湖北陆地港房地产开发管理制度大全

湖北陆地港房地产开发管理制度大全一、总则1.目的本管理制度旨在规范湖北陆地港房地产开发项目的各项流程，确保项目顺利推进，实现项目的预期目标，提高公司的经济效益和社会效益。2.适用范围本制度适用于湖北陆地港房地产开发有限公司所有房地产开发项目，包括项目的策划、规划、设计、施工、销售、交付及售后服务等全过程。3.基本原则合法合规原则：严格遵守国家法律法规及相关政策要求，依法开展房地产开发活动。质量第一原则：牢固树立质量意识，确保项目质量达到行业标准和合同要求。成本控制原则：在保证项目质量和进度的前提下，合理控制成本，提高项目的经济效益。进度保障原则：制定科学合理的项目进度计划，确保项目按时交付使用。风险管理原则：对项目开发过程中的各类风险进行识别、评估和控制，降低风险损失。二、项目前期管理1.项目立项市场调研：对房地产市场进行全面调研，分析市场需求、竞争态势、政策环境等，为项目立项提供依据。项目可行性研究：组织专业人员对项目的技术、经济、环境等方面进行可行性研究，编制可行性研究报告。立项审批：将可行性研究报告报公司决策层审批，经批准后办理项目立项手续。2.土地获取土地信息收集：通过多种渠道收集土地出让信息，筛选符合公司发展战略的土地项目。土地评估：对拟获取的土地进行评估，包括土地价格、地理位置、周边配套等，确定合理的土地报价。土地竞拍：参与土地竞拍活动，按照竞拍程序和规则进行报价，争取获取土地使用权。土地合同签订：与土地出让方签订土地出让合同，明确双方的权利和义务。3.规划设计规划设计委托：选择具有相应资质和经验的设计单位，签订规划设计合同，明确设计要求和时间节点。规划方案制定：设计单位根据项目定位和要求，制定规划方案，包括总平面图、效果图、户型图等。规划方案评审：组织公司内部相关部门及专家对规划方案进行评审，提出修改意见，确保规划方案符合公司要求和市场需求。施工图设计：根据评审通过的规划方案，进行施工图设计，确保施工图纸的准确性和完整性。设计变更管理：严格控制设计变更，如因特殊原因需要变更设计，必须按照规定的程序进行审批，并及时通知相关部门。三、项目工程管理1.工程招标招标计划制定：根据项目进度计划，制定工程招标计划，明确招标范围、招标方式、招标时间等。招标代理委托：选择具有相应资质的招标代理机构，签订招标代理合同，委托其办理招标相关事宜。招标文件编制：招标代理机构根据招标要求编制招标文件，明确招标项目的技术规格、商务条款、评标标准等。投标单位资格审查：对报名参加投标的单位进行资格审查，确保投标单位具备相应的资质和能力。开标评标定标：组织开标、评标活动，按照评标标准确定中标单位，签订工程承包合同。2.工程施工管理施工组织设计审核：施工单位编制施工组织设计，报监理单位和建设单位审核，确保施工组织设计合理可行。工程进度管理：建立工程进度跟踪机制，定期检查工程进度，及时解决影响进度的问题，确保工程按时完成。工程质量管理：建立质量管理体系，加强对施工过程的质量控制，严格执行质量检验制度，确保工程质量符合标准要求。工程安全管理：制定安全管理制度，加强施工现场的安全管理，定期进行安全检查，消除安全隐患，确保施工安全。工程成本管理：严格控制工程成本，加强对工程变更、签证的管理，及时审核工程进度款，确保工程成本不超预算。工程协调管理：加强与施工单位、监理单位、设计单位等相关方的协调沟通，及时解决工程中出现的问题，确保工程顺利进行。3.工程竣工验收竣工验收准备：工程竣工后，施工单位整理工程竣工资料，申请竣工验收。建设单位组织相关部门对工程进行预验收，对发现的问题及时整改。竣工验收组织：建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位等相关方进行竣工验收，对工程质量、工程资料等进行全面检查。竣工验收备案：工程竣工验收合格后，建设单位按照规定办理竣工验收备案手续。四、项目销售管理1.销售策划市场定位：根据项目特点和市场需求，确定项目的市场定位，包括目标客户群体、产品定位、价格定位等。销售策略制定：制定销售策略，包括销售渠道、促销活动、销售进度计划等。销售团队组建：组建专业的销售团队，进行销售培训，提高销售团队的业务能力和服务水平。2.销售执行销售现场管理：规范销售现场的布置和管理，营造良好的销售氛围。客户接待与服务：热情接待客户，为客户提供专业的咨询服务，解答客户疑问，处理客户投诉。销售合同签订：按照销售流程与客户签订销售合同，明确双方的权利和义务。销售统计与分析：定期对销售数据进行统计和分析，及时调整销售策略，确保销售目标的实现。3.销售后期管理合同备案与产权办理：及时办理销售合同备案手续，协助客户办理产权登记手续。客户关系维护：定期回访客户，了解客户需求，提供售后服务，维护良好的客户关系。五、项目成本管理1.成本预算编制成本预算依据：根据项目规划设计方案、工程建设标准、市场价格信息等，编制项目成本预算。成本预算内容：包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。成本预算审核：组织相关部门对成本预算进行审核，确保成本预算的合理性和准确性。2.成本控制成本控制目标分解：将成本控制目标分解到各个部门和岗位，明确各部门和岗位的成本控制职责。成本控制措施：采取限额设计、招标控制价、合同管理、工程变更控制、成本核算与分析等措施，严格控制项目成本。成本动态监控：定期对项目成本进行动态监控，及时发现成本偏差，采取有效措施进行调整。3.成本核算与分析成本核算：按照规定的成本核算方法和程序，对项目成本进行核算，及时准确地反映项目成本支出情况。成本分析：定期对项目成本进行分析，找出成本控制的薄弱环节，提出改进措施，为后续项目成本管理提供参考。六、项目风险管理1.风险识别风险识别方法：采用问卷调查、头脑风暴、德尔菲法等方法，对项目开发过程中的各类风险进行识别。风险识别内容：包括政策风险、市场风险、技术风险、工程风险、财务风险、法律风险等。2.风险评估风险评估指标：建立风险评估指标体系，包括风险发生的可能性、风险影响程度等。风险评估方法：采用定性与定量相结合的方法，对识别出的风险进行评估，确定风险等级。3.风险应对风险应对策略：根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略，包括风险规避、风险减轻、风险转移、风险接受等。风险应对措施：针对不同的风险应对策略，采取相应的措施，如加强政策研究、优化市场定位、选择可靠的合作伙伴、购买保险等。七、项目文档管理1.文档分类与编号文档分类：将项目文档分为项目前期文件、工程文件、销售文件、成本文件、风险管理文件等类别。文档编号：为每个文档编制唯一的编号，便于文档的管理和查询。2.文档收集与整理文档收集：明确各部门和岗位的文档收集职责，及时收集项目开发过程中产生的各类文档。文档整理：对收集到的文档进行整理，按照分类和编号要求进行归档，确保文档的完整性和规范性。3.文档保管与借阅文档保管：建立文档保管制度，指定专人负责文档的保管，确保文档的安全。文档借阅：严格控制文档的借阅，办理借阅手续，明确借阅期限和归还要求，确保文档的及时归还。八、附则1.制度解释本制度由