深圳市宝安区物业管理实施办法34

深圳市宝安区物业管理实施办法34一、总则（一）目的与依据为了规范深圳市宝安区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等法律法规，结合宝安区实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于宝安区行政区域内的物业管理活动，包括住宅、商业、办公、工业等各类物业的管理。（三）基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，实行公开、公平、公正的市场竞争机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理水平。二、业主及业主大会（一）业主定义本办法所称业主，是指依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。（二）业主权利与义务1.权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。2.义务遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。（三）业主大会的成立1.筹备组符合成立业主大会条件的，街道办事处（以下简称街道办）应当在收到建设单位或者业主书面报告之日起30日内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办代表担任。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。业主代表由街道办组织业主推选产生。2.筹备工作筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并将筹备工作报告向业主公示。筹备组应当做好以下筹备工作：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。（四）业主大会的职责1.制定和修改管理规约、业主大会议事规则；2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；3.筹集和使用专项维修资金；4.改建、重建建筑物及其附属设施；5.选聘和解聘物业服务企业；6.决定本物业管理区域内关于业主共有部分的使用、收益方案；7.决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造方案；8.决定改变共有部分的用途；9.决定利用共有部分从事经营活动；10.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（五）业主大会会议1.会议形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2.表决规则业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、业主委员会（一）业主委员会的组成与任期1.组成业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.任期业主委员会任期为3至5年，具体由业主大会议事规则规定。业主委员会委员可以连选连任。（二）业主委员会的职责1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会的工作规则1.会议制度业主委员会应当定期召开会议，会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，可以委托副主任召集和主持。经1/3以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。2.印章管理业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按照业主大会议事规则使用。使用业主委员会印章，应当经业主委员会主任签字同意，并记录在案。（四）业主委员会的变更与终止1.变更业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的；丧失民事行为能力的；依法被限制人身自由的；不履行委员职责的；利用委员资格谋取私利的；拒不履行业主义务的；业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会的财物交还给业主委员会。2.终止业主委员会有下列情形之一的，由街道办责令限期改正，逾期不改正的，予以解散：不按照本办法规定组织召开业主大会会议的；不按照业主大会议事规则履行职责的；违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。四、物业服务企业（一）资质管理在宝安区从事物业管理活动的物业服务企业，应当按照国家有关规定取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。（二）物业服务合同1.合同签订建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2.合同内容物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（三）物业服务企业的职责1.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；2.制定物业管理区域内的物业管理方案，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、维护和管理，环境卫生和绿化养护管理，公共秩序维护、安全防范等事项的方案；3.建立健全物业管理区域内的各项管理制度；4.协助做好物业管理区域内的安全防范工作；5.对业主和物业使用人违反管理规约和物业管理区域内规章制度的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；6.定期公布物业管理区域内服务费用收支情况；7.接受业主、业主大会、业主委员会的监督；8.法律、法规规定的其他职责。五、物业的使用与维护（一）物业使用规范1.业主和物业使用人应当按照规划用途使用物业。2.不得擅自改变建筑物及其附属设施的用途。3.不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。4.不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。（二）物业维修养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护。2.业主专有部分的维修、养护，由业主负责。业主专有部分出现安全隐患，对公共安全、公共利益造成损害的，业主应当及时维修养护，相关业主和物业服务企业应当予以配合。3.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家和本市的有关规定在专项维修资金中列支。专项维修资金不足的，由业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊。（三）专项维修资金管理1.专项维修资金的交存业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。建设单位应当按照物业建筑安装工程每平方米造价5%至8%的比例，在办理物业承接查验手续时，一次性向区专项维修资金管理机构交存专项维修资金。2.专项维修资金的使用专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。六、监督管理（一）政府监管部门职责1.区住房和建设局负责指导、监督宝安区物业管理活动，制定物业管理相关政策，对物业服务企业资质进行管理，处理物业管理投诉和纠纷等。2.街道办负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷等。（二）行业协会自律宝安区物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，促进物业服务企业提高服务质量，维护物业服务企业合法权益。（三）投诉处理与纠纷调解1.投诉处理业主、物业使用人对物业管理活动中的违法行为或者服务质量问题，可以向区住房和建设局、街道办或者其他有关部门投诉。接到投诉的部门应当及时处理，并将处理结果告知投诉人。2.纠纷调解业主与物业服务企业之间、业主与业主之间因物业管理活动产生的纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。街道办应当建立物业管理纠纷调解机制，及时调解物业管理纠纷。七、法律责任（一）业主、物业使用人的法律责任1.业主、物业使用人违反管理规约和物业管理区域内规章制度的，应当承担相应的违约责任。给其他业主、物业使用人或者物业服务企业造成损失的，应当依法承担赔偿责任。2.业主、物业使用人违反本办法规定，擅自改变物业用途、占用挖掘道路场地、利用共用部位设施设备经营等，由相关部门责令限期改正，恢复原状，并处以罚款；给其他业主、物业使用人或者物业服务企业造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）业主委员会的法律责任业主委员会违反本办法规定，不履行职责或者侵害业主合法权益的，由街道办责令限期改正；逾期不改正的，予以解散，并由责任人依法承担赔偿责任。（三）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反物业服务合同约定，或者违反有关法律、法规、规章规定以及本办法规定，不履行或者不当履行物业服务义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.物业服务企业有下列情形之一的，由区住房和建设局责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：挪用专项维修资金的；将物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的