xx房地产开发集团公司越南河内投资可行性分析报告

XX 房地产开发集团公司越南河内 投资可行性分析报告 一、总 论 1.项目名称:现代花园 2.承办单位概况 承办单位是 XX 房地产开发集团公司，注册资本 3000 万元， 开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、 商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、 服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新“的经营理念， 开拓进取。 二、投资必要性 根据调查，可知河内房地产现状。市场潜力大。越房地产 处于初级阶段，市场潜力大。用地方面，房地产开发以建新区 为主，多数项目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大 量公有地可开发。需求方面，目前越城镇人均居住面积仅 10 平 方米。越政府提出到 2010 年将人均面积提高到 15 - 20 平方米， 每年需新建房屋 5 - 6 万套，其中河内市建 5000 套。随着城镇 人口膨胀，购房需求将不断增加，商品房开发潜力较大。写字 楼和高级酒店亦供不应求。据越方统计，近两年河内市 A 类、 B 类写字楼出租率高达 95 - 100%，出租对象主要是外资企业和 金融机构，需求仍在不断增加。至今，越政府已多次组织召开 大型国际会议，如亚欧首脑会议中国-东盟首脑会等，各国代表 团频繁来越。各国游客也热衷来越旅游，每年来越国外游客达 350 万人次，星级酒店长期供不应求，4 - 5 星级酒店入住率高 达 85 - 90%。据越方估计，到 2010 年河内市仍各需 4 - 5 星级 酒店客房约 7000 套。 三、社会可行性 1、政策方面 1986 年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转 变，陆续实施包括住房制度在内的系列改革。目前，越房地产 开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。 改革以来，越房地产几度出现较大起伏。1994 - 2002 年，河 内市政府陆续出台一系列规划促使地价和房价持续飚升，如经 济社会发展规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，对房地产 发展影响较大，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而 刺激地价和房价上涨。2003 年以来，越房地产趋于低迷，原因 是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多 数持币观望，购房热潮渐缓。 为鼓励外商投资于房地产，尤其商品住宅区，越政府出台了 相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的 外国投资者均可享受税费优惠，具体如下： 关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅 区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本 身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免 3 年租费； 对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期 间减免 50%的租费。 关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同 税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率 为 10%；在贫困地区投资的商品住房产品供需预测宅项目所 得税率为 15%；在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为 20%。 2投资对社会影响分析 随着经济的发展，房地产市场已成为越南经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的 开发已成为房地产开发市场的核心。本公司的投资项目不但可以为大量河内居民提供高质 量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该河内的人文、自然环境带来了巨大的改善。 同时将会带来大量的就业机会。总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动 作用。对社会的发展是有积极的作用。 四、经济可行性 本建设项目总建筑面积接近 13 万平方米，预计开发项目固定资产项目投资总额为 14828.67 万元。签订了工程承包合同后，XX 房地产开发集团公司会全力以赴地为该工程筹 措资金，如：利用自有资金 3000 万元、银行贷款 5002.61 万元以及房屋预售等方式筹措资 金。因此本房地产越南河内投资开发方案在经济方面是完全可行的。 五、风险分析及对策 本投资项目可能存在的风险主要有：政策风险、经济风险、 社会风险、内部决策和管