全面解析万科-万科地产研究-40页

全面解析万科 说明：分析方法： 1、A、B、C 分类 分析方法 2、时间序列分析方法 3、空间序列分析方法 4、归纳推理方法 5、演绎推理方法 6、波士顿矩阵分析方法 一、万科经营种类结构 1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资 收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。 2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利 润。一般中小型开发公司， 或者处于创品牌阶段的公司，在 对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不 能做到真正盈利。 3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯 利润，而不再为物业管理背包袱。 4、房地产收入增长与物业公司收入增 长呈正向关系。 物 业 管 理 和 其 他 主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ） 0 5000 10000 15000 20000 25000 2007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30 主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ） 房 地 产 主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ） 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 2007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30 主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ） 异点分析：2007 年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这 有待深入分析。 时间 行业 主营业务收入（万元） 时间 行业 主营业务收入（万元） 2007-12-31 房地产 3517517.7 2007-12-31 物业管理 21003.47 2007-6-30 房地产 1093949.94 2007-6-30 物业管理 15702.15 2006-12-31 房地产 1766965.96 2006-12-31 物业管理 17855.07 2006-6-30 房地产 653978.77 2006-6-30 物业管理 7789.55 说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年 结算收入的 35%左右； 而物业公司 07 年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的 30%左右。此数据 为何与真 实有如此大的差距？ 5、房地产利润率与物业管理利 润率 房 地 产 毛 利 率 （ %） 05 1015 2025 3035 4045 50 2007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30 毛 利 率 （ %） 物 业 管 理 和 其 他 毛 利 率 （ %） 05 1015 2025 3035 4045 2007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30 毛 利 率 （ %） 时间 行业 毛利率（%） 时间 行业 毛利率（%） 2007-12-31 房地产 41.87 2007-12-31 物业管理 54.69 2007-6-30 房地产 45.77 2007-6-30 物业管理 27.37 2006-12-31 房地产 37.29 2006-12-31 物业管理 32.06 2006-6-30 房地产 40.49 2006-6-30 物业管理 7.86 分析： 1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已 经成功的找到了盈利 模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实 的基础。 2、万科房地产的毛利稳定在 40%左右。 3、这个表上尚不能真实反映万科物 业管理公司的问题， 结 合万科上半年物业管理的收 入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的 问题。 二、万科的区域分布结构 （一）、分析说明 1、说明：本结算周期，我们将市场份额在 10%以上的城市视为 A 类城市，市场份额在 3%以 上的视为 B 类城市，其余为 C 类城市。 2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路 线。 （二）ABC 类市场透视 (2007-12-31) 地 区 主营业务收入 (万元) 比例 （%） 地 区 主营业务收入 (万元) 比例 （%） 1、深圳 823833.83 23.42 2、上海 597367.18 16.98 3、广州 271807.68 7.73 4、杭州 207377.43 5.9 5、成都 199430.27 5.67 6、北京 170667.08 4.85 7、苏州 148190.76 4.21 8、东莞 146222.19 4.16 9、佛山 137706.1 3.91 10、大连 134890.39 3.83 11、武汉 112448.09 3.2 12、无锡 102627.18 2.92 13、厦门 78901.94 2.24 14、天津 69683.85 1.98 15、珠海 60742.05 1.73 16、青岛 47027.81 1.34 17、沈阳 46125.36 1.31 18、南昌 37269.86 1.06 19、中山 31298.41 0.89 20、长春 31191.61 0.89 21、长沙 30236.31 0.86 22、镇江 12549.69 0.36 23、鞍山 11231.03 0.32 24、南京 8691.6 0.25 主 营 业 务 收 入 (万 元 ) 23% 17% 8%6%6% 5% 4% 4% 4% 4% 3% 3%2% 2%2%1%1%1% 1%1%1%0%0% 深 圳 上 海 广 州 杭 州 成 都 北 京 苏 州 东 莞 佛 山 大 连 武 汉 无 锡 厦 门 天 津 珠 海 青 岛 沈 阳 南 昌 中 山 长 春 长 沙 镇 江 鞍 山 南 京 分析： 1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46 ；16.14。三类城市的个数分别 为：2；9；13。 2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐 患，就是对大城市的过度依赖 性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。 (2007-06-30) 地 区 主营业务收入 (万元) 比例 （%） 地 区 主营业务收入 (万元) 比例 （%） 1、深圳 335822.6 30.7 2、上海 153877.98 14.07 3、广州 153116.94 14 4、东莞 96667.79 8.84 5、杭州 88007.02 8.04 6、北京 59103.59 5.4 7、苏州 45800.14 4.19 8、天津 38264.34 3.5 9、武 汉 26694.34 2.44 10、沈阳 21829.28 2 11、成都 18887.1 1.73 12、南昌 18225.99 1.67 13、佛山 14294.13 1.31 14、无 锡 10887.12 1 15、长春 5498.21 0.5 16、南京 5049.76 0.46 17、鞍山 1251.26 0.11 18、大 连 672.35 0.06 主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ） 31% 14% 14% 9% 8% 5% 4% 3%2% 2%2%2%1%1%1%0%0% 深 圳 上 海 广 州 东 莞 杭 州 北 京 苏 州 天 津 武 汉 沈 阳 成 都 南 昌 佛 山 无 锡 长 春 南 京 鞍 山 大 连 分析： 1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77；30.07 ；11.16，这三类城市的数量 分别为：3；5：10。 2、在本次结算周期内万科的城市份 额符合典型的传统 1：2：7 策略，市 场相对比较均衡。 (2006-12-31) 地 区 主营业务收入 (万元) 比例 （%） 地 区 主营业务收入 (万元) 比例 （%） 1、上海 418660.15 23.69 2、深圳 248800.38 14.08 3、天津 170457.46 9.65 4、广州 126480.69 7.16 5、北京 117604.77 6.66 6、无 锡 91075.58 5.15 7、成都 85350.9 4.83 8、杭州 78748.58 4.46 9、沈阳 65877.01 3.73 10、武 汉 63324.77 3.58 11、东莞 59792.96 3.38 12、南京 51573.34 2.92 13、佛山 38125.81 2.16 14、中山 35574.51 2.01 15、南昌 35442.98 2.01 16、长春 31847.97 1.8 17、大连 22282.99 1.26 18、鞍山 14558.74 0.82 19、苏州 11386.37 0.64 主 营 业 务 收 入 (万 元 ) 24% 14% 10%7%7% 5% 5% 4% 4% 4% 3% 3%2% 2%2%2%1%1%1% 上 海 深 圳 天 津 广 州 北 京 无 锡 成 都 杭 州 沈 阳 武 汉 东 莞 南 京 佛 山 中 山 南 昌 长 春 大 连 鞍 山 苏 州 分析： 1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：37.77；48.3 ；13.93，这三类城市的数量分 别为：2；9：10。 2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出 AB 类市场的相 对均衡性。 (2006-06-30) 地 区 主营业务收入(万元) 比例（%） 上海地区 220716.97 33.35 深圳地区 207237.1 31.32 北京地区 53241.08 8.05 天津地区 50672.53 7.66 广州、佛山地区 42536.5 6.43 成都地区 29581.4 4.47 东北地区 25925.75 3.92 南昌地区 16919.04 2.56 南京地区 9787.26 1.48 武汉地区 5150.68 0.78 主 营 业 务 收 入 (万 元 ) 34% 31% 8% 8% 6% 4%4%3%1%1% 上 海 地 区 深 圳 地 区 北 京 地 区 天 津 地 区 广 州 、 佛 山 地 区 成 都 地 区 东 北 地 区 南 昌 地 区 南 京 地 区 武 汉 地 区 分析： 1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：64.67；30.53 ；4.8，这三类地区的数量分 别为：2；5：3。 2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个 结构，主要表现在拓展类区 域太少，主营业务过于集中。 总述： 1、万科 A 类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77；37.77；64.67。其 中半年报期间，A 类市场份额占据了整个总市场的 60%左右，下半年相对而言，此类市场份 额大幅度缩小。这说明万科在 A 类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项 目整理与储备，当然也不排除 这类因素，万科公司有意 识的在 结算周期上做了调整，将留存 余额放到第二年进行结算。 而 A 类城市主要是集中在上海与深圳两个城市，只有 07 年上半年广州加入到此类市 场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的 A 类市 场具有相当的稳健性。市 场主要集 中在深圳与上海。 A 类市场的年度份额均衡在 40%左右，在房地 产这个特殊行 业内，万科 A 类市场份额 略微显得有些大。因此结构有一定的 隐忧。 2、万科 B 类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而城市 个数分别为：9；5；9；5 的结构。 B 类市场的份额特征与 A 类 呈现出反向关系，即在年中 结算 周期内的份额小于年末结算周期。也即上半年市 场销售状况差于下半年。这点是否与城市特 性有着密切的关系，即 A 类城市在房地产市场上呈现出资本动力型，而 B 类城市则呈现出 使用动力型，也即 A 类城市的住房呈现出投资拉动型而 B 类城市呈现出居住拉动型。 而在城市数量上，也呈现出相 对稳定性，呈 现出 9595 特征，也即二类城市中有一半左 右的城市都在上半年处于积累期或者建设期，下半年 则处 于销售的高峰期， 这点与上面分析 呈现出同向证明关系。 3、C 类 市场份额呈现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。城市数量 分别为：13；10；10；3 的结构（因 2006 年上半年， 万科是按照区域 进行统计的，所以在 2006.6.30 的数据与整个分析结构吻合度较差）。 总体来看，C 类市场的稳定性高于 B 类市场， 在基本特征与 B 类市场吻合的情况下，变异特征大大小于 B 类市场，这里有这么两个原因， 一是 C 类市场的数量在不断的攀升，其次是 C 类市场的总体份额比较小，这也有可能是 C 类市场的房产项目较小，呈现 出单一项目特征所致。 4、从 2006 年与 2007 年万科的市 场结构来看， 万科正由一个区域性的公司逐步走向一 个全国性的公司，市场数量呈 现出稳步上升的这样一个过 程。但同 时深圳上海的份额过大， 也是万科整个市场的一个结构性隐患。而 B 类市场中的城市 还没有看出能够进入 A 类市场 的特征，如果不能有效培养 A 类城市的替代城市， 则万科的市 场结构必将更加分散， 这样的 隐患在于万科的营业额受到影响，从而影响整个万科的市 场份额， 其次是万科的集中优势将 得不到体现，现在的房地产市 场，在自由化中又存在着 严重的非市 场性行为，就是前期建设 以及地方政府的大力支持方面。 （三）、万科城市市场份额变化分析表 分析说明：在这个角度我们主要通过波士顿矩阵分析方法，来透析万科的城市策略，以 及通过对城市的分析来透析万科的将要进行的市场行为与策略。 1、城市结构 城市、地区 2006.6.30 2006.12.30 2007.6.30 2007.12.30 深圳 31.22 14.08 30.7 23.42 上海 33.35 23.69 14.07 16.98 广州 7.16 14 7.33 杭州 4.46 8.04 5.9 成都 4.47 4.83 1.73 5.67 北京 8.05 6.66 5.4 4.85 苏州 7.66 0.64 4.19 4.21 东莞 3.38 8.84 4.6 佛山 2.16 1.31 3.91 大连 1.26 0.06 3.83 武汉 0.78 3.58 2.44 3.2 无锡 5.15 1 2.92 厦门 2.24 天津 9.65 3.5 1.98 珠海 1.73 青岛 1.34 沈阳 3.73 1.31 南昌 0.89 中山 1.8 0.5 0.89 长春 0.89 长沙 0.86 镇江 0.36 鞍山 0.82 0.11 0.32 南京 2.92 0.46 0.25 主要城市分析： 深圳：深圳的市场份额分别为：31.22；14.08；30.7；23.42。在 2006 年内深圳的市场份额 落后于上海，但是在 07 年内，深圳的市场份额大大超越于上海，成为万科帝国的第一支撑。 且这种优势在 07 年表现的相当明显。从 结构上来看，深圳市场份额占据万科 25%左右的市 场份额，这点对万科整个公司有着相当的影响力， 如果深圳市 场一旦发生垮塌，则万科帝国 也就危机重重，因此万科首要目的是要确保深圳市场的安全。 上海：万科在上海的市场份额在 07 年下降的相当厉害，几乎下降了 30%，随着上海城 市化的完成，上海整个市场的萎 缩，以及在 资本主导房产市 场方面，上海巨大优越性，万科 在上海的份额减少是正常的而无法避免的。关键的问题在于万科会培养那个市 场作为上海 市场的替代者。 广州：作为中国房地产业的第一大省份，广州有太多的房产 巨头，如合生 创展、珠江、 恒大、保利、中海等大企业云集，万科在这个主战场上所表现的竞争力并不够明显。因此在 整个公司的市场份额一直并不大，但是能不能 抢占这个巨大的市 场，并在 这个市场上获取更 大的份额，显示万科在同强者 竞争中的气质，是万科要深入思考的。同时因为广州市省会城 市，城市扩容过程还有一个过 程，房地 产市场还会持续兴旺一段 时间，因此万科在广州的市 场行为将对万科未来的发展具有重要的影响与作用。 杭州：相比于其他城市，杭州本地房产企业比较弱势，除了绿城与华立外，没有更多的 企业形成规模，因此万科在杭州有着比 较大的市场份额，而作为全国宜居城市，杭州也存在 着城市范围扩大的动因，未来杭州房 产市场怎样，也会 对万科公司 产生巨大的影响力。 成都：这是万科在西部地区唯一部署的城市，也许从万科城市地 图上看不到西部城市 的未来，但是西部地区对于万科而言，就如那个到非洲市 场买 鞋的销售人员一样。是满眼黄 金还是一片荒漠，随着岁末万科在成都大 规模的价格行为 ，我 们可以理解为，成都在万科战 略中的重要作用。而 07 年成都市 场份额占到 5.73%，也表明了这个市场的巨大潜力。同时因 为成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地最 强劲的 竞争对手。 北京：北京市场对于万科而言，是一个滑 铁卢的市场， 虽然北京市 场持续火爆，但是万 科的市场份额却在不断的缩小，依照北京市 场的供求状况，万科在北京的失败，并不是普通 的市场化行为的失败，而是非市 场行为的失败。 对于千丝万 缕的官方背景市场，万科的相对 规范化与透明化在这里成了壁垒。如果万科要想在北京占据市 场份额， 对于万科而言，几乎 是个两难选择，一要么高价拿地，但高价拿地，会加大风险，要么退出这个市场。而万科在北 京也遇到强烈的话语权市场，从拐点 论的反映来说，万科的拐点论，在北京并不被支持。而 在北京，万科所拥有的优势将无从 发挥作用，北京从不缺乏资本，而万科南方的技术在北京 并不能成为技术的绝对优势。 从这两个角度来说，万科在北京市场前景并不光明。 苏州：作为中国最富裕的城市之一的苏州，房 产市场也相当的火暴。而苏州市场也缺乏 相当有分量的实力开发商，因此万科在 这个区域的发展显 得相对比较容易，不 过万科在本区 域的最大难度是这个地方因为富裕，所以房 产商融资能力 强，万科的 资金层面的优势并不能 占优势。相对而言，这是万科的 B 类市场比较重要的市场。但因为本区域所辖复地狭小，又 不是省会城市，城市容量有限，所以整个市场的顶部空间有限。 东莞、佛山：广东省的二级城市，正在成为万科最为重要的城市，虽然这些城市容量小， 但是反过来竞争也不激烈，在巨 头云集在广州后， 万科在广 东摔下下乡，赢得市场先机，并 未万科贡献了相当的市场份额。 大连：这是万科在东北市场唯一一个具有市场影响力的城市，同时也是唯一一个能够 为万科贡献市场价值的城市。 这可能与大连特有的城市性格有关。虽然同处东北，但是大连 经济繁荣，二是滨海城市，思维比较开放，这点与经济发达的南方城市更为接近，因此大连 也成为万科在东北市场的一面旗帜。 武汉：虽然武汉为中部地区最为重要的城市，但是相比而言，万科的城市经济并不发达， 而且思维意识比较落后，这点在武 汉的建筑风格上可以感受得到。而在这种相对封闭的城市， 要冲出突围，顺驰那招高举高打的效果，远远强于万科这种 稳妥的推进。不过随着中部市场 的繁荣，以及万科 A 类市场潜力缩小， 武汉将有可能成为 万科重点培养的一个城市。不过从 目前来看，万科对武汉的期望 还不及成都市场。 无锡、厦门：万科对于珠三角以及 长三角的二级城市，也将之视为进入的区域，从总体 上来说，虽然这些三线城市市 场容量有限， 为一般的港资公司与其他大公司所不屑，不过因 为其市场竞争比较弱，加上这 些城市因为经济比较发达，房价也比较高企，因此也正在成为 万科重要的市场增长极，形成未来重要的 B 类市场。 天津：这是万科萎缩的最为厉害的城市，市 场容量不是问题 ，房价不是 问题，而万科也 没有特别强势的开发商，但是万科在天津却 节节败退，几乎要被逼出这个市场，这是最需要 万科反思的城市。而这几乎是万科最 为失败的城市。 南京：这个市场中，万科与天津比 较类同，只不 过这个区域万科遇到一个 强劲的对手， 栖霞建设。不过这也不能成为 万科在这个市场败北的理由，因为每个城市都有对手，而一个 对手往往并不能决定万科在这个市场的行动，这个市场对 万科而言，更重要的意 义在于对于 比较开放的长三角市场，对于一个潜力巨大的市 场，万科却被挤出了市场。 其他城市：从万科进入的城市来看，万科似忽在主动选择着城市，不管城市大小，只要 经济具备了一定的指标，万科就 选择进入。 这似与万科的那个城市地 图相关。 2、万科的城市选择问题： 从万科的城市布局来看，万科似还不能准确说成一个全国性的大公司，而更为接近一 个区域性的大公司。虽然从城市数量来看，万科已经进入了 24 个城市，但是万科在省会城市 的覆盖率与市场占有率相当有限。 在万科已经进入的城市中，一 线城市有：深圳、北京、上海；二 线省会城市有：天津、南 京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、 长春；三线比较发 达些的中小城市，主要集中在珠 三角与长三角：其中广东有：中山、南海、佛山、东莞、珠海、厦门；长三角有：镇江、苏州、无 锡以及其他两个城市大连与青岛。但是在二 线城市中，万科的业绩并不好，天津与南京市场 败走滑铁卢；武汉市场份额扩大有限，杭州、成都相对比较好，其他的长沙、沈阳、长春则几 乎相当于没有占据，整个西南地区也仅只有成都一个市场 ，中部地区只有武 汉相对比较好， 河南、安徽、河北、江西更相当于未进入。从 这个角度来说 ，万科要走的路 还很长。万科的没 进入并不能说明这些市场的不好，反而有可能是因 为某种技 术类的壁垒将万科挡在了门外， 比如重庆，如何在控制成本与售价上 进行匹配，因此 这轮万科的拐点中，万科自己最为薄弱 的环节就是成本优势。如果万科要与区域性公司 进行价格比拼，成本的高低将成为这类市场 中最为直接而致命的决定性因素。 从万科目前的企业能力来看， 万科在进入一些思维意识相 对比较封闭的城市， 办法并 不多，比如发达城市的北京、天津；而在另外一些城市也 显 示了万科的薄弱，比如武汉、南昌 等城市也显示出了万科在面对一些有一定的实力的城市的局限性；而西南地区仅仅进入成都 则可以视为万科在成本方面缺乏相对直接的优势，从而 导 致万科的推迟进入。 3、万科未来的市场扩张问题 从万科现在的城市结构以及密集度来看，万科的城市发展方向会用以下 顺序进行： 建设两个基地：以广州深圳为中心的珠三角基地建设和与上海为中心的长三角基地建 设.以这两个基地为中心，进行三 线城市全面覆盖。 这点在珠三角已 经显得比较明显了。长三 角的三线城市覆盖率也比较多了。 重点在 B 类城市中挖掘 A 类城市的替代城市；同时 B 类城市尽量的均衡化；万科今年 在成都市场的市场举动相当的大，几乎可以 说是全国最大的城市。这在万科的二线城市中， 还没有比成都更大的动作的。推 测而言，成都的城市成 长性非常好，成都被划为试验区，成 都自身消费实力强劲，城市底 蕴雄厚，房地 产行业具有持续发 展的潜力，并且在万科的战略 中，一直占有重要的地位。广州、杭州、成都、武汉因为城市容量与房地产市场的前景，以及 万科目前的市场份额，有望成 为 A 类城市的替代者。 努力让 B 类城市均衡化发展：万科的 B 类市场的数量不断的增多，一方面可以看作是 万科全国铺开的正常市场过程中的正常行为，另一方面万科也正努力进入那些尚未进入的 省会城市与二线城市。以避免 过于单一化的对市场产生的 风险。 C 类城市扩张步伐有可能加快 ：基于今年房地产市场的变化，以及对于企业扩张来说 的大好时机，万科可能会加快 进入 C 类城市的步伐，寻找新的市场兴奋点。 （四）、大区市场份额 说明：在分区上，我们将按照我国地理 标准范围进行城市区域 归类。 珠三角城市有：中山、珠海、厦门、深圳、广州、东莞、佛山； 长三角城市有：南京、镇江、南昌、上海、杭州、苏州、无锡； 京津地区有：青岛、天津、北京； 中部城市有：长沙、武汉； 东北片区有：鞍山、长春、沈阳、大连； 西部地区有：成都。 地区 2006.6.30 2006.12.30 2007.6.30 2007.12.30 珠山角 37.75 26.78 55.35 44.08 长三角 41.01 38.87 29.76 31.68 京津 8.05 16.31 8.9 8.17 中部片区 0.78 3.58 2.44 4.06 东北片区 0 7.61 3.67 5.14 西部片区 4.47 4.83 1.73 5.67 分析： 1、珠三角地区：万科今年加强 了对珠三角二级城市的开发 力度，其中 东莞、佛山、珠海 三个城市在 07 年年底为万科贡献了 9.8 个点的收益，因此从目前来看，万科在珠三角的下 乡政策取得了巨大的成功，与其在中心城市与其他大开发 商拼资金，拼技 术，还不如到二线 城市去依靠强大的品牌效应，去 获得稳定的市场收益。 大城市的高风险下，二线城市巨大的收益与相 对较小的风险 ，加上比 较弱的市场竞争下， 万科品牌的主导作用，会起到 对风险的挡墙作用。再加上中国的城市化过程，大城市化已经 到晚期，房地产市场的重心全在三 线城市上， 这既代表着方向，又代表着结果，因此万科将 义无反顾的走这条道路。全面覆盖珠三角三 线城市。 2、长三角地区：万科在长三角地区的市 场份额， 处于一种高度平 稳的状态中，长三角市 场份额的增长动力主要来源于与珠三角一样的策略，即覆盖 长三角二线城市，在 07 年年报 中，长三角的二线城市也为万科 贡献了 7.5 个点的收益率。以此弥 补了中心城市因为资本过 于密集而产生的竞争过度的策略。 在长三角，万科的策略，估计主要会集中在 16 个城市中，这些城市的经济实力已经基本 能够达到万科城市地图的要求，相比于珠三角， 长三角的城市化 还有很大的潜力，因此未来 这个市场的预期与万科在本区域的实力决定万科会将发展重心向 这个区倾斜。 3、京津地区：这个区域看来万科市 场发展很不顺利，天津更为突出，几乎到了要退出这 个市场的边缘界限，北京市场 也一直处于萎缩期，这与这个市 场高度的政治化与万科企业自 身理念高度市场化呈现出巨大的不协调性，因此万科在这 个市场上， 发展显得相对不太顺利。 4、中部地区：中部地区几乎与西部地区一 样，万科 这几年很少关注的区域。在城市数量 上，也仅仅只有武汉和长沙两个城市。市场份额也处于稳定的 阶段，没有发生大的增长性。 从去年国家批准的试验区来看，以及从国家区域经济策略来 说，未来的 东部地区将是地产企 业非常重要的战略地区，谁能 够占领中部地区，谁就可能对 未来拥有强大的话语权。 5、东北地区：万科在本区域的 发展也是一直处于一种缓慢的 发展状态中，不 过从总体来 看，万科在北方做的并不得心应手，市场份额也一直处于下降通道中。 综述： 1、万科在全国的市场表现来看，万科今后一段时间的重心将一直放在珠三角与 长三角 的二线城市的挖掘上，这从管理与市场的角度，对万科来说 ，都是经济效益最大化的表现。 因此可以预计，万科会花 13 年时间，在这两个区域，将重点的二 线城市全部覆盖，以追求 市场的规模效益，以及聚集效益同时减少平均用力带来的人力资源风险。 2、京津地区将不再成为万科的 战略重心，反而是西部的 成都有可能成 为未来万科的重 要战略基地，从重庆地区不断流 传的没有得到万科证实的小道消息来看，以及 重庆城市的巨 大市场潜力，以及城市的重要 战略地位，重庆在未来三年将成 为万科发展中的一个重要据点。 3、东北区域与中部区域，因为整个区域的价值没有得到显 著提升，而经济热点也没有出 现，同时万科到目前为止，还不太可能全国平均用力，万科也会 选择局部站稳脚跟，在全国 铺开的策略，从这个策略来看，中部地区与东北地区在未来几年万科的市 场份额不会发生大 的变化。有望在均衡的情况下，保持少量增长。 （五）大区城市密度 注：城市分区归类同上 地区 2006.6.30 2006.12.30 2007.6.30 2007.12.30 珠山角 4 4 7 长三角 6 6 7 京津 2 2 3 中部片区 1 1 2 东北片区 4 4 4 西部片区 1 1 1 分析： 1、因为 2006 年 6 月的半年报 是按照区域划分的，因此区域城市覆盖密度显现不出来。 2、珠三角城市覆盖密度在 07 年下半年发生巨大的变化， 这说 明万科的战略在 06 年就 已经决定全面覆盖珠三角的二线城市，市 场实际证明万科的策略是相当正确。 3、万科在中部，东北地区，西部片区的城市覆盖速度并没有加快，没有出现新增的城市。 4、万科在快速扩张过程中，真的是一下由小型公司成 为大型企 业，但是这个速度太快以 后，也反应出来万科巨大的风险 ，就是万科市 场份额过于单 一，对核心城市的依赖性过强， 以及区域覆盖程度不高，从万科市场结构来看，万科 现在还 不能称为一个全国性的大公司， 只能说明万科已经是一个区域性的大公司。 三、万科月度销售业绩分析 时间 销售面积（万平方米） 销售金额（亿元） 2008 年 2 月 19.6 15.7 2008 年 1 月 23.0 18.5 2007 年 12 月 76.7 61.7 2007 年 11 月 40.7 42.3 2007 年 10 月 54.6 51.6 2007 年 9 月 73.5 69.2 2007 年 8 月 70.5 62.8 2007 年 7 月 49.3 36.6 2007 年 5 月 61.7 47.1 2007 年 4 月 34.6 24.9 2007 年 2 月 12.9 9.2 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 2%7%12% 10% 14%14%11% 8% 14% 4% 4% 2007年 2月 2007年 4月 2007年 5月 2007年 7月2007年 8月 2007年 9月 2007年 10月 2007年 11月 2007年 12月 2008年 1月 2008年 2月 分析： 1、我们在分析万科月度销售业绩时 候，只截取了一个年份的数据进行分析。通过一个完 整的周期，我们可以观察到万科的成 长轨迹。 2、从万科的销售实际情况来看，512 月构成了万科的主要 销售份额，1 月 2 月的销售 数据比较少。从万科今年的实际 策略来看，万科今年 显然意 识到在高峰月份已经不可能出现 去年的高度，因此提前做销售准 备，在低点吧 销售抓起来，以弥补高点不能持平的状况，从 而实现全年业绩稳定或者小幅度增长的状况。 四、2007 年新增项目分析 时间 项目名称 占地面积 万/平方米 建筑面积 万/平方米 容积率 总地价 亿元 楼面价 元/平方米 2008-1 武汉贺家墩项目 6.59 33.27 4.5 8.21 2468 2007-12 上海罗店 C3 项目 8.94 3.99 2007-12 上海罗店 C5 项目 14.23 6.48 2007-12 东莞宏图路项目 18.99 15.54 2007-12 成都海蓉厂项目 8.41 3.93 2007-11 苏州长风学校项目 4.87 4.87 1.0 4.25 8727 2007-11 长沙林业机械厂项目 1.28 4.0 3.2 0.784 1960 2007-10 无锡蔬菜研究所项目 12.2 29.5 2.4 11.85 4017 2007-10 成都锦江沙河堡 79 亩项目 8.0 19.8 3.75 7.7 3889 2007-10 上海铜山街项目 9.1 21.6 2.5 2007-10 北京市朝阳区西大望路 27 号项目 8.2 14.9 1.83 17 1141 2007-8 武汉马场路项目 2007-8 福州福飞路项目 2007-8 惠州惠城区 GJB2007-4 项目 2007-8 惠州惠城区 GJB2007-8 项目 2007-8 上海浦东地杰项目 分析： 1、因为本数据全部来自于万科的公告，因 为去年万科才加 强这方面的管理，所以很多消 息公布不正规，以及有很多遗 漏， 为了分析的准确性，我们全部采用万科公司公开发布公告 的消息为基准进行分析。 2、万科 8 月拿地 5 宗，10 月 4 宗、11 月 2 宗、12 月 4 宗、08 年 1 月 1 宗，从 时间节奏来 看，去年下半年是万科拿地的最高峰时期，就在王石出来 说 拐点以后，万科在 12 月仍然拿 了 4 宗地，从这个来判断，万科去年甚至王石本人也没有意识到这次宏观调控的严重性，也 许当时的拐点带有一些愚弄或者其他什么意思，但是进入 08 年以来，万科拿地的步伐 显然 放慢了。这说明万科现在非常慎重的 对待这个市场可能出 现的波动，非常慎重的 对待这个有 可能出现的拐点了。 3、从拿地的方式来看，万科在去年的地，几乎很少自己占 100%份额的，也就是去年开 始万科已经在有意识的通过兼并获取土地，在 08 年的公告中，万科更是没有一块土地是自 己拥有 100%的比例的，这同时可以说明另外一个问题，就是各地的中小企业，资金链开始 出现严重的问题，倒腾项目将是未来的一个重要的市 场变 化因素。 4、从万科公告的项目来看，万科所拿的项目都是中小型项 目，建设周期大概控制在 3 年 一位，一般助理控制在 2 年时间 左右， 这点表明万科的成熟的市 场运作模式，以及成熟的企 业管理控制体系。 地区 项目名称 占地面积 万/平方米 建筑面积 万/平方米 容积率 总地价 亿元 楼面价 元/平方米 上海罗店 C3 项目 8.94 3.99 上海罗店 C5 项目 14.23 6.48 上海铜山街项目 9.1 21.6 2.5 上海 上海浦东地杰项目 北京 北京市朝阳区西大望路 27 号项目 8.2 14.9 1.83 17 1141 成都锦江沙河堡 79 亩项目 8.0 19.8 3.75 7.7 3889 成都 成都海蓉厂项目 8.41 3.93 苏州长风学校项目 4.87 4.87 1.0 4.25 8727 江苏 无锡蔬菜研究所项目 12.2 29.5 2.4 11.85 4017 武汉贺家墩项目 6.59 33.27 4.5 8.21 2468 武汉 武汉马场路项目 惠州惠城区 GJB2007-4 项目 惠州惠城区 GJB2007-8 项目广东 东莞宏图路项目 18.99 15.54 长沙 长沙林业机械厂项目 1.28 4.0 3.2 0.784 1960 福州 福州福飞路项目 分析： 1、从万科拿地的区域与城市来看，珠三角占了 4 个项目，其中新增城市一个，也就是万 科在珠三角的城市覆盖在 2008 年最少达到 8 个以上， 这点符合我 们前面通过万科的城市分 析所得到的判断，即万科要重点覆盖珠三角城市。长三角达到 6 个项目，上海占 4 个，则说 明万科持续看好上海的城市价值以及市场潜力；成都武汉各两个，也应证这两个城市在万科 体系中的地位。北京一个项目，天津没有，东北区域没有项目，则更加说明了，万科在 这个市 场中的策略的非扩张性策略，主要是以布点 为原则而进行的 战略设计与考量。 2、因为统计数据以及资料的确 实，没 办法对万科的更多的市 场行为进行解读，不过从万 科 07 年 8 月以后拿地的情况来看，万科的战略是在 06 年就已 经明确了。 07、08 年不过是继 续执行和完善 06 年的策略。 3、从万科公布各地拿地的楼面成本，在公布成本中，武汉长沙的楼面成本都在 2500 以 内，成都的楼面成本去到 4000 左右，和 长三角的二线城市楼面成本接近。从万科地价来反推 房价，则说明万科对中国楼市的判断如王石所表述的那 样 ，会 调整，但是调整幅度不会太大。 五、万科先知先觉的市场判断 1、住宅小型化 住宅小型化的必然趋势是万科自 1997 年以来已经形成的定论,而自 2001 年开始万科产 品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一. 因此 ,调整规划对万科经营计划的影 响将小于行业整体水平,公司管理层也有充分依据相信,此种调整不会阻碍万科 2006、2007 年度业绩及增长目标的实现.而在获取未来项目资源时,万科在中小型住宅研究上的先发优势 将逐渐得到体现。 2、行业垄断趋势不可避免 如前所述，在 2004 年底到 2005 年，管理 层即做出判断，认为持续深入的宏观调控将促 进行业的规范化，提高行业的集中度，优秀企业将获得更大的成 长空间。 3、城市经济圈聚焦 以上述分析为依据,公司管理层认为自 2006 年开始,万科完全有条件进入一个快速成长 期。 因此公司将继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域 为重点的城市经济圈聚焦战略。 4、中低收入者住房问题解决 报告期内，在建设部住宅与房地 产业司指导下，万科主 办的面向全社会征集 “城市中低 收入人群居住解决方案”的活动落下帷幕，获得了较为良好的社会影响。同时，公司在 “中低 收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果，公司基于十几年住宅开发经验，在业内率 先启动对此种特定居住需求的细分研究，在此基 础上推出 “中低收入家庭宜居住宅”的系列设 计原型，希望能对提升廉租屋的 设计水准和城镇最低收入家庭的居住品 质提供帮助；12 月， 公司“中低收入家庭宜居住宅”示范楼在广州奠基。 5、住宅产业化 公司计划于 2008 年成立万科建筑技术研究院，充 实建筑技 术研究方面的专业人才，形 成技术研发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化 技术研发基地，形成集团建筑技 术研发工作平台。 阅读附件：以下资料摘录自万科公司年报。 【2007年年报】 一、主营业务的范围及其经营状况 A、按行业划分 公司为专业化房地产公司，主要 产品为商品住宅， 2007年公司 销售面积613.7万平方米， 销售收入523.6亿元，分别较去年增 长90.1% 和146.6%。 2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元。按此口径计算， 2007年公司在全国的市 场占有率为2.07%，比2006年增加0.82个百分点。 报告期内，公司房地产项目结 算面积393.7万平方米， 结算收入 351.8亿元，结算成本 204.4亿元，分别比去年同期增 长35.9% 、99.1%和84.5% ；房地产业务的营业利润率约为30.27% ， 比上年增加2.81个百分点。 B、按投 资区域划分 公司坚持以珠三角、长三角和 环渤海区域为重点的城市经济 圈聚焦战略， 2007 年深圳、 广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到55.0%和63.4%。 二、未来发展展望 2008年万科的主题词是“虑远积厚守正筑坚”，其含 义在于，公司应以更深厚的积累，奠 定长远增长的坚实基础；以坚实的产品和服务品质，构筑企业的核心竞争力。 质量是企业的生命线，尤其对 于快速发展中的企业来说，在质量问题上更不能有丝毫的 松懈。2008年万科的新开工面 积竣工面积将分别达到848万平方米和 689万平方米，在 这样的 规模下，如何确保每一套产品的 优良品质将成为万科面临 的挑战。夯 实基础、提升品质是万 科新一年的首要工作之一。 2008年万科将在文化、体制、组织、管理方法、与合作者关系等方面全面推动变革和创 新，致力于提高产品的质量水准和客 户对质量的满意度。同时，公司将深化战略总包合作， 引进国际先进的监理公司参与质量管理。 2008年也是万科工业化技术全面实施的开始，全年开工面积预计将超过60万平方米。 公 司计划于2008年成立万科建筑技术研究院，充 实建筑技术 研究方面的专业人才，形成技 术研 发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发 基地，形成集团建筑技术研发 工作平台。此外，万科将继续推进装修房战略，预计2008年装 修房新开工比例将超过80%。 在项目开发方面，公司将通过 加强对市场动态和竞争格局的 监测、分析和研判，及时准 确地应对市场变化。 在项目获取上，公司将继续坚 持稳健投资的经营风格，加 强 和各类存量土地拥有者的合 作，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小户型产品的比例。 为建立适应新的规模和新组织能力要求的人力资源储备，公司一方面将继续积极引进 目前缺乏的关键人才，另一方面也将 进一步加强人力资源的培 训和发展，帮助 员工适应变化， 不断成长。 在从紧的货币政策下，资金仍然是制 约行业发展的主要瓶 颈。公司将 强化与原有资金合 作伙伴的合作关系，同时积极 创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等 资金方合作 开发新型融资工具和产品。同 时，行业调整也会给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，如 果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将 显著有利于万科抓住 发展机会，并提高未来每 股收益的持续成长性。但管理 层在这一问题上将高度慎重。万科管理层认为，只有在充分考 虑资本市场状况、股东和投资 者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融 资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司 还应尽一切可能，选择合适的时机、合适 的规模、合适的融资方式，以避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融 资将为股东带来盈利增长。 面对日益复杂的经营活动，公司将 进一步优化现有内控体系，建设新的内控流程并投入 运行，将内部控制体系覆盖到全部一线公司，同时利用信息系统，实现内控体系执行的网络 化、信息化，建设集团层面的 风险管理体系，确保经营的合规性。 在社会责任方面，万科将以推广装修房、工业化住宅作为践行企业公民理念的重点手段， 兑现社会责任绿皮书的承诺。将深化 对绿色人居环境的研究，并在社区、 办公场所推动节能、 环保的改进。2008年公司将更深入参与保障住宅的相关研究，为社会和谐贡献力量。 【2007年中报】 【管理层讨论与分析】 一、经营环境变化与万科的判断 2007年以来，全国各大城市的住房价格均出现较快上涨， 涨 幅相比去年同期有所上升。 尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快，上海的住房市场在经过连续几年的低迷后， 也开始呈现回暖的迹象。而土地价格的上涨幅度更大，从土地公开出让市场不断刷新的最终 成交价格看，行业内对未来市 场的预期也呈现出空前的乐观 。 对此，万科管理层认为，对经营环境变化的解读和判断，应始终保持冷静、慎重的态度， 从长期与短期两个方面综合考虑，对当前行业所处的阶段和 发展趋势做出全面、理性的判断。 长期来看，万科在此前的报告中已 经一再指出，不可逆 转的城市化 进程，中国经济持续 快速的发展以及大众财富的稳步积累，构成了支撑行 业长 期发展的坚实基石，且在相当 长的 时期内，这些基本要素并不会 发生本质性的变化，中国城市尤其是沿海城市带住宅市场具有 广阔的发展空间，这一趋势并不受短期市 场波动的影响。而行业的集中化趋势，更给优秀企 业提供了快速发展的契机。 而短期来看，中国房地产行业 无论在生产方式还是商业模式上均 处于较为初级的阶段， 正面临全面而深远的变革；住房的社会属性决定了宏观调控是一个长期的过程，制度环境始 终存在较多变数；住房的投资品属性和金融、投 资领域的特定背景，使得短期内的供求关系 和交易状况均存在不确定性。住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可