第一阶段学习小结-中国房地产发展历史及购房心态

学房地产及中国房地产发展史小感要做好房地产研究，就要研究“房”、“地”及“房地”组合后产生的权利归属，围绕以上三个因素，从中国房地产的发展史，来看中国“房”、“地”及其权属的变化及对房地产市场的影响。土地作为房地产业赖以生存的土地，我国在1996年形成了明确的土地使用权有偿转让及土地收购储备制度。1.国有政府无偿划拨土地阶段（改革开放前）——房地产市场发展停滞2.土地有偿使用尝试阶段（1978-1986）——房地产成为了独立的行业，开始有所发展3.明确土地使用权可以按照法律规定转让，并可以对使用权进行买卖（1987-1991）——房地产业经历了发展（土地有偿使用法律化）、谷底（通货膨胀及政治方面和治理整顿宏观经济）、复苏的历程（政治经济稳定）4.土地批租审批权的适量下放（1992-1995）——房地产业出现圈地现象，出现改革开放以来的第一个烂尾楼5.土地收购储备制度出台（1996年）——土地市场进入了规范的、有制度约束的使用权有偿转让的发展期，并延续至今。土地资源的有限，使土地成为稀缺资源，可用来进行房地产开发的土地数量呈下降趋势，因而“拿地”成为了房地产开发企业有计划发展的头等大事。个人思考：围绕土地我们需要跟踪国家的相关“土地制度”、土地性质、用地周边情况、地块交通、配套设施、城市规划等相关内容——此部分在后续学习当中的房地产调查内容当中加强，并侧重了解围绕客户需要进行的土地方面的相关信息调查。房屋房子似乎一直是中国发展过程当中最为重要，但却又是稀缺的资源或者说商品。吃穿住用行，新中国成立以来吃穿用基本解决，行也顶多有个春运，感觉困难点，但“住”长久以来一直未能很好的解决。1.新中国成立后到改革开放前，国家尝试以福利分配的方式解决“住”的问题，但因国家资源紧张，开发速度有限，造成住房问题成为了严重的社会问题，欠账越来越来多。同时，以节约为主导思想，造成建筑密度高，居住环境差等问题，房子不能买卖，只能等分配，一房难求。2.1978-1997年：为解决住房问题，同时为了发展经济，国家进行房屋商品化尝试，房地产成为了独立的行业。此阶段商品房与国家福利分配同时存在。为改善居民的居住环境，国家对房屋套型提出了明确规定，并在1986年开始城市小区试点，小区的概念正式出现。国家全面推行了住房公积金政策，并开始了住房贷款，但因住房公积金所辐射的人群有限，房地产出现的投机及炒卖现象加之房地产市场投资结构失衡，适合老百姓购买的房屋供不应求，因而居民居住的问题仍然未能得到解决。3.1998年以后：国家全面停止了住房福利分配，实行住房制度货币化以经济适用房为主的多层次城镇住房分类供应体系。二级市场开放和抵押贷款制度的推行，更增加了个人的住房需求，促使房地产市场很快繁荣发展起来。随之而来的是社会上的资金大量进入房地产市场，不少居民投资或者投机性炒房，境外资金参与国内房地产市场开发和炒作，一些地方政府行为不规范，市场秩序混乱，不同利益主体相互影响。房价在国家持续的宏观调控下一路飞涨。在中国房子一直是稀缺资源，改革开放前是，改革开放后房地产投资结构的失衡以及投机、炒卖现象的出现，使商品房的价格普通居民难以承受，能够承受的房子还是稀缺资源。住房公积金所辐射的人群有限，加上贫富差距的加大，使中国出现了两种极端的购房者称谓——“房奴”及“房二代”，以下笔者通过对“房奴”及“房二代”浅谈中国人的购房心态。由“房奴”及“房二代”浅谈中国人的购房心态“房奴”及“房二代”代表了中国购房者状态的两极，笔者尝试通过对两种极端消费心态的分析，来整观中国人的购房心态。一、房奴的产生及其购房心理分析（一）“房奴”的产生房价像坐上云霄飞车一样飙升，贷款利息一涨再涨，“房奴”应运而生，并在2006年成为了最流行的词语，这个词在一定程度上成为了房地产泡沫的象征。（二）购房心理分析“房奴”苦，但越来越多的人争先恐后当房奴，在人前以成为“房奴”为荣，而没有成为房奴的人也暗暗羡慕着“房奴”，“恭喜进入房奴行列”更成为了最流行的购房祝贺语。房子成为了房奴的骄傲，但随之承受的压力也是巨大的，在享受有房的同时，生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，生活质量大为下降，影响正常消费。且一套房屋奴役的往往是一个家庭，一个家族，即六个人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资。一套房、一个家庭乃至一个家族20-30年生活压力，驱动因素何在？1.“有房才有家”是购房的原动力。从文化观念来看，房在中国人的固有观念当中地位不可替代，有房才有家，“房”不如说是“窝”，是国民心灵的港湾，是人鸟倦回巢安息之处，从而有房就有家。中国家庭当中的，所有的重心都在孩子身上，父母为孩子可以拿出全部的心血，出资买房仅仅是小意思；2.眼见楼市调控下房价一路飙升，使刚需们能早买则早买：国家自2005年开始对楼市进行宏观调控，相继出台了“国六条、新八条”，被业内成为“组合拳”的调控措施仅仅是使房地产的涨幅没有那么快。仅仅1年不到的时间，房价又开始大幅上扬；2007年央行加息6次，遏制外资在中国内地的炒房行为，上调个人住房公积金贷款利率，提高首付比例，利率调整为1.1倍等等措施。到2010年政府开始征收二套房个税，将二套房的首付比例提高至4成。与此同时，房子价格随着国家的宏观调控政策，价格由最初的几百块钱一个平米，上涨到了均价8000元/平米，直至过万。3.租不到可以长期居住的房屋，缺乏安全感：部分80后思想相对开放，面对高房价，原本打算长期租住房屋，以充分享受生活，但碰到的问题使这部分80后，慢慢产生购房意愿。房东用来出租的房屋往往是第二套或者第三套房屋，为了保证想出手时随时可以出手，且房租的价格也是逐年升高，因而房东不会跟租客签订长期的租赁合同。偶尔命好，找到个房东愿意长期出租，但房东说要卖房子，到头来还是要搬，想要得到法律的保障，想想就觉得麻烦，且法律没有像西方一样对承租方有明显的倾斜。西方的租赁合约一旦签订，无论社会行情发生多大变化，出租房无权提价，无权逐客，即便售房也必须带着房客，这使租客有了极大地安全感，所以西方有一租几十年的例子；另外，政府说提供廉租房，可连个影都没见，就算命好租到了，但也不是可以住一辈子的，到头来还是要搬。这又与希望不同，就拿瑞士来说吧，虽然许多瑞士人的收入不足以购买私房，但由于社会保障制度的完善，瑞士人通常可以租用享受政府补贴的房子，每个月仅需交纳数百瑞郎的物业管理费。这样的优惠措施更鼓励了瑞士人租房而不买房的生活方式，既省钱又省心。在中国你做得到吗？做不到，所以作为租房子的房客就只能频繁的找房子搬家，想想这种日子何时是个头，连自己喜欢的东西都不能购买。“这回看谁还敢让我搬家”应该是此类房奴的心声。4.买房的月供与租房的租金相当，应该是房奴产生的诱因：只要付的起首付，大部分还是选择买房，买房的月供与租房所付出的成本一致，但买房的月供是供给自己的，而房租是交给别人的，自己什么都留不下。房子价格高涨，使部分刚性需求无法释放，城市内流动人口的比率激增（在大城市和经济发达地区的中心城市流动人口的比例已经超过30%），租住的需求进一步扩大，房租的价格逐年升高，同时大城市开始对群租进行严格管制，合租受到了限制。租金与月供持平，与其租不如买，出现了凑足首付就贷款买房月供的房奴一族。而美国等发达国家，除福利代遇有保障外，购房还要每年按2%左右征收产权税，对于流动性强的年轻一代来说，每年租房所需花费甚至少于购房后所需缴税的摊销，当然没有动力去购房；5.福利、教育、社会保障等等资源城市与农村的不平衡，为了享受城市的相对较好的资源，如教育资源、社会保障等。对于有孩子或者即将有孩子的家庭来说，房子意味着城市户口，意味着可以享受城市的教育资源。不买房，孩子的户口没办法解决，也没有办法上学。买房才可以落户，这是我国推进城市化进程的通用做法。房子一定程度上代表着真正在一个城市落下脚，下一代才可以在城市生活。中国优越的教育资源大都集中在城市，而且是成区划片的。“九年制义务教育”并没有做到资源共享。而是只针对划片的小区，而且学校要看“房产证”，为了孩子上学只有买房，而且最好是学区房。我国是个社会保障偏低、保障制度不健全、保障范围不均衡的国家。城市的社会保障要明显高于农村，买房后就会有条件的享受这种社会保障，自己无缘享受的就想方设法买房子，希望自己的子女能够享受这种优越的资源。二、房二代的产生及心理分析（一）房二代的产生最近几年房地产市场火热，物业税要开征的呼声强烈，房地产贷款门槛提高，不少炒房人开始为子女置办房产，这些年轻人被称为“房二代”。房二代的产生有特定的社会环境造就的，如某对独生子女年轻恋人月总收入仅4000多元，有9套房产，为谁出装修费而头疼；有炒房者的投资造就的，如某新开盘楼盘购房者多为富二代或者有钱人为其未成年子女所购买；还有更让刚需们受刺激的是，有的人提前20年给孙女办嫁妆。南京还出现了“最小房二代”，2岁女孩拥有400万元别墅。（二）炒房者心理因素中国金融体制不健全，投资渠道单一：外国投资者手中资金间接投资的比例要比中国投资者大很多，这主要包括养老金和各种人寿保险，很多情况下这是政府强制的，或者政府通过税收政策鼓励的。这部分钱——相当大的数目——绝大部分由专业的投资公司来管理（其中包括一些基金公司），这些公司的投资行为要比个人投资人稍微理性一些、长线一些，而且，有很多市场和工具是个人投资者难以进入的（比如短期债券市场也叫货币市场，比如外汇市场，比如各种衍生工具市场，比如商业房地产，比如对冲基金等等——这些市场即便个人能做一些交易，但是远远达不到机构投资人的范围）。而中国多为个人投资，可选择无非就是股票，但中国的股票市场较为动荡，市场的动态信息稍微顶得不紧，就会导致股票上涨或者下跌，加上中国股市不稳定风险太大，上市公司私吞利润等历史遗留问题太多，所以并没有被广大群众所接受，那只有买房子了。对房地产价格上涨的预期，相对于其他金融产品具有较高的回报率：房地产的走势从中长期看，价格是上涨的过程，因为房地产不同于金融投资品，它有一定的刚性需求。中国城市化率不到50%，与西方发达国家差距明显，加上人均土地资源有限，刚性需求水涨船高，保值增值空间巨大，就算卖不划算了，出租还是很容易的，总是稳赚不赔的行当。且房地产具有稳定性，有着保值增值的作用，还可以传给下一代，而金融产品变化无常，无规律可循，人们心里没底。以前投资房地产能达到百分之几百的回报率，按前几年房地产那红火的态势，少说也有几百万入账。如今，虽然房地产市场已经到了高峰阶段，但房价下降似乎是不可能的传奇。相对来说，居民认为房地产的投资回报率比较占优势。因此，相对于其他投资渠道来讲，房产投资仍非常具有吸引力。为了避免通货膨胀所带来的资产贬值，买房成为了最佳选择：按照经济学家的测算，2000年-2010年十年的时间里面，资产收入不增加5倍就已经变穷了，而同期房地产的价格涨了5倍；中国的通货膨胀日益严重，最简单的例子，以往1.5元的青菜，目前要卖到4元/斤。而且从专家数据来看，2009年中国居民存款利率实际损失1.6万亿。而众所周知，在通货膨胀时期买固定资产是比较好的保值方法，因为国家的土地资源是有限的，加上住房需求的扩大，置购房产还是比较好的选择。三、其他买房心理分析指望政府养老不现实，“养儿防老”已经过时，“买房养老”比较实在：中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。在某种意义上讲，中国人均GDP尚不足美国的1/7，我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高。于是，中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”。现在已经不是“养儿防老”的时代，而变成“买房养老”的时代。附：房屋的分类标准汇总——未完，待补充精确分类标准具体分类建筑用途住宅用(70年)、生产用(50年)、经营用(门头等，50年)、行政用(市政府、法院等，50年)、其他用(学校，博物馆等)建筑高度低层（独立式住宅、联立式住宅和联排式住宅）、多层（梯间式、走廊式和独立单元式）、小高层、高层（单元式和走廊式）、超高层建筑结构砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等房屋型普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等按交易对象分房地产转让、房地产抵押和房屋租赁按交易市场分一级市场：土地的买卖；二级市场：商品房交易及增量房市场；三级市场：二手房及存量房市场房屋权属自有产权住房：商品房（经济适用房、）、私房和房改房（已购公房）、集资房无产权住房：租赁（租赁私房、租赁公房-廉租房）房屋来源购买、分房、自建、继承、拆迁补偿等购买意图自住：婚房、学区房、养老房、改善性住房、为子女储备……投资：出租、资产保值、资产增值……拥有套数首套、二套、三套……房屋新旧新房、旧房；新房、二手房户型结构超小户型、小户型、青年住宅、两代居住宅、老人住宅、商住住宅、酒店式公寓一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅……装修状况毛坯、简装、精装普通住宅、科技住宅？？？住宅、经济适用房、别墅、写字楼、商铺附：中国房地产发展史土地私有-土地国有-土地国有使用权可转让三个发展阶段，跟随此三个土地权属的相关变化，房地产开发企业及消费者的心态随之有所变化，具体分析如下：一、新中国成立前（土地私有）房地产业的发展均以土地和房产的私有制为基础：据有关文字记载，中国在3000年前就出现了田地交换和买卖。长达2000年的封建历史时期，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。19世纪末、20世纪萌芽，主要在沿海城市（广州、宁波）；到1949年浓厚的半殖民地、半封建特征，民族资本弱小，投机猖獗，市场波动的频率和幅度都很大。二、改革开放前（土地国有）1949年到1978年：政策、体制和经济的影响，房地产市场基本处于停滞阶段。国有土地的无偿划拨和房屋非商品化的政策，接管、没收和整顿，建立房地产管理机构，形成了新中国房地产经济的基础。1.1949-1955年：以稳定社会秩序为出发点的房地产。全面梳理房地产状况；建立新政府的房地产管理秩序；改造棚户区和贫民窟，建造新住宅；2.1955-1965年：确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位——1956年起，农业、手工业和资本主义工商业的改造，将私有房产转变成公有房产。初步建立了以公有制为主体的城市房地产管理经济模式和管理体制。3.1966-1978年：住房问题成为了严重的社会问题。出现了产权不清晰，违章占地，变相买卖土地，住宅建设停滞不前，欠账越来越多。“文化大革命”使房地产市场遭到了严重破坏——政策被否决，管理规章被批判，管理工作停滞；私有房产得不到保护，被迫充公；公有房产缺少管理，年久失修。三、改革开放后：（一）复苏阶段（1978-1986年）——开始出现土地有偿使用住房商品化：生产性住房政府划拨土地，计划投资建设；非生产性住房国家统一建房、统一分配。十一届三中全会以后，开始以市场为取向的改革，在理论和实践方面进行了探索。住房商品化的思想，尝试三三制的售房试点，房价由政府、企业和个人三方承担。1982年四个城市试点，收取城市土地使用费。1984年扩大试点范围，指出了土地有偿使用的原则，房地产成为了独立的行业；到1985年160个城市和300个县镇实行了补贴出售公房。1986年开始，进行了以提租增资为指导思想的公房租金改革，并进行了试点。土地使用制度改革取得了突破性进展。土地有偿使用：1984年确立了土地有偿使用，土地为资源的原则（二）市场化起步阶段（1987-1991年）——土地使用权允许买卖1987年土地使用权有偿转让：深圳土地使用权招标，然后土地使用权拍卖1988年4月，主要是从法律上保证了房地产市场的发展。规定了土地使用权可以按照法律的规定转让。土地使用权经过允许可以买卖。1988年通货膨胀率已达到18.5%，宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。房改的住房公积金制度，1990年开始1989年，受政治方面和治理整顿宏观经济的影响，房地产业受到很大冲击，落幅很大，1990年跌入谷底。1991年下半年开始出现回升趋势，主要是：国民经济调整政策取得了明显成效；国内政治稳定、经济稳定，人民安居乐业；投资环境得到了改善，境外投资者增强了在中国的投资信心；上海浦东新区的开发进入了实质性的阶段，为房地产的发展增添了新的活力。（三）快速发展阶段（1992-1993年）——超常发展1992年邓小平南巡讲话，带来了房地产在良好的政治、经济环境下得到了迅速的发展，以后国家对土地批租的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省，广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。出现了圈地浪潮1993年7月国家开始进行规范。实施宏观调控政策。主要表现：全国三分之一的开发区停办，三分之一的房地产公司关门，三分之一的房地产公司缩小规模；收回不能按期开发的土地2000多万亩，内陆省份撤回在沿海地区的巨额投资；房地产交易量下降，价格回落，特别是高级豪华别墅、度假村、高级写字楼备受市场冷落；房地产投资势头有所减缓，投资结构趋于合理；房地产法规体系逐步建立。主要表现：投资高速增长；土地批租量和开发量大幅度增长；各类开发区纷纷设立；房地产开发公司迅速发展；房地产市场十分活跃、交易价格涨幅很大。问题：土地供应失控房地产投资结构不合理，房地产投资商不重视投资分析，决策不科学，规模失控，收益分配失衡以及市场不规范等。烂尾楼，半截子工程和空置楼国家全面放开对房地产市场：为什么房地产经济会成为这个时期投资和经济发展的热点？特征1：投机资本进入房地产业，炒卖房地产现象突出，推动价格的非正常上涨，加剧市场的投机性特征2：高利润的诱惑下，大量资金涌向房地产市场，导致其发展速度远超过国民经济的增长。特征3：内部结构不合理，投资结构失衡，普通住房、高档商品住房、别墅的建设远超过需求（四）理性发展阶段（1994-1997年）加强宏观调控：房地产开发作为国家固定资产投资的一个重要组成部分，1994年国家为了抑制固定资产投产过快的势头，防止经济发生大起大落，中央政府加强了宏观调控。房地产开发过热现象得到了一定的纠正。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。土地的收购储备制度在1996年试行到1997年，房地产业投资结构、规模及增长速度都表现出良好的发展态势。表现为普通住房开始迅速发展，房地产市场体系开始逐步健全，购房抵押贷款也逐步地推行。房地产价格构成逐渐趋于合理。房改开始向纵深发展，完善了关于房改部门产权、公房出售价格衔接等问题的政策规定。住房市场化正稳步推行。（五）平稳发展阶段（1998-2002年）全面进入个人购房时代：1998年，停止住房福利分配，实行住房制度货币化；建立完善以经济适用房为主的多层次城镇住房分类供应体系；供给和需求同时扩张，带来了房地产的快速发展。停止福利分房之初，集团消费需求在短期内迅速增加，拉动房地产市场走向复苏，之后二级市场开放和抵押贷款制度的推行，更增加了个人