房地产金融（第三版）课件 第二章 房地产金融基本知识

房地产金融

（第三版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二章房地产金融基本知识

内容提要

房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。这一章主要讲述房地产金融的基本知识，包括房地产金融的资金来源，影响房地产金融的社会经济因素，利率及其相关问题，房地产融资中的资产收益，房地产开发，消费贷款类型等问题。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

一、房地产金融中的资本流

现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者股权债权

资本供应者服务机构资本使用者

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

二、资金来源世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。

1.保险公司

2.各种公积金

3.商业银行

4.储蓄贷款银行

5.互助储蓄银行

6.抵押银行

7.房地产投资信托公司房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹集体集资预收款用户各公司公积金住宅合作社地方政府和地方居民证券股票特定公司各公司国营公司第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

一、通货膨胀二、银行利率三、税法四、货币汇率五、日用品价格六、房地产证券和其他投资工具的回报率七、金融政策八、社会福利制度房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值一、利率

利息是借款人付给贷款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本，对贷款人而言就是资金的时间价值。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（一）名义利率和现值

名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。

现值为未来不同时期收益的贴现值，即时间为零（即投资时间）时的价值量。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（二）利率集

随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。

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第三节利率、贴现率和现值

（三）实际利率

1.定义

实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。

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第三节利率、贴现率和现值

2.物价指数校正

一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价指数对利率的校正。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（四）利率的期限结构贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。不同期限贷款的利率不同是由利率期限结构理论所决定的。

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第三节利率、贴现率和现值

（五）利率和可贷资金贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率的高低。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材DS‘S利率O可贷资金数量利率同可贷资金数量关系图（图2-3）

第三节利率、贴现率和现值

（六）利率同风险溢价

由预测因素而造成的风险，在将未来收益贴现时，在贴现率中都应有不同的利率溢价来补偿。

一项投资有出现几率不同的几种收益的可能性，这时投资的期望收益是各种可能收益以出现几率为权重的加权平均值。风险的大小可以表示为同期各种期望收益的加权离散系数。

当未来可能收益的离散程度加大时，标准差升高，风险加大。

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第三节利率、贴现率和现值

二、未来值

未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值三、未来收益的贴现未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（一）一年收益的贴现

未来值的计算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未来收益贴现值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

为贴现因子房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（二）未来多年收益的贴现

多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节资产收益率一、资产收益率资产收益率=房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材净营业收益资产总投资

=营业收益-经营费用资产购买价格

第四节资产收益率

二、权益收益率

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材税前收益自有资金=净营业收入-年还债额自有资金权益收益率=

第四节资产收益率

三、有效收益率

有效收益率又称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率。资产价值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有资金=税后收益1/（1+IRR）+税后收益2/（1+IRR）2+税后收益3/（1+IRR）3+…+税后收益n/（1+IRR）n房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

一、信贷和担保贷款的定义和区别

（一）信贷在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再贷款给国有企业。这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的，也可以称为信贷。在市场经济条件下，信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业，因为只有这样的企业才能保证银行资金的安全性并使银行取得一定的收益。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（二）担保贷款

在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款按担保的方式不同可以分为：

保证贷款、质押贷款、抵押贷款、抵押（或质押）加保证贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（三）信贷同抵押贷款的关系信贷和抵押贷款是金融市场不同发展阶段的产物，两者存在着很大的差别：（1）信贷以企业自身的信誉和自身的经济实力作为还款保证，而房屋抵押贷款是以其拥有的房屋价值作为还款保证。（2）一般认为抵押贷款较信贷的安全性更高些。（3）一般商业企业仅能取得自有资产30%～50%的贷款，而购房可以取得房价70%～90%的贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款

（一）抵押贷款

借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

1.抵押贷款的操作程序（p30）

2.设定抵押的条件

3.不可设定抵押的房地产

4.设定抵押贷款时应注意的事项

5.抵押期限房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

6.抵押权的物上请求权物上请求权可以分为以下五种类型：（1）停止侵害请求权（2）请求恢复原状或提供额外担保（3）消除危险请求权（4）排除妨碍请求权（5）损害赔偿请求权

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第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

7.拍卖抵押房屋的注意事项拍卖是一个严格的法律过程，应遵守有关法律规定。（1）拍卖应办理的手续（2）房屋拍卖后的清偿顺序（3）重复抵押时价款的分配（4）房屋拍卖时的优先购买权8.期房抵押贷款的办理房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（二）质押贷款

1.质押的基本特征（1）质权人对质押财产享有占有权（2）质权人对质押物所生的孳息享有收益权（3）质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利（4）质权人享有妥善保管质押财产的义务房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

2.质押同抵押的异同

3.质押的参与人及其权利和义务

4.质押物根据《担保法》第75条规定下列权利可以质押：

1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单

2）依法可以转让的股份、股票

3）依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权

4）依法可以质押的其他权利房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

5.权利质押合同

6.权利质押的效力房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（三）保证贷款

保证是债的当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。保证债务履行的第三人，为保证人，其债务被担保履行的人，为被保证人。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

1.参与人及其关系在债务不履行时，从表面上看原来债权人同债务人的债务关系，变成为三方当事人，即保证人、债权人和主债务人（被保证人）组成的担保关系。（1）债权人与主债务人之间的主债权债务关系。（2）主债务人与保证人之间的委托保证合同关系。（3）保证人同债权人之间的保证关系，这就是通常所说的保证关系。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

2.保证的特征和性质（1）保证的特征☆同抵押、质押相比☆同物的担保相比房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（2）保证的性质

作为债权担保方式之一的保证，具有债权担保的基本特征，但又有一些自身属性：

1）人身性

2）从属性

3）代偿性

4）转移性

5）独立性房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

3.保证人的条件应满足以下两个条件：（1）保证人须具有民事主体资格（2）保证人须具有代为清偿债务的能力房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

4.保证人承担保证责任的财产范围

保证人承担保证责任的财产范围，因不同的民事主体而有不同的要求：（1）公民作为保证人承担保证责任的财产范围（2）企业作为保证人承担保证责任的财