315内部收益率（所得税后）132216年均投资利润率258517年均投资利税率370818盈亏平衡点6300第2章项目提出的背景及建设的必要性21项目提出的背景生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在休闲环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美同等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入新世纪，随着我同人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。农业生态观光园不是人们通常所述的与农业生态、旅游农业、高效农业等同意义上的农业生态观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。农业生态观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。农业生态观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们除吃穿以外的追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为农业生态观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。山东省是我国的农业大省，在山东省外商投资优势产业目录中，“粮食、蔬菜、水果、禽畜产品、水产品的储臧、保鲜和加工”等若干与农业资源开发相关的产业列在了重要的位置。山东气候四季分明，水资源丰富，拥有大量的平原和丘陵，劳动力廉价，在农业及其相关产业方面具有较强优势。山东省正在加大农业现代化的步伐，对农业新科技的需求极为迫切。山东省也是旅游大省，尤其A悠久的历史，灿烂的文化，优美的自然风光，构成了A内容丰富、特色鲜明的人文景观和自然景观，具有突出的发展优势。A素有“孔孟之乡，中国古代文化发祥地”之誉。同时，济宁风光秀丽，自然景观独特。峄山因山势奇特、怪石嶙峋，被称为“天下第一奇山”，水泊梁山因水浒而名扬天下；微山湖作为铁道游击队的故乡、北方渔乡、中国荷花之都已发展成为江北最大的生态旅游湖泊。这些自然风景既有国家级森林公园，又有省级旅游度假区，湖光山色，环境优美，构成了类型丰富、颇具特色的自然景观，是人们流连山水、亲近自然、旅游健身的好去处。旅游资源密度大，数量多，在全国乃至全世界均具有重要地位。全市共有各类旅游资源350处，其中自然性资源60处，历史性资源201处，社会性资源67处，现代人工吸引物22处，其规模和数量在全省居前列地位。在A域范围内，有世界文化遗产1处，国家级重点文物保护单位19处，省级60处，国家历史文化名城2座（曲阜、邹城），中国优秀旅游城市3座（济宁、曲阜、邹城），有各级国家森林公园和风景名胜区。许多资源是世界级的垄断性资源，使济宁成为世界上不可替代的一个重要的旅游目的地。A丰富的山川和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为农业生态观光园的发展提供了广阔的发展空间。因此在项目区兴建一个以生态开发为宗旨，集观光休闲集于一体的绿色生态园，条件正逐步成熟。本项目就是在上述背景下提出的。22项目建设的重要性与必要性及其意义221项目建设的重要性与必要性农业生态与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害和农产品的绿色性。农业生态实质上是生态化的现代农业。农业生态的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，农业生态是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的主方向。现代农业生态不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业。发展农业生态是造福子孙后代的事业，党的十八大把中国经济发展的要求从十七大的“又好又快”调整为“持续健康”以及“建设美丽中国”等战略的提出，标志着我国经济发展方式将发生重大转变。A提出的建设新农村思路，正是贯彻党的十八大精神，实现可持续发展的具体举措。农业生态观光园强化真正意义上的综合性和多样性，将农业系统各部分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机整合，把初级农产品生产，与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的农业生态模式。222项目建设的意义（一）观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题。今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依。熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与芳香、秀丽的山川、宁静的耕种生活、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之对已逝生活经历的追忆，寻根的潜意识驱使他们需要寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“开心农场”等项目一经推出，即产生了强烈反响。（二）高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。农业是我国国民经济的基础，发展农业是我国的经济发展的长期目标。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人地人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。（三）观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。23项目建设区域及所在地概况231项目建设区域概况A位于鲁西南，地处黄淮海与鲁中南山地交接带。东邻临沂市，西与菏泽市接壤，南连枣庄市和江苏省徐州市，北接泰安市，西北端则隔黄河与聊城市相望。地理坐标介于东经1155211706、北纬34263555。辖市中区、XX区、兖州市、曲阜市、泗水市、邹城市、微山市、鱼台市、金乡市、嘉祥市、汶上市、梁山市12个市市区，总面积106857平方公里。A境内地势东高西低。东部和东南部山峦绵亘、丘陵起伏，位于邹城市的凤凰山，最高峰海拔648米，系全市最高点；西部、中部平坦，河流较多，较大的河流有黄河、京杭大运河、泗河、洸府河、白马河、东鱼河、老万福河、新万福河、洙赵新河、老赵王河等，其中，黄河流经市境西北部，境内全长31公里；京杭大运河北起梁山市黄河南岸的郭那里，流经A区，与南四湖相连，境内全长88公里；泗河发源于泗水市泉林镇陪尾山，境内全长159公里，为最大的自然河；南部低洼，并积水成湖，即南四湖，该湖由微山、昭阳、独山、南阳四个水域相连的湖泊组成，亦代称微山湖。在全市总面积中，山丘20936平方公里,占195，平原52431平方公里，占491，洼地1780平方公里，占167，湖泊15682平方公里，占147。A地处暖温带大陆性季风气候区，具有四季分明、光照充足、雨热同季、降水集中、季风明显、干湿交替、无霜期长、偶有灾害的特点。年平均气温139C，一月平均气温09C，七月平均气温269C，极端最高气温为1972年6月11日406C，极端最低气温为1981年1月27日162C，年均降水量6575毫米，年均无霜期2085天。土壤类型主要包括潮土、褐土、棕壤、砂姜黑土、水稻土5个土类，16个亚类，35个土属，107个土种，是全省土壤类型较多的地区之一。矿产资源以煤为主，探明储量140亿吨；2007年，原煤产量7968万吨，比1978年增长288倍，年均增长124，占全省产量的50以上。其次是稀土，已探明储量206万吨，居全省第一位。A有着悠久的工商业发展史。西汉时期，山阳（今金乡）的铁、亢父（今A南部）的缣、鲁国的缟，已闻名于世。唐代，兖州产的镜花绫被列为贡品，源源不断地运往长安；当时境内还有多处冶铁、冶铜作坊，是山东矿冶业中心。明、清时期，随着运河的全线开通，特别是会通河多次疏浚以后，境内的商业、加工业逐渐发展起来。济宁成为著名的漕运码头和商品集散地。运河两岸，“帆樯如林，百货山积”；城墙内外，店铺绵延，鳞次栉比。故有“江北小苏州”之誉。清末民初，近代民族工业产生并得到发展。生产门类除电业、矿业外，主要是轻工业，如烟草、皮毛、铁器、铜器、木货、丝业等。建国后，特别是改革开放30年来，A经济和社会事业持续、快速、健康发展。全市国内生产总值由1978年的1604亿元，跃升到2012年的31894亿元，地方财政收入由1978年152亿元，增加到2012年的2456亿元，增长658倍，年均增长156，总量居全省第5位。A有着良好的农业生产条件。史记中即有“宜五谷、桑麻、六畜”的记载。隋唐时期，曾是全国粮食产量较高的地区。但由于封建制度的束缚，生产力水平十分低下，农业发展缓慢。建国后，特别是中共十一届三中全会以来，农业和农村经济发生巨大变化。济宁自古为“水陆交汇、南北冲要之区”，交通便利。建国后，特别是1978年以来，交通事业得到全面、快速发展。铁路分别于1979、1985年增建了济宁菏泽、兖州石臼所两条线路，与境内的兖济线和过境的京沪线、京九线构成两纵一横的铁路交通网。济宁曲阜机场已经通航。作为全省重要的煤炭资源基地，大量原煤由运河销往苏、浙、沪等长江流域各省市，使运河成为名副其实的“黄金水道”。A是著名的孔孟之乡，文化底蕴深厚。至2007年，全市已拥有国家级文物保护单位19处；梁祝传说、嘉祥鼓吹乐、祭孔大典，于2006年5月被国务院公布为第一批国家级非物质文化遗产名录。改革开放30年来，文化事业硕果累累，一大批反映“孔孟之乡、运河之都”风情和成就的作品，先后获得国际、国家、省级文化大奖。济宁土特产因独特的地理人文环境而闻名遐迩。著名的农牧渔类土特产有鱼台鱼农一号水稻、金乡金谷、嘉祥红皮蒜、细毛长山药、金乡白皮蒜、汶上大荸荠、鲁西黄牛；著名手工制工艺品有嘉祥鲁锦、碑帖、尼山砚、济宁路青猾皮等；地方风味名吃有济宁菜肴奶汤鳜鱼、筒子鸡，微山湖鲜风味烹调有辣味鱼、筒子鱼；糕点类的济宁兰芳斋糕点、金乡蜜制红三刀等。历史悠久的孔府宴席，包括孔府酒、孔府菜、孔府糕点等近200种，其满汉宴上菜达196道，又有寿宴、喜宴、家宴等，都有固定菜式、规格、标准。玉堂酱菜已有300多年历史，其酱菜、酱油、金波酒曾于20世纪初获国际巴拿马太平洋博览会金牌奖。232经济建设1、经济运行的主要特点从运行状况看，主要指标快速增长，整体经济持续在高位稳健运行从增长格局看，产业基础较为稳固，需求拉力不断加大，经济增长的协调怍明显增强。1供给方面农业发展总体稳定，工业持续快速增长，经济发展的产业基础较为稳固。2需求方面消费投资稳步趋升，对外贸易形势较好，经济增长的需求拉力不断加大。从运行质量看，财政居民稳定增收，企业效益逐步回升，经济结构进一步优化，居民收入增加。从发展环境看，资源瓶颈约束趋缓，物价涨幅逐步回落，经济发展活力日益增强，资源约束趋缓。物价涨幅叫落。发展活力增强。以上表明，当前A经济呈现的高增长、低通胀格局，是在供需协调、质量提高、结构优化、活力增强的基础上取得的，体现了又快又好发展的要求，经济总体发展态势良好。233AXX新区概况XX新区是经A人民政府批准的，由XX区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型新区。XX新区中期规划范围东至光府河，西到济阳公路，南至新327国道，北到岱庄煤矿运煤铁路专用线，规划面积869平方公里。其中近期规划面积357平方公里，核心区规划面积167平方公里。新区内地势平坦，且海拔比市中区稍高，区位条件良好，向南通过建设北路、琵琶山路、科苑路、火炬路等城市道路与主城区紧密相连，向东通过新327国道与高新区和兖州、曲阜有着顺畅的交通。XX新区生态优势明显，北面背靠李营镇6万亩苗圃的生态屏障，东靠生态河流光府河。作为XX区的战略阵地，XX新区各方面条件都比较良好。XX新区核心区东至科苑路，西到济阳公路，南至327国道，北至仁兴路。包含以下六个功能分区行政办公区控制在供销路以西，占地1214公顷。综合办公大楼作为整个区域的主体建筑，以庞大的体量成为新区范围内的标志性建筑，该区域容积率在15左右；对于单独建设的职能单位，采用裙房加塔楼形式，容积率控制在20左右。商务办公区规划占地1096公顷，作为核心区空间景观的主要内容，容积率控制在30左右，较为重要的地块可以适当提高容积率，以形成标志性节点。生态绿化区位于城市主干道琵琶山路西侧，琵琶山路东侧是界面统一的商业建筑群，形成建筑与公园的完美结合，突出新区生态园林的主题。该区规划占地1528公顷，容积率为01，建筑密度为5，绿地率为85。文化休闲区位于琵琶山路东侧，分两段。南段是以运河文化为主题的商业区；北段为城市展馆、图书大厦等文化功能的建筑群。该区占地486公顷。学校教育区位于琵琶山路东、仁兴路南。琵琶山路向东依次为实验初中和实验小学，形成为新区服务的学校教育片区，共占地约1006公顷。其中实验初中占地778公顷，实验小学占地228公顷。居住生活区分布在生态公园的北侧与东侧。北侧作为公务员小区，东侧作为当地居民回迁与商业地产开发。居住区共占地624公顷。其中公务员小区占地2405公顷，建筑面积4987万平方米，容积率控制在20左右，建筑密度为20。24项目具体背景论述241形势分析（1）中国经济形势分析。中国经济持续增长，带动国内的休闲、旅游市场不断升温。年度旅客增长饭店200952520106219620111022262012132258中国生态园客源的增长以两位数速度增长（2）A竞争对象确定竞争对象的方法许多，这里主要以A内档次相同，提供产品相似的农业生态园作为确立竞争对象的依据。A、竞争农业生态园功能分区和经营状况（2012120131）名称项目南阳湖农场生态观光农业园兖州农高园邹城百大生态园兖州富园春生态园功能分区设立采摘、体验；观赏、餐饮；休闲、健身三大区域生态农业、科技示范、休闲观光、科普教育、生产经营、餐饮购物生态餐饮、住宿生态餐饮经营状况良好良好一般一般B、竞争农业生态园主要客源市场家庭休闲、商务、政务接待、聚餐、散客等。242生态园优势、劣势分析（一）优势1、生态园地理位置较好，距离A区1公里，105国道、327国道附近，紧邻XX大道，运河码头及日东高速旁边，交通便利，环境雅致。是商务、休闲的理想选择。2、生态园依托投资方的人脉关系，具有品牌效应及强大后盾。3、生态园设施设备齐全、先进，在竞争中处于优先位置。4、生态园将采用先进的管理模式。5、生态园利用现有的内外环境及基础设施，投资环境较好。6、周围具有广阔的消费群体。（二）劣势农业生态园尚未开业，无可信的市场形象。饭店周围缺少商业网点，对于商务客人购物不便；同时也影响到餐厅的上门客生意。（三）生态园机会、威胁分析1、机会生态园周围无影响较大的同类行业，商机无限。机制灵活，管理先进。消费上升趋势明显。生态园周围发展前景广阔，自成了一个专业生态园消费商圈。2、威胁其他生态园在不断调整、崛起。第3章市场分析31生态园概况311生态观光的涵义生态旅游是从进入新世纪以后发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生括性功能。随若收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业农业生态观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮。农业生态观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及农业生态的大自然情趣的新型旅游业。农业生态观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的农业生态观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。312生态园的目标一是直接经济效益目标。农业生态观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。农业生态观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这个目标，就没有了农业生态观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益日标”的实现。32A服务、旅游行业分析321A第三产业发展状况据核算，2012年A全市实现地区生产总值（GDP）31894亿元。第三产业达11439亿元，增长113。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值1540亿元，增长62；批发和零售业3304亿元，增长129；金融业906亿元，增长220；房地产业705亿元，增长99。与上年相比，第一产业下降05个百分点，第二产业下降05个百分点，第三产业提高10个百分点。人均GDP达到39165元（按2012年平均汇率折算为6207美元），比上年增加3448元，按可比价格计算增长105。由此可见，近几年来，A第三产业发展较快。322A综合服务业及旅游业发展状况2012年，A批发、零售、住宿、餐饮业投资1007亿元，增长424。A服务业的水平占第三产业的比重较高。2012全年接待境外旅游者374万人次，同比增长98。国内旅游人数42010万人次，增长161，国内旅游收入3306亿元，增长202。旅游社会总收入3422亿元，增长195。旅游创汇184128万美元，增长36。33农业生态观光园旅游分析据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。2012年，我国旅游业保持平稳较快发展。国内旅游市场保持较快增长，入境旅游市场实现平稳增长，出境旅游市场继续快速增长。全年共接待入境游客135亿人次，实现国际旅游（外汇）收入48464亿美元，分别比上年增长12和58；国内旅游人数2641亿人次，收入1930539亿元人民币，分别比上年增长132和236；中国公民出境人数达到702500万人次，比上年增长224；旅游业总收入225万亿元人民币，比上年增长201。A旅游业也在迅猛发展。旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，农业生态观光都可以有所作为。农业生态观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展农业生态观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现一是解决农民增收难。农业生态观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。农业生态观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却能大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，人多数农副产品部供大于求，追求品质成为主流。农业生态观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。农业生态观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，农业生态观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。据测算，“十五”和“十一五”期间，A每年新增农村富余劳动力近万人。在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，农业生态观光园应该是最大的第三产业，旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关关行业就可增收43元旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。农业生态观光园效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。A旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价稳，亲和力较强。第4章项目选址、建设条件及建设规模41项目选址411选址原则（1）生态园选址应符合区域总体发展规划要求，与周边环境相协调；（2）生态园选址应满足功能要求，有利于合理布置和安全运营；（3）优先考虑利用空闲土地，尽可能不占或少占耕地，节约土地；（4）生态园选址应满足环保要求。412建设选址根据企业总体规划和XX新区发展要求，按照便于管理和有利开放的原则，项目拟选址位于AXX新区，XX酒业东，XX大道路北。场地呈长方形。项目选址符合国家规定与地方发展要求。项目位于AXX新区规划中的生态休闲旅游区，位置紧邻汉王墓，交通便利，客流量大，场地周围环境好、绿化好、空气好，无污染、无噪音、无垃圾。本项目建设地点具体特点如下1、符合A城市总体规划及XX新区规划；2、场址内原地形复杂、建设混乱，本项目拟对项目区集中治理改造，符合开发建设要求；3、项目用地周边一定范围内今后不会出现工业及其他的污染源；4、本项目建成后绿化率较高，与周边自然环境和谐融为一体。项目位置图42建设条件421自然条件1、地形地貌济宁属鲁南泰沂低山丘陵与鲁西南黄淮海平原交接地带，地质构造上属华北地区鲁西南断块凹陷区。全市地形以平原洼地为主，地势东高西低，地貌较为复杂。东部山峦绵亘，丘陵起伏。京沪铁路以东，海拔在50100米以上，比较有名的山有曲阜尼山主峰海拔344米，邹城峄山主峰海拔545米，凤凰山主峰海拔6488米，是全市最高山峰，泗水尧山主峰海拔582米，老寨山主峰海拔532米。各山之间分布有许多小型盆地和谷地。南四湖以东部山麓为泰沂山前冲积平原，自东向西倾斜，地面海拔6035米，地面起伏稍大地面坡降为1/100013000；南四湖以西为较平坦的黄泛平原，自西向东倾斜，地面海拔3934米，起伏较小地面坡降仅嘉祥县南部和金乡县西北部，有零星孤山、残丘出露，如孟良山主峰海拔2431米，是嘉祥县的最高山、羊山等。中部有南四湖微山湖、南阳湖、昭阳湖、独山湖的总称贯穿南北。地势四周高，中间低，如同一碟形盆地。最低湖底海拔高度上级湖为315米，下级湖为30米。湖北为泰沂山前冲积扇下缘，自东北向西南倾斜，地面海拔6036米，起伏比较平缓，地面坡降130001/5000。汶上县北部军屯、白石一带有孤山分布。2、气候条件条件A位于东亚季风气候区，属暖温带季风气候，四季分明。夏季多偏南风，受热带海洋气团或变性热带海洋气团影响，高温多雨；冬季多偏北风，受极地大陆气团影响，多晴寒天气；春秋两季为大气环流调整时期，春季易旱多风，回暖较快；秋季凉爽，但时有阴雨。具有充裕的光能资源，是济宁气候的突出特点。A年平均气温为133一141，平均无霜期为199天。年平均降水量在597820毫米左右。3、水文地质条件全市天然水资源总量水平年为55亿立米，其中地表水34亿立米，地下水天然补给量21亿立米；可利用水资源总量为3037亿立米，其中地表水1744亿立米，地下水1293亿立米。与全省平均情况的比较是A天然水资源每平方公里为4450万立米，比全省平均值2117万立米多1102；人均占量740立米，比全省人均449立米多648；可利用水资源每平方公里为2704万立米，比全省平均1529万立米多768，人均可利用水量为449立米，比全省人均324立米多387。422外部运输条件项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材等材料均可采用公路运输解决，且运力充足，能够满足项目建设需要。423项目所在地基础设施配套条件1、便捷的交通优势项目位置道路状况良好，交通便捷，随着未来城市道路建设的进一步加快，将使本项目拥有更加优越的交通条件。2、给排水项目建设采用市政自来水。项目区位于A自来水公司供水服务范围以内，供水有保障。从市政给水管网引入两路自来水管进入本地块，自来水引入后在本地块内成环，消防用水也有足够的水量和水压。项目在建设和使用过程中都会产生废水，室外排水体制采用雨污水分流制，各建筑物室内污水与废水合流排出。排水为重力流排出，所有污水经室外化粪池处理后排入市政污水管。3、供电项目电源线引自AXX新区10KV供电支线，负荷能够满足项目的需要。A供电基础设施完善，配套供电至项目所在位置用地红线，可节省企业供电设施的投资成本。由于济宁有充足的水电资源优势，在全国电力供应紧张时期也不会出现短缺状况，供电可靠率达9997以上，电压合格率达9886以上，供电电源结构合理。4、通讯A程控电话可直拨世界230多个国家和地区，现已建成现代化的电话本地网、移动通讯网、数字数据网。邮电除传统的信函、包裹、电话、电报等业务外，还有公众数字数据网（DDN）、国际互联网（INTERNET）、公众多媒体通讯网、宽带网、“一线通”（NISDN）、视频点播、邮政特快专递和被叫集中付费800等业务。424政策条件本项目的实施符合国家和地方的产业政策，对地区经济的发展、餐饮业结构的优化调整具有巨大的推动作用，将促拉动地方经济发展。各级政府必将为项目的实施创造良好的外部环境，在税收政策、用地政策、收费政策、能源使用、资金扶持、项目申报及基地建设等方面给予支持和照顾。43建设规模XX是一个集采摘、观光、餐饮、生态、休闲于一体的综合性生态园，项目建成后，可实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。项目位于AXX新区规划中的生态休闲旅游区，XX酒业东，XX大道路北，紧邻汉王墓，交通便利，客流量大，场地周围环境好、绿化好、空气好，无污染、无噪音、无垃圾。项目以弘扬“和谐”文化为支柱，打造出济宁地区独具影响力的生态园。项目总占地面积约为72亩，符合A城市总体规划及XX新区规划，在功能划分方面，综合考虑划分为采摘区、生态区、苗木区；其中采摘区约32亩，生态区（含餐厅）25亩，苗木区15亩。项目采摘区拟建设种植大棚12000平方米，生态区拟建生态餐厅15000平方米。另外建设排灌系统（喷灌、滴灌）及环境基础配套设施。项目划区示意图44原材料及辅助原材料原辅材料主要为种植用肥料及农药。主要原辅材料表名称单位用量有机腐熟肥千克/亩3000石硫合剂千克/亩2波尔多液（农药）千克/亩40美铵（农药）千克/亩05必备（农药）千克/亩1多宁（农药）千克/亩05本项目为旅游及绿色食品生产，应优先采用农业措施，通过选用抗痫虫品种，非化学药剂种子处理，培育壮曲，加强栽培管理禁止使用有机合成的化学杀虫剂、杀螨剂、杀菌剂、刹线虫剂、除草剂和植物生长调节剂。禁止使用生物源、矿物源农药中混配有机合成农药的各种制剂。严禁使用基因工程品种（产品）及制剂。第5章项目总体设计方案51指导思想1、建设上尽量不破坏原有自然风貌和风味。生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。同时为充分展现本地民居特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑“当地民居”元素。2、兼顾景观生态性与娱乐性。在对生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。3、服务设施规划具有现代性。在采摘区、生态区、苗木区等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。4、开发“体验经济”通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。52规划原则生态园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。世外桃源生态观光园根据自身特点和现状，因地制宜，利用实际优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效农业生态和观光业为主要功能区进行开发建设，形成发展长龙经济的“三个构想”发展绿色高效农业，积极发展观光业，适当发展加工业。具体规划原则1、整体性与开放性的原则生态园的规划将从整体布局着手，特别注重生态区和苗木区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。2、生态性原则生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。3、经济性原则生态园将充分发挥高科技的主导作用，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态园自身除了发展生态餐饮产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容。4、参与性原则亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。5、特色性原则特色是生态园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，生态园会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。6、多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。7、适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对生态园的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，要对生态园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。8、近期和远期规划建设性原则生态园的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。53总图布置方案项目拟征地72亩，建设一处集采摘、观光、餐饮、休闲、娱乐于一体的生态园。具体规划出如下几个分区采摘区、生态区、苗木区。531采摘区在地势较平坦处建设蔬菜大棚、玻璃温室及附属设施，配套现代化喷灌系统。在果园内曲径小路和假山安排休息亭等风景小品，设置果园服务的附属设施。利用地形规划种植品种，使春、夏、秋都有果花观赏、果实采摘，利用部分果树间隔地间种中草药、绿肥，既有原始山村风格，又可按生态要求还原自然。园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草莓、各种西瓜、甜瓜、野菜等供采摘和园区餐厅自用。此外，区内还种植有桃、李、苹果、梨、葡萄、樱桃、枣、杏、柑橘、石榴、柿等种类果树的优良品种，基本上四季有花、全年有果。所有果园严格按照山东省无公害农产品水果部分生产标准进行管理，采用大量施用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、等生态措施来管理果园。532生态区生态区建有餐饮区，餐厅颇具乡村建筑风格，设施齐备。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。餐饮区旁建设数个棋牌休闲场所，内有棋牌桌供游人对弈、休憩品茶。生态区中还包括儿童乐园，在环境优美的树林中的儿童乐园内设有小朋友们喜爱的小猴抬轿子、火车快快跑、弹跳蹦蹦床、开心小木马等多项游乐设施，安装了滑梯、漫步机、摇篮、秋千等20余种娱乐设施，还有摸鱼池、吊床、露营帐篷等，伴着悠扬的童乐，骑着心爱的小木马，为小朋友们提供了尽情玩耍的场所。533苗木区苗木区是集游览观赏休憩、植物知识普及、新优植物推广等功能为一体的大型综合性区域。植物展览区包括观赏植物区（专类园）、树木园、盆景园、温室花卉区。苗木区除一年四季都适宜观赏游览外，还设有森林浴，供夏日吊床休闲，秋天桂子飘香，可品赏桂。54土建工程541设计依据1、建筑结构荷载规范（GB500920012006年版）；2、建筑地基基础设计规范（GB500072003）；3、建筑抗震设计规范（GB500112010