影响地产金融的因素

二：支撑中国房地产金融迅速发展的三大因素（一）持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础选取东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15%—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。（二）房地产信贷增长空间大，持续时间长伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。2007年房地产商业信贷的同比增长30.65%，2008年为10.69%，增长最快的2000年达到61%。（三）房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。但与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。日本的证券化在96年以后得以迅速发展。目前，日本的商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。三：房地产信贷发展空间预测各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。2008年中国商业房地产信贷／GDP比率大约在17.6%。尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。据测算，到2020年，中国GDP预计为757138.2亿，房地产信贷保守估计将达到227141.5亿，是2008年实际房地产信贷余额的4.3倍，年均增长可达到12.93%；乐观估计将达到378569.1亿，为2008年的7.17倍，年均增长可达17.84%。量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将面临因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。二、房地产金融创新缓慢目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平，还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，一定程度上阻碍了该业务的拓展，尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢，这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国，由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高，还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。三、房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式（即住房按揭贷款），更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。四、房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。一方面，我国金融体制本身的非完全市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。另一方面，房地产资金的投向结构不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。最终导致：1.占社会人群大多数的真正有居住需要的中低收入居民住房需求得不到满足。2.房地产商为追求高额利润盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下。3.房地产开发资金流通链条断裂。五：国家政策对房地产金融的影响2010年国家房市调控政策与07年的对比：政策对比9.27新政国发2010（10号）文政策背景定性部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素；住房供应结构性矛盾突出；且商业银行面临的信贷风险显著增加。住房问题关系国计民生。既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题；房价过高、上涨过快，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。政策总体要求一、促使开发企业加快土地、住房开发速度，增加供应，缓解供需矛盾。二、引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策。三、切实加强房地产信贷风险管理。一、各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性。采取坚决措施，促进民生改善和经济发展。二、建立考核问责机制。省政府负总责、市政府抓落实、住建部、监察部考核。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。三、坚决抑制不合理住房需求四、增加住房有效供给；五、加快保障性安居工程建设。具体措施首套房90㎡以上首付不得低于30%，90㎡以下继续维持20%，基准利率下浮15%（最优利率6.6555％）90㎡以上首付不得低于30%，90㎡以下首付继续维持20%，基准利率继续维持下浮30%。（最优利率4.158％）二套房不低于40%，基准利率上浮1.1倍。不低于50%，基准利率上浮1.1倍，央行等部委抓紧制定二套房认定标准。三套及以上大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。大幅提高。且商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。开发贷款自有资金比例不低于35%自有资金比例不低于20%只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款或其他贷款科目发放。不得跨地区使用。对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物的要求。银监会：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，禁止对“囤地捂盘”的地产商发放新增贷款；国资委：78家主业非房地产央业要退出，且对其非在建工程为抵押贷款的一切项目，不受理授信申请，已授信的要保全；证监会：搁置房地产上市公司融资；土地出让金不得发放土地出让金贷款。应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。必须在10个工作日内签订出让合同；1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。商贷及公积金基准利率商贷：7.83%，公积金：5.22%商贷：5.92%，公积金：3.87%，多地已经将公积金贷款上限下调。交易税费营业税免征实现从2年上调到5年，其他税费减免依户型分类区别。营业税免税期从2年调回5年，2009年的其他消费税费减免中西部地区2010年仍在延续，一线城市则普遍已取消。商业用房首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，基准利率的1.1倍未涉及保障房增加保障房供应，平均每年新增130万