浅谈我国房地产行业会计信息体系的完善

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅谈我国房地产行业会计信息体系 的完善 摘要：会计信息的质量对于房地 产行业来说十分重要，既是稳定房地产 行业发展的保障，又是房地产行业制定 企业管理制度的依据。虽然房地产行业 财务管理制度比较完善，但由于会计信 息体系的不完善，使得房地产行业所取 得的会计信息有一部分缺乏真实性。本 文首先从四个方面简单分析了新会计准 则对房地产行业的影响；其次，对我国 房地产行业会计信息体系存在的问题进 行了详细的归纳与分析；最后，笔者列 举了几点完善我国房地产行业会计信息 体系的措施，以供读者参考。 中国论文网 /3/view-12759688.htm -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 关键词：房地产 会计信息 完善 一、新会计准则对房地产行业的 影响 目前，房地产行业已经成为我国 第三产业重要组成部分，新的会计准则 也对房地产行业会计核算作出了更加详 细的规定，其中对于房地产行业在会计 核算、损益确认以及税收体系改革和财 务报告的编制上所产生的影响比较明显。 （一）在会计核算方面产生的影 响 新会计准则对不同类型的房地产 企业进行了细分，区分为不同的类型， 目的是为了让不同房地产企业的利益相 关者，能够取得自己想要的相关的财务 状况和经营成果，但这样的会计核算增 加了房地产行业会计核算的工作量。同 时，对房地产企业进行不同类型的细分， 使得房地产企业财务报表中所呈现的资 产结构和财务比率的内容也有所差别， 这会影响房地产行业各期相关财务数据 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 的可比性。 （二）对房地产行业损益确认的 影响 新会计准则中，对于房地产行业 进行后续计量的处理很多地方都要以公 允价值核算，例如在成本模式下，投资 性房地产在资产负债表日应该采用公允 价值进行后续计量。此时，对于这样的 房地产既不需要计提折旧，也不需要进 行摊销，只要在资产负债表日根据投资 性房地产的公允价值对账而价值进行调 整即可，对于产生的差额计入当期损益 即可。这样的损益确认方面要求企业对 于各期的财务状况和经营成果把握要十 分的精准，即使这样，在转换不同类型 的房地产时，由于确认损失的同时不能 确认收益，给企业当期损益的金额造成 了一定的影响，也影响了房地产企业各 会计核算期间的财务经营成果的稳定性。 （三）对房地产行业税收体系改 革的影响 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 新会计准则将房地产行业税收体 系细分为经济适用房开发项目和非经济 适用房开发项目，并规定了不同计税毛 利率，对房地产行业的纳税额产生了巨 大的影响。受新会计准则税收体系改革 的影响，房地产行业的税收政策也将会 有所调整。例如，细分的房地产类型为 新税收政策提供了有效的信息支持，为 税收体系的改革打下了坚实的基础。如 何把握税收政策与房地产行业会计信息 相互之间的影响，是房地产行业应该重 视的问题之一。 （四）对房地产行业财务报告编 制的影响 新准则税收体系的改革，对于我 国上市公司来说，强制性要求较多。因 此，我国房地产行业的影响大多会体现 在上市公司上。由于我国只有少数上市 公司属于境外或境内外交叉上市的企业， 各国准则上的差异导致上市企业财务报 告的成本加大，而新准则的出台，降低 了这部分成本支出。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 二、我国房地产行业会计信息体 系存在的问题 （一）房地产行业会计信息失真 1、失真的主要表现 （1）主营业务收入的确认比较 随意 由于房地产行业经营项目在建设 期间成本费用大于企业当期确认的收入， 只有在经营项目峻工后，才会将大量的 预收款或应收款确认为企业的收入。因 此，房地产开发企业在开发期间的损益 浮动性非常的大。再加上房地产行业所 出售的产品价值相对于比较高，预售与 分期付款的销售方式时常存在，造成产 品的交付期与收款期存在一定差异。我 国大部分房地产企业对于收入确认的重 点还是放在手续是否完成上，而没有将 实质交易是否完作为确认收入的考虑重 点。 （2）企业的真实情况不能如实 的在财务报表中体现 由于房地产行业会计核算的特殊 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 性，对于发生的成本和确认的收入无法 及时的确认，造成房地产行业的财务报 表无法体现真实的经营情况。具体表现 在以下几个方面：第一，存货核算混乱。 在我国房地产行业的兴起相对于其他发 达国家比较晚，对于项目开发过程中的 存货核算经验较少，因此，缺乏专业的 开发成本控制意识，导致存货使用与结 存信息失真；第二，由于房地产行业预 收的款项不能在当月转入经营收入中， 使相配比的开发成本也无法及时的结转 到当期经营成本当中。因此，房地产行 业所开发项目的成本结转与收入确认周 期会很长。对于平时核算的所得税款都 以预缴的形式体现在财务报表中，导致 当期损益与当期收入及成本之间无钩稽 关系。第三，会计财表存在虚假现象。 大多房地产企业都存在内外两套账的情 况，其目的是为了减少企业的经营税费； 还有一些房地产企业设置多套账，即能 达到应付政府部门监控的目的，也能为 企业获得更多银行贷款。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 2、失真的原因 （1）内部监控弱化，治理结构 不完善 目前，我国大部分房地产行业都 存在经营权与所有权相分离的情况，当 经营者与所有者之间发生冲突时，导致 内部监控的弱化，公司管理混乱，再加 上我国房地长行业，没有建立内部审计 制度，独立董事和监事会的职能发挥也 没有落到实处，这给了企业高管、会计 工作人员提供谋私的便利条件，此时， 将会给所有者带来巨大的损失。 （2）房地产行业相关会计准则 与政策存在一定的局限性 由于会计准则为使用者预留了一 定的控制权，造成会计规范的不够完整， 给一些企业提供了操纵会计信息的条件， 诱发了会计信息失真的现象出现。一些 企业在会计政策和相关准则的调控范围 内调控企业会计信息，粉饰企业财务报 告，达到经营者扩大企业融资目的，使 投资者的利益受到损害。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 （二）房地产行业会计信息质量 较差 1、披露的风险信息不够完整 房地产行业在经营过程中会面临 很多风险，例如项目开发风险、国家相 关政策的风险、土地供应的风险等等， 因此，房地产行业应该充分的在经济市 场上发布企业财务信息。但是，目前房 地产行业财务报告中并没有将企业存在 的风险完全体现出来，只是将抵押贷款 担保风险在报告附注中简单披露出来， 对于开发过程中质量保证金的披露并没 有涉及到，对此，相关会计法规制度还 需进一步的规范。 2、评价业绩 的信息不够客观 由于房地产行业经营项目核算需 要历经几年时间，在项目筹建期间发生 的大部分费用已经计入当期损益，而预 售款项目在筹建期间又无法确认收入， 使得房地产行业的会计核算无法真正体 现收入与费用相配比的原则。因此，房 地产企业选择一般企业的业绩评价指标 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 评价企业的经营状况缺乏一定的客观性， 也会使投资者产生误解。 （三）房地产行业各期经营成果 可比性较差 由于房地产行业项目核算周期较 长，一般从土地开发到收入确认都要经 营一年以上的时间，确认收入的年度是 企业几年的经营成果，所以，一般企业 的业绩评价指标无法客观、真实的反映 房地产企业经营成果，反而会误导投资 者，使投资者利益受损。 三、完善我国房地产行业会计信 息体系的措施 （一）提高房地产行业会计信息 质量 房地产行业应该提高信息披露含 量，尽可能的将企业真实的经营状况披 露在会计信息中。增设“ 预提公共配套 设施费用”信息项目，使企业收入与费 用在此信息项目中能够体现出相互配比 原则，提高房地产行业会计信息质量， 使房地产行业在不能结转销售收入的情 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 况下也能够为信息使用者提供真实可靠 的参考数据。 （二）完善房地产行业内部会计 核算制度 目前，房地产行业必须构建完善 的内部会计核算制度，这不仅要求内容 里要包括国家统一的会计制度，同时也 要求制度内容里包括根据企业自身特点 而制定的会计核算与管理要求。在严格 执行国家统一财务会计核算规范的同时， 整合企业现金流量统计工作，通过完善 的房地产行业内部会计核算制度保障企 业会计核算制度的系统性和完整性。 （三）建立科学房地产行业会计 法律体系，强化该行业监督机制 由于财务工作本身具有较强的专 业性与技术性，因此，科学的会计法律 体系可以使财务工作有法可依，有据可 寻，也使监管部门在核查企业财务工作 是否符合会计法律规章制度