基于海南自贸港建设背景下的房地产业发展现状与对策研究

基于海南自由贸易港建设背景下的海南省房地产业的发展现状与策略研究目录一、引言 1二、海南自贸港房地产产业的现状分析 1（一）海南省房地产业发展的历程 1（二）海南自贸港房地产的现状分析 21.土地市场 22.地产的布局及产品定位现状 32.投资供应现状 4（三）海南自贸港房产的现状分析 51.房地产销售现状分析 52.投资结构分析 53.房地产产品差异分析 6三、海南自贸港房地产业存在的问题 6（一）房价与收入脱节，居民可负担小 6（二）企业开发经营不规范 6（三）发展趋势两级化 7（四）配套体系有待完善，品质仍需提高 7四、海南自贸港房地产业问题的对策 7（一）政府要发挥好宏观调控的作用 7（二）金融机构要支持房地产发展 8（三）企业要因地制宜，注重创新 8结语 10参考文献 11致谢 12摘要：海南自由贸易港建设为海南省房地产业带来了广阔的发展空间：政策的支持，基础设施的提升，新兴产业的发展都为海南省房地产业的发展提供了有了的支撑。但同时也对其发展带来了巨大的挑战。本文纵观海南房地产发展历程，针对海南自贸港房地产的现状进行了深度分析，进而指出海南自贸港房地产业在土地供应情况、投资总量、投资结构以及产品定位等方面存在的问题。最后，本文提出了政府要发挥主导作用，金融机构要积极支持，产企业应根据当地需求、规范诚信经营以及利用新兴手段进行销售推广等一系列对策。关键词：海南自贸港；房地产业；发展现状；问题对策引言海南省作为中国最南端的大岛，自1988年被定位为经济特区以来，其经济和社会发展便步入了快车道。海南省房地产业在当地经济中扮演了非常重要的角色。作为旅游和服务业的重要支柱之一，房地产业直接关联到旅游基础设施如酒店、度假村的建设，以及住宅和商业设施的开发，这些都是支撑海南省经济发展和吸引外来投资的关键因素。随着海南自贸港建设的推进，房地产业不仅支持了本地的城市化和现代化进程，也成为促进区域经济增长、增加就业和推动社会综合发展的重要驱动力。近年来，随着2018年中国中央政府对海南全岛深化改革的支持，并逐步建设自由贸易试验区以及中国特色的自由贸易港的宏伟蓝图的揭晓，海南省迎来了前所未有的历史发展机遇。在此背景下，海南省的房地产市场面临着重大的转型和升级机遇，同时也面临诸多挑战。如何借助自由贸易港的建设契机，推动海南省房地产的持续健康发展，成为了学术界和产业界研究的重要课题。本文试图探讨在自由贸易港建设的大背景下，海南省房地产发展的新策略和方向。首先，文章将分析海南房地产发展现状。其次，文章根据现状的分析发现海南房地产业面临的问题。最后，本文将就如何建立和完善配套政策、法规体系以及房企该如何适应市场的发展，提出具有针对性的建议，以确保海南省房地产市场能够在自由贸易港政策的指导下，实现可持续、健康发展，为海南省乃至全国的经济发展作出贡献。海南自贸港房地产的现状分析（一）海南省房地产业发展的历程海南省的房地产业可以分为六个阶段，首先是初期开发阶段。中国于1978年开始改革开放后，海南于1988年被设立为省，同时成为一个经济特区。此阶段以改革开放为动力，外来投资开始涌入海南，房地产市场逐渐兴起。然后到1990年代初的房地产热潮。由于特别政策的刺激，加之独特的热带岛屿气候，吸引了大量内地和外国投资者关注。海南出现了第一波房地产热潮，价格急剧上升，但终因市场泡沫、政策调控等原因导致了1993年的房地产市场崩溃。后来经历泡沫破灭后的调整期（1990年代中期至2000年代初），市场陷入长期低迷状态。许多房地产项目搁浅，市场需求降低，价格水平大幅下降，海南经济也受到了较大影响。然后到了稳健复苏阶段（2000年代初至2010年代初），随着中国经济的持续发展，国内外资金再次流向房地产市场。特别是2008年金融危机后，政府的经济刺激政策和宽松的信贷环境又推动了房地产市场。这一时期海南的房地产市场规模、价格及成交量均有显著增长，市场渐趋稳定。后来经历调控转型期，2010年后，由于担忧房价过快上涨将导致市场过热和房地产泡沫，中国政府开始实行一系列调控政策，以稳定房地产市场。海南房地产市场也开始寻求转型，更多关注与热带岛屿旅游、养生等相结合的综合开发项目，并从简单的房产销售转向更加注重物业管理和后续服务。[1]直到2018年，海南的房地产业的发展进入新阶段，中央政府宣布支持海南全岛深化改革并逐步建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港，未来海南房地产市场面临新的发展机遇，同时也会伴随更加严格的市场监管。海南自贸港对房地产业的定位强调了市场的开放性和国际化方向，同时也对房地产市场提出了更高的质量和规划要求，不仅吸引国内外投资者，促进经济特区内的国际交流和合作，还直接增强了房地产市场的吸引力和竞争力。（二）海南自贸港地产的现状分析土地市场海南省作为中国的经济特区和自由贸易试验区，其房地产市场的发展一直备受关注。近年来，随着海南自贸港建设的加速推进，海南省的房地产市场也呈现出新的变化。表12015年-2023年海南省成交土地面积统计图数据来源：国信房地产信息网表1显示，在2018年实施在海南自贸港政策的前几年，海南省土地成交面积严重下滑，尤其从2016到2017年，土地成交面积从1036.91万m2下降到470.2万m2，可见房地产市场预期很差，开发商投资积极性不高。但是随着海南自贸港建设的推进，投资者对海南房地产市场的信心不断增强，土地需求增加，土地成交面积呈现出飞速增长趋势，在2020年出现新高，达到1157.11万m2，直到20年底发生疫情，土地成交面积才稍微下降，近三年土地成交面积较为稳定，波动不大。表22015年-2023年海南省成交土均价统计图数据来源：国信房地产信息网表2显示，自2016年海南实行“两个暂停”政策以来，海南调整供地规模，中部市县不再批新建外销房地产项目，库存紧张，房价上涨，导致2015年到2017年土地成交价格迅速增涨，2018年，海南相继建设了多个房地产项目，大量住宅和商业用地陆续投放市场。土地市场供应量大幅增加，这使得供需关系发生了逆转。供过于求价格大幅下降，2019年房地产市场预期被看好，土地价格迅速反弹，2020年受新冠疫情影响，市场预期变差，成交价格下降，2021年后，海南房地产市场预期较好，海南省土地成交均价整体较为稳定增长。地产的布局及产品定位现状跟据图1海南省主体功能区显示，海南省的的功能布局可概括成南北带动，两翼推进，中部发展，海南自贸港内部以海口、三亚、洋浦经济开发区等地为重点发展区，这些地区集中了大量的商业地产、旅游地产和工业地产项目。政府也在这些区域推动基础设施建设，优化商业环境，吸引国内外企业投资。海南中部地区热带自然资源丰富，主要以热带雨林为主，主要承担的生态效益职能，已被国家划为天然森林保护区。因此导致海南房地产中部地区发展缓慢，沿海地区房地产发展较快。[2]图1海南省主体功能分区图海南省东部沿海岸线一带是我国著名的旅游胜地。因此，旅游度假地产成为海南省房地产产品定位的重要组成部分。开发旅游度假地产，不仅可以满足国内外游客的住宿需求，还可以推动海南省旅游业的持续发展。海南省的中部气候宜人、生态环境优良，非常适合发展养生养老地产。开发养生养老地产，可以满足老年人对于高品质生活的需求，也可以推动海南省相关产业链的发展。除了旅游度假地产和养生养老地产，海南省还积极发展宜居地产，满足广大人民群众对于美好生活的向往。宜居地产主要包括高品质的住宅小区、商业综合体等，旨在为居民提供舒适、便捷的生活环境。3.投资供应现状数据显示，从2019年到2022年，海南自贸港房地产开发投资的金额是逐年递增的（附表32019年-2022年海南自贸港房地产开发投资情况一览表[3]表32019年-2022年海南自贸港房地产开发投资情况一览表年份房地产开发投资完成额（亿元）房地产开发投资完成额增长率%201910187.700202010188.670.01202110555.193.6202210666.111.04数据来源：国家统计局从表3中我们可以看到，从2019年至2022年，海南自贸区的房地产发展从2019年的10187亿元到2022年的10666亿元，四年间投资完成额稳定增长，这说明在此期间在旧城改造、城镇化工作推进和新农村建设等国家政策的推动下，海南自贸区房地产开发的规模不断扩大，吸引了更多的国内外开发商前来参与。但此时，由于海南省还采取了一系列限价、限购的政策，导致了住房供应过剩，尤其是在2022年出现了住房需求收缩的情况。这一点可以从海南自贸区的商品房销售面积在2022年的下表中得到体现（表4）[4]（二）海南自贸港房产的现状分析1．房地产销售现状分析表42019年-2022年海南自贸港商品房销售情况一览表年份商品房销售面积（万平方米）同比商品房销售金额（亿元）同比商品房销售均价（元/平方米）同比20181432.2502083.2901454502019829.34−42.1%1275.76−38.8%15482+6.44%2020751.54−9.38%1232.08−3.42%16394+5.89%2021888.92+18.2%1559.24+26.55%17540+7%2022643.99−27.56%1098.02−29.6%17050−2.8%数据来源：海南统计年鉴

表4显示，海南自贸港自2018年实行限购以来，商品房交易成交开始下降，尤其在2019年度，下降将近一半，但是整体商品房成交价格仍呈上涨态势。但是，在2022年，商品房成交量及销售价格都有所下降，这让让公众失去了购买房产的信心，他们选择了观望，希望价格能够不断地下降，最后，房地产市场将会继续低迷下去。2．投资结构分析截至2022年，相关资料显示，海南一共有1211家房地产企业，包括海亮等国内50强的外资企业，还有绿宝等地方企业，都是当地发展起来的，但也有很多地方公司。总的来说，海南的房地产供应市场已经逐渐完善，有很多公司，他们所供应的住宅，有多层，高层，洋房，别墅，商铺，都能很好的适应各种类型的消费者。但是，从目前的市场上所能供应的质量来看，仍有少数几家地产公司，因为他们的规模不大，资金也不多，所进行的项目规划不够合理，套型比较单一，配套设施不够完备，产品质量也需要进一步提升。3．房地产产品差异分析房地产产品是具有多样化的，例如按用途可分为安居房、公寓房、商住房等，按交易次数可分为新房和二手房。受政府政策政策、消费能力、市场价格影响，不同类型的房地产产品在房地产市场交易中的份额占比也是有很大差距的。以海口市为例，2023年9月份海口市房地产市场交易新房2721套、二手房1493套，市场交易主要以新房为主，主要是因为新房的限售放宽、限购松绑、首付利率下降。而近些年自贸港建设的深入，政府为了吸引才人，大量在市场上投放安居房数量，据国家统计局数据统计，2021年海南全省以3.9万套安居房开工超额完成原定3.5万套安居房的年度目标。2022年2月15日，在海口召开的全省住房和城乡建设工作会议提要：今年，将全力加快推进安居房和保障性安居工程项目建设，全年计划开工建设安居房逾5万套，提供保障性租赁住房和公共租赁住房1.4万套，确保8月底前实现逾5万套安居房按时开工，9月底前保障性安居工程项目100%开工。安居房大量流入房地产市场，未来可能会造成商住房和公寓房的价格下降。三、海南自贸港房地产业存在的问题（一）房价与收入脱节，居民购房负担重虽然海南已经实施了严格的房产限购政策，但自贸港政策宣布后，预期的经济增长和国际影响力提升依然吸引了大量投资者和投机性购买。这种行为导致房价波动，增加当地居民的购房负担。以海口市为例，2023年海口市的人均可支配收入为4.1万元，而海口市平均楼盘的价格为15600元每平方米，收入和房价的严重脱节，导致本地居民买不起房，从而影响社会稳定和居民生活质量。[10]（二）企业开发经营不规范截止2022年底，海南自贸区已拥有18个符合条件的建设企业，不仅包括了国内50强中的著名企业，还有很多是海南自贸港本地企业。这几年，由于政府对房地产行业的监督力度不断加大，大多数企业都能按规定守法，但是也有一些不法企业不顾法律，或是利用国家的政策漏洞，进行了一些不正规的发展和运营。就拿2022年来说，海南的海南自贸港，曾经发生过一系列的建筑工程，导致工程停工，无法交付，甚至连开发商都跑了，这对民众的买房信心造成了很大的影响。当前，我国房地产市场存在着一些不规范的现象：开发商以追求利润为目的，抢时间，在没有审批的情况下，就擅自开工、销售。做不实的广告以促进销量。他们为了自己的利益，擅自更改规划，擅自更改建筑面积。[5]海南，现在的房产公司大多都是以期房为主，这种模式可以让开发商们节省自己的资金，降低自己的投资成本，缓解自己的发展压力，但也给买家带来了更大的风险。并且，如果开发商未取得预售许可就进行预售，则会形成一种虚假的情况，即“卖出的房屋数量多于实际建筑的数量，从而导致供应不足”。最大的违法行为，就是那些没有资格从事房地产项目的公司，在项目失败之后，就会烂尾，给社会带来了非常恶劣的影响。[6]（三）发展趋势两级化从收集到的数据来看，自贸港海南的房产开发总体上是不均衡的，各地区发展差异很大，其中以县城与县城发展两极分化最为明显。根据统计，今年海南自贸区港城区商品房共售出1863户，总面积182199.63平米，总价78733.288万，均价4321.26元；而全镇的商品房只有51间，共售出5523.66平米，总价1612.21,200，均价2918.74元/平米。地域上的差异造成了房地产市场的差异性，也决定了房地产公司发展的热情与倾向。现在有资格、有能力、有牌子的地产公司，基本上都把发展的重点放在了市区，导致海南自贸港的房产发展不均衡。[7]（四）配套体系有待完善，市场评价不高当前，进入海南自贸港发展的地产企业，其资质等级和大小各不相同，其中不乏一些小的地产公司，因其规模不大，资本不足，所进行的项目规划不合理，户型单一，配套设施不够完备，产品质量还需进一步提升。还有一些楼盘在水电、绿化和商业网点尚未建成前就交付，严重干扰了人们的日常生活。[8]配的物业公司的综合素质较低，服务观念较差，无法得到客户的认可，从而出现了大量的不及时或不合作的现象，从而造成了物业公司难以存活的局面。这样的恶性循环，很难改善人民的生活质量。四、海南自贸港房地产业问题的对策（一）政府要发挥好宏观调控的作用政府要加强房地产市场的监管。严格执行限购、限贷、限售等措施，遏制投机性购房，维护房地产市场的稳定。[9]加大对违规行为的打击力度，确保市场公平。政府要合理安排土地供应计划，避免短期内大量土地投放市场引起的房价波动。重点发展租赁市场，增加公共租赁住房和共有产权房等保障性住房的供应，满足不同收入水平人群的住房需求。[10]政府要加大公共服务设施建设力度，包括教育、医疗、交通等基础设施，提高居民的生活质量。在新开发区域提前规划和建设配套设施，保障居民的基本生活需求，加强对中低收入群体的住房支持，扩大经济适用房、限价房的供应，提升公租房和廉租房的覆盖面，确保每个家庭都有适宜的居住环境。[11]政府要通过优化产业结构，减少对房地产业的过度依赖。鼓励发展高新技术产业、现代服务业、海洋经济等新兴产业，吸引更多高端人才和企业落户，促进经济可持续发展。坚持绿色发展理念，加强生态环境保护，严格控制房地产项目的环境影响评估，避免过度开发给自然环境造成损害。通过生态修复和环境保护，促进房地产业与自然环境和谐发展。通过政策引导和资金支持，鼓励房地产投资向人口较少、经济相对落后的地区倾斜，减少区域发展差异，促进全岛均衡发展。（二）金融机构要支持房地产发展金融机构要提供定制化金融产品。针对不同类型房地产项目（如旅游度假区、商业地产、住宅开发等）的贷款产品，满足开发商的具体需要。针对购房者，提供各种贷款选项，如长期按揭贷款、低首付贷款等，以降低购房门槛。金融机构要促进房地产投资信托基金（REITs）的发展。通过设立或支持房地产投资信托基金，吸引更多的个人和机构投资者投资海南的房地产市场。帮助开发商通过REITs进行资金募集，加快项目的开发进度和质量提升。[12]金融机构要支持房地产相关企业的股权和债权融资。对表现良好且具备发展潜力的房地产企业提供股权投资或债权融资支持。通过资本市场提供资金支持，帮助企业扩大规模或改善财务状况。金融机构要和政府合作推行优惠政策。与地方政府合作，开发针对特定区域或项目的财政补贴和税收优惠政策。支持政府在特定开发区内的基础设施建设，提高区域的吸引力。提高金融服务的可达性与便利性：（三）企业要因地制宜，注重创新企业要研究当地需求，有方向性开发产品。在一个城市发展的过程中，因其自身条件的特殊性，不能完全照搬中、大型城市的发展模式。例如，海南的房产向外辐射较弱，主要的消费人群是农村和城镇，以住房需求占主导地位。所以，像海南自贸港这种地方的房地产开发，必须要根据本地的发展状况，对本地的经济发展状况有一个准确的认识，对本地的居民移动方向有一个准确的认识，对本地的城镇建设计划做一个详尽的研究，将本地的消费者群体的需要牢牢的抓在手中，在这个基础上开展地产开发，要对地产开发的规模进行严格的管理，同时还要对开发产品的档次和类型进行细化。只有在有针对性的情况下，房地产开发才能避免盲目发展，无序竞争，获得较好的经济效益。企业要规范诚信经营，树立品牌形象。海南自贸区内的地产开发中，最主要的原因就是物业公司质量参差不齐，管理混乱，质量参差不齐，能够在海南自贸区内建立起良好的品牌和口碑的物业公司并不多。所以，为了让海南自贸港的房地产行业健康发展，公司应该提高自己的自我约束能力，遵守相关的法律和规章，把目光投向更远的地方，成为一个有良知、有道德、有能力、不怕竞争的公司。与此同时，在发展物业的过程中，要注意提高质量，按照顾客的需要，为顾客供应各种种类的商品，完善各种配套设备，建立品牌。只有这样，他们才能长期发展下去。[13]企业要利用新兴手段，组合式销售推广在中国，当前大多数的居民，在房地产方面的支出都是很大的。在买房的过程中，人们也是相当谨慎的，不但要进行多次的对比，还要从买房的打算到买房的过程中，跨度要大得多。所以，与一般的商品房相比，房地产的买卖也有着自己独特的规律。传统的“坐商”模式，就是开发商在一个特定的地点广发传单，在一个特定的地点，设置一个销售部门，摆放着沙盘和户型图，等待购房者的到来。这种营销方法的优点是信誉好，专业性强，但由于楼市的冷却，这种营销方式的缺点也暴露了，那就是客户群有限。因此，在时代发展的今天，地产公司也要跟上潮流，运用各种新的方式，将产品进行组合营销：比如在圈子里进行营销，让合作伙伴和公司的人去卖房子，这是非常有效的。我所在的安天康城从明年起就会在这个圈子里进行宣传，这一年，527户房子中，有126户是圈子里的人带着新客户来的，这个比例高达24%，这对安天康城在2023年的销量起到了巨大的推动作用。以微信宣传为例：在2022年，“互联网+”的市场营销方式在各行各业都很受欢迎，而地产也开始步入了微域。通过微信推广，可以将房产资料发送到顾客的手中，省去了很多的中介，节约了大量的广告开支，时刻与顾客进行交流，增加了顾客对房产的注意。作者所在的安天康城项目也于2023年开始了微信营销，借助微信的宣传，扩大了知名度，同时还能在微信上对顾客提出的问题进行实时的回答，提高了他们的服务水平。结语通过分析海南自贸港房地产的现状，我们发现了海南房地产市场出现的问题，并研究提出了一系列对策：首先政府要发挥主导作用，加强市场监管、优化土地供给、完善配套设施、注重可持续发展：其次金融机构要给予房地产企业资金上的支持，最后建议开发商在开发产品时需充分调研当地需求，有针对性地进行产品开发，避免盲目跟，要规范诚信经营，企业应提升自身管理水平，塑造更加诚信可靠的品牌形象，还要利用新兴手段进行销售推广，包括数字营销、多元化销售渠道等，以适应当下消费趋势并做好品牌推广。总体而言，房地产业在海南自贸港建设中面临诸多挑战，但也充满了无限的商机。对策的提出并非一劳永逸的解决方案，而是一个持续调整与优化的过程，需要各方共同努力。相信在政府政策的支持下，企业的努力下，以及学术界对行业发展的关注下，海南自贸港房地产业将迎来更加稳健的发展，为当地经济的繁荣做出积极贡献。

参考文献蒋欣芮.海南省房地产产业政策发展探究(2