房地产投资项目成本核算后的利润核算流程-会计分录实操

会计实操文库房地产投资项目成本核算后的利润核算流程-会计分录实操一、确定收入1.销售收入确认原则房地产项目的销售收入确认需遵循会计准则相关规定，通常要满足以下几个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，比如房产已交付给购房者，购房者已实际控制该房产。企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。收入的金额能够可靠地计量，一般依据销售合同约定的房价及相关条款确定。相关的经济利益很可能流入企业，也就是购房者按合同约定支付房款的可能性较大。相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，即项目成本核算清晰准确。2.不同销售形式下收入核算一次性付款销售：购房者在签订购房合同后，一次性支付全部房款。例如，某套房产售价为200万元，购房者按合同约定一次性支付了全款，此时企业应在满足上述收入确认条件（如房产交付等）后，全额确认200万元的销售收入。分期付款销售：按照合同约定的付款期限和金额分期收款。比如一套房产售价300万元，合同约定分三期支付，签订合同时支付100万元，半年后支付100万元，交房时支付100万元。企业需根据各期收款时间及对应的收入确认条件，分期确认收入。在签订合同并收到首笔100万元且满足部分交付等条件时，先确认相应部分的收入（可能按交付进度等比例确认），后续随着各期款项的收取及其他条件达成，再逐步确认剩余收入。银行按揭销售：购房者支付一定比例的首付款后，剩余房款通过向银行申请按揭贷款支付。假设一套房产售价500万元，购房者首付20%即100万元，剩余400万元通过银行按揭贷款支付。企业在收到首付款且与银行办妥相关按揭手续、房产达到交付条件等时，确认500万元的销售收入，同时将从银行收到的按揭款确认为银行存款，对于购房者的应收账款则相应减少（因为银行将款项支付给了企业）。二、核算成本1.成本归集与结转在成本核算流程中，已将土地成本、建筑安装工程成本、基础设施建设成本、公共配套设施成本等各项成本按照一定的方法进行了归集和分摊，最终结转到“开发产品”科目，按照不同业态（如住宅、商业、车位等）分别核算其成本。例如，某住宅开发产品总成本为1.5亿元，已准确归集并结转完毕，这就是后续计算利润时对应的成本基础。2.成本调整事项可能存在一些成本调整情况，比如工程竣工结算后发现部分成本核算有误需要调整，或者因质量问题产生的维修费用等后续支出需要计入成本等。若竣工结算后发现建筑安装工程成本应减少500万元（之前多计了），则相应调整“开发产品”成本，减少的成本会增加利润核算时的可分配利润空间。三、计算税金及附加1.增值税房地产销售需缴纳增值税，一般纳税人适用一般计税方法时，按照销项税额减去进项税额后的差额缴纳增值税。销项税额根据销售额和适用税率（如9%）计算，进项税额则来自项目建设过程中取得的可抵扣进项发票对应的税额。例如，某项目当期确认销售收入1亿元，销项税额为900万元（1亿×9%），当期可抵扣进项税额为400万元，则当期应缴纳增值税为500万元（900400）。2.土地增值税按照土地增值额和规定的税率累进计算征收。首先计算土地增值额，即转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金等。例如，某项目销售收入为2亿元，扣除项目金额经核算为1.2亿元，土地增值额为8000万元（2亿1.2亿），再根据土地增值税的税率表（增值率不同税率不同）来计算应缴纳的土地增值税金额。3.城市维护建设税、教育费附加等城市维护建设税以增值税税额为计税依据，按照纳税人所在地区不同适用不同税率（市区一般为7%、县城和镇为5%等）；教育费附加和地方教育附加也是以增值税税额为计征依据，费率分别一般为3%和2%左右。若上述项目当期缴纳增值税500万元，在市区的情况下，城市维护建设税为35万元（500×7%），教育费附加为15万元（500×3%），地方教育附加为10万元（500×2%）。四、计算利润1.毛利计算毛利等于销售收入减去销售成本，例如，某项目当期销售收入为8000万元，销售成本为5000万元，则毛利为3000万元（80005000）。2.利润总额计算利润总额等于毛利减去税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用等期间费用。假设上述项目税金及附加为500万元，销售费用为300万元，管理费用为200万元，财务费用为100万元，则利润总额为1900万元（3000500300200100）。3.净利润计算净利润等于利润总额减去所得税费用。若企业所得税税率为25%，该项目的所得税费用为475万元（1900×25%），则净利润为1425万元（1900475）。五、利润分配（若为企业自行开发经营项目）1.提取法定盈余公积按照净利润的一定比例（通常为10%）提取法定盈余公积，上述项目净利润为1425万元，则应提取法定盈余公积142.5万元（1425×10%），会计分录为：借：利润分配——提取法定盈余公积142.5万元，贷：盈余公积——法定盈余公积142.5万元。2.向股东分配利润（根据股东会决议等）比如决定向股东分配利润500万元，会计分录为：借：利润分配——应付现金股利或利润500万元，贷：应付股利500万