南京市物业收费管理实施办法

南京市物业收费管理实施办法一、总则（一）目的与依据为了加强本市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理活动。

本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。

（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。2.实行政府指导价的物业服务收费，由市、区价格主管部门会同物业行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定，并在物业服务合同中约定。

（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定。

三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用，是指管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3.绿化养护费用；4.清洁卫生费用；5.秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

四、普通住宅前期物业服务收费标准（一）物业服务等级划分普通住宅前期物业服务等级分为一级、二级、三级、四级和五级，具体标准按照《南京市普通住宅物业服务等级标准》执行。

（二）各等级收费标准1.一级物业服务：基准价为每月每平方米[X]元，浮动幅度为上下[X]%。2.二级物业服务：基准价为每月每平方米[X]元，浮动幅度为上下[X]%。3.三级物业服务：基准价为每月每平方米[X]元，浮动幅度为上下[X]%。4.四级物业服务：基准价为每月每平方米[X]元，浮动幅度为上下[X]%。5.五级物业服务：基准价为每月每平方米[X]元，浮动幅度为上下[X]%。

物业服务企业可以根据物业服务合同约定，按照物业服务等级标准提供相应服务，并按照规定的收费标准收取费用。但不得只收费不服务或者多收费少服务。

五、物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取主体物业服务收费由物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主收取。

（二）缴纳时间业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额缴纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

（三）预收期限物业服务企业可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。

（四）逾期缴费处理业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并按照合同约定收取违约金。

经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

七、物业服务收费的变更与调整（一）变更条件物业服务合同有效期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。但出现下列情形之一的，物业服务企业可以与业主委员会协商，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，适当调整物业服务收费标准：1.因政府指导价标准调整的；2.因物业服务成本变动超过[X]%的；3.因物业服务内容、服务等级发生变化的；4.法律、法规规定的其他情形。

（二）调整程序物业服务企业应当在拟调整物业服务收费标准前，将调整理由、项目、标准、方式等内容在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于[X]日。

公示期满后，物业服务企业应当将调整方案书面告知业主委员会，并按照规定报价格主管部门和物业行政主管部门备案。

业主委员会应当就调整方案征求业主意见，并将征求意见情况及时反馈给物业服务企业。

八、物业服务收费的监督管理（一）部门职责1.价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.物业行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，规范物业服务企业行为。3.其他有关部门按照各自职责，依法做好物业服务收费的相关监督管理工作。

（二）监督检查内容1.物业服务企业是否按照物业服务合同约定的内容和标准提供服务；2.物业服务收费是否符合规定的收费标准和计费方式；3.物业服务企业是否按照规定实行明码标价；4.物业服务企业是否将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；5.物业服务企业是否存在只收费不服务或者多收费少服务等行为；6.其他违反物业服务收费管理规定的行为。

（三）投诉处理业主、业主大会、业主委员会或者物业使用人对物业服务企业的服务质量、收费标准等有异议的，可以向物业服务企业提出意见，也可以向业主委员会、物业行政主管部门或者价格主管部门投诉。

接到投诉的部门应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。

九、其他规定（一）停车收费1.物业管理区域内的机动车停放服务收费实行政府指导价或市场调节价。2.利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当由业主大会决定是否收取停车费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取停车费的，停车费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取，单独列账。3.对业主拥有产权或使用权的车库、车位，物业服务企业可以收取停车管理服务费，具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

（二）代收费用物业服务企业接受委托代收水、电、气、通讯、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

（三）装饰装修管理服务收费物业服务企业可以按照约定向业主或者物业使用人收取装饰装修管理服务费用，具体收费标准由双方在物业服务合同中约定。

物业服务企业应当在业主或者物业使用人办理装饰装修手续前，将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并与其签订装饰装修管理服务协议。

（四）特约服务收费物业服务企业可以根