合肥市住宅小区物业服务收费管理办法-2

合肥市住宅小区物业服务收费管理办法_2一、总则（一）目的与依据为规范合肥市住宅小区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于合肥市行政区域内住宅小区物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费标准（一）收费形式物业服务收费根据不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。（二）政府指导价标准制定1.市价格主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定本市普通住宅前期物业服务收费基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。2.物业服务等级标准按照国家和省有关规定，结合本市实际情况分为一级、二级、三级、四级和五级，各等级的服务内容和质量要求明确。3.普通住宅前期物业服务收费基准价根据物业服务等级确定，浮动幅度在基准价基础上上下浮动不超过[X]%。具体收费标准由物业服务企业在规定的浮动幅度内与建设单位协商确定，并在前期物业服务合同中约定。（三）市场调节价确定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定，并在物业服务合同中约定。2.业主大会成立前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，约定前期物业服务收费标准。三、物业服务收费构成（一）物业服务成本物业服务成本构成一般包括以下部分：1.人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用。3.绿化养护费用。4.清洁卫生费用。5.秩序维护费用。6.办公费用。7.物业服务企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。（二）法定税费物业服务企业应当按照国家和地方有关规定缴纳税费。（三）合理利润合理利润是物业服务企业在提供服务过程中应获取的收益，根据不同的物业服务收费形式确定。1.实行政府指导价的普通住宅前期物业服务，合理利润按照不超过物业服务成本的[X]%确定。2.实行市场调节价的物业服务收费，合理利润由业主大会与物业服务企业协商确定。四、物业服务收费计费方式（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。采用酬金制的，物业服务企业应当在每年第一季度向业主大会或者全体业主公布上一年度物业服务资金的收支情况，并接受业主监督。五、物业服务收费的收取与管理（一）收费起始时间1.已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。2.物业交付后，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。（二）收取方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体方式由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以通过委托银行代收、上门收取等方式收取物业服务费用。业主也可以通过物业服务企业提供的其他合法途径交纳物业服务费用。（三）费用变更1.实行政府指导价的物业服务收费标准调整，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务成本变动情况等适时调整，并向社会公布。2.实行市场调节价的物业服务收费标准调整，物业服务企业应当在调整前[X]日将调整内容告知业主，并在物业服务区域内显著位置公示。业主对调整有异议的，应当与物业服务企业协商解决。（四）费用管理1.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，明码标价，在物业服务区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息，接受业主监督。2.物业服务企业应当建立健全财务管理制度，严格按照国家和地方有关规定进行财务核算，规范使用物业服务费用。3.业主大会成立后，业主委员会可以根据业主大会的决定，按照有关规定对物业服务费用的收支情况进行监督检查。六、物业服务收费的相关规定（一）停车收费1.住宅小区内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本小区业主、物业使用人的需要。2.利用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业服务企业可以收取停车管理服务费，具体收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定。3.建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主、物业使用人。其收费标准按照市场调节价执行。（二）二次供水收费1.物业服务区域内二次供水设施运行、维护费用，应当单独计量，按照价格主管部门核定的标准向业主分摊收取。2.二次供水设施委托专业单位运行、维护的，专业单位应当按照价格主管部门核定的收费标准向物业服务企业收取费用，物业服务企业不得向业主重复收取。（三）装饰装修管理收费物业服务企业对业主或者物业使用人的房屋装饰装修活动进行管理，可以按照约定收取装饰装修管理服务费。装饰装修管理服务费的具体标准由物业服务企业与业主协商确定，并在物业服务合同中约定。（四）代收费用物业服务企业接受委托代收水、电、气、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。七、物业服务收费的监督管理（一）部门职责1.市价格主管部门负责会同市房地产行政主管部门对本市物业服务收费行为进行监督管理，依法查处价格违法行为。2.市房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，规范物业服务企业经营行为。3.其他相关部门按照各自职责，做好物业服务收费的监督管理工作。（二）投诉处理1.业主、物业使用人或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向物业服务企业查询，也可以向价格主管部门或者房地产行政主管部门投诉。2.价格主管部门、房地产行政主管部门接到投诉后，应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。（三）信用管理建立物业服务企业信用档案制度，将物业服务企业的服务质量、收费行为等纳入信用评价体系，向社会公布。对违反本办法规定的物业服务企业，依法予以信用惩戒。八、法律责任（一）业主及物业使用人责任业主或者物业使用人违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。（二）物业服务企业责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门按照《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律法规予以处罚：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；不按照规定明码标价的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制或者变相强制服务并收费的；其他价格违法行为。2.物业服务企业违反本办法规定，不履行物业服务合同约定，导致服务质量下降的，由房地产行政主管部门责令其限期整改；逾期不整改的，按照有关规定予以处理。（三）建设单位责任建设单位违反本办法规定，未通过公开招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部