浅论涪陵区物业管理现状问题及建议.doc

浅论涪陵区物业管理现状，问题及建议重庆市涪陵区物业管理经过五年多的发展,逐步形成了多类型,多层次,多形式的物业管理局面,初步建立起市场化,经营型的物业管理新体制,所产生的社会,经济和环境效益日渐显现.一涪陵区物业管理现状业资质等级,为进一步规范涪陵区物业管理活动奠定了良好基础.物业管理的发展需要大批高素质的管理人才,涪陵区通过与大专院校开设房地产与物业管理专业大专班的方式,已有47名学员毕业.同时,委派21名经理级人员参加全国物业有人要求物业管理企业分一部分物业服务费给他们,让他们进一步管理,这也是违背条例的;有人不知道街道办事处,居委会与物业管理企业是怎样的关系,不知道居委会,街道办事处,乡镇人民政府对物业管理的监督指导的职能.谕漕区翱智理1998年l0月,涪陵区诞生了第一家物业管理企业,目前,全区取得物业管理资质证书的企业已有44家,其中一级资质2家,二级资质l1家,三级资质2l家,临时资质7家,外来资质3家;注册资金3845万元;从业人员l753人,其中各级各类专业技术人员357人,吸纳下岗职工743人;托管物业面积5l6.32万平方米,其中住宅4l3.29万平方米,办公楼28.12万平方米,商业用房45.73万平方米,工业用房2.O2万平方米,其他类型27.16万平方米;新建房和旧房物业管理覆盖率分别达l00%和35%;创建了1个市级信得过物业管理企业,1个市级,5个区级优秀物业管理小区(大厦),5个区级先进物业管理企业.我们抓住重庆市物业管理办法,重庆市物业管理条例和国务院物业管理条例(以下简称条例)颁布实施的契机,分别举行了5次宣传活动,还通过多形式多渠道的宣传让广大市民认识和接受物业管理.按照重庆市物业管理企业资质管理规定,涪陵区认真开展了企业的资质审批工作,加大了对管理水平低,收费不规范,社会形象差的企业的清理整顿力度,注销了两家物业管理企业,另有五家被降级,重新审定了企管理经理班,物业管理实操班的培训.还与重庆市房地产培训中心联合举办了三期物业管理岗位培训班,共有372名从业人员参加了培训,采取专家讲座,案例分析,疑难解答等多种形式,收到了良好效果.按照市场经济规律,涪陵区逐步推行物业项目的招投标制度,首次在教师新村开展招投标,严禁用杀价,降低服务标准,非信承诺等不正当竞争方式承接业务,逐步创建公开,公平,公正的市场竞争机制.同时,积极指导业主委员会选聘物业管理企业,形成业主与物业管理公司双向选择,优胜劣汰的市场格局.二,涪陵区物业管理存在的问题虽然物业管理在涪陵区得到了一定发展,但由于起步晚,条件差,基础薄弱,意识不强以及发展滞后,还处在水平较低的原始粗放型向规范标准型转变的过程中,仍有一些不容忽视的问题,亟待解决.(一)条例学习,宣传不够,有相当一部分人对物业管理在认识上还存在许多误区.有些街道办事处,居委会办事人员对条例认识不清.有人认为物业管理公司应该接受他们的行政领导,这完全是与行政许可法相违背的;相当一部分业主物业管理消费观念不强,法律意识淡漠.物业管理在涪陵区形成时间较短,市民习惯于传统的福利性的房管模式,只享受服务不愿意缴纳费用,使大部分物业管理处在原始的粗放发展阶段,管理服务大都限于代收水,电,气费,清理楼道卫生,留下许多问题没人管,特别是住宅楼之间,小区之间出现卫生死角.业委会与物业管理企业之间的合同意识不强,业主之间的公约意识淡薄,这些在一定程度上造成了物业管理的混乱局面.(二)开发商留下的后遗症给物业管理带来障碍.一些开发商为了促销,夸大宣传,乱作承诺,业主入住后物业管理不能兑现.按照条例要求,企业在接管物业时,应当按照相关规定对物业进行承接验收.在涪陵区,由于建管不分或开发商私下托管物业,往往未履行物业交接手续,给后期物业管理带来许多困难.(三)水,电,气最终收费问题f发的矛盾突出.由于涪陵区绝大多数用户都未实行一户一表的最终收费,而水电气部门都是按中端总表计量收费,物业管理公司将总表与分户表总量的差额实行分摊,这就导致差额太大,引发业主不满,导致有的业主拒交物业服务费和水电气费,为此遭到这些部门的断水,断电,断气.物业管理企业处于业主与水电气部门的夹缝之间,左右为难.(四)住宅商品化与原社区管理模费标准,要付出更多的劳动,担当的风险也大得多.居住在这里的大多是经济较困难的居民,综合素质也较差,管理难度大,一股正规的物业管理企业都不愿意接管这类物业.国家公房物业往往质量差,安全隐患严重,涪陵区这类物业的一级危论坛起,共同建设美好家园.(二)进一步加大条例的学习宣传力度.各部门要组织系统内的广大干部认真学习条例,行政许可法及其相关的法律法规,精研细读,深刻领会,把学习法规和学习业务相结合,现阀固璃议式的冲突.由于住宅的商品化,小区居民成分更为复杂,居民由单位人转变为社会人,居民委员会在履行社会综合管理职责方面感到困惑.有人认为应由物业管理公司承担起物业管理区域内的社会事务管理责任.但物业管理公司认为,他们是企业,是受业主委托,按照物业服务合同从事有偿的物业管理服务的,社会事务不是他们的份内事.现在商品楼及商住小区里的社会事务管理几乎成了盲区,不能有效地与社区居委会工作相衔接.超生情况在这些小区内经常发生,这里已经成为超生游击队最好的躲避场所,其他的社会综合治理也处于不管状态.(五)各部门对物业管理工怍的相互配合支持不够.内的街道办事处,居委会,建设,市政等主管部门对物业管理感到茫然,对相关法律法规的学习和认识程度不够,难以按照条例和行政许可法的要求履行工作职责.(六)一些物业不具备物业管理条件.涪陵区老城区的物业实施物业管理难度大.这些区域管线老化,下水道容易堵塞,基础设施差,同样的收房达3万平方米以上,一股危房达5000平方米,居住的大多是弱势群体,基本生活都成问题,更谈不上缴纳物业服务费.移民小区及移民住宅楼盘的物业由于建造时间紧,任务重,造价相对较低,因此设施及建筑质量都存在一些问题,而相应的房屋维修基金制定又未建立,再加上移民大多属于弱势群体,以前一股靠小门市(其实就是自己的住房)或低保维持生计,迁到新区后,生活大都很困难,在这样的小区推行物业管理存在很多困难.三,规范和加强涪陵区物业管理的建议为解决涪陵区目前物业管理中存在的一些问题,各部门必须Diig,条例的学,必须相互配合,大力支持,齐抓共管.(一)统一思想,提高认识.级各部门,街道办事处及其居委会,物业管理企业,广大业主必须统一思想,提高认识,共同关心和支持涉及千家万户切身利益的物业管理事业.特别是水,电,气,建设,规划,市政,交管,房管,街道办事处及其居委会等部门更应把思想统一到条例上来,依法行政,依法办事,把物业管理和社区建设紧密结合在一文/刘斌学法与转变政府职能相结合,提高全社会依法管理物业的法律意识.采取多形式,通过多渠道向全社会宣传物业管理法律法规,扩大社会知晓面,增强宣传实效性,提高全社会遵守法律法规的自觉性.()Dng.政府主管部门监管指导的管理力度.房地产行政主管部门必须组织召开业主大会或业主代表大会,建立业主委员会,积极主动依照条例解决实际问题,加强监督管理.各街道办事处,居委会及业主委员会也必须履行起条例赋予的监督指导职能.物业管理企业要自觉接受房地产行政主管部门的监管,接受街道