江宁商业单身公寓市场研究报告.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632江宁商业单身公寓市场研究报告目 录1 城市研究21.1 南京城市发展特性多核心发展、大框架形成的城市格局21.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期21.3 城市总体规划多核心发展的城市格局21.3 城市总体规划多核心发展的城市格局22 江宁市场背景22.1 发展沿革自然起步，政策加速22.2 增长带动，投资建设发展迅猛22.3 城市化进程与经济同步迅速推进22.4 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成22.5 区划再次调整，江宁发展，后劲十足23 江宁房地产市场概况23.1 江宁房地产总体市场分析23.2 江宁商业市场分析23.2.1 南京商业地产发展现状23.2.2 江宁商业市场发展研究23.3 江宁单身公寓市场研究23.3.1 江宁单身公寓市场发展概述23.3.2 江宁目前在售及后续单身公寓项目研究23.3.3 江宁单身公寓消费者研究23.3.4 未来发展预测23.3.5 个案研究24 项目的竞争环境分析24.1 区域竞争分析24.2 同质竞争分析24.3 分流竞争21 城市研究1.1 南京城市发展特性多核心发展、大框架形成的城市格局 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。 南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。 南京是长三角的中心城市；是全国性商贸中心之一；历史文化名城。 作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，其未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖 。多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市 1.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期数据来源：南京市统计局 南京国内生产总值连续四年保持15以上的增长速度，经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速发展相互促进，使得原有的南京市区规模与之无法适应。目前南京市的城市化水平在60%左右，按国际惯例而言，正处于快速发展区间。在这样的形势下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京进入城市快速裂变、扩张时期。 GDP增长与房地产发展关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展根据房地产发展阶段模型，南京房地产业正在进入飞速发展期。 同时，南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，居民购买力日益加强，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。数据来源：南京市统计局人均收入水平对房地产周期的影响发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型南京的人均GDP已经达到5880美元，按照国际发展经验，与此相对应的房地产发展正处于快速发展阶段，房地产发展动力强劲。 1.3 城市总体规划多核心发展的城市格局在主城的基础上重点发展河西次核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。区域特征发展引擎发展阶段河西新城政府全力打造区域，但产业支撑尚未成型，区域正处于发展成熟期十运会（光环已过）、轨道交通（价值尚未体现）、CBD（有待时日）北部开发接近尾期，中部奥体时代正在发展中调整仙林新市区自然环境优美，依托大学城教育产业为主大学城开发已经进入快速发展期江北新市区重化工基地，城市发展滞后，发展机遇难以确定重化工产业处于启动发展初期东山（江宁）新市区布局分散，多板块并存发展雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通各板块分阶段快速发展由于十运会的引擎作用，政府倾力打造河西，对三大新市区市政配套投入有限；十运会过后，奥体光环效应退减，区域进入调整发展期。三大新市区中：江北地域最宽广（目前发展最滞后）；仙林单一优势明显；东山（江宁）经济实力最为雄厚、自然环境优美，发展优势日趋明显。小结：城市发展给江宁带来的机遇与挑战n 南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。n 飞速发展的经济，增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。n 一城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元、多核心的方向发展。2 江宁市场背景2.1 发展沿革自然起步，政策加速 1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。 江宁房地产市场在2001年2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。 2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。根据最新的南京市一城三区（河西、仙林、东山）发展战略，东山新市区将成为南京中心城区内相对独立的区域，确立了江宁板块在南京楼市中的重要地位。南京主城与东山新市区通道规划给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，并有着举足轻重的地位。 2006年至今受国家政策和市场影响，江宁市场经济型户型大幅增多，同时地铁1号线南延的开工也给江宁的房地产市场带来了新一轮活力。2.2 增长带动，投资建设发展迅猛 2000年底江宁撤县设区，规划为南京三大新市区，经济建设和社会发展全面提速，城市化进程快速推进，江宁到处充满着勃勃生机和繁荣强盛的景象。地区生产总值（数据来源：南京统计局）投资建设情况（数据来源：南京统计局）产业结构比例（数据来源：南京统计局）江宁经济发展呈现以下特征： 经济持续稳定高速增长。 固定资产投资与房地产投资速度增长迅速。 经济结构调整步伐加快，工业基础实力雄厚。2.3 城市化进程与经济同步迅速推进 城市版图急剧扩大城市化发展的代表从东山新市区总体规划可以看到，江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛。 人口结构变化吸纳与消化并举（1）本地人口 人口的增加截止到2006年底江宁区总人口达到了84.55万人，参照江宁新东山远景规划来看，未来江宁会容纳到85万人口，未来的发展空间十分广阔。江宁东山城市人口远景规划（数据来源：南京规划局）片区人口规模（万人）规划建设用地面积（公顷）20072010远景20072010远景岔路口568730850890东山镇18.321.428133014101580百家湖10.813.424207021202140机场6630九龙湖3.75.213224023802790民营科技园2.246580650700合计405085700075008700 南京市区人口郊区化自江宁撤县建区后，房产业行业在全区经济的比重也与日俱增，区域依靠自然环境支撑的高档物业与高性价比的中低档物业并存，深受南京市区中高端与低端客户的欢迎，承载着南京市区人口的集散。（2）外来人口 周边郊县的吸纳力有所增加在城市化进程中，中心城区不断向外扩张，郊区土地逐渐融入城市，郊区人口也随之向城区迁移。根据江苏第五次人口普查资料（数据来源：南京统计局）从以上数据中可以看出，19902000年，城区人口增加97.42万人的同时，土地面积增加了124.1平方公里；同期，近郊的土地面积减少了113.49平方公里，与城区土地面积增幅相当，郊区人口正逐渐向城区迁移。江宁自2000年底撤县改区后，近几年来，周边郊区人口明显向城区迁移。 产业人口增加以高新科技为主的高新产业发展迅猛。2006年江宁新批三资企业180家，其中千万美元以上项目100个，协议注册外资9.3亿美元，同比增长25.4%；实际使用外资4.36亿美元，同比口径增长52.1%。大批企业入住的同时也带来了大量的本地化居住需求，带动江宁房地产市场的发展。根据规划，江宁大学城将建成15所高校、20万学生。大学城初步发展成型，对江宁房产市场发展起到重要作用。2.4 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成 地铁1号南延线拉近江宁与主城的时空距离根据现有规划方案，地铁一号线南延线将从安德门站出发，全长17.1公里。全线12个车站分别为宁丹路站、共青团路站、花神庙站、南京南站站、宏运大道站、秦淮路站、胜太路站、百家湖站、小龙湾站、竹山路站、天印路站、城东路站等，车辆基地设在城东路东北方向。2006年即将开工，09年完工的地铁南延线将使南京主城与江宁形成有效对接，极大拉近江宁与主城的时间与空间距离，江宁也将真正与南京融为一体，形成真正的大南京版图。南延线暂不进江宁大学城。根据规划，地铁南延线应延伸至江宁大学城内。目前已经有南京医科大学、河海大学等大学入驻，人口4-5万人左右。人口总量虽多，但考虑到大学城人口相对分散，以学生为主，客流周期性明显，平时客流少，周末客流多，即便远期也难形成大量、稳定的客流，从经济角度分析，不宜延伸到大学城内部。 铁路南站提升区域枢纽地位，推动区域经济发展规划中火车南站要建成亚洲第一大站。整个南站站场将由三部分组成，分别是高速车场、普速车场及城际车场。根据规划，建在岔路口地区的南京南站，将取代现有的北站成为南京的交通门户。它的规模将是现有南京站的6倍左右，届时接送的旅客量也将是规划中的南京新站的9倍，80以上的客流将在南站被分流。铁路南站的建设，将带来大量的人流、物流、资金流、信息流，这将对江宁经济发展与城市繁荣起到积极的作用。 快速公交干道系统改善区域交通环境根据规划，主城区与东山新市区间将启动快速公交系统，与地铁、轻轨等交通方式相比，快速公交系统的优势是投资省、见效快，一般造价是同等长度地铁建设成本的1/10，运营速度可达40公里小时，单向运送能力每小时可达2万4万人。目前，建设规划部门正在进行最后的论证阶段，争取在2008年前建成东山直达主城的快速公交系统，改善江宁与主城的交通状况。 多条快速线路规划为区域可持续发展预留空间地铁1号南延线南京主城与东山新市区通道最终确定了 “4轨2高4快4主2次” 的方案。 4条轨道交通线即轨道1号线南延线，从安德门站出发，接铁路南站南下，沿利源路至天元路向东至大学城，远期转化为轨道7号线；轨道3号线由夫子庙向南，交宁溧路后至铁路南站；5号线自城东干道，穿过大校场机场，沿竹山路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，沿将军路向南通往禄口机场。短期内地铁1号南延线暂不停靠大学城，而本案距离底站城东路站约有.2.5-3公里左右。从远景规划来看，地铁1号南延线将沿龙眠大道一直通向江宁体育中心，并且延线经过本案，这也将全面打破项目交通瓶颈。 2条高速路为宁杭高速和机场高速。 4条快速路为宁丹路、宁溧路、天印路北延线、104国道北延线。 4条主干道为土山路北延线、利源路、新城路和将军路。次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。 快速干道规划增强了江宁到达各区域的便利性，形成四通八达的交通网道，带来区域发展的全面解决方案。2.5 区划再次调整，江宁发展，后劲十足江宁经济发展迅猛，但江宁镇街经济发展水平不高，在全区经济总量中所占份额较低，与整体发展势头不相称，一定程度上制约了江宁经济的发展。 打破行政区划的体制性束缚，让经济全面提速2006年3月江宁调整了镇街行政区划方案，江宁由原先的9个街道、11个镇调整为7个街道、2个镇，撤并幅度超过50%，数据来源：南京市规划局乡镇数量（个）平均面积（平方公里）人口（万人）调整前20 7856392调整后9174.88.7在调整前，乡镇数量多，面积小，人口少，管理起来相对复杂，合并后，乡镇人口与地域面积的增加，资源得到有效优化，打破行政区划的束缚，提升经济发展的速度。 加速城市化进程，促进城乡一体化发展总体来看江宁城市化率只有54左右，城市化的滞后，不仅增大发展成本、影响工业化进程，而且不利于人居环境的进一步优化，影响人民群众的生产生活质量。通过区划调整，实施镇街撤并，进一步壮大镇街规模，提高城市建设和管理水平，充分激活中心城区和重点城镇的潜能，进一步拉开城市框架、提升城市形象，促进城乡一体化发展。此次区划调整是江宁自撤县改区后又一次行政调整，此次区划调整，不是简单的镇街数量的加减，而是把资源有效优化，促进资源的集聚和流动，加强区域整体的经济实力。小结：双城记江宁，一座挑战主城南京的新城，其发展前景广阔n 南京主城与东山新市区通道规划给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，成为南京城市经济龙头，未来发展的重要腹地。n 区域经济、人口、交通、配套等各项设施都为区域发展前景提供广阔的发展空间。n 06年的区划调整，是将江宁资源进一步的强化与优化，促进原先资源的集聚和流动，提升区域经济动力。n 从江宁未来的发展前景来看，科学园地区作为江宁全新的发展板块，将承担起新城扩张的重要职能。3 江宁房地产市场概况3.1 江宁房地产总体市场分析 商品房地产市场形势供应旺盛，需求平稳数据来源：网上房地产2003年前，江宁市场的数据统计不够规范，房产数据不够全面，市场供需一直呈现两旺的局面。2004年市场格局改变，供应持续加大，到2005下半年，江宁需求供需比才逐渐缓解，随着需求的稳步提高，未来一段时间江宁整体的供求将有所缓解。 区域各个板块特征（1）片区分布片 区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势岔路口片区市区普通中低收入居民疏散居住区，入住率较高，第一居所特征明显经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅前期价格较低后期价格上扬较快，目前均价已达3500元/自然资源缺乏，配套设施落后，但公共交通便捷，是板块最大的竞争力后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合百家湖片区中高收入白领阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有前期为江宁高档住宅代表片区，价格中等偏上百家湖独特的自然环境是此板块的最大支撑点，目前交通、生活配套都欠佳可开发用地少，周边湖景住宅基本面市售出，板块开发已近尾声东山镇片区江宁本地居民生活区工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，但供应量的减少促使价格上涨较快自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善板块内土地资源有限，板块开发已近尾声，逐步向民营科技园延伸民营科技园片区江宁最具发展潜力与活力的现代化中档居住区舒适实用型物业，普通公寓产品为主前期项目以低质低价入市，随着莱茵东郡、武夷绿洲为代表的新一代项目推出，价格逐步走高自然资源一般，但江宁大学城、轻轨等规划使区域想象力丰富板块形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好将军山片区高档低密度景观休闲居住区高档、低密度休闲别墅区，以联排别墅、双拼别墅为主，兼有少量公寓现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏成为南京市最热门的高档景观休闲住宅区，市场发展潜力巨大 九龙湖不为人所熟知的陌生区规划公寓产品为主还未开发，没有代表项目九龙湖资源百家湖向南衍生的又一板块，规划以产、科、教、卫一体的居住中高档生活区（2）片区供应情况（面市主要项目与潜在项目）片 区项 目未来供应量（万）潜在项目合计（万）岔路口明月港湾10中驰汽车园一带未来1-3年岔路口市场供应量会60万左右天地新城10武夷商城8名嘉佳园二期5南方花园枫彩园15左邻右里15百家湖东山镇同曦鸣城15凤凰港预计未来1-3年供应量会超过100万。金王府2021世纪现代城后期还有20万商业配套百家湖花园30水月秦淮20清水湾花园5东城风景2华裔泰富广场5山水方舟雅苑10科技园莱茵东郡三期叠加公寓、四期别墅以及商业项目，总建超过20万03-05年区域一共出让了接近3000亩的土地未来科技园片区将有超过265万的市场供应量。天元吉第30万武夷绿洲至少还有40万的供应量市政天元城四期16栋普通公寓加上一些规划未定的小高层，至少还有10万如月康城二期5万天印花园3将军山托乐嘉55其它几家楼盘的供量不大，未来市场供应量会100万左右香山美墅15翠屏湾花园25（3）板块供应量对比据不完全统计，未来23年内，民营科技园几乎占到了未来市场的一半供应量，区域竞争十分激烈。 区域价格走势江宁房地产市场从2001年江宁撤县改区开始启动，整个市场价格上涨大体经过了四大上涨时间段：年 份价格区间/价格节点（元/）上涨因素2001年以前1000-1800（1600）2001年撤县改区后，江宁房价从原来的1000元/左右一跃到了1800元/左右，只用了短短两年左右时间，房价就翻了一倍。由于当时江宁刚纳入南京市区，相对于南京主城区房价仍较低，江宁也一度以低价吸引南京市区客源，其中又以市区拆迁户占较大比例。2002年1800-2400（2300）在南京整体市场上涨带动下，区域房价有所上升；南京市场结构不平衡，中低价房源偏少也是造成区域内需求增大的主要原因。2003年2400-3000（2800）南京房地产市场供需失衡，供不应求，房地产价格逐年上涨。2003年全年平均供需比为0.89：1，房地产上涨幅度较大，南京商品房平均涨幅在1000元左右。江宁房价也由2003年初的2400元/上涨到年末的3000元/。2004年2005年3000-3500（3300）南京整体供需水平逐步得到缓解，江宁已进入买方时代，价格上涨动力不足，开发商为促进销售逐步采用打折、抽奖等方式促销。表现为总价不变，单价的提升以减小面积为代价。2006年3500-5000（4500）后期产品纷纷以牺牲面积来提高单价，另外，商业、商务产品的大量上市，也在一定程度上提升了产品的价格区域通过几轮上涨，房价在不同时段表现出几个不同的价格节点，目前市场公寓价格主要停留在3500-5000元/的价格区间，虽然因项目的差异性，所表现价格高低各不相同，但是整个区域还是停留在4500元/这个节点上。3.2 江宁商业市场分析3.2.1 南京商业地产发展现状 总体市场综述 存量商业过大，商业规划量缩小，推盘速度放缓目前南京市场上大量的商业项目销售面临较大压力，因此开发商延缓了商业部分的开发和推出时间，导致今年3月商业上市量萎缩；同时目前南京住宅市场火爆，价格不断上扬，而且销售速度也较快，商业带来的超额利润越来越小，使开发商在做项目规划的时候，尽量少的开发商业，这样既能快速消化，形成良好的现金流，同时也可以避免商业开发所面临的压力和风险。另外商业的开发也逐渐趋向于持有，这些商业项目不存在销售的问题，所以并不会急着上市，也一定程度上减少了上市面积。 大型销售型商业明显减少，门面房再次成为商业销售的热点从近几个月的销售明细看，前2年开发较热的大型商业项目基本退出商业销售的市场，主要由于一方面大型商业项目销售以后大部分面临经营上的问题，投资者对于这类物业投资热情不高，开发商目前也了解到了这个情况。另一方面江宁、江北作为“一城三区”的组成部分，其商业开发速度明显高于主城区域，江宁近2年的上市量达到了75万平方米，而江宁人口总和不过70多万（含50万农村人口），如此庞大的商业体量必然需要人口导入，但实际人口流入的速度较慢，无法达到巨大体量商业运营所需的消费力支撑需求，因此短期内形成大量商业空置或者经营后利润难以实现的状况。开发商意识到问题以后，对于新商业的开发持谨慎的态度，不再盲目追求开发利润而不顾市场实际，近半年江宁的商业上市量在10万平方米左右，销售则比较稳定，使供销比从3.5左右下降到目前的2.11；江北市场也存在同样的情况，随着沪江商贸城一期完成销售，江北商业市场逐渐趋于稳定，价格也回到原有水平，维持在5000元/平方米左右。 南京近期商业市场研究（1）供销量对比分析2007年3月南京商业上市面积7.77万平米，主要来源于溧水、高淳、浦口等郊区，郊区上市量达到了4.98万平米，成为近期商业市场的主力。2月商业销售面积4.35万，受春节影响环比略有下降。另外成交区域呈现明显的分散态势，3月4万多平米的商业销售由65个项目完成，其中除凤凰港销售面积达到8000多平米以外，其余单个项目销售面积均不超过2000平米。图 2006年3月2007年3月各月销售、上市对比数据来源：网上房地产图 累计供销比数据来源：网上房地产从2006年3月至2007年3月销售面积、上市面积以及累计供销比我们不难看到，虽然在2006年底和2007年初销售面积和上市面积有上扬态势，但总体南京商业市场供求呈下降趋势，目前南京的商业市场不容乐观。（2）销售价格走势图 2006年3月-2007年3月销售均价比较数据来源：网上房地产从2006年3月至2007年3月商业销售均价比较来看，南京全市商业销售均价从2006年下半年开始基本保持在7000-8500元/平方米之间，价格摇摆不定的原因主要与市场的需求情况以及供求产品区域来源密切相关，而江南八区受区域影响商业销售均价则保持高速上涨趋势。3.2.2 江宁商业市场发展研究 发展概况 商业地产发展的混沌期裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚，原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不高。早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼部分，这种商业物业体量较大、成本较高，且不利于分割销售，其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。 2000年以来，江宁商业地产发展迅速，近几年来已有同曦名城、温州商业街、黄金海岸广场、南京义乌小商品城、凤凰港、东山步行街、竹山电子一条街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪商贸区等一批商业项目在江宁开发经营，这些商业项目总规模达110万并且各具特色。 2006年江宁商业供应量达数十万平方米之巨，包括铜锣湾广场、本土品牌商业华润苏果超市、法国欧尚等也相继进入，这些项目与原有的商业项目互为补充，给江宁日益增加的人群提供了更多的消费场所，同时江宁入住率的提高也给其商业发展带来了动力和信心。据统计，江宁商业面积加上2004年以前的存量，5年以后江宁板块商业面积将会在200万平方米左右。 江宁商业地产商业网点规划江宁东山新市区商业网点规划已通过了专家评审，10个超市、10个农贸市场、8个生鲜超市、10条不同特色的主要商业街（区）的新建规划已经落在江宁区的图纸上。此次规划主要加强了楼盘密集区的生活配套，10个大中型超市中有一半分布在百家湖片区，其中3个大型超市，2个中型超市；另外东山镇、岔路口片区、九龙湖片区、机场片区再各新增1个大型超市，科学园片区由于是工业园区因此规划为1个中型超市。 规划在江宁原有15个农贸市场的基础上再新增10个农贸市场、8个生鲜超市或大中型超市中设生鲜区；在火车南站市级商业副中心、东山市级商业副中心、东山老城区级商业中心内建设3个市区购物中心，在百家湖区级商业中心和同曦鸣城内建设2个社区购物中心。根据规划，未来江宁的配套型商业将很大，将给居住人群的日常生活带来便利。 江宁商业市场现状分析（1）商业配套分布比较集中江宁的商业配套设施主要分布在两个区域，一个是江宁东山镇，这是江宁的老县城，商业配套设施相对比较完善，有众多的商业中心和大型超市，女人街，金宝市场，时代超市和世纪联华超市等。另一个商业区分布在江宁开发区，这是新开发的商业中心，主要有同曦鸣城商业中心和胜太路商业街。项目名称概况同曦鸣城同曦鸣城是由同曦房地产公司打造的江宁区的新商业中心。有同曦假日百货，同曦步行街和同曦小商品市场中国女人街江宁女人街是一个以经营女士服饰用品为主的大型市场。 建筑面积近10万平米，女人街里面分割成了很多独立的商铺， 由不同的人或公司经营，所以店铺都不大，但品种很多，经营范围除了女士服饰用品之外还有珠宝首饰，男士服饰，男女鞋帽，礼品，炒货，餐馆小吃等金宝市场金宝市场是江宁东山镇的最大的一个日用小商品批发零售大市场。它有很多年的历史了，占地大约有100亩。 有3栋建筑，是较大型的卖场（2）商业项目规模普遍较大江宁主要商业项目项目经营面积（）产品特征同曦鸣城40万SHOPPING MALL金王府12万室外步行街CityMall-凤凰港商务城-SHOPPING MALL21世纪现代城商业城30万SHOPPING MALL托乐嘉商业中心20万邻里商业中心南京义乌小商品城20万华东地区最大的小商品专业批发市场江宁女人街10万经营女士服饰用品为主的大型市场区域商业开发面积超过130万，然而由于开发结构的不合理，导致目前部分项目经营惨淡，而用于满足周边人群生活配套的中、小型商业项目还是较为缺乏，日常生活配套需求还未能被完全满足。（3）销售周期较长商业项目销售周期较长，一般以二万平米为一个销售单元，其销售周期需一年左右。（4）商业总体供大于求，但两者之间的差距在不断缩小图 2006年3月-2007年3月各月销售上市对比图 累计供销比数据来源：网上房地产从2006年3月至2007年3月江宁供销情况来看，大规模集中上市主要在年中和年底其余时间上市较少，而需求则相对比较平稳，从累计供销比来看，整体江宁商业供大于求，但差距在不断缩小，这主要是受南京整体商业市场利润不及住宅市场、集中商业后期经营困难、江宁商业需求比较平稳影响所致。（5）销售价格涨幅明显图 2006年3月-2007年3月销售均价比较数据来源：网上房地产江宁居住人群的增多带动了商业销售价格的上涨，虽然2007年以来有所回落，但与2006年同期相比商业销售价格上涨近千元/平方米，涨幅明显，总体来说江宁商业销售均价受季节波动性较大。（6）商业经营方式多样百货商场：带租约销售，即经营权与所有权分开，统一招商。客户拥有所有权，开发商提供8%/年租金回报。商业步行街、门面房：销售，由客户自主经营。休闲娱乐部分：以租赁为主，暂不销售，统一招商。专业市场：租售同时进行，统一管理。 个案研究华意泰富商业（即将开业）项目地址：江宁区东山镇上元大街485号开发商：南京华意房地产开发有限公司物业公司：南京富汇物业管理有限公司商管公司：南京优派克司商业管理公司建筑设计：王孝雄建筑设计事务所占地面积：17426平米 建筑面积：3万平米左右（商业部分，总建78070.3平米）销售招商情况：引入部分名品点，全部对外销售。基本业态：项目13层为商业，目前分割销售，统一管理。C区一楼为名品店，二楼为潮流时尚用品专区，运动城和电玩城；AB区一楼为无烟品牌餐饮与西点屋，二楼为休闲娱乐家居软装潢，三楼为健身美容、婚纱摄影，四五楼为美食广场，休闲娱乐区。（规划业态）销售均价：8655元/平米面积分割：主要以80平米以下为主，其中20-30平米所占比例较大。预计人流量：开业初期：5000人左右开业稳定期： 10000人左右高峰期：20000人左右销售火爆的原因： 地段，位于江宁黄金地段，目前就有足够的人流量支撑 小面积分割，合理控制总价 目前周边商业经营良好，有很好的带动作用（KFC、麦当劳、世纪联华） 双低层的概念提升了商业的价值 地段、项目的不可复制性项目的问题： 项目小面积分割，没有收回经营权，后期运作很难统一进行 业主过多，不易沟通 开发商缺乏大型商业的运营能力，很有可能导致后期放弃运作，投资者所受的道德风险较大。南京义乌小商品城（已开业）项目地址：江宁区秣陵街道天元东路388号开发商：南京浙商投资有限公司商管公司：浙江义乌商管公司占地面积：14007平米 建筑面积：20万平米左右基本业态：市场于2006年试营业，A、B区为批发市场，C区为绿色景观带及地下停车场，D区是两栋小户型公寓目前销售均价：8700元/平米（一层）销售招商情况：引入银行、电信、货运、餐饮、仓储、广告、住宿等商服机构，租售同时进行，统一管理面积分割：主要以小面积店铺为主，其中30-40平米左右所占比例较大。租售火爆的原因： 小面积分割，合理控制总价 项目规模大，有利于口碑宣传和品牌积累 江宁此类型专业市场存在空白 交通便利，有利于商业物流项目的问题： 区域较为偏远，周边人气配套不足 业主过多，不易沟通莱茵小镇（一期已交付）项目地址：江宁区东山镇天元东路228号开发商：南京莱茵达置业有限公司建筑面积： 5万平米左右销售招商情况：引入部分名品点，全部对外销售。基本业态：精装修单身公寓、商铺销售均价：单身公寓价格在3300-3500元/平米，二期商铺均价在7000元/平米销售火爆的原因：位于江宁黄金地段，距离地铁口较近，区域优势明显面积分割合理（40-70），规划设计较好 目前周边业已入住的住宅项目较多，人流量的增多促进了商铺的销售 商业功能的合理规划提升了商业的价值项目的问题： 内街较多，不利于人流的导入 小 结 区域商业中心难以短期形成，邻里型生活商业配套缺乏从地缘经济的视角来看，江宁是南京经济的覆盖区，商业受南京的辐射强烈。长期以来，江宁商业的规模小、档次低、以服务本地居民基本生活需求为特色的便利性质的社区商业为主体，规模化的、常规型的、地区中心性质的商业难以在短期形成。但商业地产的泡沫在未来一段时间内还不会破裂，商业地产的风险显示需要一个过程，依照期房的销售过程来看从购买到物业实现经营本身需要1-2年左右，新商业物业客观也需要1-2的培育时间，商业地产的风险在一段时期内还不会集中性显现。商业地产金融工具化推动大型室内建筑 街区式小商铺普遍受市场欢迎； 商业物业目前存在较大的非理性消费行为，投资市场虽然能够支持但是商业消费市场已经难以消化，这一点从已经修建完成经营效果不佳的商业地产项目可以得到验证； 通过修建大型的室内建筑将商业物业体量放大，在实现自然销售存在困难的情况下导入统一经营的概念，并承诺投资回报。这种以统一经营、承诺投资回报为口号的模式，将前期风险转移到了后期。江宁商业销售情况良好，后续竞争激烈、集中型规模商业后续经营存在阻力从江宁商业供求情况来看，虽然整体销售情况良好，但从近期出让地块以及前期未开发项目来看，江宁后续商业体量依然较大，市场后续竞争将更为激烈。“人气”是衡量商业项目成败的关键，而目前的江宁人口依然较少且不集中，大多数江宁居住人群日常工作、消费的区域依然是城中，因此他们主要需求居住型配套商业，而对集中型规模商业反映一般，目前来看，此类型商业产品虽然当时销售情况良好但后续经营存在阻力，目前越来越多的到江宁开发的企业已经意识到了这一点。江宁商业地产市场进入市场细分阶段江宁商业地产主题商业步行街、大型购物中心、产权式商场、大型批发市场开始逐渐成为商业载体的新趋势。商业地产市场逐步进入市场细分阶段。从目前的整体情况来看，市场对于商业地产的需求较为旺盛主要是商业地产的投资性价值推动的。 江宁商业地产未来发展预测后续上市量较大、竞争激烈2007年一季度，南京土地市场虽然没有延续2006年年底的交易热度，但是从上市和交易的体量来看，市场表现较为活跃。期间全市土地公开出让公告4次。上市土地共20幅，总实际出让面积为19402万平米，同比增长308；成交土地29幅，总成交面积25379万平米，同比增长14399。 一季度，江宁和江北的商业配套用地有所加大，江宁上市的地块中，有两幅为纯商业用地，体量达10万平米以上；从出让情况来看，政府为了加快区域配套设施的建设，缓解主城区住宅用地的需求压力，引导购房者向主城边缘疏散，还将会在未来增加对江宁的商业用地供应，这些地块的上市必将给江宁的商业地产带来冲击，竞争将越来越激烈。而江宁人口的增长速度与收入的增长速度是相对有限的，因此未来江宁商业市场不容乐观。销售价格依然会保持上涨态势、但涨幅缓慢商业的销售价格主要于地段和人气有关，随着江宁人口的不断增多和地铁1号线的建设，未来该区域与城中的交通问题将大为改善，消费者对该区域也越来越认可，因此受区位和人气的影响以及开发成本的不断增加，未来江宁商业销售价格将保持上涨态势。但是受消费需求的日趋饱和及部分项目经营情况不佳的影响，未来江宁的商业销售价格涨幅将不断放缓，这其中配套型社区商业由于需求旺盛销售价格将不断上涨，而大型集中型商业销售价格将平稳缓慢增加。部分大型商业问题凸显、区域商业中心短期内难以形成 目前在江宁片区内分为几个子板块，各个板块之间均有大型的商业存在，如东山的明月黄金海岸广场、岔路口的武夷商城、将军路的托乐嘉街区，以及翠屏国际广场等，每个区域都想成为江宁新的商业中心，但按照一般的理论，江宁这样一个区级的城市，它的商业中心通常只有一个，分散的结果，必然导致部分区域大型商业可能出现问题；而消费者对社区配套商业需求的增加以及政府的规划将带动此类型商业的不断增多。前面我们提到未来江宁的商业总体量将超过200万平方米，商业规模的壮大和人口的集中将增加江宁商业与城中商业的竞争力，目前来看，江宁的商业开发在向种类全、规模化等方面发展，但是由于商业圈的分散，未来江宁要想将形成自身的商业中心还需要较长的一段时间。商业项目综合开发水平等将大幅提高随着江宁商业市场形式的日趋严峻和消费需求的限制，开发项目要想在日趋激烈的市场中提高自己的竞争力、最大化的占有市场，就必须在项目定位、租售方式、管理水平、项目营销等方面加以改善，未来江宁的商业市场开发水平将大幅提高。3.3 江宁单身公寓市场研究3.3.1 江宁单身公寓市场发展概述 从2001年进入南京市场，单身公寓一直处于热销状态，但其热衷的始终是市区的繁华地段。但随着市区繁华地段土地资源的匮乏，“单身公寓”开始逐渐偏离市中心。同时，一些开发商也逐渐意识到单身公寓在城郊发展的市场潜力。 江宁从2002年起就由同曦鸣城推出了一批单身公寓，此后盈嘉恒升推出了盈家春天青春渡单身公寓。到2004年下半年，江宁单身公寓出现了“集体式”的势力大增，莱茵东郡苹果都市推出300套单身公寓，市政天元城推出面积在4050平米的单身公寓，武夷绿洲则在年底推出部分小高层等，这些单身公寓推出后就快速的被市场去化。 2005年和2006年，由于江宁住宅价格的飞速上涨、地铁的施工建设以及国家宏观政策的影响，江宁出现了大批的单身公寓项目，这些项目由于总价低、入住方便（精装修房）、交通便利等因素深受市场喜爱，因此市场反映很好、去化速度很快，当然其单价也随着市场的发展不断提高。 目前江宁在售的单身公寓基本为2006年下半年以后推出的项目，这也从另一方面说明江宁的单身公寓市场接受度高、去化速度快。3.3.2 江宁目前在售及后续单身公寓项目研究板块项目名称价格（元/m2）体量主力面积（m2）开盘时间销售情况电话在售单身公寓开发区同曦新贵之都6000462007/01/3175%精装修52121288科学园印湖山庄3900-4300254套35-702007/01/0191%毛坯房52715888科学园莱茵东郡花园470040-60毛坯房52165888三山-百家湖百家湖西花园4800192套40-502007/02/10售罄毛坯房52100222三山-百家湖同曦公寓6000836套462007/02/0850%装修52121288三山-百家湖托乐嘉54001350套33-622006/05/1278%装修52129988麒麟银河湾470045-55毛坯房84121888禄口颐家春天225097套402007/04/1650%毛坯52349199后续上市项目东山市政天元城50-705月底推出2栋小高层，毛坯房52133888东山天元吉第预期推出小户型，时间未定52173688东山广汇花园预计明年推出部分单身公寓52189888通过对目前江宁在售项目的调查我们认为：江宁的单身公寓总价越少的产品去化越快，整体市场呈现供小于求的态势，几乎所有的单身公寓产品去化都很快，目前在售的基本为近半年推出的产品，后续上市产品也较多。我们可以得知：消费者购买单身公寓主要关心的是产品的总价、区位等，而对产品装修标准等方面不重视。3.3.3 江宁单身公寓消费者研究通过调查，我们得知江宁的单身公寓客户群主要有以下几类： 外地在宁工作的单身白领，对生活质量有一定要求； 江宁本地喜欢独居的时尚青年； 刚结婚的年轻夫妇； 部分老年人：需要安静、舒适的居所； 一些投资客。在以上客户中，前三类是主力军，他们具有一定的文化素养，收入稳定，且讲究生活品质，对单身公寓的需求比较迫切。与第四类客户相同的是他们都有居家生活的要求，而经济承受力有限。第五类客户主要是对江宁的发展前景认可，认为单身公寓具有很好的投