购物中心规划与运营要点

购物中心 规划与运营要点 在我国，随着经济的发展和居民收入的提高，消费需求也呈现出新的变化，百货商场、大型超市都不能满足一次购足和一站式休闲消费的需求，这种状况也促进了购物中心的快速发展。 “大型消费中心” 成为了一种特殊市场环境下的现象。 但购物中心是未来发展的必然趋势，如上海新天地、广州天河城等。 销售商铺的现实与矛盾 的兴建是一场豪华的金钱盛宴。 对于很多 Shopping来说，在进入操作阶段后，销售回笼资金，往往是发展商所面临的头等大事。因为现阶段购物中心的 主要资金来源是贷款，要迅速实现销售，偿还贷款。 好的 Shopping应该只租不售，将零散的商铺进行集中进行统一管理。急功近利的销售会为商业地产的运营埋下隐患。商铺销售的弊端在于将商铺卖散之后，使各个商铺分别属于不同的业主，为未来的持续经营带来巨大困难。 规划的胜利 好的规划是成功的一半 商业规划包括建筑格局规划和商业经营规划。 如何使各种业态功能主题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化，是规划的关键。 如：多主力店原则，层层都有核心主力店。商业经营规划先于建筑格局规划，有利于形成最合理的商业布局。 在商业经营规划中，各种商业业态如何来进行组合，各个功能业态之间改保持怎样的比例，是商业规划必须要考虑的问题。 购物中心的业态黄金分割比例：商业 52：娱乐 30：餐饮 18 理想的商业业态经营区域划分 一个购物中心除了应该拥有一个理想的商业业态组合，还应该拥有一个理想的商业区域划分。 但现代购物中心却选择了混业经营！ 一个购物中心应当是购物过程成为一种享受，随时随地都有惊喜的发现，甚至不需要有目的就能在路旁发现心仪的商品。 按经营品种划分经营区域的误区 传统商业对经营区域划分时，很容易将商业面积划分为一个个专属商品区，如男士服饰区、女士服饰区、皮具专营区。 在百货公司，商品专属区划分非常明显，如常见的首层是化妆品、金银饰品，二层是女士服饰，三层是男士服饰，四层是 儿童天地。 对商品经营区域的划分，也并不是完全没有限定的。如果是一种完全没有限制的混业经营，将造成购物中心内无序的，混乱的状态。如首层有卖手机套的，也有卖羊肉粉的，这样的经营形式是绝对不允许的。 现代购物中心提倡的混业经营，是一种在现代商业管理状态下的混业经营，是一种对经营商品有限的限定。 在无序中有序 在有序中无序 招商过程商品档次策略 一个社会的商品构架是一个金字塔的结构。高端商品就如金字塔的顶端，位置最高，品牌最后，但永远只能占据一小部分，更多的商品是中端和 低端。 黄金分割定律： 一个普遍意义的购物中心， 中档品牌约占 60%、高档品牌约占25%，中低档品牌约占 15%。 这样的结构是比较健全的。 商业的配套设施与作用 一个现代购物中心的配套设施分为三个部分： 1、方便活吸引消费者来此购物消费的外部配套（室外广场、停车场） 2、输送消费者至各个商业结构层的引导配套（电梯是购物中心的血液循环系统） 3、留住消费者在此消费和享受的综合功能配套 是什么让顾客从停下来、 留下来到乐意来 留住顾客在此消费的综合配套重点还有与商业相匹配的娱乐设施。如真冰场、电影院、餐厅、梦幻娱乐天幕等。 除了营造剧场式体验效果之外，还有与其业态息息相关。商业业态的丰富性最终目的就是吸引消费者在此消费和享受。原则是：业态之间应紧密相关，相互促进。 如贵阳大昌隆构筑的负一层为家电、一层为汽车博览中心、二楼为大型超市，三楼为娱乐天地迪迪乐园的业态组合就值得商榷。 用建筑构筑一个购物中心 的商业生态系统 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的支持。购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代，转向休闲时代和文化时代。 人们对商业建筑的三个感知层面 宏观层面 第一个层面是建筑宏观造型，也就是天际线轮廓。如香港中银、悉尼歌剧院，有令人过目不忘的建筑宏观造型。 第二个层面是建筑的立面设计，是人们在中距离上对建筑的感知方面。如：三里屯 village 人们对商业建筑的三个感知层面 中观层面 第三个层面是 人到建树近前，与建筑直接接触的微观层面。 这一层面的重点是 建筑的细部和材质运用。人们对一个建筑的细部接触感官，将形成对一个购物中心经营商品档次的定义。 人们对商业建筑的三个感知层面 微观层面 日本大阪的 Namba Parks，有一块不太引人关注的地砖，上面刻着：“ 19501998大阪球场”，简单的几个字就交代了所处地块的历史故事。 太古广场中庭，天花图案与地板图案相对应 贵州都匀现代城国际商城。一条人行通道。但没有考虑到石块之间的间隙过宽，容易扭伤行人的脚这个细节。 商业建筑空间设计的空间感 时间感和方向感 商业街的长度随商业的规模而定，没有定规。 商业街的宽度在中国， 4-6米的街道是比较常见的宽度，超过 10米就相当宽敞。宽大寂寥的街道会破坏商场的购物氛围，不利于商场的经营。购物中心的使用率在 50%是比较正常的。 购物中心的层高： 首层： 4.7-5.2米；标准层： 4.2-4.5米；吊顶后实际高度首层为 3.5-4.0；标准层为： 3.0-3.3米。这样的商业空间高度有利于培养良好的购物氛围。 商业建筑空间设计的空间感 时间感和方向感 朗豪坊的通天梯设计为购物中心的楼层价值建立了全新的标准，并促进了整体商业价值的提升。 从电梯的设计可以看出商场价值的结构 在 多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送。 朗豪坊的通天梯设计为购物中心的楼层价值建立了全新的标准，并促进了整体商业价值的提升。 在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送。 对于一个购物中心而言，拥有一个室外广场已成为一个基本要求。 一方面展现丰富的商业促销和展示活动。另一方面又形成室内商业外部化的广告效应。 利用广场举办丰富多彩的商业文化活动、公益文化活动，制造一个城中焦点，在市民心中形成一个旺场的印象。 一个生态商业建筑结构，一定要形成：让小朋友来游玩；让老年人来休闲；让年轻人来社交；让购物者来购物。 使多数商铺成为第一排商铺 Front row 尽量减少第二排商铺 购物中心的招商 在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店。一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应。 主