转型潮,来兮![文档资料]

转型潮 ,来兮 ! 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 “ 中同海南国际旅游地产文化节 ” 三亚春节旁展会，素有 “ 海南第一展 ” 之美誉，在业内一向被视为海南地产的风向标。 2012 年春节刚过，据多家地产参展商透露，“ 成交量相较于往年，有了不小的变化 ” 。仅从参展商紧缩的眉头看来，正像人们之前猜测的那样， “2008 年抬头的，并一直以着动车的速度高速前行的海南房地产市场开始有了急刹车的迹象。 ” 这是自 2012 年海南国际旅游岛被确定为国家战略以来，海南地产第一次深刻地感 受到了 “ 山雨欲来 ”的压力。 春江水暖 风向变换 尽管海南这片在 2009 年重新崛起的开发热土，在全国房地产不断调整的大背景下，也先后多次放缓了脚步，如姗前行，以避免触碰政策的 “ 高压 ” ，但借助国际旅游岛建设的春风，加之自身所特有的先天性气候、环境优势，自 2009年伊始，尤其是 2010 年以来，始终呈现出一种蓬勃发展的势态。 “ 好日子过久了，总会经一些风浪的。 ” 曾经有人这样说道。幸或不幸，截止 2011 年年底，预言中的 “ 风浪 ” 一直不曾出现， “ 国际旅游岛的春风 ” 所带来的刚性需求，让越来越多的开 发商和地产中介代理商生活在 “ 幸福 ” 之中。 2012 年传说中的世界末日虽没有实现；但对于三亚地产和整个海南省地产行业来说，却已隐约感觉到了市场的阵阵寒意。 大调控下 左右为难 “ 持续了两年多的房地产高速发展被叫停，除了与房地产自身的发展局限性相关之外，国际环境对其具有了很大的影响力，而海南的房地产又与着其更特别的因素影响着。 ” 海南地产研究人员钟秋棠认为： “ 海南特殊的地理环境、气候环境、政治环境，让海南的房地产与着全国其他地方的房地产有着很大的不同，在大调控的背景下，海南的房地产市场面临 着与大市场更加复杂的情况。 ” 先从不利因素来看。 首先，海南面临全国大形势 “ 勒紧 ” 的房地产政策，国家去年对一二线城市的限购、限贷等政策，以及金融土地等的一系列打压房地产增长的措施，房地产市场受到严重的重创，房价原地踏步，甚至是出现负增长的局面，这对海南这个刚在 2010 年确认国际旅游岛的地方来说，无疑像是给一个不满周岁的婴儿断奶。 其次，海南房地产担任着太大的社会责任，由于海南历史的原因，在 2010 年之前，海南的发展相当的缓慢，海南的基础设施建设落后，给房地产的开拓增加负担，房地产的发 展从零开始，甚至是从负数开始。房地产的根基不稳定，给房地产的发展带来除了政策之外很多不可预知的风险。 再次，就现在海南房地产市场情况来看，产品的同质化过度严重，导致各不同地区的地域优势不突出。海南四面临海，地处热带和亚热带区域让海南的环境和气候比中国其他地方更有优势，特别是冬季居住优势更加明显，所以海南成了休闲旅游、养老剧慢、养生保健的最佳选择地点。可是房地产开发的不完整性，让很多的产品的定位混乱，跟风明显，缺少独一性。就海口房产来说，养老、度假、休闲看海等混为一谈，没有项目自身最具有的唯一优势。 最后，房地产销售渠道和推广渠道太过单。内部客户的认购、外部的分销、巡展等线上活动，而推广渠道也仅仅局限在各大知名的网站、高炮、报纸以及短信，缺乏必要的创新，仅仅停留在表面。 而从有利的方面来看，海南的区位优势、环境优势、政策优势却又给海南房地产的发展创造了新的机遇。海南作为我国除了台湾以外唯一一个四面环海的大省，地处热带和亚热带区域，气候湿润，四季温暖，特别是冬天内地严寒季节时，海南岛依旧阳光明媚，温暖如春，使之成为身居我国内陆地区的人们所热捧的度假地， “ 候鸟 ” 栖息地。另外，国际性岛屿的政治 地位，让海南不仅仅处在了中国这个小小市场中，而是世界的整个大舞台中，当然，现在的海南，国际优势作用还不明显。 未雨绸缪 变是唯一的不变 内外部不同因素的影响，使得海南房地产发展没能走常规的路线。如何构建良性发展体系，如何完善房地产自身，是当前房地产面临最迫切的需求。房地产开发商作为房地产的最根本要素，将是这场转型战役中的决定因素，前进还是倒退，淘汰还是崛起，房地产的转型成了海南各房地产商再次挑战市场地位的机遇。而要改善房地产的现状，我们需要房地产市场从里到外不同层次的蜕变，当前大环境我们无法 改变，但是可以从我们的小环境，自身环境去改变，需要未雨绸缪，及时转型 一、产品的转型 产品是项目的基石，直接影响客户对项目的的选择。海南项目的同质化与海南受众群的多样性相矛盾，海南房地产产品亟待需要细化、深化和多样化。像养老地产不仅仅是一个较优质的生活环境，而是需要其具有针对老年养老需要的某些特殊要求，如医疗配套、适合老年娱乐等一系列 “ 夕阳红 ” 配套。 二、服务的转型 服务是项目的桥梁，海南的房地产已经过了有房子就能卖出去的时代了，购房者的要求开始由单纯的住房要求到更加细致的服 务。同时，从另一个市场角度来看，同质化的市场，让服务成了区别项目与项目差异的最直接最有说服力的介质。所以，以实事求是的态度描述项目，以真诚的心态接待客户，以尽心的责任服务客户，以换位角度思考客户 打造项目的软性服务，以人性化的软武器打破客户的最后心理防线。 三、客户来源的转型 客户是项目的生命，当前海南房地产客户大部分来源哈尔滨、沈阳、山西等北部的区域，狭隘的客源区域，让现在的房地产客源相对紧张，特别是限购限贷政策的出台，让海口、三亚的房地产市场存量达到史上最高。海南作为国际性旅游岛 ，个人觉得，除了国内东北地区以及国内带挖掘的处女地之外，国外市场的更有拓展的空间。 四、营销渠道的转型： 营销渠道是项目的媒介，从不同的角度搭建项目与客户之间的联系。海南在岛外当前的营销渠道多通过分销、巡展等形式，辐射面积小，影响力小，在当前冷清的市场，营销渠道的辐射面急需扩大，利用网站、微博等不同网绍形式的营销，将填补传统辐射面小的状况，为了增加影响力，针对不同的受众，创造不同的亮点和吸引力，让营销更有力，更有效果，让项目以更快的速度走进客户的心中。 海南房地产转型，是市场优胜劣汰 的必然要求，是项目争取生存的必要选择，转型观念的转化快慢，将直接导致房地产企业的优胜