营销管理制度交流会.ppt

1 2008-05-09 营销管理手册 路劲地产集团 2 2008-05-09 一、营销管理手册的编制原则 二、营销管理手册各管理办法的要点 3 2008-05-09 一、营销管理手册的编制原则 依据集团运营管理手册的内容 明确COO、城市公司总经理的管理责任 明晰各职能部门的权限与职责 4 2008-05-09 业务适用范围 所有项目自项目前期市场调研至项目获取后市场定位阶 段、交楼标准的确定等工作。 销售计划、销售推广方案、销售执行过程的把控和监督 。 销售现场及销售信息的管理，样板房的管理等。 签约后直至交楼入住、办理产权证、业主索赔的处理等 。 二、营销管理办法要点 5 2008-05-09 二、营销管理办法要点 职则与权限要点： 1、管理会： 负责审批项目可行性报告 负责审批项目整体规划方案及开发计划报告 审批项目整体及年度预算和销售计划、定价报告 审批预算外业主集中索赔 2、运营总监： 审核项目整体及年度预算和销售计划、定价报告 审批项目获取之后的项目定位报告 审批项目营销推广总案 审批项目交楼标准 6 2008-05-09 3、城市公司总经理 负责审批项目年度营销推广计划和销售计划 负责审批客户的退换房业务 负责审批成本指标内的业主索赔 7 2008-05-09 其他管理内容要点： 1、优惠 总经理在正常优惠之外有2个点的特殊优惠审批权，其它 领导的审批权限和在此之外的特殊优惠审批执行当年管 理会决议，城市公司可向主管董事查询。 员工特殊优惠政策执行年度最新管理会决定，城市公司 可向运营总监查询。 8 2008-05-09 3、退换房、更名 退换房由城市公司总经理进行审批； 客户在签订正式的商品房买卖合同后原则上不予更 名，如有特殊情况的更名必须经主管董事进行审批。 9 2008-05-09 业务适用范围 所有认购协议、商品房买卖合同及其补充协议 。 营销活动中产生的所有媒体、企划制作、推广活动、策 略、代理等合同。 三、营销合同管理办法要点 10 2008-05-09 职则与权限要点 1、管理会： 负责审批集团统一的商品房买卖合同范本。 负责审批50万元以上的营销活动招标结果和合同。 2、运营总监： 负责审批50万元以内的营销合同。 负责审批各城市认购协议范本。 负责审批有共性问题的客户补充协议。 3、城市公司总经理 负责审批10万元以内的营销推广合同。 三、营销合同管理办法要点 11 2008-05-09 其他管理内容要点： 1、营销标准合同审批：目前仅商品房买卖合同属于标 准合同，管理会授权主管董事审批城市公司具体范本 2、营销非标准合同审批： 50万的合同 报管理会审批 10万的合同 报主管运营总监审批 10万的合同 报城市公司总经理审批 12 2008-05-09 业务适用范围： 适用于集团所辖各城市公司的住宅开发项目，包括 住宅、住宅小区配套的商铺、车位、地下室等物业的定 价、调价、优惠等业务。 四、价格管理办法要点 13 2008-05-09 四、价格管理办法要点 职则与权限要点： 1、管理会： 对于所有项目的整盘及分期的价格目标、开盘定价报告（报价和底 价、包含一房一价）、底价的调整、销售计划等具有最终审批权。 管理会可以授权主管董事决定指定项目的价格指标。 可以授权主管董事决定具体项目在底价之上的价格政策和优惠政策 。（已修改内容） 最终审批在底价之下的价格政策和具体优惠。 2、主管运营总监： 负责审批项目底价基础之上的阶段性销售政策。 负责审批阶段性调价报告（如底价降低必须报管理会审批）并将调 整后的底价和报价向管理会报备。 14 2008-05-09 3、城市公司总经理： 负责审批底价之上个别单元的报价调价申请。 负责审批在正常优惠之外，2个点之内的具体优惠。 其他内容要点： 员工优惠根据管理会最新决议执行，总经理可向主管 运营总监查询 15 2008-05-09 业务适用范围： 所有项目的整体销售预算编制、执行。 所有项目营销推广中的采购和验收。 所有项目营销推广合同的招投标管理。 所有项目同物业公司业务对接中的费用管理。 五、营销费用管理办法要点 16 2008-05-09 五、营销费用管理办法要点 职则与权限要点： 1、管理会： 负责审批项目销售费用预算。 负责审批50万以上的营销活动及招标结果。 2、主管运营总监： 负责审批项目年度销售费用实施计划。 负责审批10万以上的营销活动及招标结果。 17 2008-05-09 3、城市公司总经理： 负责审批项目月度的销售费用计划。 负责审批10万以下的营销活动及招标结果。 18 2008-05-09 其他管理内容要点 1、营销招标审批： 5万的营销活动必须招标 50万的项目 招标结果由管理会审批 10万的项目 招标结果由主管运营总监审批 10万的项目 招标结果由城市公司总经理审批 2、营销非招标审批： 5万元的营销活动或垄断型企业、资源独占型项目 如确实不具备招标条件，可议标或直接确定合作单位，审 批权限同上 19 2008-05-09 中标审 批合同审批 付款审批（执行财务 付款 管理办法） 总经理 非招标项 目及 招标项 目 =10万 10 50万 预算内 10 50 万 预算外 5 10万 主管董事及财 务总监 - 预算内 50 300 万 预算外 10 50万 管委会 招标项 目 =50万 =50万 预算内 =300万 预算外 =50万