如何做销售道具

如何做销售道具 作为房地产策划人员，最常碰到的策划、销售道具就是售楼 处包装、楼盘及景观效果图、户型图绘制、项目模型制作、样板 房设计及装修、3D 动画、电子楼书等，以下我们介绍如何做好这 些道具。 1、售楼处包装 首先，不同的项目会有不同的售楼处设计风格，总体来说 以产品的定位、项目的档次、气质及行销定位来决定我们的设计 取向。比如行销主题是欧洲贵族世家，那我们售楼处的外观及内 部布置要尽量尊贵、典雅，具有欧陆风格，包括色调的选择，售 楼桌椅的搭配，都要体现出贵族风范。好的设计不仅能体现项目 的档次及特色，还能让客户感受到得（联想）未来的生活是什么 一个样子。 售楼处内部空间大体可分为 VI 区、洽谈区、模型区、签约 区和经理室。我们着重布置的是 vi 区和洽谈区，这是整个售楼 处的灵魂所在。总体来说，售楼处必须以让人感觉明亮、大方、 有品味。 2、效果图的绘制 通常我们在接到项目后，会根据 CAD 图纸来绘制销售和广告 专用的效果图，常用到的效果图有：总平图、鸟瞰图、建筑单体、 建筑立面、中庭效果图、景观效果图、白天全景图、夜景全景图 等；从户型内部来说，还有家具配置效果图、入户花园效果图、 3d 剖面图等。 宣传与销售用的效果图与建筑设计院出的效果图目的不一样， 要求也不一样。设计院出的效果图通常真实反映楼盘的设计与结 构功能等，但美感程度不够；宣传用效果图在忠于原设计的基础 上，更强调气氛的渲染、环境的营造，对于某些具有市场吸引力 的卖点和功能会进行适当的夸张与美化，以达到撼动人心的效果， 促成销售。 在绘制效果图的时候，除了要选择比较好的专业效果图绘制 公司以外，策划人员对项目的定位与格调把握、审美取向也十分 重要，起着直接的引导作用。 3、模型制作 房地产项目模型包含：总体项目模型、区域规划模型、景观 模型户型模型等。 项目模型对于期房销售作用巨大，它能将平面的图纸转化为 立体的、写真的建筑实体，让购房者有直观感性认识，降低解说 的难度。但楼盘模型也是一把双刃剑，做的好的模型让人一见倾 心，产生购买冲动，做的不好的模型，反而将我们在格局或规划 上的缺点展露无余，自暴其丑。 现在的模型采用电脑工艺，因而建筑本身都是流水线作业， 产品品质无明显差异，只是外观颜色的确定需要策划人员与建筑 设计师现场审定。反而是园林景观、道路、灯光、底座这些手工 如何做销售道 （厦门）策划部培训教材 3 制作的部分要特别关注，全程跟进，才能保证品质与品味。 在制作中应根据楼盘项目和售楼处的大小选择合适比例的模 型，同时根据楼盘的大小选择做项目的总体项目模型、区域规划 模型、景观模型或户型模型。 4、样板房设计与装修 我们在销售的过程中，也常用到样板屋。像深圳等地的样板 房通常都做得美仑美奂，就是格局上的一些弱势也通过巧妙的设 计、软装饰的运用，变得生动有趣，参观过样板房的人，都被这 种示范的生活打动，产生购买的冲动。 厦门本地的项目，在做样板房的时候通常设计能力不足，做 工也不够考究，装饰品档次不够，因而直接影响样板房的促销效 果。 5、3D 动画制作 3D 动画也是销售过程经常用的道具，特别是大盘项目运用得更 多，3D 动画动画制作、数码影视制作、影视广告拍摄制作为一体。 房地产项目的 3D 动画，融合项目品牌、项目形象、项目利基、视觉 表达艺术等，因 3D 动画有了视觉和声音能与消费者产生强烈的共鸣， 所以制作也优为重要。 精湛的 3D 技术，生动、形象、具体地展示了楼盘独特的建筑风 格及环境，同时融入丰富的人物和生活情节，对建筑的地理位置、 完善的配套、优美的环境及欢快动感的生活等内容进行全方位的表 现，让客户可以直接在电脑上感受项目的园林环境、户型特色，甚 至是装修风格，在视觉上产生一种沉浸于真实环境中的感觉，它突 破了效果图的平面化布局，为房地产项目提供一种全新的数字化营 销模式。 3D 动画制作要点首先要突出项目的形象、项目的配套、项目 的区域环境，从虚拟画面、灯光处理渲染和表现不同的生活场景， 如晚上的社区效果、白天的社区效果和会所尊贵生活等。 6、电子楼书制作 电子楼书是一种便携式影音互动光碟，通过它,可以将动画、视 频、三维全景、图像、音乐、文字等数字资源整合在一个交互式的 整体中，以图文并茂，生动活泼的动态形式表现出来，给人以很强 的视觉冲击力，留下深刻印象。您可以任意浏览精彩画面、全面了 解楼盘内容、尽情感觉视听享受。它极大的改变了人们获取信息 的传统方法,符合人们在信息时代的阅读方式 多媒体售楼书演示系 统将大量的信息以三维动画、虚拟现实等技术展示给用户,避免传统 售楼书的呆板、乏味.用户能按照自己的意愿任意跳跃查看相关的信 息，如房产发展商介绍、户型、公共设施、交通设施、周边环境、 付款方式等。用户在虚拟现实动画中漫游时，就能体会到将来住在 自己的房子里将会有什么美妙感觉。多媒体售楼书演示系统将大大 提高房产的销售成功率，与此同时，房产发展商的形象也能得到宣 传与推广。 电子楼书的作用 如何做销售道 （厦门）策划部培训教材 5 、提升公司与楼盘的整体形象。制作精美、内容全面、表现 方式独特的电子楼书，是公司与楼盘形象展示的最佳媒介。它融合 了纸介质楼书的清晰明了、电视广告的现场真实、动画的唯美 效果，还通过环景交互技术，让客户参与到演示中，自主选择感兴 趣的栏目进行阅读，使客户对开发商的实力、楼盘特点、购楼程序 有一个全面的认识，从而加强对开发商及其楼盘的认同。电子楼书 是开发商有实力、有信心的表现。 、生动的多媒体表现形式，加强客户印象。浏览电子楼书时， 客户可以自主选择栏目，并参与其中。客户观看效果、进行实 景漫游时，如同身临其境，可以随意步入任何一个房间，以任意角 度观看。 、延伸信息传播时间与空间。电子楼书可以根据需要发布于 光盘、网站、触摸屏、电视频道。客户可以在任何时间、任何地点 研究楼盘，做出自己的选择，并轻易地将光盘、