第4章-城市房地产管理法律制度

1、第四章,城市房地产管理法律制度,内容提要,城市房地产管理法概况 房地产开发 城市房屋拆迁 房地产买卖 房地产抵押 房地产租赁 房地产中介业务,案例,某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。 试分析： （1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？ （2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？,第一节 房地产法概述,一、概念 房地产：房屋财产和土地财产的统称。 房地产法：调整房地产关

2、系的法律规范的总称。 房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系 民事（商品）性质的房地产关系 平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、 抵押、租赁等经济关系 行政性质的房地产关系 不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系,二、房地产法调整对象的内容 土地、房屋财产关系 土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系 城市房地产管理关系 城市物业管理关系,三、房地产法的基本原则 促进房地产商品化原则 如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度 合理利用土地和保护耕地原则 珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的

3、一项基本国策 国家扶持发展居民住宅原则 “国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” （城市房地产管理法第4条） 保护房地产权利人合法权益原则,四、房地产法的任务和作用 （1）调整房地产经济关系 确定参与房地产经济活动的主体资格 确定主体参与房地产活动的方式 调整房地产经济活动的对象 （2）建立和完善房地产市场 确定市场范围 确定房地产市场行为规范 明确了进入市场的程序,四、房地产法的任务和作用 （3）加强房地产市场的管理 对房地产交易市场的管理 对房地产价格的管理 对建筑承包活动的管理 对房地产经营单位的管理 （4）促进房地产业发展,五、房地产法体系 房地产

4、法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。 目前，我国已经基本形成了以城市房地产管理法为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系,第二节 房地产开发,一、房地产开发概述 1、概念 房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,2、房地产开发的特点 房地产开发是在国有土地上进行的 作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地 房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设 （房屋

5、开发） 房地产开发是一项十分复杂的经济活动,3、房地产开发的基本原则 严格执行城市规划 经济效益、社会效益、环境效益相统一 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 依照法律或合同要求开发,二、房地产开发用地 以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地 两类：即基础设施建设用地和房屋建设用地 房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出让和划拨。,（一）土地使用权出让 1、协议出让 出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式 “商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式

6、。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 城市房地产管理法第12条,2、招标出让 3、拍卖出让 4、挂牌出让,（二）土地使用权划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为,划拨土地使用权和出让土地使用权的区别,三、房地产开发企业 房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业 房地产开发企业的法律特征 是具有法人资格的经济实体 是以营利为目的的经营性企业 经营范围限于房地产开发和经营,房地产开发企业的设立条件 有自己的名称和组织机构

7、有固定的经营场所 有符合国务院规定的注册资本 有足够的专业人员 法律、法规规定的其他条件,三、房地产开发项目管理 房地产开发的项目立项管理 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求 应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外,房地产开发项目的设计与施工管理 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于3

8、5% 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权,房地产开发项目的设计与施工管理(续) 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案,案例分析,某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项有偿房地产

9、协议书（简称协议），经该县公证处公证生效。 协议商定：某国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。 问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？,分析,以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国有土地使用权，违反土地管理法和城市房地产管理法的有关规定。 中华人民共和国土地管理法 第四十七条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期或

10、者没收在买卖或者以非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。,第三节 城市房屋拆迁,一、概述 城市房屋拆迁 指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为,房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。 城市房屋拆迁的基本原则 符合城市规划的原则 有利于城市旧区改造原则 有利于生态环境改善原则 保护文物古迹原则 保护当事人合法利益原则 谁拆迁、谁安置补偿原

11、则,城市房屋拆迁管理机构 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作,房 屋 拆 迁 的 准 备 工 作,申请房屋拆迁许可证,取得建设项目批准文件,申领用地规划许可证,获取国有土地使用权证,签订拆迁补偿安置协议,实 施 房 屋 拆 迁,编制拆迁方案和计划,存入拆迁补偿安置金,发布房屋拆迁公告,房屋拆迁程序,三、城市房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿的概念 拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损

12、失所给予的合理弥补 对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人,国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令第590号,房屋拆迁补偿的形式 货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿 产权调换 ：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为,四、城市房屋拆迁安置 房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用 安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安

13、置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权问题 一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式,房屋拆迁安置补助 搬迁补助费 发放对象为使用人 临时安置补助费 过渡费或周转房 停产、停业补偿费 产权调换时发生,第四节 房地产交易,一、房地产交易概述 房地产市场 广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和 狭义：房地产交易所 分类 房地产一级市场 土地使用权出让市场 房地产二级市场 房地产开发经营市场 房地产三级市场 房地产调剂市场,一、房地产交易概述 概念 “本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。” 城市房地产管理法第2条 特点 房地

14、产交易对象的特殊性产权交易 房地产交易行为的要式性 合同、登记 房地产交易中的“房地处置一体性” 房地产交易的易受限制性,二、房地产交易管理的基本制度 房地产成交价格申报制度缴纳税费依据 房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报 房地产价格评估制度 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” 房地产价格评估人员资格认证制度,三、房地产转让 房地产权利人通

15、过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为 其他合法方式 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 以房地产抵债的 法律、法规规定的其他情形,房地产转让的禁止条件 以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形,以出让

16、方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书,以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 领有国有土地使用证 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 依照规定办理出让手续或者上交土地收益金,房地产转让合同 房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议 房地产转让合同受到土

17、地使用权出让合同的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限,四、商品房预售 房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为,四、商品房预售 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品

18、房预售许可证,四、商品房预售 商品房预售的程序 预售方申请预售许可证 房地产管理部门核发预售许可证 预售方向承购方出示预售许可证 签订商品房预售合同并登记备案 交付建成商品房并办理过户手续,五、商品房现售 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为 商品房现售的条件 已通过竣工验收,特殊情况的销售条件 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品

19、房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房,特殊情况的销售条件（续） 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议,商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价 （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款 （2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 产权登记面积合同约定面

20、积 面积误差比100% 合同约定面积,五、商品房现售 商品房的交付 1、关于逾期交付的法律责任 2、关于样品房销售问题 3、关于商品房保修问题“二书” 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期,六、房地产抵押 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿,六、房地产抵押 房地产抵押主要具有如下法律特征 从属性为担保

21、债权设立 价值支配性为实现交换价值 优先受偿性优先于其他债权人 建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押,六、房地产抵押 房地产抵押权的设定 房地产抵押权的设定的形式要件 抵押当事人应当签订书面抵押合同 抵押当事人须办理房地产抵押登记 房地产抵押权的设定的限制条件 不得设定抵押的情形,六、房地产抵押 房地产抵押权的实现 当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权 抵押权优先于普通债权 先设定的抵押权优先于后设定的抵押权 抵押权的实现方式主要有：折价、拍卖、变卖,七、房屋租赁 房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出

22、租人支付租金的行为 房屋租赁的特征 房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权 房屋租赁不转移房屋的所有权 房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 房屋租赁具有期限性 （租赁期限不得超过20年）,七、房屋租赁 房屋租赁合同 出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利与义务关系的协议 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 城市房地产管理法第53条,七、房屋租赁 房屋租赁合同的续签 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。“买卖不破租赁”,七、房屋租赁 房屋租赁合同的变更或解除 （1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的； （2）因不可抗力致使合同不能继续履行的； （3）当事人协商一致的。 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿,承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿 （1）将承租的房屋擅自转