天启-2008年8月份北京等重点城市及全国1-7月份房地产市场报告

北京等重点城市 8 月份及全国 1-7 月份 房地产市场概况 期房可售情况统计（截止 9 月 7 日） 本周 比上周 可售房屋套数： 170304 4.76% 可售房屋面积 (M2)： 22378465 3.59% 可售住宅套数： 102397 7.35% 可售住宅面积 (M2)： 13022577 5.81% 【 目录 】 北京 9 月份第一周（9.1-9.7）市场综述 北京 8 月份市场综述 近期主要房企动向 房地产企业上市板块近期情况简析 一线城市 8 月份房地产市场量价分析 全国房地产行业 08 年 1-7 月市场概况 全国 08 年 1-7 月宏观经济运行概况 全国房地产近期政策概况 2008 年 8 月北京二手房市场的整体交易均价为 8956 元/平方米，同比去年同期涨幅仍达 9.30%，但与上月的交易价格比较则向下回探了 2.28%。从不同权属的细分数据来看，全市 二手已购公房的交易均价为 9214 元/平方米，环比上月有小幅下降，降幅为 1.60%；根据 二手商品房市场的成交形势分析，其交易均价也出现了向下调整的迹象，交易均价为 8927 元/平方米，环比降幅为 6.21%。 二手房市场量价齐跌 表 9 月 1 日-9 月 7 日北京新批准项目（期房） 项目名称 具体位置 物业类型 批准面积（） 批准套数 拟售均价（元/） 西山华府 海淀区东北旺乡马连洼村马连洼竹园小区 X3#楼 住宅 4367.48 46 20000 东台居 朝阳区甜水园危改小区 1-11 号楼及公建 住宅 100699.1 861 25000-32000 绿城百合公 寓 房山区阎村镇绿城百合公寓 住宅小区二期 74#82#楼、21# 地下车库、74#、76#、78#楼裙 住宅 23136.04 334 6800 房、1#5#商业楼 紫御府 海淀区太平庄村 54 号星竹园住宅区 住宅 22189.06 64 14000 绿城百合公 寓 房山区阎村镇绿城百合公寓 二期 83#-92#楼、22#-23#地下 车库 住宅 44903.74 400 6300 阳光波尔多 大兴区采育镇京津塘科技园 88号 住宅 8561.93 96 4900 The House 红 东方 海淀区清河小营地区 住宅 9573.37 40 17500-17800 奥东 18 号 朝阳区安外安苑东路 18 号（奥体东居） 住宅 56338.53 488 25000 金地格林小镇 6 通州区马驹桥镇西生活起步区 住宅 26713.65 183 9500 阳光乐府 大兴区黄村镇六回改造项目 住宅 16604.06 123 9798 云起时珍宝花 园 西城区白云观周边 A 地块 商业 6458.68 32 33000 美伦堡家园 朝阳区德胜门外白庙 6 号（住宅项目） 商业 2711.35 5 32000 古韵新居 通州区永顺镇京榆旧路南侧 住宅 28211.08 423 8800 裕龙花园三区 顺义区老顺平路东大东庄赵古营段 住宅 169753 1048 8300-8500 TIMES(东恒时 代二期） 朝阳区朝阳路十里堡“方恒家园” 一期 A2-9、A2-7A 地块 住宅 29425.36 276 20000 明珠花园 密云县十里堡镇十里堡村北侧 商业 3965.05 64 5500-8000 加州水郡 房山区长阳镇哑叭河村金果园住宅小区 C 地块、E 地块 住宅 45680.76 516 6200 冠军城 朝阳区北沙滩大屯路 36 号 （14 号楼、会所、地下车库） 住宅 19959.11 266 25000 花盛香醍 通州区半壁店大街 25 号 住宅 25245.68 132 12000 鸿业兴园二区 丰台区花乡造甲村 限价房 197842.76 2346 暂无 供应情况上市情况 本周（9.1-9.7）共有 20 个项目批准入市，比上周增加 16 个，其中包括一个限价房项目。 期房批准上市套数和面积分别为 7743 套和 84.23 万平方米，环比上周分别上涨 754.64%和 432.81%；其中住宅共批准上市 7694 套，上市面积 77.66 万平方米，环比上周分别上涨 813.78%和 798.11%，供应量增长异常显著。本周是传统的金九银十销售旺季的第一周，各 个开发商也都踌躇满志，加紧了步伐抢占市场先机，致使本周批准上市项目明显增多，这 也为一直处于暗淡的北京房地产市场带来了一线生机。 本周批准上市住宅项目较为分散，分布在丰台、朝阳、顺义等 7 个区域。丰台区批准上市 项目面积占比最大，占总批准上市面积的 25.48%，朝阳次之，占比 22.17%，位居第三的 是顺义，占比 21.86%，房山、通州、海淀批准上市面积分别占总批准上市面积的 13.36%、9.25%、4.65% ，大兴区占比最小，为 3.24%。 供应情况可售情况 截至本周周日（9 月 7 日） ，北京期房可售房屋套数和可售房屋面积分别为 170304 套和 2237.85 万平方米，环比上周可售房屋套数和可售房屋面积分别上升 4.76%和 3.59%。可售 住宅套数和可售住宅面积分别为 102397 套和 1302.26 万平方米，随着本周供应量的增加， 可售住宅套数和面积环比上周也分别上升 7.35%和 5.81%。可售商品住宅面积占可售商品 房总面积的 58.19%。 表 2：截至本周期房可售情况统计 期房可售情况统计（截止 9 月 7 日） 本周 比上周 可售房屋套数： 170304 4.76% 可售房屋面积 (M2)： 22378465 3.59% 可售住宅套数： 102397 7.35% 可售住宅面积 (M2)： 13022577 5.81% 交易情况 据统计，本周（9.1-9.7）共成交期房 885 套，成交面积 8.82 万平方米，成交套数和成交面 积环比上周均出现较大幅度的下降，降幅分别达 61.32%和 62.82%。从上图可以看出，本 周期房交易量达到近四周的最低点。 本周（9.1-9.7）住宅期房共成交 753 套，成交面积 7.72 万平方米，环比上周成交 套数和成交面积分别下降 52.82%和 50.75%。消费者的行为与开发商形成鲜明的对比，在 传统的销售旺季的开始，商品住宅成交量不升反降，且降幅较大，看来消费者并没有响应 开发商而积极地行动起来，交易依然低迷，消费者观望的情绪可能会持续一段时间。 从北京各行政区域来看，外城区是本周商品住宅交易量最大的区域，共成交 4.46 万平方米， 近郊和远郊区次之，分别成交 2.10 万和 0.70 万平方米，内城区交易量最少，为 0.46 万平 方米。 交易情况 本周（9.1-9.7）北京商品住宅成交均价环比上周上涨 10.82%。其中内城、外城和近郊三个 区域住宅成交均价环比上周均有不同程度的上涨，涨幅分别为 29.12%、12.25% 和 0.74%， 远郊区域住宅成交均价环比上周下降 2.36%。东城区和朝阳区较高的住宅成交均价分别使 内城和外城区的整体均价有所提升，近郊和远郊的价格变化较为稳定。 （注：内城区包括：东城区、西城区、崇文区、宣武区；外城区包括：朝阳区、海淀区、 丰台区、石景山区；近郊区包括：通州、顺义、门头沟、大兴、昌平、开发区；远郊区包 括：房山、怀柔、密云、延庆、平谷。 ） 价格情况 7 月三环以外成交量大幅走低，三环以内以所回升 7 月，北京市商品房总体成交量在经过 5、6 月份旺季的回暖后，7 月份又大幅下跌，而下 跌的主要表现在三环以外的区域，详见下图： 8 月北京市建委共发布了 27 个项目的预售许可证，其中住宅部分占到 20 个。与 7 月的 31 个住宅项目相比减少 11 个项目的许可资格。市场上的供应量（批准住宅套数）为 10416 套， 环比 7 月 12127 套减少 1711 套，下降 14.1%，详见下图： 8 月受奥运影响期房新增供应量减少 8 月北京期房住宅签约量再次下挫 8 月北京市期房住宅网上签约套数为 3979 套，比 7 月份 4929 套减少 950 套，环比下降 19.3%，同比去年 8 月下降 62.1%。8 月住宅签约面积共计 423364 平米，环比 7 月 586810 平米下滑 27.9%。8 月全市日均签约套数为 128 套/日，平均每套签约户型为 106.4 平米， 较 7 月签约面积 119 平米减少 13 平米。 8 月日成交走势 08 与 07 年住宅成交情况比较 8 月份，北京一手住宅成交 44.19 万平，同比下降 75.6%，环比下降 39.5%； 7 月份，北京一手住宅成交均价为 14247.9 元/平，环比上涨 7.6%； 8 月底，北京一手住宅可售面积为 1681.3 万平，同比上涨 25.8%，环比上涨 5.0%。 另外 7 月底一手住宅可售面积与 07 年一手住宅成交面积比例为 0.89。 期房可售情况统计（截止 8 月 31 日） 琰 茞 本月未 比上月未 可售住宅套 数（套） 95387 6.76% 可售住宅面 积（万) 1230.72 3.15% 截止到 8 月 31 日，北京期房可售住宅套数(库存量) 为 95387 套，比 8 月 1 日的 89340 套增 加 6047 套，在一个月的时间中，库存量已经增加了六千多套，月末环比月初上涨 6.76%。 库存量继续放大，现有存量是上海的一倍 可售住宅套 数（套） 48373 0.5% 可售住宅面 667.73 0.84% 积（万) 北京 上海 整体成交价格在波动中走低 在强烈的观望气氛下，北京一手住宅市场虽然还没有出现大规模普遍的直接降价现 象，但暗降风潮却频繁涌动，多数在售楼盘都有不同程度的折扣空间，各个楼盘都展开 了花样繁多的促销活动，如买房送车、送物业管理、送车位等等。到了 78 月份的奥运 前后，借奥运的东风，打折力度越来越大，特价楼盘从二环到六环都有分布，导致 整体成交价格进一步下跌，详见下图： 2008 年 8 月北京二手房市场的整体交易均价为 8956 元/平方米，同比去年同期涨幅仍达 9.30%，但与上月的交易价格比较则向下回探了 2.28%。从不同权属的细分数据来看，全市 二手已购公房的交易均价为 9214 元/平方米，环比上月有小幅下降，降幅为 1.60%；根据 二手商品房市场的成交形势分析，其交易均价也出现了向下调整的迹象，交易均价为 8927 元/平方米，环比降幅为 6.21%。 二手房市场量价齐跌 北京土地市场进入“冬眠期” ，由“土地为王”到“现金为王” 8 月份北京土地市场没有推出招拍挂土地，而 7 月份则有 12 宗地块入市；8 月份北京土地 市场成交地块宗数为 9 宗，而 7 月份成交了 23 宗，环比下降超过 60%。成交的 9 宗地块， 仅有 2 宗涉及到住宅用地，一宗被九华山顺利拿下的昌平体育用地（可兼容旅游用地） ，剩 下的都是厂房及工业用地。 排 名 项目名称 区域 成交面积(平 方米) 成交套 数 成交金额 (元) 1 中信城 城中心 区 25530.35 278 450610016 2 西苑好山居 海淀区 3344.46 3 185379600 3 龙湾 顺义区 7694.22 18 158980100 4 北京尊府 城中心 区 4809.19 31 155108688 5 大成时代中 心 丰台区 9954.08 69 149109312 6 三里屯 朝阳区 3073.37 20 126603100 soho 7 北辰绿色家 园 朝阳区 8842.81 86 109720056 8 龙湖滟澜 山 顺义区 2535.61 10 87117760 9 星河城 丰台区 7077.75 93 85104620 10 富力桃园 海淀区 8194.61 78 84255450 8 月北京住宅成交金额排行(前 10) 八卦岭 422 栋项目 市场研究及定位报告 各主要干道租金及业态汇总 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 双方的前身均为工业区的厂房或仓库改造，可比性强 二个地方的地理位置与租金水平相差不远 改造后均以专业市场为主，形成专业市场的聚集地 厂房、仓库的开间较大，改造空间大，利于进行专业市场的经营 双都成功的由传统的工业区、仓库区成功转型 笋岗片区相关项目的成功改造和租金标准对本项目改造的商业 定位及租金收益预测有较强的参考性 宏观分析 项目价值评析 区域概述 区域规划 区域商业发展 项目四至 SWOT 分析 市场调研 项目概况 主干道业态调研 写字楼市场调研 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 一楼街铺租金 约为 120-200 艺展中心、 安华装饰材 成铺 元 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 体商业， 档次较 高 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 一楼街铺租金 约为 120-200 艺展中心、 安华装饰材 成铺 元 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 体商业， 档次较 高 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 一楼街铺租金 约为 120-200 艺展中心、 安华装饰材 成铺 元 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 体商业， 档次较 高 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 一楼街铺租金 约为 120-200 艺展中心、 安华装饰材 成铺 元 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 路段 路段性质 商业形态特征 租售价（元/ 平方米） 代表物业 宝安 北路 主干 道 多为写 字楼裙 楼或单 体商业， 档次较 高 街铺租金每月 约为 200- 300，二楼租 金每月约为 70-150，三楼 租金每月约为 40-60 国际商品大 厦、华南汽 车展示交易 中心、富之 岛精品家具、 深业物流大 厦 宝岗 路 主干 道 多为住 宅裙楼 或仓库 改造而 成，档 次不齐 街铺因所处位 置、商业形态 不同，而租金 区别较大，约 在 80-300 元 不等，二楼租 金约为 40-60 元，三楼约为 30-50 元 祥福雅居裙 楼 、博海装 饰家居广场、 田心大厦裙 楼 梨园 路 支干 道 多为仓 库改造 成铺 一楼街铺租金 约为 120-200 元 艺展中心、 安华装饰材 料城 梅园 路 主干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位约为 150200 元 奥特商城、 笋岗大厦 桃园 路 支干 道 多为仓 库改铺 一楼铺位租金 约为 130-170 元；二楼铺位 租金约为 50 元左右 超凡家居 排名 项目名称 区域 成交面积() 1 保利百合园 丰台区 51068.34 2 福泰香博园 大兴区 39965.28 3 密云县学府花园 10 号楼等 13 幢 楼 密云区 36630.77 4 中信城 宣武区 35409.86 5 上河名居 通州区 25506.51 6 龙德紫金广场 昌平区 22805.35 7 富力桃园 海淀区 21234.55 8 东方美景家园 朝阳区 20420.32 9 远洋新干线家园 （二期） 朝阳区 19546.33 10 水晶布洛阁 大兴区 18711.46 68 月热销楼盘排行（前 10） 排名 项目名称 区域 成交面积() 1 昌平板块 昌平区 182802.766 2 顺义板块 顺义区 168558.2 3 CBD 东区板块 朝阳区 117426.867 4 西山板块 海淀区 103090.727 5 房山板块 房山区 97333.72 6 黄村板块 大兴区 96625.21 7 北朝阳板块 朝阳区 96625.21 8 丽泽板块 丰台区 78762.65 9 南通州板块 通州区 75881.8 10 密云板块 密云区 62077.38 68 月成交热点板块 降价现象 暗降为主 目前，北京市场上直接明降的楼盘案例较少，现有的直接明降的案例多以尾房为主， 但花样繁多的暗降却充斥市场，约有 70左右的在售项目都有不同程度折扣，打折项目普 遍在 9 折以上，部分项目以推出限量特价房为促销手段，折扣一般在 8 折左右，其中最低 折扣相当于 7 折左右，但目前尚未出现更低的折扣。 8 月初，合生创展在北京朝阳区的项目，合生国际花园已从今年年初最高每平米 3 万元减 至 2.2 万元，合生橄榄季项目则从每平米 1.9 万元减至 1.2 万元。 北京世茂奥临的楼盘约三四天前开始大幅降价，去年最贵时卖到 32000 元/平方米的房 子现在每平方米为 1900025000 元，也就是说每平方米便宜超过 7000 元，降幅逾 20。 “由于降价幅度太大， （降价）当天就卖出 20 套，仅剩 5 套尾盘。 顺驰蓝调国际的尾房直降 5000 元以 7.22 折出售 直接降价案例 远洋山水，9 月尾房促销，将于 13 日推出特价房 100 套（首顶层，管线层）最低 6.3 折， 20 日推出特价房 80 套（最低 7.3 折，并有现场抽奖活动 文成建筑，从 9 月 9 日-9 月 21 日推出金秋送礼的活动，在此期间购房享受一次性付款 9.3 折，按揭 9.4 折的优惠。 9 月初星河城(玺萌公馆) 开出一栋塔楼，比原先在售的多层 16000 元的均价便宜 6000 元。 变相降价案例 万科新一轮降价 奥运会前后，万科再次在上海、杭州、南京、宁波等地引发新一轮大规模降价促销活 动。 上海：万科八大楼盘直降 10 万，其中金色雅筑较原先的 18000 元的售价下调 20； 杭州：与 9 月 3 日推出“万客会”十周年之青年置业计划，旗下万科魅力之城、良 渚白鹭郡东、良渚白鹭郡南、万科逸品阁等四楼盘分别为选取部分小面积、低总价 的房源进行 8 至 8.5 折的优惠，最高优惠幅度达 7.5 折； 南京：按照南京的“一房一价”规定，万科金域缇香之前经过政府核定为 1.325 万元/ 平方米，可以进行 5%的价格涨幅。在这个价格标准上，万科此项目 70.17 平方米户型的售 价在 1.1 万1.2 万元/平方米之间，只有部分房源售价超过 1.25 万元/ 平方米。但是经过此 次调价，类似的精装修房源售价仅为 8800 元/平方米左右。 宁波：万科金色水岸新推房源均价 9000 元/平方米左右，而原先同等面积的房源均价 则是 11000 元/平方米左右。 万科地产 万科地产 万科： 中期业绩：营业收入 172.6 亿元，YOY55.5% ；净利润 20.6 亿元，YOY23.6%，每股收益 0.187 元；毛利率 29.2%，比 07 年同期低 4.5 个百分点，比 07 年全年低 1.2 个百分点； 公司债获准发行：8 月 26 日，证监会核准万科公开发行面值不超过 59 亿元的公司债券； 2008 年 1-7 月，公司实现销售面积 301.8 万平方米，销售金额 272.4 亿元，同比分别增 长 7.6%和 28.9%； 2008 年 7 月份公司新增项目 2 个，计容积率权益建筑面积为 57.11 万平。 万科地产 降价迅速资金回笼 万科收购渝一公司 51%股权 万科迅猛的降价，让万科资金迅速回笼，资金宽裕的万科又乘势在楼市低迷之际 抄底扩张。昨日，记者获悉，万科将斥资 1.6 亿元收购重庆一家房地产公司 51%的股权， 成为该公司最大股东。 重庆渝开发股份有限公司（以下简称“渝开发” ）发布的公告称，与重庆万科、重 庆中核宜华置业有限公司（以下简称“中核宜华” ）签订协议，决定对重庆渝开发珊瑚置业 有限公司（以下简称“珊瑚置业” ）进行增资扩股，将珊瑚置业的注册资本金从 1000 万元 增加至 1 亿元，资本公积金调增至 2.2 亿元，珊瑚置业净资产增至 3.2 亿元。 进行增资扩股后，重庆万科持有珊瑚置业 51%的股权，渝开发持有珊瑚置业 25% 的股权，中核宜华持有 24%的股权。其中，重庆万科此次的投资额度为 1.63 亿元，其中 5100 万元作为增资扩股的注册资本，1.12 亿元作为资本公积金。 珊瑚置业是今年 4 月初由渝开发设立的公司，用于开发重庆市渝北区规划建设用 地面积为 300 多亩的“塞纳左岸”项目。今年 5 月初，渝开发与中核宜华等公司签订框架 协议，共同开发该项目。 “万科在这波降价潮中资金回笼很快，资金宽裕的万科可以乘此机会收购许多小的 地产公司。 ”业内专家昨日向记者表示， “房地产这次的大调整，将有一大批公司会被整合， 优胜劣汰是很正常的事，大型房地产公司将逐步整合，并且变得更加雄厚” 。 据悉，除万科外，其他地产公司，如保利地产、绿景地产等优质房地产企业也进 行了不少股权收购。专家认为，预计房地产上市公司今年全年的业绩仍会保持增长态势， 但增速将明显下滑。尽管如此小型房地产公司由于资金链问题，生存压力将更大，房地产 行业的整合在所难免。 （北京商报 2008 年 9 月 14 日） 万科地产 保利“加油中国！金牌置业计划” 8 月 8 日至 8 月 24 日，保利地产在全国范围内启动“加油中国！金牌置业计划” 。该 计划将同时在保利地产全国十多个城市的在售楼盘中推出，具体的优惠政策视各地各楼盘 的情况有所不同。而 8 月 8 日至 8 月 31 日期间，所有在售楼盘在销售中每套房均可以享受 与前一天中国奥运军团的金牌数密切相关的优惠幅度。每套房屋优惠幅度前一天中国当 日获得的金牌数量2008 元。 保利地产 保利地产 排名 项目名称 区域 成交面积( 平方 米 ) 成交套数 成交金额( 元) 成交均价 1 西苑好山居 海淀区 3344.46 3 185379600 55428.86 2 缘溪堂 海淀区 549.6 1 25525402 46443.6 3 星源汇 朝阳区 469.81 5 19549076 41610.6 4 三里屯 soho 朝阳区 3073.37 20 126603100 41193.58 5 北京财富中心 朝阳区 974.27 3 38904810 39932.266 6 贡院六号 城中心区 245.24 1 9225929 37620 7 香山清琴 海淀区 1951.42 4 73396910 37612.055 8 盘古大观 朝阳区 617.6 1 22851200 37000 9 龙湖滟澜山 顺义区 2535.61 10 87117760 34357.71 10 北京星河湾 朝阳区 4744.35 12 154577760 32581.441 11 北京尊府 城中心区 4809.19 31 155108688 32252.56 12 维多利亚花园 公寓 朝阳区 154.32 1 4823272 31255.002 13 山水文园 朝阳区 1141.19 5 35579244 31177.318 14 万城华府 海淀区 2674.14 9 83366296 31174.994 15 御墅临枫 海淀区 648.06 1 20000000 30861.34 16 世茂奥临花园 朝阳区 295.09 1 9100000 30838.049 17 玉林山水花园 朝阳区 953.62 3 28597054 29987.893 18 圣世一品 朝阳区 1182.99 6 35455150 29970.795 19 华荣公寓 城中心区 126.84 1 3780000 29801.324 20 西派国际公寓 城中心区 1648.61 7 48754840 29573.3 8 月北京住宅成交均价排行(前 20) 8 月北京住宅成交均价排行(前 20) 2008 年 7 月公司共实现销售面积 7.54 万平方米，较上月下降 31.83%；销售金额 9.63 亿 元，较上月下降 25.81%。 2008 年 1-7 月，公司共实现销售面积 55.14 万平方米，较上年同期销售面积下降 15.65%；销售金额 59.35 亿元，较上年同期增长 2.27%。 公司八月份和九月份计划开盘和加推的项目有：北京格林小镇 6、上海湾流域、上海未未 来、上海格林世界 E 区、深圳梅陇镇、佛山九珑璧、武汉格林小城、西安芙蓉世家、沈阳 国际花园项目等。 金地集团 恒大紧随万科降价筹资 全国 13 新盘同时 85 折促销 尽管上市计划暂时搁置，但是过百亿的融资资金还可以有很多来源，比如降价销 售。昨日，恒大地产集团宣布，将于本月 29 日在全国范围内的 13 个新开楼盘同时进行折 扣幅度为 8.5 折的促销。根据有关预售认筹预算，恒大全国 13 个项目开盘首日全国销售额 将逾 30 亿元。 上海没有恒大降价项