土地估价技术报告案例分析.doc

土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估 （北京市顺义区）受托估价单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房2007A估字第068号土地估价技术报告编号：金房2007A估技字第068号提交估价报告日期：二七年十月二十四日关键词: 北京市 通州区 资产重组 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 二七年土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：北京市石景山区石景山路法人代表：朱继民联 系 人：王 敏联系电话、受托估价方受托估价机构：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室资格证书号：A200711027法人代表：陈 力联 系 人：高庆军联系电话：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于北京市顺义区李桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。五、估价依据（一）有关法律法规1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发2000年105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知北京市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发200232号）关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出20021121号）北京市土地利用总体规划北京市统计年鉴（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复发改工业（2005）1679号2、北京市发展和改革委员会关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知京发改（2005）2065号3、中华人民共和国国土资源部关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函国土资预审字（2005）136号4、北京市规划委员会规划意见书2005规意选字0087号5、中华人民共和国国土资源部关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复国土资函（2005）1184号6、北京市人民政府关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复京政地（2006）第24号7、建设用地规划许可证2005规（顺）地字0030号8、建设用地批准书京国土（建）自（2006）97号9、国有土地使用证京顺国用（2006出）字第00197号10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日 二七年十月十九日七、估价日期 二七年十月十九日至二七年十月二十四日八、地价定义估价对象为位于北京市顺义区李桥镇的一宗工业用地。根据国有土地使用证京顺国用（2006出）字第00197号，估价对象证载用途为工业，评估设定用途为工业用途，土地使用权终止日期为2056年10月25日，故剩余土地使用权年限为49年。土地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通下水、通电、通讯、通燃气)及宗地红线内“七通” (通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热力、通燃气)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。因此，待估宗地的评估价格是在设定的土地使用权年限、用途和土地开发程度条件下，于评估基准日2007年10月19日的土地使用权价格。此次评估的价格为该宗地的熟地价格。熟地价格是指估价对象在评估基准日2007年10月19日，在设定的土地开发程度、用途及土地使用年期的土地使用权价格。九、估价结果待估宗地位于北京市顺义区李桥镇，其四至分别为：东临月牙河；西临通顺路；北临七分干渠；南临京承铁路。属于北京市工业用途七级地价区。根据国有土地使用证京顺国用（2006出）字第00197号及北京市规划委员会规划意见书2005规意选字0087号，委估地块总用地面积733740.41平方米，规划建筑面积542000平方米，容积率为0.74。待估宗地于估价基准日2007年10月19日，土地开发程度在评估设定宗地外“无通”，宗地内“场地平整”，其土地使用权年限为工业49年的土地出让金价格、毛地价格和熟地价格如下：土地面积：733740.41平方米规划建筑面积：542000平方米熟地总价：27735.4万元人民币大写金额：人民币贰亿柒仟柒佰叁拾伍万肆仟元整 地面熟地价：378元/平方米评估对象的具体情况及详细估价结果见估价结果一览表（表1-1）表11 土地估价结果一览表估价机构：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 估价报告编号：金房2007A估字第068号 估价期日：2007年10月19日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨宗地名称宗地位置估价设定用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度剩余土地使用权年限(年)土地面积()规划建筑面积()熟地价备注地面价总价首钢冷轧薄板生产线项目工业用地北京市顺义区李桥镇工业0.74宗地红线外“五通”(通路、通下水、通电、通讯、通燃气)及宗地红线内“七通”宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整49733740.4154200037827735.4单位：总价 万元；单价 元/一、上述土地估价结果的限定条件1. 土地权利限制：至评估基准日估价对象未设定抵押、租赁、担保等他项权利。2. 基础设施条件：宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通下水、通电、通讯、通燃气）及宗地红线内“七通”，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。3. 规划限制条件：详见北京市规划委员会规划意见书2005规意选字0087号。4. 影响土地价格的其他限定条件：无。表12 估价对象基础设施条件表宗地名称周围道路状况供水状况供电状况通讯状况排水状况通燃气通热力首钢冷轧薄板生产线项目工业用地通顺路自备井接自市政供电管网与市政通讯网相联处理后排入市政排水系统接市政燃气系统自备二、其他需要说明的事项：1、本报告作为委托方对估价对象进行资产重组改制提供价格参考；2、本报告估价结果自估价基准日起一年内有效。十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件1、委托方合法取得土地使用权。2、估价对象作为工业用途用地，得到最有效利用。3、估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5、委托方提供资料属实。 （二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告及评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、本报告估价结果自估价基准日起一年内有效。 5、办理出让手续时的价格标准，以北京市国土资源局审定批准价格为准。（三）需要特殊说明的事项无。（四）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4、估价结果是根据委托方提供的国有土地使用证京顺国用（2006出）字第00197号及北京市规划委员会规划意见书2005规意选字0087号，委估地块总用地面积733740.41平方米，规划建筑面积542000平方米，容积率为0.74。如面积等规划条件发生变化，估价结果应作相应调整。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本次评估报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作为结果提交土地主管部门确认或备案时使用。4、本报告由北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司负责解释。十一、土地估价师签名 姓 名 估价师资格证书号 签 名 鲁东宇 94010137 高 薇 2004110054十二、土地估价机构估价机构负责人签字： （机构公章）北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 二七年十月二十四日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况此次评估的土地为首钢总公司委托评估的位于北京市顺义区李桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地，地块名称、宗地位置、用途、面积、四至、土地等级等详见表2-1。表2-1 估价对象土地登记状况表宗地名称宗地位置土地使用者用途剩余的土地使用年限土地面积()建筑面积()四 至土地等级东南西北首钢冷轧薄板生产线项目工业用地北京市顺义区李桥镇首钢总公司工业49年733740.41542000月牙河京承铁路通顺路七分干渠工业7级2、土地权利状况估价对象土地所有权为国家所有，根据国有土地使用证京顺国用（2006出）字第00197号，首钢总公司以出让方式取得该宗地的土地使用权，土地登记用途为工业。于估价基准日该项目已取得北京市规划委员会规划意见书2005规意选字0087号。其土地权利状况见表2-2。估价对象权属清晰无纠纷，于评估基准日无出租、抵押、担保等他项权利。表2-2 估价对象土地权利状况一览表宗地名称土地使用者用途国有土地使用证编号发证机关发证时间他项权利状况备注首钢冷轧薄板生产线项目工业用地北京市顺义区李桥镇工业京顺国用（2006出）字第00197号北京市人民政府2006年12月21日无3、土地利用状况根据国有土地使用证京顺国用（2006出）字第00197号、北京市规划委员会规划意见书2005规意选字0087号，委估地块总用地面积733740.41平方米，规划建筑面积542000平方米，容积率为0.74。土地利用状况见表23表23 土地利用状况表宗地名称位置规划用途土地面积（）规划总建筑面积（）容积率他项权利备注首钢冷轧薄板生产线项目工业用地北京市顺义区李桥镇工业733740.415420000.74无-二、地价影响因素分析（一）一般因素1、资源状况北京是全国政治、文化和国际交往中心，政治、经济上占有重要的地位。为历史悠久的世界著名古城。北京市位于华北平原西北边缘，东南距渤海约150千米，位于北纬3918-4105,东经10525-11730,海拔43.71米，南北直线距离170公里，东西直线距离160公里。北京市的东南部与天津市接壤，其余与河北省相邻，全市土地总面积为16807.8平方公里。全市共辖16个区和2个县：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、平谷区、怀柔区、密云县、延庆县。城区面积87.1平方公里，近郊区面积1282.8平方公里，远郊区、县的面积15437.9平方公里。地形、地势、地貌北京市中心位于北纬39度，东经116度。雄踞华北大平原北端。北京的西、北和东北群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。北京平原的海拔高度在2060米，山地一般海拔10001500米，与河北交界的东灵山海拔2303米，为北京市最高峰。北京的地势西北高、东南低。西部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，被称之为北京弯，东南部是一片缓缓向渤海倾斜的平原，平坦开阔，与黄淮海平原相连成片。 气候、水文北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温1012摄氏度，1月份为-7-4摄氏度，7月份为25-26摄氏度。极端最低-27.4摄氏度，极端最高42摄氏度以上。全年无霜期180200天，西部山区较短。北京是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量640毫米左右。降水年内、年际分布不均衡。全年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。全市有潮白河、永定河、北运河、大清河、蓟运河五大水系，多由西北部山地发源，穿过崇山峻岭，向东南蜿蜒流经平原地区，最后分别汇入渤海。各水系都有一系列支流，古今河道纵横交错，河流冲积物类型复杂多样。截至到2006年底，北京市常住人口1581万人，全市常住人口密度为963人/平方公里。尤其城八区人口密度大，可利用的土地资源相对较少，房地产开发所需的后备土地资源不足，因此从长远来看，北京市土地价格将会保持上升的趋势。2、土地市场状况北京市全市土地总面积为16807.8平方公里，其中平原面积为6408平方公里，约占全市总面积的38.12%；丘陵面积为1200平方公里，约占全市总面积的7.14%；山地面积为9200平方公里，约占全市总面积的54.74%。对全国土地市场来说，2006年是一个名副其实的“政策年”。自“国六条”开始，各项政策法规频出。首先是九部委联手出台的针对“国六条”的实施细则，即“37号文”，从土地、住房结构、城镇廉租住房保障制度到房地产市场交易秩序等各个方面。而作为房价一路飙升的北京，更成为宏观调控重点关注的对象。为了稳定房价，确保房地产市场的健康平稳发展，北京市也积极贯彻落实各项调控政策和推出积极举措：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模，加大对闲置土地的处置力度；加快、加大经济适用房用地的供应；土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。使北京市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。2006年土地供应总量6509公顷，比上年增长2。其中基础设施用地3251公顷，下降9.4；产业用地1311公顷，增长30.6；住宅用地1318公顷，增长49.7，其中经济适用房用地532公顷(含享受经济适用房政策保障性住房)，规划建筑面积887万平方米，分别增长80.3和71.6。3、城市规划与发展目标北京城市总体规划(2004年2020年)将北京城市发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。对北京市的空间布局做了大的调整,提出构建“两轴两带多中心”的新城市空间格局,实施多中心与新城发展战略,合理引导城市功能布局,努力构建符合现代化城市发展规律的结构布局,将全市各类分散的资源和功能整合到若干联接区域的交通走廊上,实现城市的集约化发展。北京列出了未来发展的阶段目标。第一步:2004年至2008年,北京要率先在全国基本实现现代化,构建现代国际城市的基本框架;第二步:2009年至2020年,全面实现现代化,确立北京具有鲜明特色的现代国际城市的地位;第三步:2021年至2050年左右,北京将建设成为经济、社会、生态全面协调发展的可持续的城市,进入世界城市行列。从北京市城市规划和发展目标来看，北京市将进行用地结构的调整，使产业布局更加合理，提高土地集约利用，减少闲置土地，显化土地资产的价值。由于城市规划区土地面积的有限性，从长远来看，北京市土地的供需矛盾会越来越突出，土地价格将呈上涨趋势。4、经济状况2007上半年，全市经济延续了年初以来的发展态势，继续保持平稳较快增长，呈现出速度稳、市场活、结构改善、质量提高的特点。（1）总体经济运行良好。全市实现地区生产总值4064.3亿元，比上年同期增长12.1%，增幅高于一季度0.2个百分点。其中，第一产业增加值35.4亿元，下降1.7%；第二产业增加值1083亿元，增长12.9%，其中工业增加值935.1亿元，增长13.1%；第三产业增加值2945.8亿元，增长11.9%。三次产业结构由上年同期的1：27.4：71.6变为0.9：26.6：72.5。社会消费品零售额1818.4亿元，增长14.9%，增幅同比提高2.5个百分点，为近三年来同期最高增速。居民消费价格指数为100.8%，比一季度回落0.1个百分点。城镇居民人均可支配收入达到11242元，增长14.7%，增幅同比提高1.3个百分点。农村居民人均现金收入5586元，增长10.5%，增幅提高0.8个百分点。（2）投资增速逐步放缓，结构继续改善。完成全社会固定资产投资1387.5亿元，同比增长14.9%，增幅比一季度回落4.5个百分点。其中，完成房地产开发投资709.9亿元，增长10.9%，增幅比一季度回落8.1个百分点；占全社会固定资产投资的比重由上年同期的53%降为51.2%。投资继续向基础设施和第三产业倾斜。上半年，全市完成基础设施投资409亿元，增长31.9%，对全社会投资增长的贡献率高达54.9%。（3）商品住宅投资增幅回落，房屋销售价格指数仍然高位运行。上半年住宅完成投资365.3亿元，比去年同期增长9.5%，增幅同比回落21.6个百分点。经济适用房住宅完成投资7.6亿元，下降59.3%。商品房施工面积达到8390.1万平方米，比去年同期增长3.1%。其中，本年新开工面积970.8万平方米，下降25.8%，降幅比一季度缩小6.4个百分点。住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米和627.2万平方米，比去年同期分别下降6.6%和21.9%，写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1195.9万平方米和1228万平方米，比去年同期增长11.8%和14.5%。其中，写字楼和商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势，分别下降23.9%和50.1%。商品房竣工面积959万平方米，比去年同期增长20.1%，增速比一季度提高10.4个百分点。其中住宅竣工面积为731.1万平方米，增长26%，占商品房竣工面积的比重达76.2%。仅6月份，新竣工住宅面积在1万平方米以上的项目就有34个。商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售210.7万平方米，期房销售654.1万平方米，分别比去年同期下降43.9%和19.5%。其中，住宅现房销售152.8万平方米，下降50.7%；住宅期房销售539.3万平方米，下降26.3%，分别比一季度缩小8.6个和14.5个百分点。经济适用房住宅施工面积323.4万平方米，比去年同期下降33.2%。房屋销售价格指数累计为109.3%，比去年同期提高1.4个百分点，住宅销售价格指数累计为110.1%，普通住宅价格指数累计为111.4%，其中6月份为111.2%，是拉动总指数走高的主要因素。五环路以内住宅期房均价过万元。从分环路看，四环路以内住宅期房均价达到13696元/平方米，四至五环路为11439元/平方米，五至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。北京市持续的经济增长，对土地的有效需求将越来越大，从长期来看，必将带动土地价格的上涨。5、基础设施情况改革开放以来，北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施在建设规划、标准、速度、质量等方面成就突出，已初具现代化规模，综合功能和服务效能达到较高水平。目前，北京市四环路以内和规划新城的区域基本达到“七通一平”的配套程度。道路建设“十五”期间，城市交通基础设施建设规模达到前所未有的水平。累计完成投资1052亿元。五年内新增轨道交通线路60公里，轨道交通运营里程达到114公里；开工建设地铁5号线、10号线一期(含奥运支线)、4号线和机场轨道交通线，在建轨道交通新线115公里。城八区城市道路通车里程达到4073公里，其中城市快速路通车里程达到239公里。市域公路网总里程达到14696公里，其中高速公路总里程达到548公里。“十一五”期间,北京将全面实现“新北京、新奥运”战略目标，建设更趋完善路网系统。2008年之前，市区轨道交通建设以改善中心区交通，满足奥运交通需求为重点，为旧城保护提供条件；市郊轨道交通建设要开始启动，支持近期重点开发建设的几座新城，改善新城与中心城之间的交通联系。到2010年，地铁4号线、5号线、10号线一期、奥运支线、首都机场轨道交通线全面建成投入运营，同时力争建成地铁9号线、10号线二期和亦庄轻轨线，运营总里程力争达到270公里以上。供水2006年全年自来水售水量7.39亿立方米，比上年增长3.2%；张坊、平谷、怀柔等应急水源工程先后建成通水，为保证首都供水发挥了重要作用。排水北京市的排水系统采用雨污分流的形式。城市污水处理系统逐步完善。市区9座污水厂处理污水7.8亿方，污水处理率首次达到90%。随着城区五里坨、北苑等五座污水处理厂建成，处理污水的能力将进一步提高。新城建有14座污水处理厂，处理污水1.7亿方，污水处理率提高到70%。通讯北京是全国的通讯枢纽，多条国家级干线光缆在此交汇，通讯线路四通八达。截止2006年底现有局用交换机容量1511.8万门，全市固定电话用户905.1万户，移动电话用户1541万户。电力2006年全年售电量611.6亿千瓦时，比上年增长7.2%。其中城乡居民生活用电95.9亿千瓦时，增长7.8%，城乡居民生活用电占用电总量的15.6%。供暖目前北京市城市热力管网集中供热面积达到10756.6万平方米，比上年增长10.5%。供气随着陕北天然气进京和城市燃气改扩建工程，天然气逐步替代了煤气和液化石油气，并逐步向远郊区县覆盖，管线长度不断提高。2006年末，全市天然气用户达到331.4万户，比上年增长10.1%。交通等基础设施不断投入和城市化进程，北京市整体地价水平将不断提升。（二）区域因素1、区域概况顺义区位于北京市东北郊，区中心距市区30公里，地处北纬4000-4018，东经11628-11658。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北省三河市。区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1021平方公里。地处燕山南麓，华北平原北端，属潮白河冲积扇下段。平原面积占95.7%。地势北高南低，坡度为6/10000，北部山地最高点海拔637米，平原海拔25-45米，平均海拔35米。境内有大小河流20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河3个水系，河道总长232公里，径流总量1.7亿立方米。地表水可用量平水年为4300万立米，地下水资源年平均可开采量约为4亿立方米，为北京市区每年提供生活用水2亿立方米。顺义区气候属暖温带半湿润大陆性季风性气候，年平均气温为11.5C。1月平均气温4.9C，最低气温零下19.1C；7月平均气温25.7C，最高气温达40.5C。年日照2750小时，无霜期195天左右。年均相对湿度50%，年均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。土地总面积137万亩，有耕地84.5万亩，其中粮田60万亩，果林6.5万亩，渔塘3万亩。2、交通条件顺义区公路交通发达。全区公路总里程1606公里，其中国道及省级干线7条，区级公路34条，镇级公路391条，路网密度达到1.5公里/平方公里。2000年，区政府投入了客运小中巴，通达全区每个村落，为全区百姓的出行提供了便利条件。区内设有915路、918路、923路、924路和947路等公交线路。估价对象周边有通顺路。3、基础设设施条件目前城区内基础设施基本达到 “七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）；教育、医疗及各种服务设施基本可以满足需要。4、环境条件区域环境质量属北京市中污染区，主要污染物为可吸入颗粒物。（三）个别因素根据估价对象的位置及规划要求，确定宗地最有效用途为工业用途用地。宗地地势平坦，地质状况良好，形状基本规则。根据国有土地使用证京顺国用（2006出）字第00197号及北京市规划委员会规划意见书2005规意选字0087号，委估地块总用地面积733740.41平方米，规划建筑面积542000平方米，容积率为0.74。宗地外的基础设施达到“五通”（即通路、通下水、通电、通讯、通燃气）及宗地红线内场地平整。 第三部分 土 地 估 价一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2、需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3、报酬递增、递减原则报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可以找出土地的边际使用点，即最有效使用点。4、贡献原则不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。5、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。6、最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。7、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。二、估价方法及估价过程根据城镇土地估价规程（以下简称规程），地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照规程的要求，根据当地地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。此次评估采用了基准地价系数修正法、成本逼近法和市场比较法，主要出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价系数修正法切实可行；二是估价对象作为现状工业用地，符合成本逼近法使用范围；三是北京地区的土地交易市场较为活跃，交易案例较多，适合市场比较法的要求。（一）基准地价系数修正法1、北京市基准地价内涵根据北京市人民政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)及北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出20021121号），北京市基准地价的概念是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力、通燃气及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其表现形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格（见表3-1）。基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。基准地价基准日期为2002年1月1日。商业、综合、居住用地的土地开发程度为：一至六级的土地开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地的土地开发程度为：一至五级的土地开发程度为“七通一平”，六至十级的开发程度为“五通一平”。商业、综合、居住用地的平均容积率为：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。表3-1 北京市基准地价表 (单位：元人民币/建筑平方米)土地用途价格类型土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业基准地价（楼面熟地价）7210-97505680-76804530-61303720-50902720-40001970-29001150-1980530-1180250-540140-260楼面毛地价2660-49001680-31201500-24201240-1860970-1450720-1090500-740360-540180-38090-190综合基准地价（楼面熟地价）5540-82504440-60003620-49402650-39001960-27901290-2080880-1320430-900200-450140-260楼面毛地价1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150居住基准地价（楼面熟地价）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260楼面毛地价1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-150工业基准地价（楼面熟地价）1200-18001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170楼面毛地价420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60商业、综合、居住用地的宗地熟地价格计算公式为：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率商业、综合、居住用地的宗地毛地价格计算公式为： （1）当宗地容积率级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率（2）当宗地容积率级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率根据北京市人民政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)及北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出20021121号），宗地价格测算过程如下：2、估价对象土地级别及其基准地价的确定根据北京市人民政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)，估价对象所处区域的级别为工业用途七级地价区，楼面毛地价100元/平方米至160元/平方米，楼面熟地价220元/平方米至330元/平方米。根据估价对象所处位置、实际用途，楼面毛地价取100元/平方米，楼面熟地价取高限330元/平方米。3.期日修正系数的确定期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数根据北京市人民政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)，基准地价基准日为2002年1月1日，根据估价人员对北京市商业用地出让地价市场的调查，发现目前商业用地出让地价市场的价格水平与2002年1月1日的市场价格水平有小幅度上涨，根据中国城市房地产动态监测网公布的北京市商业用地地价指数的变化情况，结合海淀区玉海园商业用地地价水平的实际情况，将2002年1月1日的地价指数定为100，每月递增0.05%，则估价基准日的地价指数为：期日修正系数=10.05%69=1.0345 。4.年期修正系数的确定其中，m 为土地使用权出让法定最高年限，工业用地为50年； n为宗地剩余使用年限；r土地还原利率取7%（以评估基准日中国人民银行公布的人民币一年期存款利息率3.87%为基础，再加适当的风险调整系数，由此确定土地还原率为7%。）由于估价对象于估价基准日的剩余土地使用年限为法定最高出让年限，故年期修正系数为1.0。因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：其中ki：第i种因素的修正系数。在工业用地中的诸多影响因素中，选择产业聚集程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、基础设施状况、环境状况等七项因素作为修正因素，工业用途地价影响因素说明表见表3-2，因素修正系数见表3-3，委估地块工业因素修正系数说明表3-4：表3-2 工业用途地价影响因素说明表优劣度因素优较优一般较劣劣产业集聚程度产业配套设施完备，工业区发展成熟并且前景好产业配套设施较完备，工业区发展前景较好工业区发展尚不成熟，产业配套设施较少处于独立分布的工业带零星分布的工厂交通便捷度区域内有交通型主干道，距离货物集散地3千米区域内有交通型主干道，距离货物集散地3-6千米，区域内有交通型次干道，距离货物集散地6-10千米，区域内有交通型次干道，距离货物集散地10-15千米区域内有交通型支路，距离货物集散地15千米区域土地利用方向工业工业、综合工业、商业工业、住宅住宅临路状况临城市主干道，交通便捷度高临城市次干道，交通便捷度较高临城市次干道，交通便捷度一般临城市支路，交通便捷度较低临小路，交通便捷度低宗地形状及可利用程度规则，对规划利用有利较规则，对规划利用较有利基本规则，对规划利用无不利影响不规则，对规划利用有一定影响不规则，不利于规划利用基础设施状况完善，达到“七通”较完善，达到“六通”一般，基本达到“六通”一般，达到“五通”较差，少于“五通”环境状况污染物排放治理状况好，并远离污染源污染物排放治理状况良好，距离污染源较远污染物排放较多，治理状况一般，距离污染源较远污染物排放多，治理状况差，距离污染源较近污染物排放严重，治理状况差，并靠近污染源表3-3 工业因素修正系数表（工业七级）影响因素优较优一般较劣劣产业集聚程度420-2-4.00 交通便捷度6.43.20-3.2-6.4区域土地利用方向210-1-2临路状况1.60.80-0.8-1.6宗地形状及可利用程度2.41.20-1.2-2.4基础设施状况210-1-2环境状况1.60.80-0.8-1.6表3-4 工业因素修正系数说明影响因素宗地情况修正系数 %产业集聚程度优4交通便捷度一般0区域土地利用方向一般0临路状况一般0宗地形状及可利用程度一般0基础设施状况一般0环境状况一般0合计4.0则因素修正系数=1+（4%）=1.046、其他修正系数的确定其他修正系数是指区位、用途和土地开发程度的地价影响因素的综合修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数：对熟地价进行区位修正、用途修正和土地开发程度的修正；由于毛地价的选取是依据宗地的位置和用途取值，因此对毛地价只进行土地开发程度修正。表3-5 其他修正系数确定表影响因素因素条件修正系数%区位修正位于北京市顺义区李桥镇0用途修正工业0土地开发程度修正七通0合计熟地价0毛地价0则熟地价其他修正系数=1+01.0； 毛地价其他修正系数=1+01.0。7、求熟地价该宗地位于工业七级地价区，平均容积率为1，待估宗地容积率为0.74,故：宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数其他修正系数 =3301.03450.99751.041.0 =354(元/平方米)熟地总价=地面熟地价建设用地面积=354733740.4125974.4（万元）（二）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗用的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有者权益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及相关税费土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用，包括为取得农村集体土地的征地费用或是为取得城镇国有土地的安置补偿费用。待估宗地位于北京市顺义区李桥镇，本次估价的土地取得费主要指征地费。征地费主要是指征地过程中所发生的费用，包括土地补偿费、地上附着物补偿费、劳动力安置补助费。相关税费包括防洪费、耕地占用税、耕地复垦费等。（1）土地取得费通过对顺义区近两年来的市场调查分析，待估总地位于北京市顺义区李桥镇，结合该区域市场平均征地水平及待估宗地的具体情况，确定待估宗地征地费取11万元/亩，折合地面为165元/平方米。（2）防洪费根据北京市人民政府令关于北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定（1994）第21号规定，防洪费征收标准按土地面积征收，每平方米20元。（3）耕地占