深圳-朗钜创公馆-定位-项目定位报告及物业增值建议

1、引领都市价值的未来,朗钜燕南路项目 定位报告,从“之一”到“唯一”,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,Contents,壹 项目本体,经济指标,体量偏小高容积率90/90限制限高 规划受限，中大户型可为空间不大,基本指标

2、,地块由振中路氛围南北两块； 地势平坦，形状呈长方形； 南北长139米，东西长99米; 东南两侧分别临燕南路、振中路。,本区指标： 项目占地：9287.94 容积率：7.21 建筑面积：67000 （商务公寓14000，住宅31950） 建筑限高：80米（裙楼限高20米，沿振中、燕南路塔楼限高60米） 建筑覆盖率70%,南区指标： 项目占地：3775.39 容积率：5.56 建筑面积：21000 （住宅14000） 建筑限高：100米（裙楼限高20米，塔楼限高100米） 建筑覆盖率65%,无景观资源交通噪音变电站周边陈旧厂房 地块受限，居住舒适度有影响,项目四至： 1、东侧为燕南路，有燕南路8

3、8号，配套有沃尔玛超市等，人流量较多，环境较为嘈杂； 2、西侧为陈旧老式的办公楼，无景观资源，有对视； 3、南面为振中路，可视君悦阁； 4、北面靠近振华路，有变电站影响；下面为餐饮街，有一定影响。,项目四至,都市资源,华强北商圈丰富城市生活配套地铁口 坐享丰富的都市资源，强烈的都市属性,本案,地铁,燕南站,科学馆,通心岭,配套优势,学区优势 生活配套齐全 “学位”对家庭入住有较大牵引力,生活圈中有实验中学、小学和荔园小学，收入比较稳定的周边公务员、事业单位职员和私企业主三口之家，考虑到学位和生活方便，且有一定的经济实力,地块所在位置的生活配套设施齐全，附近有沃尔玛、华润等，生活方便，满足居家需

4、求,片区学区房,平均售价：27000-30000元/平米,平均租金：5500-8000元/间,区域住宅格局,历年来区域内以中小户型供应为主，2005年以后无新盘入市,阁林网苑,燕南路88号,金茂礼都,桑达雅苑,君悦阁,玮鹏花园,都会100,群星广场,富怡雅居,航天立业华庭,东方时代广场,中小户型都市价值体是本项目主要打造方向,变数：指标修改为：100米限高，意味着户型面积、产品形式有了更多的想象空间,贰 市场分析,Q1、政策之下，什么产品最好卖？,Q2、华强北二手房，畅销户型是什么？,Q3、未来竞争产品有哪些？,市场分析 什么样的产品最好卖？,4.157月底,9.29以来,89月,9月29日,

5、调控密集期,调控淡化期,调控强化期,调控力度,关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,取消7折利率,新政解读 本次新政是上一轮政策的强化版，政府调控从未停歇,5月1日，深圳限价令,限购的影响：首置客户、首改客户受限购令影响较小，拼合户型影响很大； 限贷的影响：对多套房客户影响很大，对经济实力不强的首置、首改客户有影响； 限价的影响：对于项目入市的预售价格有一定的影响。,三重政策,世联观点： 本轮新政充分说明：政府在牺牲预期的经济增长选择下，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，充分表现政府对房地产调控的决心； 另外，短期“疾风暴雨式”的调控下，政府仍在继续加强与推进房地产市场制度化改革的

6、措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。,政府调控决心已定，限购是长期过程，影响深远；而限价是短期的,政策下市场变化 从全市成交来看，限购令出现后的几个月成交量应声而跌，去年年底由于部份中小户型楼盘入市，成交量有所上升，随后成交量一致较低,当成交下跌声一片时，市场上什么产品卖得最好呢？,来源：深圳市国土局,畅销楼盘1、中海康城国际限价房4月30日开盘，到场三四千人，人山人海，推出的1349套基本全部售完，主力户型7389平米两房三房，总均价约1.1万/平，较好的实现了中海与购房者双赢的局面。,畅销楼盘2、万科清林径：4月23日开盘，共推出359套单位，主力户型约78-89平米精装三房，

7、周末两天销售率已超7成。,一期别墅已售罄，目前在售为高层,畅销楼盘3、佳兆业大都汇：佳兆业大都汇位于地铁3号线和5号线交汇处，交通便利，主力户型60-120平米两房三房,畅销楼盘4、水榭春天三期：作为深圳限价入市的代表楼盘， 均价2.1万，67162平米居家两房三房四房，基本售罄,去年推出的水榭春天二期销售均价就已经达到2.4万2.5万元，由于限价令的影响，水榭春天最终以均价2.1万元入市。限价销售的水榭春天获得了市场的认可。,深圳市5月份成交量最大的前10名楼盘共成交18.7万平方米/2212套，占全市总成交量的约75。中海康城国际、万科清林径、佳兆业大都汇位于前三甲，主要成交房型为刚需两房

8、三房。,来源：深圳市国土局,三重打压下的市场表现：从目前市场上畅销楼盘来看，刚需一房两房、紧凑三房比较畅销，其中60120平米两房三房为当前市场成交主力，首改客户选择舒居三房四房，比例较小,政策影响小结：从客户层面上来说，首置客户、首改客户受新政影响较小，刚性需求、居家户型影响较小，拼合户型影响很大,暂停发放购买第三套房以上住房贷款,二套房首付6成，1.1倍利率,限制家庭购房套数，深户限购2套房，非深户限购1套,首付款调整到30%及以上,首置客户：首置客一步到位 经济实力不强的首置客户暂缓购房，经济实力尚可的首置客户影响不大，且倾向于一步到位，购买中小户型产品,首改客户：需求性价比高的物业 尚

9、有购买资格，有一定的承受能力，其中换房刚需人群或寻找更紧凑的、性价比更高的物业。,多改客户：限购、限贷 由于政策的影响，多改客户影响很大。,投资客户：重点打击 限购令的影响，重点打击投资客，大量投资客转战商业地产。,Q1、政策之下，什么产品最好卖？,Q2、华强北二手房，畅销户型是什么？,Q3、未来竞争产品有哪些？,市场分析 什么样的产品最好卖？,区域内受项目规模的制约，大户型的传统居家项目较少，多以中小户型为主,从区域内二手房的价格实现来看，传统居家项目由于供应稀缺，售价较高；中小户型租金价格较高，成交活跃,思考：本项目是否做大户型更受欢迎呢？,专业人士访谈（华强北三级地铺置业经理访谈）,徐飞

10、，成宏地产振华分公司经理 观点： 华强北的客户群主要分两类： 一类是华强北做电子、服饰的生意人，事业有成的买个小户型做第二居所或投资；事业刚起步的，会买个小2-3房自己住，主要是离上班地方近，并且租金高，这个片区租金基本能抵月供。 一类是为了学位，主要是周边公务员、事业单位职员和私企业主，收入比较稳定；一般买3房用来自己住，或者买1房、单身公寓投资。 龚秋平，中联地产燕南分行经理 观点： 现在2手房的成交客户还是地缘性或者工作缘客户为主。华强北许多租客成长起来后，也会在这里买房，他们习惯了在此居住。一些华强北的生意人可能买个小户型用来做仓储；或者买个小户型白天睡个午觉，招待客人，晚上回别的地方

11、住。还有些人会买来做办公楼。 刘峰，成宏地产振华分公司置业顾问 观点： 华强北附近有荔园小学、红岭中学，好多2手房客户都是为了学位买房的。再加上租金一直都很高，所以比较受投资客欢迎。华强北一些生意人挺有钱的，自己住在香蜜湖1号，会在附近买个学位房投资。,客户角度：华强北的客户群主要分两类：一类是华强北做电子、服饰的生意人，会买小2-3房自己住兼办公；一类是为了学位，一般买2房3房用来自己住；由于华强北租金很高，投资客偏好小户型,客户访谈 电子通讯类小企业主：工作在华强北，潮州人、江浙人居多，极其关注自身生意，收入丰厚积蓄较多，需求小户型居多，作为第二居所，也可能用于办公、商用，偏好35-60平

12、米的1-2房,客户姓名：吴先生 需求户型：35-60平米的1-2房 客户背景：40岁，御河堤58平米两房业主，潮州人，在华强北做生意，目前租住在华强 北。 客户需求：做为第二居所，方便上班。 客户语录： “我在龙岗有房，而且房子很大。但是还想在华强北买1套小的，方便照顾生意。” “以后给女儿女婿住。” “华强北严格来讲是商业区，非居住区。年级大了，住在这里是不适合的。” “早知道你们这里有房，我就等两年不买御河堤了，我就想住在上班地方的附近，当时也是考虑御河 堤离华强北近才买的”,客户姓名：李先生 需求户型：35-60平米的1-2房 客户背景：30岁左右，温州人，在华强北做生意。 客户需求：自

13、住兼办公。 客户语录： “我和女朋友都在华强北工作，会考虑就在附近买个小户型，可能自己住，也可能出租吧。” “以后我生意做大了，可以把它改办公室，用来接待客户。你们的房子不要太多承重墙，到时候我 可以根据自己需要改。”“可以在里面卖手机吧？这里好多楼盘都这样的。”,客户访谈 商业、服务类生意人：长期工作生活在华强北，对片区非常熟悉，收入中等水平，学历情况偏低，一般希望商住物业，偏好3070平米一房两房。,客户姓名：张先生 需求户型：30-40平米的1房 客户背景：30岁，华强北某餐饮小门面老板，目前租住在华强北。 客户需求：方便照顾生意 客户语录： “在附近有房的话，照顾生意方便。我们平时很累

14、的，平时累了可以去休息。” “华强北这地段没得说。很久没有新房了，你们开盘的话肯定很抢的。”,客户姓名：张小姐 需求户型：50-70平米的2房 客户背景：28岁，华强北服饰店老板。 客户需求：方便照顾生意 客户语录： “还是想在华强北买房，毕竟生意在这边。而且对这一带很熟悉，平时生活很方便。” “我也不是太有钱，不想买太大的。有时候进货太多，还可以先放在家里。” “这里的学校很多，将来有小孩了，上学也好。”,客户访谈： 写字楼高级白领：华强北周边写字楼的高级职员，中高收入，用于自住，偏好7080平米2-3房,客户姓名：刘小姐 意向户型：70-80平米2-3房 客户背景：上班族，金融行业，现在租

15、房在华强北的燕南路88号 客户需求：自住 客户语录： “现在的房子都在关外，福田的不多了哦。特别是华强北，这里地段很好的，有地铁，走过去也 就几分钟，去哪里都方便。” “居住很方便。有超市有大商场，买东西也挺方便的。买来自己住的，这些旁边买东西的地方也 很重要的，生活嘛，当然要有生活的氛围，要不跟住在荒郊野岭似的。” “还有学位吗？那太好了。想买个小2房，或者小3房，一次到位。现在新政不是打压买第二套房 吗？所以第一次买房的话买个大一点的。” “这一带租金很高的。我现在在这里租房，和以后买房的月供差不多，还不如自己买呢。”,客户访谈 贸易物流类小白领：华强北及附近的普通职员，收入一般，多希望购

16、买单身公寓，满足居住使用,客户姓名：周先生 意向户型：35平米左右1房 客户背景：26岁，上班族，物流公司普通职员 客户语录： “离华强北很近，上班方便。” “来深圳很久了，很希望能有套房，觉得有认同感。” “有了房子，自己可以住，以后不住了可以出租或卖掉，小面积的房子出租方便，转手也容易。” “我算过了，首付父母支持点就可以了，月供我自己就能搞掂了。” “还是早点买吧，反正现在租房租金也挺高的。”,客户访谈 公务员、企事业单位职员：附近设计院、政府机关、事业单位公务员及职员，收入稳定丰厚，认同片区价值，一般需求100130平三房,客户姓名：毛先生 意向户型：100平米左右3房 客户背景：30

17、岁，公务员，三口之家，儿子即将出生，现住1套60多平米的2房 客户语录： “这里有学位。学位房很难找的，学校好，儿子读书方便，我现在换房只考虑学位房” “孩子大了，想换个大点的房子。但是太大了也承受不了，紧凑点的吧，3房以上。” “附近有沃尔玛、华润，老婆买菜也方便” “这个地段很好的，以后保值能力高，将来不住了，也有人接盘的” “可惜没社区。我现在住的也是单体楼，觉得有点美中不足。” “华强北周边的配套、交通，特别是学校，这里的房子附加值太多了，所以价格合适，我肯 定会买的。”,客户访谈 投资客类：原住民和其他熟悉该片区人士为主，来源范围较广，收入高，一般需求小面积单位,客户姓名：林小姐 意

18、向户型：40-70平米1-2房 客户背景：房地产行业，34岁左右，丈夫是华为高管，现住后海 客户语录： “地段很好，租金高，还带学位。如果价格不超过3万的话，我肯定会买的。 ” “希望户型方正一点，赠送要多，最好带装修，装修标准1000块钱左右吧；物业要好一 点，物业管理差的话房子的贬值速度很快的。” “40-70平米的面积段我都会考虑。”,客户姓名：杨先生 意向户型：40平米1房 客户背景：房地产行业，34岁左右，三口之家，现住中旅国际公馆 客户语录：“有学位，租金高，肯定会考虑。” “只考虑小户型，越小越好，总价低。” “希望你们户型设计好一点，多一些商务功能，这样更容易转手。” “外立面

19、做时尚点，公共空间做冷色调，搞商务一点。”,近4个月区域二手房成交分析畅销产品主要集中在37-60的一房两房,其次为7090 两房三房，大户型所占不多,华强北二手房成交面积分布（2011.2.1-6.1）,华强北二手房成交价格分布（2011.2.1-6.1）,从我们对华强北主要客户进行的访谈和对销售经理的访问中可以得出， 华强北客户偏好中小户型，选择大户型的客户比较少； 选择大户型的客户更关注社区、园林、环境、景观等， 本项目客观条件达不到；,本项目更适合做中小户型,Q1、政策之下，什么产品最好卖？,Q2、华强北二手房，畅销户型是什么？,Q3、未来竞争产品有哪些？,市场分析 什么样的产品最好卖

20、？,未来中小户型供应格局,未来关内小户型供应总量约131万平米，其中约23集中在福田片区，未来1-2年内关内供应焦点主要集中在南山。,未来主要竞争分析,与竞争项目相比，本项目规模中等、城市核心片区，成熟便利生活配套上具备一定优势。,未来主要竞争户型集中于35-70平米一房两房，竞争环境相对宽松。,周边竞争相对于本项目而言：,并不存在直接竞争：本项目华强北的唯一性，决定了竞争仅是分流客户，而非真正竞争。,政策之下，60120平米居家户型最好,华强北二手房畅销户型是3760平米一 两房，7090平米两三房；,未来竞争产品主要为3570平米一两房,30-70平米一房/两房，80-90平米紧凑三房发展

21、优势更突出 我们产品定位的方向,市场分析小结,叁 客户定位,由片区特有属性和产业发展带来充足的独特客户群体,公务员类 35-45 附近设计院、政府机关、事业单位 本科以上学历 收入稳定、丰厚，有灰色收入 认同片区价值、学位，需求较大户型,高级白领 25-40 华强北周边写字楼高级职员 中高收入 本科以上学历 普通型住宅，满足于居住使用,投资客和其他 30-45 来源范围相对较广，可能覆盖全市 收入较高，有闲散资金 学历情况分散 商住物业，小面积单位，首期低,贸易、物流类小白领 26-40 华强北贸易物流公司职员 收入中等水平 大专以上学历 单身公寓，满足于居住使用,电子通讯类小企业主25-40

22、 华强北各电子通讯市场 收入丰厚，积蓄较多 大专以下学历 关注自身生意，第二居所，“三位一体”,6类客户,1,2,3,4,5,6,商业、服务类生意人25-35 华强北从事商业买卖小老板 收入中等水平 学历情况偏低 商住物业，方便生意,“,”,华强北系！,这在华强北历年来一手房成交中得到验证，电子类客户成为成交主力,君悦阁成交客户类型,燕南路88号成交客户类型,时代都会成交客户类型,2003,2005,2004,华强广场公寓成交客户类型,2007,时代都会电子类客户购买原因,燕南路88号电子类客户购买原因,数据来源于：东方时代广场、都市千千汇、金茂礼都、君悦阁富怡雅居、时代都会、燕南路88号成交

23、客户总结,区域内各楼盘成交客户需求分析总结,聚焦电子类客户需求：以第二居所、商用、办公、投资为主,前期通过客户调研以及访谈，得出片区六大类型客户需求,电子通讯类小企业主：工作在华强北，潮州人、江浙人居多，极其关注自身生意，收入丰厚积蓄较多，需求小户型居多，作为第二居所，也可能用于办公、商用 商业、服务类生意人：长期工作生活在华强北，对片区非常熟悉，收入中等水平，学历情况偏低，一般希望商住物业，方便照顾生意。 写字楼高级白领：华强北周边写字楼的高级职员，中高收入，本科以上学历，用于自住 贸易物流类小白领：华强北附近的普通职员，收入一般，多希望购买单身公寓，满足居住使用 公务员类：附近设计院、政府

24、机关、事业单位公务员及职员，收入稳定、丰厚，认同片区价值，一般需求大户型 投资客类：原住民和其他熟悉该片区人士为主，来源范围较广，收入高，一般需求小面积单位,区域内客户分析总结：华强北片区具有宜商宜住的特点，以与华强北有工作、生活缘的客户为主，需求偏商务或第二居所，也有学位牵引的自住客。能承受高价格的客户主要是：华强北电子类企业主和其他生意人、公务员、投资客，需求主力户型为40-70平米1-2房、 80-120平米3房。,扩散型客户,区域型客户为主,区域型客户：华强北有生活或工作缘的、钟爱都市生活的客户；约占70%。,扩散型客户：公务员、学位驱引型、投资客户、SOHO一族等,客户战略：以区域性

25、需求逐渐向周边市场扩散，建立市场口碑和品牌，并实现项目的价格拉升，实现更高的市场溢价。,客户战略：,客户定位：都市价值拥趸者(或肆意居住、或投资、或其他),重点客户群,核心客户群,游离、偶得客户,与华强北有生活或工作缘、钟爱都市生活的客户：小面积总价可控的30-40平米1房，60-70平米2房平米 比例：70%,1）公务员、事业单位职员：70-90平米紧凑型2、3房、120平米左右的3-4房 2）投资客：40-70平米1-2房 比例：28%,SOHO一族和中小型公司、自由职业者：40-70平米1-2房 比例：2%,从客户需求层面而言： 30-70一房、两房、80-90紧凑三房为主力需求； 少部

26、分100-120舒居三房需求 我们产品定位的依据,私企业主,生意人,公务员，企事业单位中高管,自由职业，投资客,肆 住宅定位,产品定位 形象定位,政策： 政策鼓励90平米以下的中小户型； 政策鼓励首置客户购房 首次置业的90平米以下的中小户型首付3成； 市场： 30-90平米中小户型抗风险能力最强； 关内供应稀缺，特别是城市核心区域； 未来竞争环境相对宽松； 项目： 客户需求以中小户型为主； 临近干道，有一定噪音影响； 项目体量小，容积率高，与大户型社区匹配度低； 周边有一定的商业配套，交通便利；,户型KPI匹配度分析,总体定位：中小户型本项目发展最佳选择,政策限制下项目中小户型的优势分析,风

27、险把控方面： 受政策影响小：属于政策鼓励产品，属于市场调控下的畅销产品； 抗风险能力强：属于市场下持续畅销产品； 受贷款首付成数、规划限制的影响较小； 能较好的规避噪音、景观等因素对项目造成的价值贬损； 地铁物业以小户型为主，有利于吸引都市白领、投资客，组合灵活； 价值实现方面： 由于面积小，总价可以控制，能支撑较大的单价，实现高利润； 实现较快的销售速度，确保资金的快速回笼；,市场情况分析结论回顾：,1、新政下，90平米以下的一房、两房、紧凑三房受政策影响小，属于政策鼓励产品，依然较为畅销； 2、新政下，中小户型的首置客户受政策鼓励，中小投资客户会出手小面积总价可控产品进行投资； 3、本项目

28、同期入市期间，竞争市场环境相对宽松； 4、与主要竞争对手相比，本项目具备一定优势。,客户需求分析结论回顾： 30-50一房、60-90两房、紧凑三房为主力需求；少部分100-120舒居三房需求；户型设计上特别关注产品的增值空间及整体的舒适感觉。,市场供应竞争分析,中小户型市场未来竞争相对宽松，相对于主要竞争对手存在竞争优势。,客 户 需 求 特 征,30-50一房、70-90两房、紧凑三房为主力需求；少部分100-120舒居三房需求。,市场接受度分析,40-60平米一房两房，60-90平米两房紧凑三房最为畅销，抗风险能力强，同时受客户追捧。,从项目本体特征、市场供应竞争面、市场接受度和客户需求

29、特征四个因素研究可知：3050平米的一房以及70-90平米两房、紧凑三房为主力户型，其次辅助少部分以100-120平米的舒居三房。,户型面积区间定位依据,项目本体特性,地块占地小，容积率高，资源有限，交通便利，小户型更能实现项目价值,产品定位,以上面积不含赠送面积,市场定位,生活方式引领、代言城市、产品领先： 城市中心精品豪宅的NO.1,代言城市：华强北未来的代言，坐拥城市繁华，享受城市核心配套 精品豪宅：身份的象征，保证项目的现金流 NO.1: 占位城市中心住宅第一位，树立新城市品牌,形象定位,新城市品质代言 历久愈见非凡,公元2012年 见证华强北城市发展的代言 精心雕琢，精工打造 城市发

30、展中崛起的精品建筑 愈经历愈现非凡,时尚的、潮流的、个性的,居。,繁华,都市,享,凌驾都市繁华，安享生活的奢侈 谨呈：“懂生活”的都市新贵,推荐案名(1),朗钜汇,含义：,1. 项目代表年轻、时尚、潮流汇集于此； 2. 寓意一群时尚、潮流精英，来自全国乃至全世界各地，汇集于此，居住于此； 3. 项目代表朗钜集团多年精心打造，工作团队经过精心锤炼而打造的经典项目。,推荐案名(2),朗钜中心,含义：,1. 项目位于如此优越的地段，中心寓意：我是华强北，我是中心；我是福田，我是中心； 2. 延续深圳知名商务公寓系列：佳兆业中心、卓越世界中心等；,其他案名：华强北1号、朗钜99、朗钜时代、朗钜锋尚、朗

31、钜will,我们的客户最关注的是什么？ 物业增值建议,外立面 风格,整体呈现现代简约明快的风格；设计现代，都市感与周边区域建立形象上的鲜明区分； 整体外立面简洁的处理手法、材质的选择和色彩注重体现尊贵感。,关键词：现代 / 品质感 / 色彩 / 线条 / 标志性,细节处理：装饰构件的运用降低了立面的单调性；,外立面 细节,内阳台的大量运用，既满足客户对阳台的需求，又满足项目外立面个性、时尚、美观的打造；,外立面 阳台,架空层绿化,架空层顶部包装,架空层打造,架空层顶利用木栅栏进行包装 泛会所周边的架空层结合风情元素进行重点打造 其他区域架空层作绿化处理,园林 架空层园林,架空层园林既成功隔离了

32、商业对住宅部份的影响，也可作为住宅客户的休闲娱乐场所,园林 屋顶园林,商业顶设计园林，拓展园林绿化空间，打造中心区首个“空中绿色散步道”！,还可以在建筑的屋顶上打造绿化，形成散步道、或晨跑径。,结合屋顶绿化，打造“绿色空中廊” “空中散步道”,公共空间 入口,入口处有醒目的项目案名，个性化设置，昭示性强，给路人留下深刻印象，也可成为区域特色建筑。,入口处布置个性化装饰小品,项目案名,公寓的大堂不追求星级酒店的奢华和大面积，而更加注重便捷的功能实用，讲究简约完备和简单明快的居家及商务风格，提供给客户商务接待和休息空间。 市场上典型的服务式公寓大堂的面积在200-300平米左右。,公共空间 入户大

33、堂,大堂休息空间,高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气,细节装饰： 艺术品温馨装饰，装点高雅氛围,高品质电梯间“细节决定成功”,公共空间 电梯厅,停车场,项目停车指标：南地块车位数126个 按照每个车位需要的平面空间40-45，所需地下室面积为5040-5670，而南地块用地面积为 3775.39 ，因此需要设置两层地下室。 地下车库的标识性强及艺术化装饰，凸显项目特性。,止滑坡道,物管服务,星级服务 参照香港先进物管模式，设立礼宾团队，24小时为业主提供专属礼宾服务； 微笑贴心服务，让客户真正有宾至如归的感觉；,物业增值建议,1,1.外立面 风格 色彩 材

34、质与细节,3,2,2.园林 架空层园林 商业裙楼屋顶园林,3,3.公共空间 入口 入户大堂 电梯厅,4,4.其他配套 地下车库 星级物管,伍 商业定位方向,项目基本情况 区域商业分析 区域商业业态研究 商业定位方向,强大的华强北！,项目本体分析：华强北商圈、大体量、昭示性强、地铁口本项目商业优势明显，依托区位优势，具备较大的可为空间,占地:13917m2 退红线后: 10200m2 容积率： 6.32 总建筑面积：88000平米 住宅60000m2,商业28000m2，其中北地块21000m2，南地块7000m2 建筑限高：= 100米 建筑密度：60%,华强北中大型商业总经营面积为99万平米

35、，总商业店面数量125家。 电子专业市场面积占53%，是华强北商圈主导业态。 零售百货、餐饮娱乐两种业态面积近50%，其规模与特色也是促进商圈发展的重要力量。,区域分析：紧贴“华强北”名片，站在巨人的肩膀上才能看得更高！本项目应依托并充分放大华强北区域优势！,百货商场：品牌与规模主导，需要强大经营团队，形成市场进入壁垒。茂业百货一枝独大，其他百货市场已趋向低端化、边缘化，经营困难。,紫荆城许多店铺都是厂家在这里开店的，现在厂家也不好做了，而且许多外贸产品也在挤压我们的空间 紫荆城 经营商户 曼哈业态有点乱，而且说高端不也不高端，说档次不高也还可以，价格又比较高，导致经营一般，人气不够 曼哈 经

36、营商户,业态分析,主题商场与外贸市场：统一业态或主题化规划，全部只租不售。业态以服装、小百货类为主。,女人世界 开业时间：1995年11月 营业面积：11000多平方米 商场格局：共分五层，一层为珠宝饰品城；二楼为妇女儿童城；三层为时装精品城；四层为品牌女装、品牌男装、中老年装；五层为皮鞋、皮具、美容、美发等。 只租不售 一楼租金：约1000-1500元/平米.月,NICO-女人世界名店 开业时间：2004年3月 营业面积： 11000 多平方米 商业格局：1-4层，一楼为国际时尚名店，二楼为都会精品名店，三楼为潮流休闲名店，四楼为个性服饰 只租不售，品牌运营 一楼租金：约1000-1500元

37、/平米.月,开业时间： 1999 年 7 月 营业面积： 6000 平方米 只租不售 一楼租金：1000-1500元/平/月,业态分析,电子市场：电子专业市场东扩（电子元器件往西、数码和通讯市场往东）以华强北路为中轴，华强广场、新亚洲二期等的入市，电子元器件向西部集中。明通、桑达、龙胜、高科德在华发北路的开业，数码通讯产品市场迅速汇集在华发北路，向东扩张态势明显。,本项目,业态分析,电子市场经营规模正在做强做大，对外侵蚀零售商业领地,2007年电子专业市场放量的原因：政府引导的市场行为 2006年4月21日，深圳市人民政府印发了深圳市商业网点规划(20062010) 的通知，规划中明确将华强北

38、商圈升级为市级商圈。 其功能定位为：重点发展百货店、专业店、专卖店等零售业态，提供消费类电子产品、家用电器、时装、化妆品、珠宝首饰、钟表等商品的零售服务，品类丰富的餐饮服务，以及电子元器件批发服务。市场定位：提供时尚实惠的中高档商品和服务。主要消费群体是中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商。,业态分析,华强北电子专业市场条柜（1.2米）月租金主要在1500-3000元，铺位、房间（4-25平米）月租金价格主要在7000-10000元/月之间。,租金情况面积区间小，租金价格较高，利润空间大,业态分析,电子专业市场租金增长情况,业态分析,专业市场 2007年 2008年 2009年 万商电子 8% 3% 6% 赛博数码 8% 2% 5% 华强 8% 3% 5% 远望 7% 3% 6% 明通