某地产按揭贷款担保风险管理指引

第10页，共11页按揭贷款担保风险管理指引编制日期4月10日审核日期4月13日批准日期4月16日修订记录批准日期修订内容修订审核批准

目录TOC\o"1-1"\h\z\u1.编制目的 42.适用范围 43.术语与定义 44.按揭贷款担保事项的法律关系及流程 45.协议签署阶段的风险管理要求及职责划分 56.房屋交付阶段的风险管理要求及职责划分 77.产证及抵押登记办理阶段的风险管理要求及职责划分 88.出现断供情形的处理流程及职责划分 89.组建断供处理小组 1210.附则 1211.解释权 1212.附件 12编制目的为规范地产在房屋销售过程中为客户提供商品房按揭贷款担保风险防范的职责划分，明确合同审查要求、操作流程，防范因客户断供问题导致公司承担担保责任的风险，及时解除公司的阶段性担保责任，保障公司的合法权益，特制定本指引。适用范围本指引适用于地产及全资项目公司，以及营销、财务、客户关系职能同时由我司负责的联合操盘项目。术语与定义3.1按揭贷款担保的定义：业主在购房过程中选择按揭贷款的付款方式，由公司作为担保人为借款人（业主）向银行申请的按揭贷款提供阶段性担保责任。不包括公积金贷款担保的情形。3.2断供的定义：办理按揭贷款方式的业主，在贷款发放后，公司阶段性担保责任解除前，未按期向银行偿还每月按揭贷款，银行直接从公司账户划扣该客户欠款的情况或要求我司代偿欠款、提前偿还全额贷款的情形。按揭贷款担保事项的法律关系及流程4.1法律关系在按揭贷款担保中存在公司、银行、业主三方主体，主要涉及的法律关系为：1）公司和业主的房屋买卖合同关系，合同依据为《商品房买卖/预售合同》；2)公司和银行的担保合作关系，一般为两方合同，合同依据为《按揭贷款合作类协议》，银行为项目提供按揭贷款服务，我司承诺承担阶段性担保责任；3)公司和银行、业主的借款及担保关系，一般为三方合同，合同依据为《按揭贷款合同》或《借款合同》，业主为借款人，我司为阶段性连带责任担保人；4.2流程阶段性担保1：是指在办理完毕预售商品房抵押权预告登记（以下简称“预抵押登记”）同时，公司担保责任即解除的情形。此种担保的担保期间短且对公司风险较小。阶段性担保2：是指办理完毕《不动产登记证明》（即抵押权登记，之前的《房屋他项权利证》已经被新的《不动产登记证明》所取代），公司担保责任即解除的情形。此种担保的担保期间较长且对公司风险较大。协议签署阶段的风险管理要求及职责划分5.1《按揭合作类协议》签署的风险管理要求5.1.1《按揭合作类协议》系由公司与银行签署的就具体项目提供按揭贷款的合作协议，该协议是银行与业主之间按揭贷款关系的基础，对于决定公司在按揭合作中承担的风险起到了核心作用，该协议约定了：（1）决定是否由公司为借款人（业主）的按揭贷款提供担保；（2）在公司提供担保的情况下，约定担保方式、担保范围与担保解除的要求；（3）采用保证金担保的情况下，约定银行对公司资金的占用及控制的时限及额度。5.1.2按揭合作类协议的签署内容要求（1）已提供连带责任担保的，原则上不宜再约定公司还需提供保证金担保或者存单质押。（2）禁止提供“全程担保”，即禁止在《按揭合作协议》中约定“公司提供担保责任直至借款人还清全部银行贷款时解除。”（3）优先选择阶段性担保1（定义见4.2）：公司自放款之日起至办理完毕预抵押登记手续期间承担担保责任，预抵押登记手续办理完毕公司不再承担担保责任。商品房从网签到办理完毕预抵押手续时间较短，担保期间短，最大限度的降低了公司风险，是目前对公司较为有利的担保方式。从风险防控角度，各区域公司、项目公司应优先采取阶段性担保责任1的担保方式。（4）在合作银行不同意采取“阶段性担保1”的情况下，采用阶段性担保2（定义见4.2），即办理完毕抵押登记后公司不再承担担保责任，此种担保责任的期限较长，为目前公司多数区域采取的担保方式。签署中应注意：首先，在与银行签署的《按揭合作类协议》中应明确约定抵押登记完成公司担保责任解除并释放保证金（如有）。其次，如有银行或其指定机构自行办理抵押登记，应避免银行拖延办理，应在《按揭合作协议》中约定在公司移交业主产权证书后不超过90天（各公司可与银行协商，尽量缩短办理周期）办理完毕，超过办理期间公司不再承担担保责任。（5）在《按揭合作类协议》中明确，在公司承担担保责任的情况下，银行负有配合公司向借款人追偿的义务，包括但不限于债权转让、提供相关证据材料等；或由银行按前述内容向公司出具承诺函。（6）《借款合同》（即由借款人和银行签署的个贷协议）与《按揭合作类协议》尽量一并审核，并在《按揭合作类协议》中明确，如《按揭合作类协议》和《借款合同》不一致的，以《按揭合作类协议》约定为准。（7）《按揭合作类协议》可视情况与银行争取约定：“贷款人应当先以借款人自己提供的物的担保（含预抵押）或房屋（已办证）实现债权，不足部分再由保证人在担保范围内承担连带清偿责任。”5.2《商品房买卖合同》补充协议的内容要求（1）为保证业主及时办理房屋所有权证降低公司阶段担保法律风险，在当地政策允许的情况下，对按揭贷款的业主应统一由公司收集办证资料，代业主办理产权证及抵押登记，并在《商品房买卖合同》补充协议中明确委托我司代办产权及抵押登记事项。（2）对于我司提供了担保责任的客户，如出现逾期还款的情形导致公司被银行要求承担担保责任的，在《商品房买卖合同》中约定客户应向我司偿还相应款项、承担资金占用费且我司有权解除《商品房买卖合同》。（3）在交付相关条款中约定，存在逾期偿还贷款尚未向银行清偿完毕的客户，我司有权不予以交付房屋。5.3地产总部财务管理中心负责对各区域按揭担保模式进行指导，对有条件采取阶段性担保1的地区要求合作银行予以配合，并监督各区域公司对按揭合作模式的落实情况。各区域公司财务部优先采取阶段性担保1的方式与银行谈判、签署《按揭合作类协议》，如选择阶段性担保2应协调银行在《按揭合作类协议》中增加上述需要增加的条款和内容。5.4地产总部法律事务部对《按揭合作类协议》及其他按揭担保的法律文件、《商品房买卖合同》中涉及按揭担保的具体条款提出规范性要求，并根据发生的类型化按揭担保风险，会同财务、营销、客价等部门进一步完善风险防控措施。各区域法务人员严格按照本指引指引的规范性要求审核协议文本，针对已经发生的按揭担保风险根据指引要求及时采取法律措施。房屋交付阶段的风险管理要求及职责划分各区域客户关系部门在房屋交付阶段应提前核查业主是否存在逾期偿还银行贷款且截止交付日尚未清偿的情形，如存在，应书面通知业主因其存在逾期情形，公司在业主清偿前暂缓交付房屋。产证及抵押登记办理阶段的风险管理要求及职责划分7.1在公司承担阶段性担保2的情况下，为加快产证和抵押登记的办理速度，在当地政策允许的情况下，要求业主必须委托我司或我司指定的代办机构统一办理产证和抵押登记。7.2根据实际情况，如产证办理完毕后需要由银行或其指定的第三方办理抵押登记手续的，产证办理人员应在领取产证后3个工作日内将其交付银行或其指定的第三方，并取得接收单位签署的书面接收证明。7.3对于本指引发布前已经约定由业主自行办理产权证书及抵押登记的，区域客关部门应梳理由我司承担担保责任的产证办理情况，书面通知已具备办理条件的借款人及时办理产权证书及抵押权登记手续。7.3.1对于延迟办理的，应根据不同情形通过口头、书面方式及时催办，对拒不配合办理产权、抵押登记且存在较大风险的客户向区域法务提出寄送《律师函》，必要时则发起诉讼申请，移交法务人员通过诉讼方式催办。7.4各区域客关部门牵头组织产证及抵押登记的管理工作。出现断供情形的处理流程及职责划分8.1处理细则及职责划分处理阶段步骤及说明完成时间主责部门断供预警及前期处理阶断1、发现业主断供（1）区域财务部每季度向银行收集我司承担担保责任的贷款客户的还款情况，一发现开始断供，应将其列为关注对象，每个月关注一次，及时上报情况；（2）若了解到业主断供期数达到连续两期以上或短时期内多次出现间接性断供的，应将断供客户信息（含银行按揭催款通知书）反馈给营销管理部、客户关系部。获取断供信息后3个工作日内区域财务管理部2、电话催促并发送《及时偿还按揭贷款催告函》（代偿前）营销部应在收到财务部提报断供客户信息或银行按揭催款通知书后，采取电话催缴、短信催缴、信函催缴并举的催缴形式，通知客户及时缴清银行欠款，告知客户未能按时还款应承担的法律责任，并向客户发送《及时偿还按揭贷款催告函》（详见附件1），同时将沟通结果反馈给区域财务部（包括法务）。收到断供客户信息或银行按揭催款通知书后3个工作日内区域营销管理部/区域财务管理部3、暂停房屋交付及产证办理交付阶段，客关部在获悉断供客户信息后，应采取如下操作：（1）未交付房屋：暂不纳入交付计划，不寄送交付通知书，寄送未清偿欠款暂缓交付的通知文件；已寄发交付通知书的，不予办理交付手续（2）已交付待办证服务：暂停办证，并协商区域法务后续处理交付、办证过程中区域客关部门断供代偿与诉前准备阶段1、逾期还款，公司代偿断供客户逾期归还银行按揭贷款，银行要求公司代偿时，负责断供代偿的处理，经区域公司审批代偿后，将代偿票据和银行按揭催款通知书一并移交给营销部。公司代偿后3个工作日内区域财务管理部2、电话催促并发送《及时偿还按揭贷款催告函》（代偿后）营销部收到代偿票据和银行按揭催款通知书后，应采取电话催缴、短信催缴、信函催缴并举的催缴形式，通知客户及时缴清公司代偿金、违约金、利息等款项，告知客户未能按时还款应承担的法律责任，并向客户发送《及时偿还按揭贷款催告函》（详见附件2），同时将沟通结果反馈给财务部（包括法务人员）。收到按揭人员代偿票据后3个工作日内区域营销管理部/区域财务管理部3、到期未还款发送《律师函》《及时偿还按揭贷款催告函》要求的还款期限到期，若客户及时还款，并开始按期还款，该流程结束；若客户仍未还款，通过区域法务协调律师事务所，对未按要求还款的客户且存在较大风险的客户寄送律师函。还款期限到期后5个工作日内区域财务管理部（法务人员）4、发送《商品房买卖合同解除函》逾期还款的次数或期限已达到《商品房买卖合同》约定的解约条件，经过律师函催促，客户仍未前来还款的，区域法务经区域公司审批同意后向客户发送《商品房买卖合同解除函》（断供版）（详见附件3）。注意：对于不符合解约条件及未达到解约条件的客户，不得发送《商品房买卖合同解除函》；如需与客户解除合同关系，也可直接启动断供诉讼。——区域财务管理部（法务人员）5、发起诉讼审批流程《商品房买卖合同解除函》或律师函送达客户后，客户仍未与公司达成一致解决方案的，应综合考虑客户断供期限、断供金额、履约态度及履约能力等决定是否启动断供诉讼程序。由营销部提起诉讼审批流程，并移交区域法务。经法务判断符合启动断供程序后3个工作日内区域营销部门/区域财务部（法务人员）断供诉讼处理阶段1、启动断供诉讼断供诉讼申请成立后，由区域法务负责委托诉讼律师、参与诉讼庭审及结案归档等工作，营销部协助提供客户相关签约的完整资料；如有资料缺漏的，由营销部按区域法务要求在2个工作日内补齐。注意：1.1断供案件起诉后，营销部保持与客户联系，若客户有和解意向，应及时通知法务人员；1.2财务部应按银行贷款代偿通知的要求，继续代偿后续的款项，并将后续新增的代偿票据和银行按揭催款通知书在代偿后2个工作日内一并提供给区域法务；1.3区域法务负责对接律师、法院，并支付相关的律师费、诉讼费、公告费等相关费用1.4断供案件诉讼过程中，若断供客户有调解意向，区域法务可以与业主进行协商，并经区域公司同意后可以与客户达成调解协议或向法院申请撤诉。诉讼审结（含和解、调解、仲裁、一审、二审以及再审）区域财务管理部（法务人员）2、如诉讼房产还存在其他司法查封情况：若诉讼房产因其他案由已被司法机关查封，则需与诉讼房产的首封法院及其他轮候查封法院（如有）取得联系，了解涉案金额、目前执行情况及确认解封事宜。原则上按以下规定处理：（1）若判决生效时诉讼房产进入司法拍卖阶段的或经交涉首封法院不予解封房产的，则需向首封法院提起执行异议。若执行异议被法院不予受理或驳回的，则需向首封法院提起执行异议之诉。（2）若判决生效时诉讼房产已进入或即将进入司法拍卖程序的，则需向首封法院申请参与分配。（3）若诉讼房产涉及到被公安机关、检察机关查封的，则根据“刑大于民”的原则，需待刑事判决程序完成或刑事查封解除后再由法院恢复执行。3、注销合同备案和房屋预告登记3.1诉讼审结，由区域营销管理部向公司申请银行按揭款提前还款事宜，由营销部协助办理撤销合同备案及预告登记手续。3.2诉讼执行结束后，若断供客户还有余额在公司的，由区域营销管理部联系业主协商款项退款事宜，并经公司OA审批完成退款手续。诉讼审结后10日内区域财务管理部（法务）区域营销管理部注明：所有往来函件及寄发凭证应保存原件，启动断供诉讼时向区域法务提供。8