张美英与鞍山凯圣置业有限公司商品房预售合同纠纷一案

张美英与鞍山凯圣置业有限公司商品房预售合同纠纷一案摘要：本案例聚焦于张美英与鞍山凯圣置业有限公司之间的商品房预售合同纠纷。通过对案件事实、争议焦点及法院审理过程和判决结果的详细阐述，分析了此类纠纷中涉及的法律问题及处理方式，旨在为类似案件提供参考和启示。

一、引言随着房地产市场的蓬勃发展，商品房预售合同纠纷日益增多。此类纠纷不仅关系到购房者与开发商的切身利益，也对房地产市场的健康稳定发展产生影响。张美英与鞍山凯圣置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，具有一定的典型性，值得深入研究。

二、案件当事人及基本事实（一）当事人信息原告：张美英，[具体身份信息]被告：鞍山凯圣置业有限公司，统一社会信用代码[具体代码]，住所地[公司地址]，法定代表人[法定代表人姓名]。

（二）基本事实20[具体年份]，张美英与鞍山凯圣置业有限公司签订了《商品房预售合同》。合同约定，张美英购买鞍山凯圣置业有限公司开发建设的位于[楼盘名称及具体地址]的商品房一套，房屋建筑面积为[X]平方米，单价为每平方米[X]元，总价款为[X]元。

合同对付款方式、交房时间、房屋质量标准等事项均作出了明确约定。付款方式为首付[X]元，剩余款项通过银行贷款支付。交房时间为20[预计交房年份]年[X]月[X]日前。

张美英按照合同约定支付了首付款，并办理了银行贷款手续，将购房款足额支付给了鞍山凯圣置业有限公司。然而，到了合同约定的交房时间，鞍山凯圣置业有限公司却未能按时交房。经张美英多次催促，鞍山凯圣置业有限公司给出的交房时间一再拖延。

不仅如此，张美英在了解房屋建设情况过程中，发现该房屋存在一些质量问题，如墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等。张美英认为鞍山凯圣置业有限公司的行为严重违反了合同约定，损害了其合法权益，遂向法院提起诉讼，要求鞍山凯圣置业有限公司承担违约责任，支付逾期交房违约金，并对房屋质量问题进行整改。

三、争议焦点（一）逾期交房违约金的计算及支付问题张美英认为，根据合同约定，鞍山凯圣置业有限公司逾期交房应按照每日[X]元的标准支付违约金。截至起诉时，逾期交房已达[X]天，违约金数额应为[X]元。鞍山凯圣置业有限公司则辩称，逾期交房是由于不可抗力因素导致的，如恶劣天气、政府政策调整等，不应承担违约责任，即使承担违约责任，违约金标准过高，请求法院予以调整。

（二）房屋质量问题的责任认定及处理方式张美英主张鞍山凯圣置业有限公司交付的房屋存在质量问题，严重影响了其正常使用，鞍山凯圣置业有限公司应承担整改责任，并赔偿因房屋质量问题给自己造成的损失。鞍山凯圣置业有限公司承认房屋存在部分质量问题，但认为这些问题属于一般质量瑕疵，不影响房屋的基本使用功能，只同意进行简单维修，不同意承担赔偿责任。

四、法院审理过程（一）证据提交1.原告证据张美英向法院提交了以下证据：《商品房预售合同》，证明双方的合同关系及各项约定内容。首付款支付凭证及银行贷款还款记录，证明其已足额支付购房款。房屋质量问题照片及视频资料，显示房屋墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等情况。与鞍山凯圣置业有限公司工作人员沟通交房及房屋质量问题的聊天记录和通话记录，证明其多次催促交房及反映房屋质量问题的事实。2.被告证据鞍山凯圣置业有限公司提交了以下证据：政府部门发布的关于恶劣天气及相关政策调整的文件，证明逾期交房是不可抗力因素导致。房屋质量检测报告，称检测结果显示房屋质量虽存在一些问题，但不影响主体结构安全和基本使用功能，属于一般质量瑕疵。维修记录及维修方案，表明公司一直在对房屋质量问题进行处理，并提出了相应的维修方案。

（二）庭审质证在庭审过程中，双方对对方提交的证据进行了质证。1.对于张美英提交的证据，鞍山凯圣置业有限公司对《商品房预售合同》、首付款支付凭证及银行贷款还款记录的真实性、关联性和合法性均无异议。但对房屋质量问题照片及视频资料的真实性表示认可，但认为不能证明房屋质量问题严重影响正常使用；对聊天记录和通话记录的真实性无异议，但认为不能以此认定公司应承担全部责任。2.对于鞍山凯圣置业有限公司提交的证据，张美英对政府部门发布的文件真实性无异议，但认为不能充分证明逾期交房完全是不可抗力所致；对房屋质量检测报告的真实性有异议，认为该检测报告是公司自行委托，检测结果不客观；对维修记录及维修方案表示认可公司进行了维修处理，但认为不能免除其对房屋质量问题应承担的全部责任。

（三）法院调查及认定1.关于逾期交房原因法院经调查核实，政府部门发布的恶劣天气及政策调整文件确实对工程进度产生了一定影响，但鞍山凯圣置业有限公司在施工过程中也存在一定的管理不善问题，导致逾期交房不完全是不可抗力因素造成。法院认定鞍山凯圣置业有限公司存在逾期交房的违约行为。2.关于房屋质量问题法院委托专业的房屋质量鉴定机构对涉案房屋进行重新鉴定。鉴定机构出具的鉴定报告显示，房屋墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等问题确实存在，且这些问题对房屋的正常使用功能造成了一定影响，不属于一般质量瑕疵。法院据此认定鞍山凯圣置业有限公司交付的房屋存在质量问题，应承担相应责任。

五、法院判决结果（一）逾期交房违约金的判决法院认为，鞍山凯圣置业有限公司逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金。虽然公司提出不可抗力抗辩，但法院综合考虑实际情况，认定其抗辩理由部分成立。根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情调整违约金标准，按照每日[X]元的[X]%计算违约金。经计算，鞍山凯圣置业有限公司应向张美英支付逾期交房违约金[X]元。

（二）房屋质量问题的判决对于房屋质量问题，法院判决鞍山凯圣置业有限公司应在判决生效之日起[X]日内对房屋质量问题进行整改，直至符合合同约定的质量标准。整改费用由鞍山凯圣置业有限公司承担。同时，考虑到房屋质量问题给张美英造成的一定损失，法院酌情判令鞍山凯圣置业有限公司赔偿张美英损失[X]元。

六、案例分析（一）关于逾期交房违约金问题1.合同约定的重要性在商品房预售合同纠纷中，合同约定是确定双方权利义务的关键依据。本案中，双方在合同中明确约定了逾期交房违约金的计算标准，这为法院判决提供了重要参考。购房者在签订合同时，应仔细审查合同条款，确保对自身权益的保护条款明确具体。2.不可抗力因素的认定不可抗力是法定的免责事由，但在司法实践中，对于不可抗力的认定较为严格。开发商主张不可抗力导致逾期交房，需提供充分的证据证明其不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，法院综合考虑各种因素，认定开发商虽有不可抗力因素影响，但自身管理不善也有责任，故未完全免除其违约责任。3.违约金调整的考量因素当开发商认为违约金标准过高请求调整时，法院会根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量。法院会考虑合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益、实际损失等因素。本案中，法院酌情调整违约金标准，既维护了购房者的合法权益，也兼顾了开发商的合理诉求。

（二）关于房屋质量问题1.质量鉴定的作用在房屋质量问题争议中，专业的质量鉴定机构出具的鉴定报告具有重要证明力。本案中，法院委托专业鉴定机构重新鉴定，确定了房屋质量问题的实际情况，为判决提供了科学依据。购房者在发现房屋质量问题时，应及时采取措施，通过合法途径委托专业机构进行鉴定，以维护自身权益。2.开发商的质量责任开发商作为房屋的建设者，对房屋质量负有法定责任。交付的房屋不符合合同约定的质量标准，开发商应承担整改责任，并赔偿购房者因此遭受的损失。本案中，法院判决开发商对房屋质量问题进行整改并赔偿损失，体现了对购房者权益的充分保护。3.质量问题与使用功能的关系判断房屋质量问题是否严重影响正常使用功能是确定开发商责任的重要因素。一般质量瑕疵与严重影响使用功能的质量问题在责任承担上有所不同。本案中，经鉴定房屋质量问题对正常使用功能造成影响，开发商承担了较重的责任。

七、启示与建议（一）对购房者的启示1.签订合同要谨慎购房者在签订商品房预售合同时，应仔细阅读合同条款，对涉及自身权益的关键内容，如交房时间、逾期交房违约金、房屋质量标准等要明确约定，确保合同条款公平合理，避免模糊不清或对自身不利的条款。2.及时关注房屋建设进度和质量购房者应通过合理途径及时了解房屋建设进度，在交房前仔细查验房屋质量。发现问题要及时与开发商沟通，并留存相关证据，如照片、视频、聊天记录等，以便在发生纠纷时能够有力维护自己的权益。3.依法维权当自身权益受到侵害时，购房者要保持冷静，通过合法途径解决纠纷。可以先与开发商协商解决，协商不成的，及时向法院提起诉讼，借助法律武器维护自己的合法权益。

（二）对开发商的建议1.加强施工管理开发商应加强施工过程中的管理，合理安排工期，提高施工效率，尽量减少因自身原因导致的逾期交房等违约行为。同时，要严格把控工程质量，建立健全质量管理体系，确保交付的房屋符合合同约定和相关质量标准。2.诚信经营开发商在经营过程中应秉持诚信原则，如实告知购房者房屋相关情况，不得隐瞒或虚假宣传。对于合同约定的各项义务，要严格履行，避免因违约行为引发纠纷，损害自身声誉和市场形象。3.积极应对纠纷当与购房者发生纠纷时，开发商应积极主动地与购房者沟通协商，寻求合理的解决方案。对于确实存在的问题，要勇于承担责任，及时整改处理，避免矛盾激化，通过合法合理的方式解决纠纷，维护良好的合作关系。

（三）对房地产市场监管的思考1.加强预售合同备案管理房地产管理部门应进一步加强商品房预售合同备案管理，确保合同内容真实、规范、合法，保障购房者和开发商的合法权益。同时，要建立健全合同备案信息查询系统，方便购房者查询合同备案情况，增强合同的透明度。2.强化房屋质量监管相关监管部门应加大对房屋质量的监管力度，在房屋建设、验收等环节严格把关，督促开发商履行质量责任。对于质量不达标的房屋，要责令开发商整改，整改合格后方可交付使用，从源头上减少房屋质量问题纠纷的发生。3.完善纠纷解决机制建立健全多元化的房地产纠纷解决机制，除了诉讼和仲裁外，鼓励通过调解等方式解决纠纷。可以设立专门的房地产纠纷调解机构，为购房者和开发商提供便捷、高效、公正的纠纷解决平台，降低纠纷解决成本，促进房地产市场的和谐稳定发展。

八、结论张美英与鞍山凯圣置业有限公司商品房预售合同纠纷一