住房感想保障制度完善机制

1 / 5住房感想保障制度完善机制住房保障制度是政府为弥补市场“失灵” ，通过运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所作出的多种制度安排。一个完整的住房保障体系中，其保障对象，狭义上是对少数低收入、困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，它是对广大社会成员以提高其住房消费可支付能力为目的提供的普遍性住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助，体现了社会互助与公平。普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持，是社会和谐、经济发展的基础。 政府是构建住房保障制度的责任主体，因为各级政府拥有人民赋予的公共权力，掌控着公共资源，只有政府才能通过国民收入的再分配，对社会成员实施特殊和普遍性住房保障。但保障的对象不同，保障的方式也应有所不同。对低收入的住房保障，政府可从供给面入手出资兴建廉租房，或从需求面入手提供房租补贴；对中等收入群体的住房保障，政府多是从需求面入手，运用土地、税收、金融政策等方式增强其可支付能力。依据保障对象和方式两个维度，可勾画出住房保障制度的基本框架。 中国正处在快速城市化、工业化的发展阶段，人口众多、2 / 5中低收入者居多、居民可支付能力弱是中国的基本国情，这决定了构建中国的住房保障制度应坚持特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，更要协调金融、土地和财税政策，充分发挥其在住房保障中的作用。 建立有中国特色的政策性金融体系 在各国普遍性住房保障体系中，政策性金融都占有重要位置。如：美国的联邦住房银行体系、抵押担保保险制度和政府主导的抵押证券市场，德国的住房储蓄银行，加拿大的住房抵押贷款公司，英国的建筑社等，都是依据政府的政策法令而设立的、享有利息、期限或资金可得性等政策优惠、为政府住房政策目标服务的住宅金融机构。中国在鼓励商业银行、保险公司积极介入住宅金融市场的同时，还需积极打造政策性住房金融体系，使之成为国家住房金融政策的载体。具体措施包括： 加快住房公积金向政策性住房合作金融的转变。现行的公积金制度虽有一定聚资功能，但制度设计的缺陷：管理行政化、金融监管缺位、配贷机制不公、增值收益使用不当等，弱化了政策金融功能、加大金融风险。按照十七大3 / 5“产权明晰、责权明确、政企分开”的原则，应积极推进住房公积金制度改革，将资金管理“中心”改组为政策性住房合作银行，获得银行或非银行金融机构的牌照，专门从事与住房相关的政策性金融业务，真正发挥住房公积金合作互助互惠的功能。通过改组，建立健全其法人治理结构和监督机制。内部法人治理结构包括建立由法人和自然人参与的股东大会、董事会和监事会，形成决策与监督的制衡机制；外部监管应包括：建设部负责住房大政方针的制定，人民银行和银监会负责具体金融业务规范与监管，同时建立相应的审计、会计和信息披露制度，给公积金所有人更多的知情权、参与权和监督权。 12 下一页组建住房抵押担保公司，完善住宅金融风险分担机制。公司专门为中低收入居民购房提供贷款担保，其服务对象、贷款上限、购房的种类都应有别于商业保险公司。公司可以是全国性的，也可以是地区性；可以由国有金融机构入股参与组建新的，也可以是对各城市现有的置业担保公司进行清理整顿、资格认证；并通过再保险机制，化解和防范金融风险，提高政策性金融的抗风险能力，为百姓提供更好的住房金融服务。 深化土地制度改革强化土地政策的住房保障功能 4 / 5土地是一切经济活动的载体，也是保障性住房供给的基础条件。近年来廉租房、经济适用房虽有大户型、高档化、销售对象过泛等问题，但土地供给不足，特别是 2002 年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以后，许多地方政府在经济利益的驱动下，不愿意增加经济适用房的供给，是导致其投资规模、开工、竣工量下降重要因素，这大大削弱上政府优化结构、平抑价格和调控住宅市场的能力。 可改进的方式：各级政府在土地利用规划、居住用地供给中，应优先考虑廉租房、经济适用房和普通商品住宅用地供给，增加此类用地的供给。中国不可盲目照搬新加坡城市国家的模式，即 85%的住房都有政府兴建并有偿供给国民的，但适当增加保障性住房、两限房比例，是政府纠正市场失灵，调控市场不可推卸的责任。清理城市建设用地，对以往无偿划拨、开发利用率低、用途不当的土地应收回使用权，纳入土地储备，增加公共品用地的供给。组建土地资产管理公司，抑制政府的逐利行为。政府可运用法律法规、规划、税收、金融和供求信息间接调控土地供应与结构，国有、集体土地应委托专业资产